Elektrik: Du brauchst 3 Adern!

Bei der Besichtigung einer Immobilie gibt es einen einfachen, aber entscheidenden Check, den du nicht überspringen solltest: die Elektrik. Johannes zeigt in diesem Video, woran du sofort erkennst, ob die elektrische Anlage noch auf dem Stand von vor Jahrzehnten ist oder ob du mit einem kostspieligen Komplettaustausch rechnen musst. Ein Blick an die Decke kann dabei schon alles verraten.

Warum die Anzahl der Adern so wichtig ist

Wenn du eine Immobilie kaufst, um sie zu renovieren und anschließend wieder zu verkaufen, also im klassischen Fix-and-Flip-Modell arbeitest, dann ist die Elektrik einer der Posten, der schnell teuer werden kann. Entscheidend ist dabei nicht nur, ob die Leitungen alt aussehen, sondern wie viele Adern tatsächlich verbaut sind.

Eine moderne und normgerechte elektrische Installation besteht aus drei Adern:

• Phase (L) - der stromführende Leiter
• Neutralleiter (N) - der Rückleiter
• Schutzleiter (PE) - der Sicherheitsleiter, erkennbar am grün-gelben Kabel

Der Schutzleiter ist der entscheidende Indikator. Er sorgt dafür, dass im Fehlerfall, etwa wenn ein Gerät einen Kurzschluss hat, der Strom sicher abgeleitet wird und die Sicherung auslöst, anstatt dass jemand einen Stromschlag bekommt. Ohne diesen Schutzleiter entspricht die Anlage nicht den heutigen Sicherheitsstandards.

Ab wann gab es den Schutzleiter und was bedeutet das für Altbauten?

Der Schutzleiter war nicht immer Standard. Bis etwa 1970 bis 1975 war er in vielen Gebäuden bereits vorhanden, in der darauffolgenden Phase bis in die frühen 1980er Jahre wurde er jedoch in zahlreichen Bauten weggelassen oder gar nicht erst eingeplant. Das betrifft vor allem Wohnungen und Häuser, die in dieser Übergangszeit gebaut oder zuletzt renoviert wurden.

Konkret bedeutet das: Wenn du eine Immobilie aus den 1970er oder 1980er Jahren besichtigst und dort nur eine zweiaderige Installation vorfindest, also Phase und Neutralleiter ohne Schutzleiter, dann ist die gesamte Elektrik nicht mehr zeitgemäß. Eine Modernisierung ist in diesem Fall keine Frage des Komforts, sondern eine Frage der Sicherheit und der Verkaufsfähigkeit.

Gewerbliche Verkäufer haben keine Wahl

Wenn du gewerblich als Immobilieninvestor tätig bist und Wohnungen oder Häuser nach der Renovierung wieder verkaufst, dann ist eine normgerechte Elektrik keine Option, sondern Pflicht. Als gewerblicher Verkäufer haftest du für den Zustand des Objekts deutlich strenger als eine Privatperson. Eine veraltete Zweiader-Installation einfach zu übernehmen und mitzuverkaufen ist in diesem Kontext schlicht nicht möglich, ohne sich einem erheblichen rechtlichen Risiko auszusetzen.

Das gilt auch dann, wenn die alte Anlage augenscheinlich noch funktioniert. Funktionieren und normgerecht sein sind zwei verschiedene Dinge. Für den Weiterverkauf zählt nur Letzteres.

So prüfst du die Elektrik direkt bei der Besichtigung

Du musst kein Elektriker sein, um bei einer Besichtigung eine erste Einschätzung zur Elektrik zu bekommen. Es gibt einen simplen Trick, den Johannes selbst regelmäßig anwendet: Schau an die Decke.

Dort befinden sich häufig noch alte Baulampen oder offene Anschlussdosen, an denen die Kabel sichtbar aus der Decke kommen. Genau dort kannst du auf einen Blick zählen, wie viele Adern tatsächlich verlegt sind. Siehst du dort zwei Adern, also in der Regel ein schwarzes und ein blaues Kabel, ohne das grün-gelbe Schutzleiterkabel, dann weißt du sofort: Die Elektrik muss komplett erneuert werden.

Dieser Check dauert keine 30 Sekunden und gibt dir schon in der ersten Besichtigung eine wichtige Information für deine Kalkulation. Statt später von einem unerwarteten Kostenblock überrascht zu werden, kannst du den Posten direkt einpreisen oder in der Preisverhandlung berücksichtigen.

Was eine neue Elektrik kostet und warum du sie richtig kalkulieren musst

Eine vollständige Elektrosanierung in einer Wohnung ist kein kleiner Posten. Je nach Größe des Objekts, der Anzahl der Zimmer, der vorhandenen Leitungsführung und dem regionalen Preisniveau des Elektrikers kann das schnell in den fünfstelligen Bereich gehen. Bei größeren Objekten oder bei Häusern mit mehreren Einheiten entsprechend mehr.

Zur Elektrosanierung gehören in der Regel:

• Das vollständige Verlegen neuer dreiaderiger Leitungen durch alle Räume
• Der Einbau eines neuen Verteiler- und Sicherungskastens mit modernen Leitungsschutzschaltern und einem Fehlerstromschutzschalter (FI-Schalter)
• Neue Steckdosen und Schalter in allen Räumen
• Gegebenenfalls Anpassungen an der Zähleranlagen, insbesondere wenn das Objekt mehrere Einheiten hat
• Die abschließende Abnahme und Dokumentation durch den Elektriker

Wer diese Kosten nicht in die Kalkulation aufnimmt, weil er bei der Besichtigung nicht hingeschaut hat, macht einen teuren Fehler. Gerade im Fix-and-Flip ist die Kalkulation das Fundament jedes Projekts. Wer zu teuer einkauft oder Renovierungskosten unterschätzt, vernichtet seine Rendite.

Elektrik als Verhandlungsargument nutzen

Wenn du bei der Besichtigung feststellst, dass die Elektrik komplett saniert werden muss, ist das nicht nur eine schlechte Nachricht. Es ist auch ein konkretes Verhandlungsargument. Du kannst dem Verkäufer gegenüber sachlich und nachvollziehbar begründen, warum du einen niedrigeren Preis ansetzt. Das ist deutlich überzeugender als pauschales Feilschen ohne Grundlage.

Ein dokumentierter Sanierungsbedarf, im besten Fall bestätigt durch ein kurzes Angebot eines Elektrikers, gibt dir eine starke Verhandlungsposition. Verkäufer, die ihr Objekt realistisch loswerden wollen, verstehen solche konkreten Argumente in der Regel besser als abstrakte Preisforderungen.

Fazit: Zwei Sekunden Blick, große Wirkung

Die Elektrik ist eines der Themen, das viele Immobilienkäufer und Renovierer anfangs unterschätzen, weil es hinter den Wänden verborgen ist. Der Tipp von Johannes ist so simpel wie wirkungsvoll: Schau bei der Besichtigung an die Decke, zähle die Adern, und du weißt sofort, wo du stehst. Drei Adern, alles gut. Zwei Adern, neues Kapitel in der Kalkulation. So einfach ist das.

Wenn du gewerblich verkaufst, gibt es ohnehin keinen Spielraum. Die Elektrik muss dem aktuellen Stand entsprechen. Und selbst wenn du nicht gewerblich tätig bist, lohnt es sich, diesen Punkt ernst zu nehmen, sowohl aus Sicherheitsgründen als auch im Hinblick auf den Wiederverkaufswert deiner Immobilie.