Elektroplanung für Anfänger: Vermeide diese Fehler in deinem Fix & Flip Projekt!

Elektrik ist eines der Themen, das bei einem Fix-and-Flip-Projekt schnell teuer werden kann, wenn man nicht weiß, worauf man achten muss. In diesem Video zeigt Johannes direkt vor Ort in einer laufenden Renovierung, wie er die Elektroplanung angeht, welche Kosten auf dich zukommen und wann du eine komplette Neuinstallation brauchst. Dazu gibt es konkrete Empfehlungen, wie viele Steckdosen in welchem Raum sinnvoll sind.

Zweiadrig oder dreiladrig: Das ist der erste Check bei jeder Besichtigung

Bevor du auch nur ein Angebot für eine Wohnung machst, solltest du wissen, welche Art von Elektrik verbaut ist. Der entscheidende Unterschied liegt zwischen zweiladriger und dreiladriger Elektroinstallation. Das dritte Kabel ist der Schutzleiter, also die Erdung. Er ist in der Regel grün-gelb und wurde in Deutschland bis etwa Mitte der 1970er Jahre, in manchen Gebäuden sogar bis in die 1980er Jahre hinein, nicht verbaut.

Das bedeutet: Wenn du eine Wohnung kaufst, die vor 1975 gebaut wurde, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass dort noch zweiladrige Elektrik steckt. Und dann führt kein Weg daran vorbei, die gesamte Elektrik neu zu machen, besonders wenn du die Wohnung anschließend wieder verkaufst oder gewerblich als Flipper tätig bist.

Den schnellsten Check machst du direkt bei der Besichtigung. Schau dir die Deckenlampe oder eine Baulampe an. Dort siehst du auf einen Blick, wie viele Adern aus der Wand kommen. Zwei Adern bedeuten alte, unzureichende Installation. Drei Adern bedeuten, dass du zumindest hier keine komplette Neuverkabelung brauchst und möglicherweise nur ergänzen musst.

Was kostet eine komplette Elektroerneuerung?

Die Frage nach den Kosten landet bei Johannes regelmäßig im Postfach, und sie ist vollkommen berechtigt. Als Faustregel gilt: etwa 100 Euro pro Quadratmeter für eine vollständige Neuinstallation der Elektrik in einer Wohnung. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung, wie sie im Video zu sehen ist, landen die Kosten je nach Anbieter bei 6.000 bis 10.000 Euro.

Warum schwankt das so stark? Es kommt auf die Größe des Elektrounternehmens an. Ein kleiner Elektrobetrieb mit wenigen Mitarbeitern kann deutlich günstiger anbieten als ein großes Unternehmen mit Fuhrpark, Lagerflächen und vielen Angestellten. Diese Fixkosten werden auf die Kundenrechnungen umgelegt. Das bedeutet nicht automatisch, dass ein kleiner Betrieb schlechtere Qualität liefert. Gerade für Fix-and-Flip-Projekte lohnt es sich, gezielt kleine und mittelständische Elektriker anzufragen und Vergleichsangebote einzuholen.

In der konkreten Wohnung im Video war keine komplette Neuinstallation notwendig, da die dreiladrige Elektrik bereits vorhanden war. Der Elektriker hat hier vor allem selektiv gearbeitet: Steckdosen versetzt, neue hinzugefügt, den Sicherungskasten ergänzt und einen neuen FI-Schalter eingebaut. Das Ergebnis für diese Wohnung, inklusive abgehängter Decke, LED-Streifen, rund 30 neuen Steckdosen und Schaltern sowie einem neu verkleideten Sicherungskasten, liegt voraussichtlich bei circa 4.000 Euro.

Wann muss ich die Elektrik komplett erneuern?

Die klare Antwort lautet: Wenn du zweiladrige Elektrik in der Wohnung vorfindest, musst du komplett neu machen. Das ist keine Option, sondern Pflicht, vor allem wenn du die Immobilie anschließend verkaufen willst. Als gewerblicher Immobilienhändler trägst du eine besondere Verantwortung für den Zustand der Wohnung. Alte Elektrik ohne Schutzleiter ist ein Sicherheitsrisiko und kein verkaufsfähiger Zustand.

Wenn du dagegen dreiladrige Elektrik vorfindest, kannst du selektiv vorgehen. Du ergänzt dort, wo es sinnvoll ist, setzt Steckdosen um, die durch die Renovierung an falsche Stellen geraten wären, und bringst den Sicherungskasten auf den aktuellen Stand. Das spart erheblich Zeit und Geld gegenüber einer Kompletterneuerung.

Elektroplanung Raum für Raum: So geht Johannes vor

Was das Video besonders wertvoll macht, ist der konkrete Rundgang durch die einzelnen Räume. Johannes zeigt nicht abstrakt, wie Elektroplanung funktioniert, sondern geht mit der Kamera durch die Wohnung und erklärt, was in welchem Raum gemacht wurde und warum.

