Eine Renovierung planen | Tipps & Tricks für Anfänger | Schritt für Schritt

Wie planst du eine Renovierung, wenn du noch nie eine gemacht hast? Johannes teilt in diesem Video seinen kompletten Ablauf aus vier abgeschlossenen Fix-and-Flip-Projekten, aufgeteilt in konkrete Schritte: von der ersten Bestandsaufnahme bis zum finalen Silikon und dem Vertrieb. Wer eine Immobilie sanieren will, bekommt hier einen ehrlichen Überblick darüber, worauf es wirklich ankommt.

Warum eine strukturierte Renovierungsplanung so wichtig ist

Wer zum ersten Mal eine Immobilie renoviert, unterschätzt schnell, wie viel Koordination dahintersteckt. Es geht nicht nur darum, Wände zu streichen und Fliesen zu legen. Eine Renovierung ist ein Ablauf aus vielen Gewerken, die in der richtigen Reihenfolge aufeinander aufbauen. Wer diesen Ablauf nicht kennt, verliert Zeit und Geld, weil Handwerker aufeinander warten, Material zu spät kommt oder am Ende noch einmal drei Wochen draufgehen, obwohl man schon dachte, fertig zu sein.

Johannes hat die Planung in drei große Bereiche eingeteilt: den Ablauf und Fokus, das Material-Management und die Problemlösung. Dazu kommt ein klarer 8-Punkte-Fahrplan für den eigentlichen Bauprozess. Das alles zusammen ergibt eine Struktur, die du auf fast jede Renovierung anwenden kannst, egal ob Eigentumswohnung oder Haus.

Schritt 1: Bestandsaufnahme und Grundrissanalyse

Bevor irgendetwas gebaut wird, gehst du einmal gründlich durch das Objekt und stellst dir die richtigen Fragen. Was bleibt, was muss weg? Welche Fliesen müssen abgeklopft werden? Müssen Fenster getauscht werden? Reichen die vorhandenen Leitungen oder nicht?

Gleichzeitig lohnt sich ein Blick auf den Grundriss. Manchmal liegt das Potenzial einer Wohnung nicht in der Ausstattung, sondern in der Raumaufteilung. Johannes zeigt das an einem konkreten Beispiel aus seiner vorletzten Wohnung, einer Designerwohnung: Das Bad war sehr klein, und zwischen Bad und Abstellraum befand sich eine nicht tragende Wand. Die Wand wurde abgebrochen, die neue Wand bündig mit dem Mauervorsprung gesetzt, und damit wurden knapp zweieinhalb Quadratmeter Badfläche gewonnen. Der Abbruch selbst hat etwa zwei Stunden gedauert, kein Hexenwerk, aber mit einem riesigen Effekt auf die Wohnqualität und damit auch auf den späteren Verkaufspreis.

Der Abstellraum war danach immer noch über 1,20 Meter tief, bei einer Gesamtwohnfläche von nur 68 Quadratmetern absolut ausreichend. Das zeigt: Eine Grundrissanalyse kostet nichts, kann aber sehr viel bringen.

Schritt 2: Handwerker-Expertise von Anfang an einbeziehen

Sobald du deine grobe Planung abgeschlossen hast, rufst du die Handwerker an. Nicht damit sie sofort anfangen, sondern damit sie sich die Baustelle anschauen. Gute Handwerker haben in ihrem Leben Hunderte oder Tausende von Baustellen gemacht. Sie sehen Probleme, die du als Laie gar nicht auf dem Radar hast, und sie wissen oft schon beim ersten Rundgang, wie etwas am besten umzusetzen ist.

Du kannst die einzelnen Gewerke entweder nacheinander durch die Wohnung schicken oder alle auf einmal einen Termin machen. Beides ist möglich, es gibt dafür keine feste Regel. Wichtig ist, dass du die Expertise der Handwerker wirklich nutzt, bevor Entscheidungen getroffen werden, nicht erst wenn die Arbeiten schon laufen.

Ein Beispiel aus dem Video: Die bodengleiche Dusche in der Designerwohnung war ein komplexes Thema. Der Sanitärbetrieb und der Fliesenleger waren fast fünf Mal auf der Baustelle, bis das Gefälle und die Glaswand wirklich perfekt standen. Das kostet Anfahrten und Stundenlohn, aber das Ergebnis war erstklassig. Das Geld war gut investiert.

Schritt 3: Ablauf und Fokus, der 8-Punkte-Fahrplan für die Renovierung

Johannes teilt den eigentlichen Bauprozess in acht Phasen auf. Das klingt vielleicht viel, aber wenn du dir den Ablauf einmal bewusst machst, wird vieles davon logisch.

