Ein Haus, auf ein Haus gebaut! 1400m2 in Berlin aufgestockt | Die Gisela

In dieser Folge besucht Johannes zusammen mit Projektentwickler Fabian ein außergewöhnliches Immobilienprojekt in Berlin: ein bestehendes Mehrfamilienhaus wurde um gleich zwei Etagen aufgestockt und dabei rund 1.400 m² neue Wohnfläche mit 22 Wohnungen geschaffen. Was das baurechtlich, technisch und finanziell bedeutet, wie hoch die Baukosten wirklich sind und welche unerwarteten Probleme auf dem Weg aufgetaucht sind, zeigt dieses Video in aller Deutlichkeit.

Das Projekt: Aufstockung eines Berliner Bestandshauses

Das Projekt trägt intern den Namen "Die Gisela" und ist selbst für erfahrene Immobilieninvestoren eine andere Dimension. Fabian hat ein bestehendes Wohnhaus in Berlin um zwei vollwertige Etagen aufgestockt, also buchstäblich ein Haus auf ein Haus gebaut. Entstanden sind dabei 22 neue Wohnungen auf rund 1.400 m² Wohnfläche, die kurz vor dem Vertriebsstart stehen. Das angestrebte Abverkaufsvolumen liegt bei rund 14,5 Millionen Euro.

Was früher der oberste Trockenboden des Hauses war, auf dem Wäsche getrocknet wurde, ist heute das Fundament des neuen Staffelgeschosses. Das alte Dach wurde komplett abgerissen, die Außenwände neu aufgemauert und dann eine weitere Etage daraufgesetzt. Das klingt nach einem klaren Plan, ist in der Umsetzung aber alles andere als einfach.

Zeitrahmen und Baugenehmigung: Warum Berlin besonders knifflig ist

Von der ersten Idee bis zur Fertigstellung vergingen rund zwei Jahre, und das ist in Berlin eigentlich noch vergleichsweise schnell. Der entscheidende Grund dafür: Fabian hat beim Kauf des Objekts bereits eine bestehende Baugenehmigung mit erworben, diese dann abgeändert und auf Basis dieser modifizierten Genehmigung gebaut. Ohne diesen Trick wäre der Zeitrahmen nach eigener Aussage eher bei vier bis fünf Jahren gelegen, denn allein der normale Genehmigungsprozess in Berlin dauert gut ein Jahr, manchmal anderthalb.

Das ist ein zentraler Hinweis für jeden, der in der Hauptstadt größere Bauvorhaben plant: Eine mitgekaufte Baugenehmigung kann den entscheidenden Zeitvorteil bringen und damit das wirtschaftliche Risiko des Projekts erheblich senken. Denn Zeit ist bei Bauvorhaben dieser Größenordnung direkt mit Kosten verknüpft, besonders wenn die Finanzierung läuft und die Zinsen steigen.

Baukosten bei einer Aufstockung: Teurer als Neubau auf der grünen Wiese

Eine der wichtigsten Lektionen aus diesem Projekt ist die Kostenfrage. Fabian macht im Gespräch sehr deutlich, dass eine Aufstockung im Bestand deutlich teurer ist als ein vergleichbarer Neubau auf einer freien Fläche. Die Gründe dafür sind vielfältig:

• Die Logistik auf einer bebauten Fläche ist aufwendig. Es stand ein großer Kran im Innenhof, der selbst mit einem Mobilkran eingehoben werden musste.
• Das Dach muss geöffnet werden, während darunter noch Wohnungen existieren. Bei schlechtem Wetter oder unzuverlässigen Handwerkern entstehen sofort Schäden an den bestehenden Einheiten.
• Alle Versorgungsstränge, also Wasser, Heizung, Strom, mussten von unten durch das gesamte Bestandsgebäude neu hochgezogen werden.
• Fernwärme war im Altbau nicht vorhanden. Für die neuen Einheiten wurde eine eigene Fernwärmeanbindung über eine Parallelstraße realisiert.

Dazu kommen die Planungskosten: Der Architekt inklusive Bauleitung schlug mit rund 250.000 Euro zu Buche, was im Gespräch fast schon als "kleiner Posten" bezeichnet wird. Die Statik kostete zusätzlich etwa 50.000 bis 60.000 Euro. Die gesamten Baukosten liegen deutlich im siebenstelligen Bereich. Wer also fragt, warum eine 50-m²-Wohnung hier nicht 200.000 Euro kostet, bekommt damit die nüchterne Antwort: Die Kostenstruktur lässt das schlicht nicht zu.

Unvorhergesehene Probleme: Grundwasser und tausend Euro pro Tag

Selbst bei guter Planung gibt es im Bestandsbau immer wieder Überraschungen. In diesem Fall tauchte ein klassisches Berliner Problem auf: Grundwasser. Für die geplanten Außenaufzüge musste ein Aufzugsschacht in den Boden gebaut werden. Dort, wo zuvor der Baukran stand, gab es kein Wasser. Doch als die Aufzugsschächte ausgehoben wurden, fand man Wasser.

Die Konsequenz: Das Grundwasser muss abgepumpt und in den Kanal eingeleitet werden. Allein das Einleiten kostet 1.000 Euro pro Tag und das, bevor überhaupt Wassertests vorliegen. Solche ungeplanten Positionen sind bei Bestandsprojekten nicht die Ausnahme, sondern eher die Regel. Fabian bringt es auf den Punkt: Wer im Bestand baut, muss immer eine solide Sicherheitsmarge einplanen. Und zwar nicht nur auf dem Papier, sondern wirklich liquide verfügbar.

