Entrümpeln, Entkernen & Asbest: Die größten Fehler vermeiden! | Fix & Flip

Wer eine Wohnung für Fix and Flip kauft, steht am Anfang immer vor denselben drei Aufgaben: entrümpeln, entkernen und dabei möglicherweise auf Asbest stoßen. In diesem Video zeigt Johannes direkt von der Baustelle, was diese Arbeiten kosten, wie du sie am effizientesten angehst und warum das Thema Asbest zwar ernst zu nehmen, aber kein Grund zur Panik ist.

Entrümpeln: So gehst du es an

Die Wohnung in diesem Video stand drei Jahre leer, war komplett möbliert im klassischen Oma-Stil, hatte überall Teppichboden und Nikotinablagerungen an Decke und Wänden. Der erste Schritt bei jeder Fix-and-Flip-Renovierung ist das vollständige Entrümpeln, bevor irgendetwas anderes passiert.

Wer handwerklich nicht völlig unbegabt ist und ein paar helfende Hände organisieren kann, sollte das Entrümpeln selbst in die Hand nehmen. Das spart im Vergleich zu einem externen Dienstleister mehrere tausend Euro. Johannes zeigt hier zwei Wege:

• Selbst entrümpeln mit Containerbestellung: Du rufst bei einem lokalen Containerdienst an, lässt dir einen Container liefern, füllst ihn und lässt ihn wieder abholen.
• Extern vergeben: Eine Entrümpelung komplett outzusourcen kostet bei einer vollgestellten Wohnung in der Regel 3.000 bis 4.000 Euro.

Für die meisten Fix-and-Flip-Investoren lohnt es sich, den ersten Weg zu gehen, besonders wenn das Budget eng kalkuliert ist. Ein Arbeitstag mit ein paar Leuten, ein Container und ein Kasten Bier danach, das ist oft alles, was es braucht.

Was kostet ein Container wirklich?

Die Containerkosten hängen stark von der Region und vom Containertyp ab. Johannes hat echte Rechnungen aus September 2024 mitgebracht, die einen guten Anhaltspunkt geben:

• Sperrmüllcontainer mit 1,38 Tonnen Inhalt: rund 150 Euro für den Müll plus ca. 110 Euro für Anliefern, Stellen und Abholen, macht zusammen etwa 317 Euro.
• Gewerbemüllcontainer (hier kann alles rein, keine Vorsortierung nötig): 1,6 Tonnen für rund 392 Euro, ebenfalls plus die Anfahrtspauschale von ca. 110 Euro.

Grundsätzlich gilt: Ein Container kostet je nach Region und Containertyp zwischen 300 und 800 Euro. In Großstädten wie München liegt der Preis deutlich höher als auf dem Land. Wer eine komplett vollgestellte Wohnung ausräumt, braucht realistisch ein bis eineinhalb Container, kommt also selbst gemacht auf etwa 750 bis 800 Euro brutto, ohne den eigenen Zeitaufwand zu berechnen.

Bei einem früheren Projekt hat Johannes für drei Container mit je 3,5 Tonnen insgesamt 14.400 Euro brutto gezahlt. Das ist die Größenordnung, die dir droht, wenn du nicht auf die Containerauslastung achtest oder unnötig viele Fuhren bestellst.

Praktischer Tipp: Möbel zerkleinern spart bares Geld

Ein Fehler, den viele beim ersten Mal machen: Schränke, Kommoden und Regale einfach so in den Container werfen, wie sie sind. Das kostet unnötig viel Platz und damit bares Geld, weil der Container schneller voll ist als nötig.

Der bessere Weg: Möbel vor dem Einwurf zerkleinern. Gerade die typischen Pressspan-Ikea-Schränke aus einer 70er-Jahre-Altbauwohnung lassen sich mit einem Hammer oder einer Brechstange schnell in einzelne Bretter zerlegen. Was als ganzer Schrank ein Drittel des Containers schluckt, braucht zerlegt kaum mehr Platz als ein Stapel Bretter. Das klingt kleinteilig, macht aber über eine ganze Wohnung hinweg einen spürbaren Unterschied bei der Containeranzahl.

Entkernen: Was nach dem Entrümpeln kommt

Nach dem Entrümpeln folgt das Entkernen. Das bedeutet: Tapeten runter, alte Bodenbeläge raus, Heizkörper abmontieren, Fliesen abschlagen, wo nötig. Das ist die Grundlage für jeden sauber durchgeführten Fix-and-Flip-Umbau.

Tapeten abzulösen ist dabei eine der unbeliebtesten Arbeiten auf der Baustelle. Wer es schon mal gemacht hat, weiß warum. Besonders bei alten Tapeten, die jahrelang mehrfach übereinander gestrichen oder mit weiteren Lagen Tapete überklebt wurden, ist das eine zähe Angelegenheit. Das bewährteste Vorgehen:

• Tapete mit einer Igelrolle (auch Stachelrolle genannt) mehrfach einrollen, damit das Wasser tiefer eindringen kann.
• Die Tapete danach mit warmem Wasser mehrfach nass machen und einweichen lassen.
• Die Heizung aufdrehen, damit die Wärme die Feuchtigkeit in die Tapete treibt und das Material aufquillt.
• Anschließend mit einem breiten Spachtel oder Flächenspachtel die Tapete abheben, idealerweise in großen Bahnen.

