"Einen Scheiß muss ich!" - Nils Eifflers Weg zu 29 Unternehmen und Unternehmererfolg

Johannes hat sich Nils Eiffler vor die Kamera geholt, eine der direktesten Stimmen in der deutschen Immobilienwelt. Im Gespräch geht es um über 400 gehandelte Einheiten, variable Zinsen als monatliche Klatsche, die ehrliche Bestandsaufnahme zu Fix und Flip im aktuellen Markt und Nils' neues Projekt im sozialen Wohnungsbau in NRW. Dazu gibt es reichlich Klartext darüber, was es wirklich bedeutet, als Unternehmer Entscheidungen zu treffen, ohne sich dabei etwas vorzumachen.

Wer ist Nils Eiffler?

Nils Eiffler ist Seriengründer aus Lünen bei Dortmund. Er hat in den letzten zehn Jahren rund 28 bis 29 Unternehmen aufgebaut, davon einen großen Teil mit direktem Immobilienbezug. Bekannt wurde er unter anderem durch SINOP, eine Sportnahrungsergänzungsmittelmarke, die er 2015 zusammen mit seinem damaligen Partner Ben gründete. Vor zwei Jahren trennte er sich von SINOP, nach eigener Aussage harmonisch und ohne einen einzigen Tag Reue. Was bleibt, ist ein Netzwerk aus Unternehmen in den Bereichen Immobilien, Landflipping in den USA und seit Kurzem auch sozialer Wohnungsbau.

Was Nils von vielen anderen Unternehmern unterscheidet: Er misst seinen Wert nicht in Stunden, sondern in Strategie. Er ist aus dem operativen Tagesgeschäft seiner Unternehmen weitgehend raus und sitzt stattdessen in Ruhe drüber, denkt quer und findet Lösungen, die anderen schlicht nicht einfallen, weil sie zu tief im eigenen Fachbereich stecken. Das klingt einfach, ist aber das Resultat von Jahren, in denen er auch 80 bis 100 Stunden die Woche gearbeitet hat, bis er gemerkt hat, dass mehr Stunden nicht gleich mehr Ergebnis bedeutet.

400 Einheiten, variabler Zins und eine ehrliche Bestandsaufnahme

In den letzten vier Jahren hat Nils über seine Immobiliengruppe knapp über 400 Einheiten angekauft. Ein Teil davon ist bereits wieder verkauft, ein Teil noch im Prozess. Was sich in dieser Zeit fundamental verändert hat: der Zins. Wer wie Nils mit so vielen Objekten und variablem Zins arbeitet, spürt das jeden Monat sehr direkt.

In der Frühphase war der Zinsaufwand bei einem 300.000-Euro-Objekt kaum ein Thema. Mit 1 bis 2 Prozent Zinsen und einer Haltedauer von vier bis fünf Monaten war das schlicht kein relevanter Kostenfaktor. Das hat sich gedreht. Heute muss man realistisch mit mindestens zwölf Monaten Haltedauer rechnen, und statt 1,99 Prozent steht teilweise eine Sieben vorne. Nils sagt dazu offen: Das ist richtig scheiße. Und er meint es ernst.

Im Januar dieses Jahres wurde ihm klar, dass er ohne deutliche Kurskorrektur auf ein ernstes Problem zusteuert. Die Antwort darauf war, die Frage nach dem Kunden neu zu stellen: Wer kauft gerade eigentlich noch?

Der Käufer hat gewechselt, die Strategie muss folgen

Der klassische Eigennutzer, also die junge Familie, die sich in ein frisch saniertes Reihenhaus verliebt, ist laut Nils zu 90 Prozent vom Markt verschwunden. Die Gründe sind bekannt: gestiegene Zinsen, weggefallene 110-Prozent-Finanzierungen, gesunkenes Vertrauen in die eigene Kaufkraft.

Wer noch kauft, sind vor allem zwei Gruppen:

• Kapitalanleger, die eine renditestarke Immobilie für ihre Altersvorsorge suchen und denen Homestaging und emotionale Inszenierung ziemlich egal sind.
• Ältere Käufer um die 65 bis 70, die ihr Haus aus den 1970ern verkaufen und sich verkleinern, und die noch echtes Eigenkapital mitbringen, weil sie das Sparen tatsächlich gelernt haben.

Für Fix-and-Flip-Anbieter bedeutet das eine klare Konsequenz: Die Renovierung muss immer noch gut sein, aber das Kosten-Nutzen-Verhältnis wird wesentlich enger berechnet. Früher hat man einen zusätzlichen Tausend Euro in die Ausstattung gesteckt und ihn als 5.000 Euro im Verkaufspreis zurückbekommen. Heute ist das Verhältnis manchmal fast eins zu eins. Wer das nicht berücksichtigt, verbaut sich die Marge selbst.

