Erbbaurecht: Erbbauzins, Heimfall und Beleihbarkeit erklärt

Erbbaurecht: Gebäude kaufen, Boden pachten

Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben und zu nutzen, geregelt im Erbbaurechtsgesetz. Du wirst Eigentümer des Hauses, das Grundstück bleibt dem Erbbaurechtsgeber, und dafür zahlst du einen jährlichen Erbbauzins. Umgangssprachlich heißt das Erbpacht, juristisch ist es keine Pacht, sondern ein grundstücksgleiches Recht mit eigenem Grundbuchblatt.

Wie das Erbbaurecht im Grundbuch steht

Für das Erbbaurecht wird ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt. Im Grundbuch des Grundstücks steht es in Abteilung II an erster Rangstelle, ebenso die Erbbauzinsreallast. Das ist kein Detail, sondern der Grund, warum eine Bank die Finanzierung anders bewertet als beim Volleigentum. Typische Erbbaurechtsgeber sind Kommunen, Kirchen und Stiftungen. Übliche Laufzeiten liegen zwischen 60 und 99 Jahren.

Im Vertrag stehen fast immer Zustimmungsvorbehalte: Verkauf und Belastung des Erbbaurechts brauchen die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Dazu kommen häufig ein Vorkaufsrecht und Vorgaben zur Nutzung.

Erbbauzins und seine Anpassung

Der Erbbauzins bemisst sich am Bodenwert. Üblich sind Spannen von etwa 2 bis 5 Prozent des Grundstückswerts pro Jahr, bei Wohnnutzung durch öffentliche Geber oft am unteren Ende, bei gewerblicher Nutzung höher. Entscheidend ist die Anpassungsklausel im Vertrag.

• Bei Wohngebäuden darf der Erbbauzins frühestens alle drei Jahre angepasst werden

• Die Anpassung ist in der Regel an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, nicht an den Bodenwert

• Ohne Indexklausel bleibt der Zins nominal stehen, das ist für dich günstig und kommt bei alten Verträgen vor

• Manche Verträge koppeln an Bodenrichtwerte, das kann Sprünge bedeuten

Lies die Klausel vor dem Kauf im Original. Der Unterschied zwischen Index- und Bodenwertkopplung entscheidet über deine Kosten in zehn Jahren.

Heimfall und Vertragsende

Heimfall bedeutet, dass der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht vorzeitig zurückverlangen kann, wenn du gegen den Vertrag verstößt. Klassische Auslöser sind Zahlungsverzug beim Erbbauzins über zwei Jahresbeträge, Verwahrlosung des Gebäudes oder eine vertragswidrige Nutzung. Du bekommst dann eine Entschädigung, deren Höhe im Vertrag steht und oft deutlich unter dem Verkehrswert liegt.

Beim regulären Ablauf fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Bei Wohngebäuden schreibt das Gesetz eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Gebäudeverkehrswerts vor, der Vertrag kann mehr vorsehen. Alternativ wird verlängert, darauf hast du aber keinen Anspruch.

Beleihbarkeit: was Banken sehen wollen

Ein Erbbaurecht ist beleihbar, aber die Bank prüft strenger. Zwei Punkte sind entscheidend. Erstens die Restlaufzeit: Sie sollte die Darlehenslaufzeit deutlich überschreiten, viele Häuser erwarten mindestens 40 Jahre Rest. Zweitens der Rang: Weil die Erbbauzinsreallast vorgeht, verlangen Banken üblicherweise eine Stillhalteerklärung des Grundstückseigentümers, in der er auf die Zwangsversteigerung aus seiner Reallast verzichtet, solange die Bank bedient wird. Fehlt sie, wird es eng.

Je kürzer die Restlaufzeit, desto stärker sinkt der Wert. Unter etwa 30 Jahren Rest finanzieren viele Banken nur noch mit Abschlägen oder gar nicht mehr, weil die Entschädigungsregelung dann den Wert bestimmt.

Rechenbeispiel

Ein Reihenhaus steht auf 250 Quadratmetern Erbbaugrundstück, Bodenrichtwert 600 Euro pro Quadratmeter. Der Bodenwert beträgt also 150.000 Euro, der Erbbauzins liegt bei 4 Prozent.

• Erbbauzins: 4 Prozent von 150.000 Euro gleich 6.000 Euro pro Jahr, also 500 Euro im Monat

• Kaufpreis Erbbaurecht: 290.000 Euro statt 440.000 Euro im Volleigentum

• Ersparnis beim Kaufpreis: 150.000 Euro, entsprechend weniger Eigenkapital und Grunderwerbsteuer auf den Gebäudeteil

Unterstellst du für die 150.000 Euro Mehrfinanzierung im Volleigentum 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, zahlst du dort 9.000 Euro Annuität pro Jahr, davon 3.000 Euro Tilgung in Vermögensaufbau. Beim Erbbaurecht sind es 6.000 Euro, die vollständig weg sind und alle drei Jahre steigen können. Die monatliche Belastung ist niedriger, Vermögen baust du auf dem Bodenanteil aber keines auf.

Was das für Fix und Flip bedeutet

Erbbaurechte sind im Ankauf oft billig und deshalb verlockend. Wir kaufen sie trotzdem nur, wenn drei Dinge stimmen: Restlaufzeit über 50 Jahre, Zustimmung des Erbbaurechtsgebers zum Weiterverkauf im Vorfeld geklärt und eine Indexklausel ohne Bodenwertkopplung. Der Grund ist der Wiederverkauf. Deine Käufergruppe schrumpft spürbar, weil viele Selbstnutzer Erbbau ablehnen und manche Banken zurückhaltend finanzieren. Das verlängert die Vermarktungszeit und kostet Zinsen auf dem Zwischendarlehen.

Rechne den Verkaufspreis deshalb nicht aus dem Bodenwert plus Gebäude, sondern aus tatsächlichen Vergleichsverkäufen von Erbbaurechten im Ort. Und kläre die Zustimmung zum Verkauf vor dem eigenen Ankauf, nicht erst wenn der Käufer im Notartermin sitzt.

Häufige Fehler

• Restlaufzeit nicht geprüft und ein Objekt mit 25 Jahren Rest gekauft, das keiner mehr finanziert

• Anpassungsklausel überlesen, der Erbbauzins verdoppelt sich bei der nächsten Anpassung

• Zustimmungsvorbehalt beim Verkauf ignoriert, der Notartermin platzt

• Heimfallregelung nicht gelesen, besonders die Entschädigungshöhe bei Heimfall

• Stillhalteerklärung erst im Finanzierungsprozess angefragt statt vor dem Kauf

• Sanierungsbudget wie beim Volleigentum gerechnet, obwohl der Wiederverkauf einen Abschlag trägt

Worauf du vor dem Kauf achtest

Lass dir den vollständigen Erbbaurechtsvertrag geben, nicht nur den Grundbuchauszug. Notiere Ablaufdatum, aktuellen Erbbauzins, Anpassungsmechanik, Heimfallgründe, Entschädigung bei Ablauf und Zustimmungsvorbehalte auf einer Seite. Frag beim Erbbaurechtsgeber nach, ob eine Verlängerung grundsätzlich möglich ist und zu welchen Konditionen. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich beim Erbbaurecht nach dem Kapitalwert des Erbbauzinses zuzüglich des gezahlten Kaufpreises, dazu sollte dein Steuerberater vorab eine Einschätzung geben.