Elektroplanung für Anfänger: Vermeide diese Fehler in deinem Fix & Flip Projekt

Elektrik ist eines der Themen, bei dem viele Einsteiger im Fix and Flip unsicher sind: Muss die komplette Elektrik raus? Was kostet das? Und wie plant man das sinnvoll? In diesem Video nimmt Johannes dich mit in eine laufende Renovierung und erklärt direkt vor Ort, wie er die Elektroplanung angeht, welche Kosten du einkalkulieren musst und worauf du schon bei der Besichtigung achten solltest.

Zweiadrig oder dreiädrig: Der erste Check bei der Besichtigung

Einer der wichtigsten Punkte, den du schon bei der Besichtigung einer Immobilie prüfen solltest, ist der Zustand der Elektrik. Konkret geht es um die Frage: Liegt eine zweiädrige oder eine dreiädrige Elektroinstallation vor?

Der Unterschied ist entscheidend. Die dreiädrige Elektrik beinhaltet neben Phase und Neutralleiter auch den Schutzleiter, also das grün-gelbe Kabel. Dieser Schutzleiter ist aus Sicherheitsgründen zwingend erforderlich und war bis etwa Mitte der 1970er Jahre in vielen Wohnungen nicht vorhanden. Wohnungen, die vor dieser Zeit gebaut wurden, haben häufig noch die ältere zweiädrige Variante.

Wie prüfst du das schnell und unkompliziert? Johannes empfiehlt, bei der Besichtigung einen Blick an die Decke zu werfen. Dort befinden sich oft noch alte Baulampen oder offene Anschlusspunkte, an denen du sofort erkennst, wie viele Adern tatsächlich vorhanden sind. Das ist ein einfacher Trick, der dir viel Aufwand ersparen kann.

Wenn du eine Wohnung mit zweiadiger Elektrik kaufst und sie anschließend verkaufen willst, besonders wenn du das gewerblich machst, dann führt kein Weg daran vorbei: Die Elektrik muss komplett erneuert werden. Das ist keine Frage des Geschmacks, sondern eine Frage der Sicherheit und der gesetzlichen Anforderungen.

Was kostet eine komplett neue Elektrik in einer Wohnung?

Das ist die Frage, die Johannes am häufigsten in seinen Direktnachrichten bekommt. Die Antwort hängt von einigen Faktoren ab, aber es gibt eine gute Faustformel:

• Richtwert: rund 100 Euro pro Quadratmeter bei einer vollständigen Neuinstallation der Elektrik
• Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung liegen die Kosten typischerweise zwischen 6.000 und 10.000 Euro
• Die genaue Summe hängt davon ab, wen du fragst und wie groß die Elektrikerfirma ist

Ein wichtiger Hinweis zur Anbieterwahl: Kleinere Elektrikerbetriebe sind in der Regel günstiger als große Firmen. Das liegt daran, dass du bei großen Unternehmen indirekt deren Unternehmenskosten mitfinanzierst, also Fuhrpark, Lagerflächen, viele Mitarbeiter und aufwendige Infrastruktur. Ein kleiner Betrieb mit einem oder zwei Monteuren hat diese Fixkosten nicht und kann daher oft deutlich attraktivere Preise anbieten.

Für das konkrete Projekt im Video, eine Wohnung bei der keine Kompletterneuerung nötig ist, sondern nur gezielte Ergänzungen und Modernisierungen vorgenommen werden, liegt die Kostenschätzung bei rund 4.000 Euro. Darin enthalten sind unter anderem:

• Rund 30 neue Steckdosen oder Schalter
• LED-Streifen und neue Kabelführungen
• Erneuerung des Schalterkastens mit neuer Abdeckung
• Abgehängte Decke mit Elektroarbeiten
• Neue Lichtschalter und Blenden, einheitlich in Schwarz Matt

Raum für Raum: So geht Johannes die Elektroplanung an

Was das Video besonders wertvoll macht, ist der Rundgang durch die laufende Renovierung. Johannes erklärt nicht abstrakt, sondern zeigt direkt vor Ort, welche Entscheidungen in welchem Raum getroffen wurden und warum. Das gibt dir als Einsteiger ein gutes Gefühl dafür, wie eine praxisnahe Elektroplanung im Fix and Flip tatsächlich aussieht.

Flur

Im Flur wurden nur kleinere Anpassungen vorgenommen. Eine zusätzliche Steckdose wurde nachgerüstet, damit man im Alltag problemlos einen Staubsauger anschließen oder andere Geräte nutzen kann. Der vorhandene Elektrokasten konnte beibehalten werden, da noch ausreichend Platz für zusätzliche Sicherungen vorhanden war. Ein FI-Schalter war bereits installiert. Lediglich eine neue Gehäuseabdeckung für den Kasten wird noch aufgesetzt. Die Deckenlampe im Flur bleibt erhalten.

Eine kreative Lösung gibt es auch für ein altes Kabel an der Wand: Statt es aufwendig zu verlegen, wird an dieser Stelle ein Raumtrenner aus Holzlatten eingebaut und indirekt beleuchtet. Das Kabel verschwindet hinter den Latten und das Ergebnis sieht hochwertig aus.