Geht Fix und Flip noch? Ja, aber anders

Die Frage, ob Fix und Flip im aktuellen Markt noch funktioniert, beantwortet Nils klar mit Ja. Aber er schiebt direkt nach: Es ist deutlich herausfordernder als noch vor 18 Monaten. Und das aus gutem Grund.

Bis vor Kurzem hat seine Gruppe nach dem Motto gearbeitet: Quantität vor Qualität. Kaufe erstmal alles, guck dann, was du damit machst. Das hat funktioniert, weil der Markt einfach nach oben gegangen ist. Zeit im Markt war die einzige Strategie, die man brauchte. Das ist kein Unternehmertum, sagt Nils, das war ein Mitfahren auf einer Welle.

Echtes Unternehmertum bedeutet, in einem gleichbleibenden oder sinkenden Markt durch selbst geschaffene Mehrwerte Gewinne zu erwirtschaften. Wer das nicht kann, hat es im aktuellen Umfeld schwer. Wer es kann, hat gerade eine echte Chance, weil die Konkurrenz massiv ausgedünnt ist. Nils schätzt, dass rund 80 Prozent der Gelegenheitsflipper, die in der Boomphase eingestiegen sind, wieder weg sind.

Gleichzeitig sind die Einkaufspreise an vielen Standorten gesunken. Wer gut verhandeln kann und weiß, was ein Objekt wirklich wert ist, findet gerade echte Schnäppchen. Das Problem: Viele Verkäufer haben noch Preise im Kopf, die aus Gutachten oder Bankbewertungen von vor einem Jahr stammen. Da muss man Geduld mitbringen oder weiterziehen.

Landflipping in den USA: drei Jahre ohne die erhofften Zahlen

Neben dem deutschen Immobilienmarkt ist Nils auch im Landflipping in den USA aktiv, gemeinsam mit seinem Partner Robin im Rahmen einer 50-50-Gesellschaft. Robin führt das Unternehmen vollständig operativ. Nils ist stiller Strategiepartner.

Das Fazit nach knapp drei Jahren: Die Zahlen haben sich finanziell bisher nicht so entwickelt, wie erhofft. Es wurde viel Energie, Arbeitszeit und Geld investiert, ohne dass das in entsprechenden Erträgen zurückgekommen ist. Nils sagt, die Kurve werde gerade gekriegt, aber rückblickend würde er dieses Feld erstmal nicht noch einmal angehen.

Das ist ein seltenes Eingeständnis und ein wertvolles. Denn genau solche Ehrlichkeit fehlt in vielen Immobilien-Communitys, wo nur die Erfolge nach vorne gestellt werden.

Sozialer Wohnungsbau in NRW: positiver Cashflow nach Steuern im Neubau

Das neue große Thema bei Nils ist der soziale Wohnungsbau in NRW. Und die Zahlen, die er nennt, sind tatsächlich bemerkenswert.

Sozialer Wohnungsbau ist föderalistisch geregelt und unterscheidet sich stark nach Bundesland. In Bayern sei es laut Nils aktuell wenig attraktiv. In NRW hingegen wurden im Februar neue Richtlinien eingeführt, die das Modell noch interessanter machen. Die groben Eckpunkte:

• 0,5 Prozent Zins plus 0,5 Prozent Verwaltungskostenbeitrag, also effektiv 1 Prozent Gesamtbelastung
• 35 Prozent Zuschuss auf die Baukosten
• Zinsbindung über 25 bis 30 Jahre
• Im Gegenzug Mietpreisbindung über diesen Zeitraum

Nils plant aktuell drei Projekte mit zusammen 44 Einheiten. Die Kalkulation ergibt einen durchschnittlichen positiven Cashflow nach Steuern von 22.000 Euro pro Monat, gemittelt über 30 Jahre bei einer jährlichen Mietsteigerung von 1,7 Prozent. Im 15. Jahr wird dieser Durchschnittswert erreicht, davor etwas weniger, danach etwas mehr.

Das klingt fast zu gut, und Nils selbst sagt: Positiver Cashflow nach Steuern im Neubau gibt es sonst einfach nicht. Punkt.

