Entrümpeln, Entkernen & Asbest: Die größten Fehler vermeiden! | Fix & Flip

Beim Fix and Flip trennt sich die Spreu vom Weizen oft schon in den ersten Tagen auf der Baustelle. Entrümpeln, Entkernen und der richtige Umgang mit Asbest sind Themen, die viele Immobilieninvestoren unterschätzen oder unnötig in Angst versetzen. In diesem Video zeigt Johannes live aus einer Wohnung im dritten Stock, was das alles kostet, wie man es smart angeht und warum Asbest kein Grund ist, ein Projekt platzen zu lassen.

So läuft eine Entrümpelung in der Praxis ab

Die Wohnung in diesem Projekt hatte alles, was eine typische Altbauwohnung mitbringt: vollgestopfte Zimmer, Teppichboden aus den 70ern, Möbel die aussehen als wäre Oma gerade eben erst in den Urlaub gefahren, dazu gelbe Nikotinflecken an der Decke. Kurz gesagt: ein klassisches Fix-and-Flip-Objekt, das drei Jahre leer gestanden hatte.

Der erste Schritt war die komplette Entrümpelung. Dafür wurde ein lokaler Containerdienst beauftragt. Das ist auch der erste und wichtigste Tipp, wenn du das selbst anpacken willst: Ruf einfach bei einem Containerdienst in deiner Region an. Das ist unkompliziert, schnell erledigt und du weißt direkt, womit du es zu tun hast.

Für die Entrümpelung gibt es grundsätzlich drei Container-Typen, die du kennen solltest:

• Sperrmüllcontainer: Für klassische Möbel und Hausrat, günstigste Variante
• Bauschuttcontainer: Speziell für Bauschutt, Estrich, Fliesen und ähnliches
• Gewerbemüllcontainer: Hier kommt alles rein, keine Vorsortierung nötig, aber etwas teurer

Aus der letzten Rechnung vom September 2024 lassen sich die Kosten gut einordnen. Ein Sperrmüllcontainer mit 1,38 Tonnen hat inklusive Anlieferung, Abholung und Genehmigung 317 Euro gekostet. Der Gewerbemüllcontainer mit 1,6 Tonnen schlug mit 392 Euro zu Buche. Die Fixkosten für Stellen, Abholen und Genehmigung lagen jeweils bei rund 110 Euro, der Rest ist Gewicht.

Als Richtwert für eine vollständig möblierte Wohnung kannst du mit 1,5 Containern rechnen, was in etwa 750 bis 800 Euro entspricht, wenn du es selbst machst. Wer das auslagert, zahlt schnell 3.000 bis 4.000 Euro für eine professionelle Entrümpelung. Regional gibt es dabei große Unterschiede. In München kostet ein Container deutlich mehr als auf dem Land, das sollte man bei der Kalkulation immer im Blick haben. Als Hausnummer: Container irgendwo zwischen 300 und 800 Euro, je nach Region und Inhalt.

Selbst entrümpeln oder auslagern?

Die Frage, ob man die Entrümpelung selbst in die Hand nimmt oder einen Dienstleister beauftragt, ist rein wirtschaftlich zu beantworten. Wenn du auf die Marge achten musst und das Budget knapp kalkuliert ist, ist die Antwort klar: selbst machen.

Mit ein paar Leuten, die mithelfen, ist eine Wohnung an einem einzigen Tag leer. In diesem Fall dauerte die gesamte Aktion keine acht Arbeitsstunden, inklusive Mittagspause. Ein großzügiger Aufzug im Haus macht die Sache erheblich einfacher. Du sparst dir dabei locker 2.000 bis 3.000 Euro, die du sinnvoller in die Renovierung stecken kannst.

Ein konkreter Tipp, der bares Geld spart: Möbel vor dem Einwerfen in den Container zerkleinern. Ein ganzer Kleiderschrank aus dem Schlafzimmer nimmt im Container enorm viel Platz weg. Zerlegst du ihn in einzelne Bretter, passt dreimal so viel in denselben Container. Du brauchst dafür keine besondere Ausrüstung, ein normaler Hammer oder eine Brechstange reicht völlig aus. Gerade bei den gepressten Ikea-Möbeln oder alten Küchenmöbeln aus den 70ern ist das in wenigen Minuten erledigt.

Was sich lohnt aufzuheben: Schau dir die Wohnung vor der Entrümpelung nochmal genau an. Gläser, Keramik und manches Mobiliar kann man auf den Wertstoffhof bringen, wo es gespendet wird und nicht einfach verschrottet. In diesem Projekt wurde noch eine alte Lampe gerettet, die inzwischen im Wohnzimmer von Johannes' Bruder hängt.

Tapeten abmachen: unterschätzter Aufwand

Nach der Entrümpelung folgt das Entkernen. Ein Teil davon, der gerne unterschätzt wird, ist das Entfernen alter Tapeten. Wer das schon mal gemacht hat, weiß wovon die Rede ist: Wenn Tapeten hart an der Wand kleben, ist das eine der mühsamsten Arbeiten auf der Baustelle.