• 1. Abbruch und Entrümpelung: Alles, was weg muss, kommt zuerst raus. Alte Fliesen werden abgeklopft, Steckdosen und Schalter entfernt, Wände abgebrochen. Danach siehst du das nackte Gerüst der Wohnung.
• 2. Sanitär und Leitungen: Sanitär ist immer der erste Schritt nach dem Abbruch. Ohne fertigen Sanitär kann der Fliesenleger nicht anfangen, der Elektriker eventuell nicht weitermachen und der Maler sowieso nicht. Neues Bad, neue Küchenleitungen, neue Schlitze für Steckdosen, alles, was in der Wand verschwinden soll, muss jetzt passieren.
• 3. Grobe Bauarbeiten: Trockenbau, Verputzen, Fensteraustausch (bei Häusern), alles, was noch dreckig und laut ist, kommt jetzt. Bei Eigentumswohnungen sind Fenster oft Gemeinschaftseigentum und damit Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft.
• 4. Malerarbeiten, Spachteln, Lackieren: Die sogenannte Schönheits-OP. Jetzt kommen die Handwerker, die dafür sorgen, dass die Wohnung sauber und hochwertig wirkt.
• 5. Elektro (finale Abdeckungen): Warum erst nach dem Malen? Weil die finalen Abdeckblenden für Steckdosen und Lichtschalter erst nach dem Anstrich montiert werden. Sonst müsstest du alles abkleben oder nach dem Malen wieder abnehmen und neu einbauen. Wenn ein Sicherungskasten getauscht wird, passiert das natürlich schon früher.
• 6. Fußboden: Der Fußboden kommt zum Schluss, wenn die Wände fertig sind. So vermeidest du, dass du ihn während aller anderen Arbeiten abkleben oder beschützen musst.
• 7. Türen, Installationen und finale Montagen: Türen werden eingehängt, WC, Duscharmaturen und andere Installationen montiert, alles was auf fertige Oberflächen kommt.
• 8. Silikon: Das ist der krönende Abschluss. Silikon zwischen Fliese und Wanne, zwischen Dusche und Wand, an allen Übergängen. Sauber gezogene Silikonfugen machen einen enormen Unterschied. Wer das schlecht macht, sieht es sofort.

In diesem Ablauf steckt auch eine Zeitverteilung: Abbruch macht etwa 20 Prozent der Gesamtzeit aus, der Aufbau rund 60 Prozent, und die abschließenden Details wie Silikon, Reinigen und die letzten Korrekturen noch einmal rund 15 bis 20 Prozent. Diese letzten paar Wochen werden fast immer unterschätzt.

Material-Management: Was du wann kaufst

Wenn du viele Arbeiten selbst koordinierst oder auch selbst mit Hand anlegst, ist das Thema Material entscheidend. Wer einen Generalunternehmer hat, der alles abwickelt und am Ende den Schlüssel übergibt, kann dieses Thema vereinfachen. Wer aber aktiv auf der Baustelle ist, muss wissen, was wann gebraucht wird.

Johannes unterteilt das Material in vier Kategorien:

• Baumaterialien für den Aufbau: Putz, Fliesenkleber, Mörtel, alles was in den ersten Wochen nach dem Abbruch gebraucht wird. Diese Sachen müssen auf der Baustelle sein, bevor die Handwerker anfangen. Als Faustregel gilt: 15 Prozent mehr kaufen als kalkuliert. Bei den meisten Großhändlern kannst du ungenutztes Material einfach zurückgeben. Lieber einmal zu viel kaufen, als zweimal wegen einem fehlenden Sack Zement zum Großhandel fahren.
• Sonderteile und Bestellungen: Alles, was nicht von der Stange aus dem Baumarkt kommt, muss früh bestellt werden. Spezielle Duschen, Badewannen oder andere Sonderanfertigungen haben Lieferzeiten. Bestell das in der ersten oder zweiten Woche nach Baubeginn. Lieferschwierigkeiten, Engpässe vor Feiertagen oder schlicht lange Produktionszeiten können sonst deinen gesamten Zeitplan durcheinanderbringen.
• Baumarkt-Spontankäufe: Es wird immer Dinge geben, die du zwischendurch holst. Das ist normal.
• Problemlösungen: Material, das du brauchst, weil sich irgendetwas anders entwickelt hat als geplant. Auch das ist normal, plane es ein.