Flur

Im Flur wurde eine zusätzliche Steckdose nachgerüstet, damit zum Beispiel ein Staubsauger angeschlossen werden kann. Außerdem wurde ein Raumtrenner mit indirekter Beleuchtung geplant. Ein vorhandenes Kabel, das eigentlich störend wirkte, lässt sich clever hinter den Holzlatten des Raumtrenners verbergen und von dort schalten. Der Sicherungskasten bleibt erhalten, weil noch ausreichend Platz für weitere Sicherungen vorhanden ist. Eine neue Abdeckung kommt drauf, damit er optisch wieder frisch wirkt.

WC

Im kleinen Gäste-WC war kein großer Aufwand nötig. Ein Lichtschalter und eine Steckdose sind für diesen Raum ausreichend. Auch die Wasseruhr, die bisher unschön aus dem Versorgungsschacht herausragte, wird als Unterputz-Variante neu eingebaut.

Badezimmer

Das Badezimmer wird komplett umgebaut, inklusive abgehängter Decke und einem geplanten Einbauschrank. Elektrotechnisch kommen an der Decke Kabel für LED-Streifen runter, und neben dem Waschbecken werden zwei Steckdosen sowie ein Schalter für den beleuchteten Spiegel installiert.

Küche

Die Küche ist der Raum, in dem Johannes besonders konsequent auf ausreichend Steckdosen achtet. Auf einer Seite wurden drei Steckdosen verbaut, auf der anderen Seite zwei, dazu eine weitere oben für die Dunstabzugshaube. Insgesamt kommt die Küche auf sieben Steckdosen. Das klingt nach viel, ist aber in der Praxis sinnvoll, wenn man bedenkt, dass allein Kühlschrank, Geschirrspüler, Mikrowelle, Kaffeemaschine und Küchenmaschine gleichzeitig betrieben werden wollen.

Schlafzimmer

Im Schlafzimmer wurde gezielt dort nachgerüstet, wo das Bett stehen soll. Beidseitig neben dem geplanten Bettplatz kommen jeweils zwei neue Steckdosen hin. Das ist ein kleines Detail, das von Kaufinteressenten durchaus wahrgenommen wird und die Wohnung direkt hochwertiger wirken lässt.

Wie viele Steckdosen braucht welcher Raum?

Johannes fasst seine Empfehlungen klar zusammen. Das sind die Richtwerte, an denen du dich bei deinem nächsten Fix-and-Flip-Projekt orientieren kannst:

• Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Kinderzimmer: mindestens 4 bis 5 Steckdosen
• Wohnzimmer: 6 bis 7 Steckdosen, davon 3 bis 4 an der Wand, wo der Fernseher hängen soll
• Badezimmer: 2 bis 3 Steckdosen neben oder unter dem Waschbecken
• Küche: 8 bis 10 Steckdosen, verteilt über Arbeitsflächen und Gerätestandorte, mindestens 4 Steckdosen als absolutes Minimum

Hinter diesen Zahlen steckt eine einfache Überlegung: Das Nutzerverhalten hat sich geändert. Elektrische Zahnbürsten, Rasierer, Föhn, Thermomix, Espressomaschine, Spielekonsole, Smart-TV, Ladestation fürs Handy. All das braucht Strom, und zwar oft gleichzeitig. Wer das beim Renovieren ignoriert und mit möglichst wenigen Steckdosen plant, baut an den Bedürfnissen der Käufer vorbei.

Koordination auf der Baustelle: So läuft die Kommunikation

Ein weiterer Aspekt, den Johannes im Video anspricht, ist die Organisation auf der Baustelle. Alle Handwerker, also Elektriker, Sanitär und weitere Gewerke, sind in einer gemeinsamen WhatsApp-Gruppe. Dazu hängt an der Wand eine ausgedruckte Planung, die mit Patafix befestigt ist. Jeder, der die Wohnung betritt, sieht auf einen Blick, was zu tun ist, ohne dass es jedes Mal separate Absprachen braucht.

Dieser Punkt klingt banal, ist aber in der Praxis eine häufige Fehlerquelle. Wenn Elektriker und Sanitär nicht wissen, was der jeweils andere plant, entstehen Konflikte bei der Leitungsführung, Dosen werden an falschen Stellen gesetzt, oder Arbeiten müssen wiederholt werden. Ein einfacher Plan an der Wand und eine gemeinsame Gruppe verhindert das zuverlässig.

Was du aus diesem Video mitnehmen kannst

Elektroplanung im Fix-and-Flip ist kein Hexenwerk, aber es gibt klare Regeln, die du kennen solltest. Überprüfe bereits bei der Besichtigung, ob zwei- oder dreiladrige Elektrik vorliegt. Kalkuliere bei zweiladriger Elektrik mit 6.000 bis 10.000 Euro für eine vollständige Neuinstallation in einer 70-Quadratmeter-Wohnung. Wenn die Bestandsverkabelung ausreicht, kannst du selektiv ergänzen und kommst deutlich günstiger weg. Und plane von Anfang an ausreichend Steckdosen ein, weil das die Wohnqualität spürbar erhöht und damit auch die Attraktivität beim Wiederverkauf steigert.

Baue es vernünftig, baue es nachhaltig und mit Mehrwert für den nächsten Besitzer. Das ist die Grundidee hinter jedem Fix-and-Flip-Projekt bei Flipper Immo.