"Einen Scheiß muss ich!" - Nils Eifflers Weg zu 29 Unternehmen und Unternehmererfolg

Johannes spricht in dieser Folge mit Nils Eiffler, einer der bekanntesten und direktesten Stimmen in der deutschen Immobilienwelt. Die beiden reden über Nils' Weg von einer Sportnahrungsmarke zu knapp 400 gehandelten Immobilieneinheiten, über die harte Realität variabler Zinsen, den aktuellen Fix-and-Flip-Markt und warum sozialer Wohnungsbau in NRW gerade eines der spannendsten Modelle für Kapitalanleger sein kann.

Wer ist Nils Eiffler?

Nils Eiffler ist Unternehmer aus Lünen bei Dortmund, der seit rund zehn Jahren in vielen verschiedenen Bereichen aktiv ist. Er ist kein klassischer Immobilieninvestor, der sich auf eine Nische konzentriert, sondern jemand, der Unternehmen aufbaut, umstrukturiert und auch wieder loslässt, wenn der Zeitpunkt stimmt. Angefangen hat er mit Sinop, einer Sportnahrungsergänzungsmittelmarke, die er 2015 zusammen mit seinem Partner Ben gegründet hat. Das steht für "Shit is not our business" und passt gut zu dem, wie Nils kommuniziert: direkt, ohne Schönfärberei.

Vor zwei Jahren ist Nils aus Sinop ausgestiegen, harmonisch und auf Augenhöhe, wie er betont. Bereut hat er diesen Schritt keinen einzigen Tag. Seitdem hat er seinen Fokus weiter in Richtung Immobilien und unternehmerische Beteiligungen verschoben. Mittlerweile kommt er auf rund 28 bis 29 Gesellschaften, die er in verschiedenen Bereichen hält, darunter Immobilien, Land Flipping in den USA und Neubau in Deutschland.

400 Einheiten und was der variable Zins damit gemacht hat

In den letzten vier Jahren hat Nils über seine Immobiliengruppe knapp über 400 Einheiten angekauft. Ein großer Teil ist bereits wieder verkauft, ein Teil befindet sich noch in der Abwicklung. Auf dem Papier klingt das beeindruckend. In der Praxis war es zuletzt aber alles andere als angenehm.

Der Grund: variable Zinsen. In der Anfangskalkulation waren Zinsen bei vielen dieser Objekte kaum ein Faktor. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einem Zinssatz von 1 bis 2 Prozent und einem Verkauf nach 4 bis 5 Monaten war der Zinsaufwand nahezu irrelevant. Das hat sich grundlegend geändert.

• Statt unter 2 Prozent stehen heute teils 7 Prozent vorne an der Stelle.
• Gleichzeitig dauern Verkäufe deutlich länger. Wer früher mit 4 bis 5 Monaten gerechnet hat, muss heute mindestens mit 12 Monaten planen.
• Die Kombination aus höherem Zins und längerer Haltedauer macht aus einem überschaubaren Kostenfaktor eine echte monatliche Belastung.

Nils beschreibt den Moment, in dem ihm klar wurde, dass sich etwas grundlegend ändern muss: "Im Januar dieses Jahres war mir klar, wenn wir jetzt nicht gewaltig was ändern, schlittern wir auf ein ganz schön großes Problem zu." Die erste und wichtigste Frage, die er sich dann gestellt hat, war: Wer ist eigentlich gerade unser Kunde?

Der Markt hat sich gedreht, der Käufer auch

Nils' bisheriger Hauptabnehmer war der Eigennutzer, also die junge Familie, die sich in ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte einziehen will. Dieser Käufer ist heute zu rund 90 Prozent weg. Die gestiegenen Finanzierungskosten, das Ende der 110-Prozent-Finanzierung und die allgemeine Verunsicherung am Markt haben diese Käufergruppe weitgehend aus dem Markt gedrängt.

Wer kauft stattdessen? Laut Nils sind es vor allem zwei Gruppen:

• Kapitalanleger, die ihr Geld arbeiten lassen wollen und wenig Interesse an Homestaging oder emotionalen Inszenierungen haben. Die wollen Zahlen sehen.
• Ältere Käufer um die 65 bis 70, die ein Haus aus den 70er Jahren besitzen, sich jetzt verkleinern wollen und tatsächlich Eigenkapital mitbringen. Diese Generation hat das Sparen gelernt, anders als die Starbucks-Spotify-Netflix-Generation.

Für das Produkt bedeutet das: Weniger Fokus auf emotionale Aufbereitung, mehr Fokus auf klare Zahlen und Rendite. Das Verhältnis von Investition und Mehrwert im Verkaufspreis hat sich verändert. Früher hat jeder eingesetzte Tausender oft 5.000 Euro im Verkaufspreis gebracht. Heute ist es manchmal fast eins zu eins. Das verlangt eine wesentlich genauere Kalkulation jeder einzelnen Entscheidung, ob eine Leiste angebracht wird, ob ein Fenster ersetzt wird, wo gespart werden kann ohne Qualität zu verlieren.

Geht Fix and Flip heutzutage noch?