Problemlösung: Schnell entscheiden, präsent bleiben

Eine gute Renovierung lebt von Schnelligkeit und von deiner Fähigkeit, Entscheidungen zu treffen. Das ist vielleicht der wichtigste Punkt des ganzen Videos.

Dazu gehört erstens, dass du auf der Baustelle präsent bist. Du musst nicht jeden Tag acht Stunden vor Ort sein, aber du musst wissen, was gerade passiert. Wenn dich ein Handwerker abends anruft und ein Problem beschreibt, das du nicht einordnen kannst, weil du die Baustelle seit einer Woche nicht gesehen hast, kannst du keine sinnvolle Entscheidung treffen. Dann steht die Baustelle vielleicht einen halben Tag still.

Zweitens: Wenn ein Problem auftaucht, löse es so schnell wie möglich, möglichst noch am selben Tag oder bis zum nächsten Morgen. Jede Stunde, in der ein Gewerk auf ein anderes warten muss, kostet Geld. Einzeln betrachtet klingt eine halbe Stunde Leerlauf harmlos, aber über eine ganze Baustelle summiert sich das auf Wochen. Viele Projekte dauern am Ende zwei oder drei Wochen länger als geplant, nicht weil die Arbeiten schwierig waren, sondern weil Entscheidungen zu langsam getroffen wurden.

Drittens: Improvisation gehört dazu. Du hast es mit Menschen, Material, Ämtern und Geld zu tun. Nicht alles lässt sich im Voraus planen. Triff eine Entscheidung, geh weiter, triff die nächste. Wer auf der Baustelle zu lange zögert, verliert Zeit, die er nie wieder aufholt.

Der Abschluss: Die letzten zwei Wochen nicht unterschätzen

Fast jeder, der schon eine Renovierung gemacht hat, kennt das Gefühl: Man denkt, man ist fertig, und dann dauert es nochmal drei Wochen. Das ist keine Ausnahme, das ist die Regel.

Am Ende einer Renovierung kommen immer noch Kleinigkeiten auf, die man nicht geplant hat. Ein Türspion in der falschen Größe, ein Makel an der Wand, der jetzt doch noch gespachtelt werden muss, eine fehlende Aufputzdose, ein Übergang zwischen zwei Materialien, der noch nicht sauber ist. Diese Dinge sind einzeln betrachtet klein, aber zusammen fressen sie Zeit.

Die Empfehlung: Plane am Ende mindestens zwei Wochen Puffer ein. Wer früher fertig wird, freut sich. Wer sie braucht, ist froh, dass er sie hat.

In dieser Abschlussphase stehen auch das finale Silikon, die Reinigung der Wohnung und das Staging auf dem Programm. Gut gezogene Silikonfugen an allen Übergängen sind keine Selbstverständlichkeit, sie machen aber einen erheblichen Teil des Gesamteindrucks aus. Danach kommen Fotos, entweder selbst gemacht oder vom Makler, und dann geht die Wohnung in den Vertrieb.

Noch ein Detail: Nach dem Staging, wenn Möbel eingebracht wurden, passiert es fast immer, dass irgendwo eine Wand oder eine Türzarge angestossen wird. Halte die Farben, die du beim Streichen verwendet hast, bereit und bessere diese kleinen Stellen direkt aus. Das kostet fünf Minuten und macht auf Fotos und bei Besichtigungen einen deutlichen Unterschied.

Das Wichtigste auf einen Blick

Eine Renovierung zu planen bedeutet nicht, jeden Detail-Schritt vorher exakt festzulegen. Es bedeutet, die richtige Reihenfolge zu kennen, Handwerker früh einzubinden, Material rechtzeitig zu besorgen, Entscheidungen schnell zu treffen und am Ende genug Puffer einzuplanen. Wer das beherzigt, spart Zeit, Geld und Nerven.

• Bestandsaufnahme und Grundrissanalyse vor dem Start
• Handwerker früh hinzuziehen, nicht erst wenn Probleme da sind
• Abbruch vor Aufbau, Sanitär vor allem anderen
• Material mit 15 Prozent Puffer kaufen, Sonderteile früh bestellen
• Präsent bleiben, schnell entscheiden, Probleme nicht liegenlassen
• Zwei Wochen Abschlusspuffer einplanen
• Silikon sorgfältig ziehen, Details machen den Unterschied

Das Rad wird dabei nicht neu erfunden. Aber wer strukturiert und schnell agiert, hat bei einer Renovierung deutlich weniger Überraschungen und deutlich bessere Ergebnisse.