Auch danach bleibt oft noch ein dünner Kleisterfilm an der Wand. Der muss komplett abgewaschen oder abgespachtelt werden, bevor neu gestrichen oder tapeziert werden kann. Das ist mühsam, aber nicht zu umgehen.

Beim Entkernen denkt Johannes auch schon an die nächsten Gewerke: Die Wasseruhren in der Küche zum Beispiel werden tiefer versetzt, damit sie unter die neue Arbeitsplatte verschwinden und nicht mehr mitten im Küchenkorpus stören. Solche Details, die erst beim Einbau der neuen Küche auffallen würden, lassen sich beim Entkernen am günstigsten mit erledigen.

Asbest: Nüchtern kalkulieren statt in Panik verfallen

Das Thema Asbest taucht in praktisch jedem Renovierungsvideo auf, und die Kommentarspalten sind voll mit Warnungen. Johannes bringt es auf den Punkt: Wenn Asbest da ist, muss er weg. Punkt. Das kostet Geld, sollte aber keine ganze Kalkulation zum Einsturz bringen.

Wo findet man in einer Altbauwohnung typischerweise Asbest?

• Im Kleber unter Teppichboden: Asbesthaltige Klebstoffe wurden bis in die 1980er Jahre häufig eingesetzt.
• Unter Vinyl- oder Laminatbelägen: Auch diese älteren Kunststoffbeläge wurden oft mit asbesthaltigem Kleber verklebt.
• In Bitumenschichten als Sperrschicht unter dem Estrich oder zwischen Estrich und Untergrund.

Die Hochzeit des Asbests in der Baubranche war Mitte der 1970er Jahre. Wer also eine Wohnung aus dieser Zeit oder älter kauft, sollte das Thema auf dem Schirm haben.

Die Kosten für eine fachgerechte Asbestentsorgung liegen bei 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter. Wichtig dabei: In der Regel ist nicht die gesamte Wohnung betroffen. Meistens handelt es sich um einzelne Bereiche, zum Beispiel der Klebstoff unter dem Teppich in einem Zimmer oder die Sperrschicht in einem Teilbereich des Fußbodens. Das relativiert die Gesamtkosten erheblich.

Für Asbest und andere unvorhergesehene Risiken setzt Johannes einen Puffer von 10 Prozent der Renovierungskosten an. Damit ist das Thema kalkulatorisch abgedeckt, ohne dass man sich vor jedem Kauf in Angststarre verfällt. Es gibt genug spezialisierte Entsorgungsunternehmen, die Asbest fachgerecht entfernen und dokumentieren. Das ist kein Hexenwerk, sondern ein handwerkliches Gewerk wie jedes andere.

Entscheidend ist, dass die Handwerker auf der Baustelle, wenn Asbest vorhanden ist, mit der richtigen Schutzausrüstung, also Maske und Schutzanzug, arbeiten. Das ist nicht verhandelbar und liegt im Interesse aller Beteiligten.

Was lohnt sich beim Entrümpeln zu behalten?

Aus dieser Wohnung wurde am Ende wenig gerettet. Ein paar Gläser und Geschirr wurden zum Wertstoffhof gebracht, wo andere es mitnehmen können. Eine einzelne Lampe hat es ins Wohnzimmer von Johannes' Bruder geschafft, die sah trotz des leichten Rauchergeruchs gut aus.

Der Rest? Alles in den Container. Und das ist in den meisten Fällen die richtige Entscheidung. Möbel aus den 1970ern lassen sich kaum weiterverkaufen, Teppichboden schon gar nicht. Die Zeit, die man damit verbringt, einzelne Stücke zu bewerten, auf Kleinanzeigen einzustellen und Abholer zu koordinieren, steht in keinem Verhältnis zum Erlös.

Ausnahme: Wenn wirklich hochwertige Möbel, Antiquitäten oder technisch noch funktionsfähige Geräte vorhanden sind, lohnt ein kurzer Check. Ansonsten gilt: entrümpeln, entkernen, weitermachen.

Fazit: Kosten im Überblick

Für alle, die schnell eine Zahl brauchen, hier die wichtigsten Richtwerte aus diesem Video zusammengefasst:

• Container (Sperrmüll oder Gewerbemüll): 300 bis 800 Euro je nach Region und Typ
• Entrümpelung selbst gemacht (ein bis eineinhalb Container): ca. 750 bis 800 Euro
• Entrümpelung extern vergeben: 3.000 bis 4.000 Euro
• Asbestentsorgung: 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter
• Puffer für Unvorhergesehenes: 10 Prozent der Renovierungskosten

Fix and Flip bedeutet, eine Wohnung zu kaufen, zu renovieren und innerhalb von etwa sechs Monaten mit einem Gewinn von 50.000 bis 70.000 Euro wieder zu verkaufen. Das ist keine Zahl aus der Luft, sondern das Ziel, das Johannes mit dieser Wohnung konkret angeht. Der Weg dorthin beginnt immer mit einer sauber durchgeführten Entrümpelung und Entkernug, inklusive nüchternem Umgang mit allem, was dabei auftaucht, auch mit Asbest.