Ja, aber nicht mehr so wie noch vor 18 Monaten. Nils ist da klar: Fix and Flip funktioniert noch, ist aber deutlich herausfordernder geworden. Der Unterschied zum früheren Markt liegt auf der Hand.

Früher haben viele Investoren nach dem Motto "Quantität vor Qualität" agiert: einfach kaufen, warten, verkaufen. Die Wertsteigerung kam automatisch durch den steigenden Markt. Das war kein Unternehmertum, das war mitgehen mit einem Aufwärtstrend. Dieses Fenster ist geschlossen.

Was heute zählt:

• Sorgfältiger Einkauf. Wer jetzt gut verhandelt, kann echte Schnäppchen machen. Viele Verkäufer haben noch Preisvorstellungen aus dem alten Markt im Kopf, entweder weil sie vor einem Jahr eine Einwertung bekommen haben oder weil sie von irgendwelchen Referenzverkäufen aus dem Bekanntenkreis ausgehen. Diese Objekte stehen lang, wer Geduld hat und rechnen kann, findet die guten Deals.
• Echter Mehrwert durch Sanierung. Wer ein Objekt kauft und durch saubere Renovierung aufwertet, kann diesen Mehrwert auch im aktuellen Markt noch realisieren. Das funktioniert, wenn die Kalkulation stimmt.
• Kenntnis der eigenen Zielgruppe. Wer für Kapitalanleger saniert, muss andere Entscheidungen treffen als wer für Eigennutzer saniert. Sauber, funktional, gute Substanz zählt mehr als Homestaging und emotionale Inszenierung.

Was ebenfalls weggefallen ist: die Masse an Hobbyflippern, die in den letzten Jahren ohne echtes Konzept mitgemacht haben. Nils schätzt, dass etwa 80 bis 90 Prozent dieser Konkurrenz heute nicht mehr aktiv ist. Für diejenigen, die handwerklich und kaufmännisch sauber arbeiten, bedeutet das weniger Wettbewerb beim Einkauf.

Land Flipping in den USA, was hat es gebracht?

Nils hält 50 Prozent an einem Land-Flipping-Unternehmen in den USA, das sein Partner Robin operativ führt. Die ehrliche Bilanz nach knapp drei Jahren: finanziell hat es sich bisher nicht gelohnt. Sehr viel Energie, sehr viel Arbeitsaufwand und auch viel Geld sind hineingegangen, ohne dass die Zahlen das bisher widerspiegeln.

Land Flipping wäre das erste Thema, das Nils heute nicht noch einmal von vorne anfangen würde. Gleichzeitig ist er noch optimistisch, dass die Kurve noch kommt, und arbeitet weiter daran. Aber die Lektion ist klar: nicht jede unternehmerische Idee zahlt sich aus, und manchmal braucht man drei Jahre, um das realistisch einschätzen zu können.

Sozialer Wohnungsbau in NRW, warum das gerade Sinn macht

Das vielleicht spannendste Thema dieser Folge ist Nils' aktuelles Projekt: geförderter Neubau im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus in Nordrhein-Westfalen. Er hat sich bewusst dafür entschieden, obwohl er wusste, dass es mit vier verschiedenen Behörden zu tun bedeutet und eine Menge bürokratischen Aufwand.

Warum trotzdem? Wegen der Konditionen. Ganz vereinfacht:

• 0,5 Prozent Zins plus 0,5 Prozent Verwaltungskostenbeitrag, also effektiv 1 Prozent Gesamtbelastung auf das Darlehen
• 35 Prozent Zuschuss auf die Baukosten
• Zinsbindung über 25 bis 30 Jahre
• Im Gegenzug Bindung an eine bestimmte Miethöhe

Das Ergebnis in der Praxis: Bei Nils' ersten drei Projekten mit insgesamt 44 Einheiten ergibt sich ein durchschnittlicher positiver Cashflow nach Steuern von 22.000 Euro im Monat über die nächsten 30 Jahre. Das ist der Durchschnittswert, da die Mieten jährlich um 1,7 Prozent steigen, ist der Cashflow in den ersten Jahren etwas niedriger und ab Jahr 16 entsprechend höher.

Positiver Cashflow im Neubau nach Steuern. Das ist in Deutschland derzeit kaum anderswo zu finden. Nils sagt es so: "Das kannst du halt nicht nicht machen."

Der Haken ist der bürokratische Aufwand. Beispiel aus der Folge: Nils hat alle Bonitätsunterlagen und Organigramme für seine rund 30 Gesellschaften eingereicht, alles ordentlich und digital. Danach kam die Aufforderung, für jede Gesellschaft einen Fragebogen mit 14 Fragen auszufüllen. Das sind rund 420 Fragen, die er einzeln beantworten muss. Nils schätzt, dass er dafür 8 bis 10 Stunden braucht. Unnötig, nervig, aber Teil des Preises, den er bewusst bereit ist zu zahlen.