Ausstattung: Hochwertig von Anfang an geplant

Das Projekt wurde ursprünglich komplett für Eigennutzer konzipiert, was sich direkt in der Ausstattungsqualität zeigt. Was Johannes beim Rundgang durch die Musterwohnung sieht, übertrifft seine Erwartungen deutlich:

• Echtholzparkett in den Wohnräumen, gut gespachtelte Wände
• BSP-Vollholzdecken aus Österreich als sichtbare Holzbalkendecke, was dem Raum einen angenehm warmen, fast schon alpinen Charakter gibt
• Küche mit Induktionskochfeld, minimalistisches Design in Eierschalentönen
• Badezimmer mit Geberit, Villeroy und Boch sowie Hansgrohe-Armaturen
• Ebenerdige Duschen für barrierefreie Nutzung
• Fußbodenheizung in allen Einheiten
• Kork-Dehnungsfuge statt der üblichen hässlichen Aluleisten am Übergang
• Massive Türen mit neuen Bändern und Zargen, keine Baumarktqualität

Auch die Barrierefreiheit wurde konsequent umgesetzt: Ein Teil jeder Wohnung muss nach Bauordnung barrierefrei sein. Das bedeutet unter anderem Abstellnischen für Rollatoren und schwellenlose Duschen. Was zunächst wie eine Planungsauflage klingt, ist am Ende ein echter Qualitätsmerkmal für spätere Mieter und Käufer.

Kapitalanlage oder Eigennutz: Beide Käufergruppen im Blick

Die Wohnungen richten sich an zwei Zielgruppen. Eigennutzer bekommen eine hochwertig fertiggestellte Wohnung in sehr guter Berliner Lage, mit S-Bahn-Anbindung in wenigen Minuten Richtung Innenstadt. Kapitalanleger können zusätzlich ein Möbelpaket erwerben und bekommen direkt im Anschluss die Erstvermietung durch den Anbieter organisiert. Das bedeutet: schlüsselfertig kaufen, sofort Mieteinnahmen generieren, ohne selbst einen einzigen Handwerker anrufen zu müssen.

Die Musterwohnungen haben rund 47 m² und kommen mit allem, was ein modernes Mietobjekt braucht, inklusive Küche. Eigene Terrassen mit Blick Richtung Westberlin gehören bei den oberen Wohnungen dazu, abgeschirmt vom Treppenhaus. Der Laubengang verbindet die Einheiten im Außenbereich auf der neuen Etage.

Was Fabian im Rückblick anders machen würde

Trotz des beeindruckenden Ergebnisses gibt Fabian offen zu, was er aus heutiger Sicht anders angehen würde. Zwei Punkte stechen heraus:

• Vorverkauf statt Vollfinanzierung: Die Baukosten sind in der Projektlaufzeit stark gestiegen. Weil das Projekt durchfinanziert war, konnte man die Preise anpassen. Ohne diese Flexibilität wäre das schwieriger gewesen. Aus heutiger Sicht würde er einen Teil der Einheiten früher vorverkaufen.
• Kleinere Wohnungsschnitte: Nicht jede Einheit muss 47 m² groß sein. Rund 30 m² hält Fabian im Rückblick für die wirtschaftlich idealere Größe, weil die Nachfrage und die Vermietbarkeit bei dieser Größe in Berlin besonders stark sind.

Was er dagegen nicht unterschätzt wissen will: die reine Bauzeit. Wer für einen 130-m²-Dachgeschossausbau anderthalb Jahre einplant, braucht für 22 Wohnungen auf dem Dach eines Bestandshauses nicht zwingend deutlich länger, wenn die richtigen Unternehmen an Bord sind. Das klingt überraschend, macht aber Sinn, wenn man bedenkt, dass bei einem professionell organisierten Großprojekt viele Gewerke parallel laufen können.

Das Wichtigste für Investoren und Projektentwickler

Was dieses Projekt so lehrreich macht, ist nicht nur das Ergebnis, sondern der Weg dorthin. Eine Aufstockung im Berliner Bestand ist kein Projekt für Einsteiger. Es braucht erfahrene Statiker, zuverlässige Handwerksbetriebe, Kenntnis der Berliner Baubehörden und vor allem ausreichend Liquidität für das, was nicht auf dem Plan steht. Grundwasser, Zinsanstiege, verzögerte Aufzugsgenehmigungen, all das gehört dazu.

Gleichzeitig zeigt die Gisela, was möglich ist, wenn man es richtig angeht: 1.400 m² neuer Wohnraum an einem Standort, an dem sonst keine freie Fläche mehr vorhanden ist. Das ist nicht nur wirtschaftlich interessant, es ist auch städtebaulich sinnvoll. Neue Wohnungen entstehen dort, wo die Infrastruktur bereits existiert, ohne einen einzigen Quadratmeter Grünfläche zu versiegeln. Das ist der eigentliche Wert dieses Projekts, jenseits aller Renditezahlen.

Im zweiten Teil des Videos schaut Johannes sich noch eine größere Wohnung im Projekt an und spricht mit Fabian über dessen bisherige Erfahrungen als Projektentwickler. Also unbedingt dabei bleiben.