Der Preis dafür: man hat es nicht mit einer Baubehörde zu tun, sondern mit vier. Und die Bürokratie ist entsprechend. Nils berichtete im Gespräch von einer E-Mail der NRW-Bank, die für seine rund 30 Gesellschaften jeweils einen eigenen Fragebogen mit 14 Fragen fordert. Das sind 420 Fragen, die beantwortet werden wollen, obwohl Bonität und Unterlagen bereits eingereicht sind und seine 18 Bankpartner ihm nahezu alles genehmigen. Er findet das genauso nervig, wie es klingt, hat sich aber bewusst dafür entschieden, diesen Preis zu zahlen.

"Einen Scheiß muss ich": Das Mindset hinter den Entscheidungen

Das Kernthema des Gesprächs ist eigentlich kein Immobilienthema, sondern ein Haltungsthema. Nils hat irgendwann verstanden, dass er gar nichts muss. Das klingt nach Binsenweisheit, ist aber ein echter Wendepunkt, wenn man es wirklich verinnerlicht hat.

Die Frage ist nie: Muss ich das tun? Die Frage ist: Welchen Preis bin ich bereit zu zahlen, wenn ich es tue oder nicht tue? Bin ich nicht bereit, die Konsequenzen einer Entscheidung zu tragen, dann treffe ich eine andere. Das ist keine gesellschaftliche Vorgabe, kein Erwartungsdruck von außen. Das ist die eigene Entscheidung.

Nils hat sich das auch bei seiner Arbeitszeit angewandt. Nach Jahren mit 80 bis 100 Stunden die Woche hat er verstanden, dass Produktivität nichts mit der Anzahl der Stunden zu tun hat. Im Gegenteil: Wer sich kurz zurücknimmt, objektiv auf die wirklich wichtigen Aufgaben schaut und dann konzentriert loslegt, schafft in zwei Stunden mehr als andere in zwei Tagen. Der operative Freiraum ist dabei keine Faulheit, sondern die Voraussetzung für strategische Kreativität.

Er verbringt heute deutlich mehr Zeit mit seinen Kindern, 7 und 3 Jahre alt, und ist froh, das jetzt verstanden zu haben und nicht erst, wenn sie erwachsen sind. Das ist kein Lifestyle-Selbstbeweihräucherung, sondern eine konkrete Entscheidung mit konkreten Konsequenzen, die er bewusst getroffen hat.

Strategie als stärkstes Werkzeug

Was Nils an seiner eigenen Arbeit am liebsten macht, ist das strategische Querdenken. Er beschreibt sich selbst als in vielen Bereichen unkreativ, aber im unternehmerischen Kontext als jemanden, der sehr gut darin ist, Probleme aus ungewohnten Winkeln zu betrachten.

Sein Vorteil: Er spricht mit Anwälten, Steuerberatern, Architekten und Energieberatern, ohne deren Scheuklappen zu haben. Er stellt Fragen wie "Warum machen wir das nicht einfach so?", und die Antwort ist oft, dass es tatsächlich geht, nur noch nie jemand nachgefragt hat. Dadurch hat er nach eigener Aussage bereits siebenstellige Beträge generiert oder eingespart, allein durch das strukturierte Nachdenken aus einer anderen Perspektive.

Gut die Hälfte seiner Ideen sei, wie er selbst sagt, totaler Mist. Das sagen ihm seine Berater direkt. Aber die andere Hälfte trifft, und das reicht.

Fazit: Was du aus diesem Gespräch mitnehmen kannst

Dieses Interview zwischen Johannes und Nils Eiffler ist eines der ehrlichsten Gespräche über den aktuellen Immobilienmarkt, die du gerade finden kannst. Keine aufgeblasenen Erfolgsgeschichten, keine Relativierung der echten Herausforderungen, dafür konkrete Einblicke in das, was gerade wirklich passiert.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Fix und Flip funktioniert noch, aber nur wenn du Mehrwert schaffst und nicht mehr einfach auf steigende Marktpreise wartest.
• Der Einkauf ist gerade entscheidend: Wer jetzt gut kauft, hat die beste Ausgangslage der letzten Jahre.
• Der Zielkunde hat sich verschoben: Kapitalanleger und eigenkapitalstarke ältere Käufer dominieren, der klassische Eigennutzer ist weitgehend weg.
• Sozialer Wohnungsbau in NRW bietet aktuell eine strukturell interessante Kombination aus günstiger Finanzierung, staatlichen Zuschüssen und langfristig positivem Cashflow nach Steuern.
• Produktivität hat nichts mit Stunden zu tun. Wer strategisch denkt und operativ loslässt, kommt weiter als jemand, der 100 Stunden die Woche im Hamsterrad dreht.

Wer Nils folgen möchte, findet ihn auf Instagram. Wer sich für Fix und Flip oder Immobilieninvestments als Kapitalanlage interessiert, ist auf flipperimmo.com genau richtig.