Strategie statt Stunden, wie Nils seine Unternehmen führt

Nils arbeitet nach eigener Aussage gemessen am Zeiteinsatz nicht viel. Das klingt zunächst kontraintuitiv, erklärt sich aber schnell. Er hat jahrelang 80 bis 100 Stunden pro Woche gearbeitet und gelernt, dass das nichts bringt ausser Verschleiss. Produktivität hat nichts mit der Anzahl der Stunden zu tun.

Sein Ansatz heute:

• Er ist aus dem operativen Betrieb aller Unternehmen raus. Ein Geschäftsführer in Steinfeld bei Osnabrück führt die deutschen Geschäfte operativ.
• Sein persönlicher Mehrwert liegt in Strategie und unternehmerischer Kreativität. Neue Blickwinkel, unkonventionelle Lösungen, Verbindungen zwischen Bereichen herstellen, die andere mit Scheuklappen betrachten.
• Er nutzt eine ungewöhnliche Methode: Er setzt sich in Gedanken mit seinem Unternehmen an einen Tisch und führt ein inneres Gespräch. Was läuft, was nicht, was wäre jetzt die richtige Entscheidung. Das klingt merkwürdig, hat ihm aber nach eigenem Bekunden siebenstellige Beträge eingespart oder generiert, durch Förderungen, kluge Strukturentscheidungen und Ideen, auf die Anwälte, Steuerberater und Architekten mit ihren Fachscheuklappen nicht kommen.

In den letzten sechs Monaten hat er sich intensiver in seine Immobiliengruppe eingebracht, weil es dort Herausforderungen gab, die seine Aufmerksamkeit gefordert haben. Die Lektion daraus: Wenn ein Unternehmen mehr von dir fordert, dann geh rein. Wenn du das schnell merkst und schnell reagierst, dreht es sich auch schnell wieder in die richtige Richtung.

"Einen Scheiß muss ich" als Unternehmensprinzip

Der Titel dieser Folge kommt aus einem kurzen, aber dichten Gedanken, den Nils zum Thema Freiheit und Verantwortung äussert. Er benutzt das Wort "müssen" bewusst so gut wie nie. Der Grund: Du musst nichts. Du entscheidest immer. Die Frage ist nur, welchen Preis du bereit bist zu zahlen, wenn du etwas tust oder eben nicht tust.

In den letzten sechs Monaten hat er sich intensiver um seine Immobiliengruppe gekümmert, nicht weil er musste, sondern weil er nicht bereit war, die Konsequenzen zu tragen, die entstanden wären, wenn er das nicht getan hätte. Das ist ein kleiner, aber entscheidender Unterschied im Denken. Kein externer Zwang, sondern bewusste Entscheidung und volle Übernahme der Konsequenzen.

Dieser Gedanke hat für ihn auch mit dem Elternhaus zu tun. Aufgewachsen auf einem Bauernhof, wo jeden Tag gearbeitet wird und es nie genug ist, hat er lange gedacht, wer nicht 40 Stunden die Woche arbeitet, ist nutzlos. Das hat er mittlerweile überwunden. Er verbringt heute deutlich mehr Zeit mit seinen Kindern, 7 und 3 Jahre alt, und ist dankbar, das erkannt zu haben, solange sie noch klein sind.

Was Nils mit Social Media plant

Nils ist zuletzt wieder aktiver auf Social Media geworden, vor allem auf Instagram. Die Hauptmotivation ist nach eigener Aussage Spaß und die Freude daran, seine Sichtweisen zu teilen. Langfristig plant er, einen Funnel für Kapitalanleger aufzubauen, die schlüsselfertige Wohnungen für ihre Altersvorsorge suchen, ohne sich selbst um die Verwaltung kümmern zu müssen. Das passt gut zu seiner aktuellen Ausrichtung auf den geförderten Neubau.

Wer mit Nils in Kontakt treten will, findet ihn am besten über Instagram. Telefonnummer gibt er nicht raus, das Telefon soll nicht bimmeln.

Fazit: Was du aus diesem Gespräch mitnehmen kannst

Dieses Gespräch liefert einige sehr konkrete Denkanstösse für jeden, der im Bereich Immobilieninvestment oder Fix and Flip unterwegs ist:

• Variable Zinsen auf einem grossen Portfolio können sehr schnell sehr schmerzhaft werden. Wer heute plant, muss mit realistischen Zinssätzen und realistischen Verkaufszeiträumen kalkulieren.
• Der Eigennutzer ist als Käufer weitgehend weg. Wer das ignoriert und weiter für diese Zielgruppe saniert, wird die falschen Produkte am falschen Markt anbieten.
• Fix and Flip funktioniert noch, aber nur mit echtem Mehrwert. Der Markt belohnt saubere Kalkulation, guten Einkauf und handwerkliche Qualität. Wer nur auf steigende Preise gewettet hat, ist raus.
• Geförderter Wohnungsbau in NRW ist aktuell ein Modell, das trotz oder gerade wegen des schwierigen Marktumfelds sehr attraktive Konditionen bietet, wenn man bereit ist, den bürokratischen Aufwand zu tragen.
• Operatives Loslassen ist kein Luxus, sondern Voraussetzung dafür, dass du strategisch denken und den wirklichen Wert in deinen Unternehmen heben kannst.