Badezimmer und WC

Das separate WC braucht nur wenig Elektroarbeiten. Ein Schalter und eine Steckdose waren bereits vorhanden und reichen für diesen kleinen Raum aus. Im Badezimmer hingegen wird mehr gemacht: Kabel für LED-Streifen an der abgehängten Decke, zwei neue Steckdosen sowie ein Schalter für die Beleuchtung. Außerdem kommt ein beleuchteter Spiegel ans Waschbecken, was heute Standard ist und von Käufern erwartet wird.

Küche

Die Küche ist der Raum, in dem Johannes besonders viel Wert auf ausreichend Steckdosen legt. In diesem Projekt wurden insgesamt sieben Steckdosen in der Küche installiert, davon drei auf einer Seite der Arbeitsplatte und zwei auf der anderen. Zusätzlich wurde eine Steckdose oben nachgerüstet, um die Dunstabzugshaube zu betreiben.

Sein klares Statement dazu: Eine Küche sollte mindestens acht bis zehn Steckdosen haben, sinnvoll verteilt. Kühlschrank, Gefrierschrank, Kaffeemaschine, Thermomix, Toaster, der Anspruch an eine modern ausgestattete Küche ist heute hoch. Wer hier spart, tut dem späteren Verkaufswert keinen Gefallen.

Schlafzimmer

Im Schlafzimmer wurden jeweils zwei neue Steckdosen auf beiden Seiten des zukünftigen Bettplatzes installiert. Das klingt nach einem Detail, ist aber ein echter Verkaufsargument: Jeder möchte sein Smartphone nachts laden können, ohne mit Verlängerungskabeln zu hantieren. Zwei gut platzierte Steckdosen neben dem Bett sind ein kleines, aber wirkungsvolles Upgrade. Bestehende, nicht mehr benötigte Dosen werden beim Verputzen geschlossen.

Richtwerte für die Steckdosenplanung je Raum

Damit du bei deinem nächsten Projekt weißt, womit du planst, hier die Empfehlungen aus dem Video als Übersicht:

• Schlafzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer: mindestens 4 bis 5 Steckdosen
• Wohnzimmer: mindestens 6 bis 7 Steckdosen, davon 3 bis 4 im Bereich des Fernsehers (Fernseher, Soundanlage, Spielekonsole, indirektes Licht)
• Badezimmer: 2 bis 3 Steckdosen, idealerweise neben oder unter dem Waschbecken für elektrische Zahnbürste, Föhn, Rasierer
• Küche: 8 bis 10 Steckdosen, sinnvoll auf der Arbeitsfläche und an den Gerätestandorten verteilt

Koordination auf der Baustelle: So behältst du den Überblick

Ein praktischer Tipp aus dem Video, der nichts mit Elektrik, aber viel mit erfolgreichem Projektmanagement zu tun hat: Johannes hängt auf jeder Baustelle einen ausgedruckten Plan mit Patafix direkt an die Wand. Alle Handwerker sind in einer gemeinsamen WhatsApp-Gruppe, und der Plan ist immer sichtbar vor Ort. So weiß jeder, was Sache ist, ohne dass Absprachen verloren gehen oder mehrfach wiederholt werden müssen.

Gerade wenn du gleichzeitig Elektriker, Sanitär und weitere Gewerke auf der Baustelle hast, ist diese einfache Maßnahme Gold wert. Sie reduziert Fehler, spart Zeit und verhindert teure Missverständnisse.

Fazit: Elektrik im Fix and Flip richtig angehen

Die Elektroplanung ist kein Bereich, in dem du im Fix and Flip sinnvoll sparst. Wer eine Wohnung kauft, renoviert und wieder verkauft, muss die Elektrik in einem sicheren, modernen Zustand übergeben. Das gilt umso mehr, wenn du das gewerblich betreibst.

Die wichtigsten Erkenntnisse aus diesem Video in der Zusammenfassung:

• Bereits bei der Besichtigung prüfen, ob zwei- oder dreiädrige Elektrik vorliegt, zum Beispiel über offene Anschlusspunkte an der Decke
• Bei zweiadriger Elektrik ist eine Kompletterneuerung Pflicht, wenn du die Wohnung verkaufen willst
• Kosten für eine vollständige Neuinstallation: rund 100 Euro pro Quadratmeter, bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung also 6.000 bis 10.000 Euro
• Kleinere Elektrikerbetriebe sind oft günstiger als große Firmen
• Gezielte Teilsanierungen bei vorhandener dreiädriger Elektrik können deutlich günstiger sein, im Beispiel rund 4.000 Euro für 30 Schalter und Steckdosen plus weitere Arbeiten
• Plane ausreichend Steckdosen in jedem Raum, besonders in Küche und Wohnzimmer
• Einheitliche Schalter und Steckdosen in einer Ausführung, zum Beispiel Schwarz Matt, wirken hochwertiger und hinterlassen einen guten Eindruck beim Käufer

Wer das Thema Elektrik von Anfang an richtig plant, spart sich teure Nacharbeiten und liefert dem Käufer eine Wohnung, die wirklich überzeugt.