So geht es am effizientesten:

• Mit einer Igelrolle die Tapete mehrfach einritzen, damit das Wasser eindringen kann
• Tapete großzügig mit Wasser einweichen, mehrfach nass machen und einwirken lassen
• Heizung aufdrehen, damit die Wärme das Aufweichen beschleunigt
• Dann mit einem Spachtel oder breitem Werkzeug abheben

Auch nach dem Ablösen bleibt oft noch ein dünner Film an der Wand, der nochmals bearbeitet werden muss. Das kostet Zeit, aber daran führt kein Weg vorbei, wenn du anschließend einen sauberen Untergrund für Putz oder neue Tapete haben willst.

Asbest: nüchtern kalkulieren statt in Panik verfallen

Kaum ein Thema sorgt bei Immobilieninvestoren für mehr Verunsicherung als Asbest. In fast jedem Renovierungsvideo tauchen Kommentare auf, die vor Asbest warnen. Johannes stellt das richtig: Das Thema ist wichtig, wird aber größer gemacht als es ist.

Wo kommt Asbest in Altbauwohnungen vor?

• Im Kleber unter Teppichboden, besonders aus den 70er und frühen 80er Jahren
• Im Kleber unter Vinylbelägen oder alten Laminatschichten
• In Bitumenschichten, die als Sperrschicht zwischen Estrich und Untergrund gestrichen wurden
• Vereinzelt in weiteren Baumaterialien aus der Hochzeit des Asbests in den 70er Jahren

Die gute Nachricht: Es ist selten so, dass eine komplette Wohnung vollflächig mit Asbest belastet ist. In der Regel betrifft es immer nur einen Teilbereich, also zum Beispiel den Boden in einem Zimmer oder eine spezifische Klebeschicht.

Die Entsorgungskosten für Asbest liegen bei 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter. Das ist nicht nichts, aber es ist planbar. Wenn du weißt, dass du es mit einer Wohnung aus den 70ern zu tun hast, kalkulierst du einfach einen entsprechenden Puffer ein.

Johannes empfiehlt dafür pauschal 10 Prozent der angesetzten Renovierungskosten als Puffer. Das deckt nicht nur mögliche Asbestentsorgung ab, sondern auch andere unvorhergesehene Kosten, die auf jeder Baustelle auftauchen können. Wer 50.000 bis 70.000 Euro Gewinn mit einem Flip anpeilt, sollte nicht an einem kalkulierbaren Risiko wie Asbest scheitern.

Wenn Asbest gefunden wird, gibt es nur einen Weg: fachgerechte Entsorgung durch zertifizierte Unternehmen. Es gibt in Deutschland unzählige Anbieter, die genau das machen. Die Handwerker auf der Baustelle müssen dabei geeignete Schutzausrüstung tragen. Das ist keine Hexerei, sondern einfach professionelles Arbeiten.

Was nach der Entrümpelung kommt

Sobald die Wohnung leer ist, zeigt sich oft, wie viel noch zu tun ist. In diesem Projekt standen nach der Entrümpelung folgende Schritte an:

• Fliesen hinter Heizkörpern entfernen, Heizkörper ausbauen und ersetzen
• Tapeten vollständig von allen Wänden abnehmen
• Wasseruhren tiefer versetzen, damit sie später unter der Küchenarbeitsplatte verschwinden
• Küche komplett herausreißen und neu planen

Ein häufiges Phänomen nach der Entrümpelung: Die leere Wohnung wirkt auf den ersten Blick kleiner. Das ist normal und liegt daran, dass alle Wände, Böden und Decken in dunklen Farben gehalten sind. Sobald alles weiß gestrichen ist und ein heller, großflächiger Boden verlegt wurde, verändert sich die Wirkung des Raumes komplett.

Fix and Flip: Was du mit 6 Monaten Arbeit erreichen kannst

Das Projekt zeigt exemplarisch, wie Fix and Flip in Deutschland funktioniert. Eine Wohnung kaufen, renovieren und verkaufen, mit einem klaren Zeitplan von etwa sechs Monaten und einem angestrebten Gewinn von 50.000 bis 70.000 Euro. Das ist kein Selbstläufer, aber es ist mit der richtigen Vorbereitung, einem vernünftigen Einkaufspreis und solider Kostenkalkulation realistisch erreichbar.

Der Schlüssel liegt darin, Kosten, die auf den ersten Blick abschreckend wirken, also Containerkosten, Tapezierarbeiten oder Asbestentsorgung, nüchtern zu bewerten und einzuplanen. Wer jeden unbekannten Kostenfaktor als K.o.-Kriterium behandelt, wird nie ein Objekt kaufen. Wer sie stattdessen mit einem klaren Puffer einrechnet, hat eine belastbare Kalkulation.

Selbst anpacken lohnt sich besonders am Anfang. Du lernst, was wirklich auf einer Baustelle passiert, du sparst relevante Summen und du verstehst danach viel besser, was du bei späteren Projekten outsourcen kannst und was nicht.