Erbpacht im Fix & Flip? Das musst du wissen #242

Erbpacht begegnet dir als Immobilieninvestor früher oder später zwangsläufig, und spätestens dann stellt sich die Frage: Finger weg oder doch ein interessanter Deal? In diesem Video erklärt Johannes, was Erbpacht grundsätzlich bedeutet, wie Banken damit umgehen und warum das Thema für Flipper besonders heikel ist. Wer gerade mit dem Fix and Flip Einstieg liebäugelt, sollte sich diesen Beitrag genau durchlesen.

Was ist Erbpacht überhaupt?

Das Grundprinzip der Erbpacht lässt sich schnell erklären: Das Gebäude gehört dir, das Grundstück darunter gehört jemand anderem. Das kann die katholische Kirche sein, eine Privatperson, eine Stiftung, eine Gemeinde oder ein Unternehmen. Der Grundstückseigentümer hat damals die Erlaubnis erteilt, auf seinem Grund zu bauen, und dafür wurde ein sogenannter Erbpachtvertrag geschlossen.

Die typische Laufzeit eines solchen Vertrags beträgt 99 Jahre. Dafür wird ein jährlicher Erbpachtzins fällig, der in der Regel bei 3 bis 5 Prozent des Bodenwerts liegt. Dieser Zins kann regelmäßig angepasst werden, was in der Praxis auch tatsächlich passiert. Es gibt Fälle, in denen der Grundstückseigentümer den Erbpachtzins nach Ablauf des ursprünglichen Vertrags massiv erhöht hat, teils um 100 Prozent oder mehr. Das klingt extrem, aber weil dir das Grundstück nicht gehört, hast du in solchen Situationen kaum Handhabe.

Besonders häufig findet man Erbpacht bei:

• Reihenhäusern aus den 1970er und 1980er Jahren
• Mehrfamilienhäusern in bestimmten Stadtteilen
• Objekten in kirchlichem Besitz
• Liegenschaften kommunaler oder stiftungsgebundener Eigentümer

Die Restlaufzeit ist entscheidend, nicht die ursprüngliche Laufzeit

Wer ein Objekt mit Erbpacht prüft, schaut zuerst auf die Gesamtlaufzeit von 99 Jahren. Das ist aber der falsche Ansatz. Was wirklich zählt, ist die Restlaufzeit des Erbpachtvertrags. Da viele dieser Verträge in den 1970er und 1980er Jahren abgeschlossen wurden, haben wir heute Restlaufzeiten von noch 60, 70 oder manchmal auch weniger als 50 Jahren.

Warum ist das so wichtig? Weil niemand garantieren kann, dass der Erbpachtvertrag nach Ablauf verlängert wird. Der Grundstückseigentümer kann in zweiter oder dritter Generation schlicht entscheiden, das Grundstück zurückzuholen. Das ist sein gutes Recht. In diesem Fall steht der Gebäudeeigentümer vor einem massiven Problem, das sich unmittelbar auf den Immobilienwert auswirkt.

Deshalb muss bei jedem Erbpachtobjekt die Frage beantwortet werden: Wie lang ist die Restlaufzeit noch, und wie realistisch ist eine Verlängerung? Beides zusammen bestimmt, wie bankfähig das Objekt überhaupt ist.

Was sagt die Bank zu Erbpacht?

Banken sind beim Thema Erbpacht grundsätzlich sehr vorsichtig, und das aus gutem Grund. Es gelten dabei zwei zentrale Regeln, die du als Flipper unbedingt kennen musst:

• Das Objekt muss vollständig getilgt sein, bevor die Erbpacht ausläuft, und zwar mindestens 10 Jahre vor dem Ende der Restlaufzeit. Hast du also noch 30 Jahre Restlaufzeit, musst du den Kredit in 20 Jahren vollständig abgezahlt haben. Das bedeutet einen deutlich höheren Tilgungssatz, der die monatliche Belastung erheblich steigen lässt.
• Banken nehmen auf den ohnehin schon vorsichtig gerechneten Beleihungswert einen zusätzlichen Abschlag für das Erbpachtrisiko. Das Grundstück gehört dir nicht, das bleibt ein Restrisiko im Sicherheitenportfolio der Bank, und das wird entsprechend eingepreist.

Das Ergebnis: Der Beleihungswert, den eine Bank für ein Erbpachtobjekt ansetzt, ist oft erheblich niedriger als der tatsächliche Marktwert. In der Praxis kann das bedeuten, dass du ein Objekt für 300.000 Euro verkaufen möchtest, die Bank des Käufers aber nur einen Beleihungswert von 150.000 bis 180.000 Euro akzeptiert. Der Käufer müsste dann den Rest, also unter Umständen 100.000 bis 120.000 Euro, als Eigenkapital oder ungesicherten Kredit mitbringen. Das schränkt den Käuferkreis massiv ein.

Warum Erbpacht für Flipper besonders problematisch ist

Im Fix and Flip geht es darum, eine Immobilie günstig einzukaufen, zu renovieren und mit Gewinn weiterzuverkaufen. Klingt einfach. Mit Erbpacht bekommst du aber eine Reihe von Problemen auf einmal, die sich gegenseitig verstärken:

• Längere Vermarktungsdauer: Das Wort "Erbpacht" im Exposé halbiert den potenziellen Käuferkreis schlagartig. Die meisten Interessenten, ob privat oder gewerblich, schrecken davor zurück. Du brauchst also deutlich mehr Zeit, um einen Käufer zu finden, was bei einem Flip direkt ins Geld geht.
• Schlechte Finanzierbarkeit für den Käufer: Wie oben beschrieben, rechnet die Bank für den Käufer das Objekt sehr konservativ. Je höher dein Verkaufspreis nach der Renovierung, desto größer der Blancoanteil, den der Käufer selbst stemmen muss. Das macht den Verkauf schwierig bis unmöglich.
• Abhängigkeit vom Grundstückseigentümer: Du bist während des gesamten Flips darauf angewiesen, dass sich beim Erbpachtgeber nichts verändert. Erhöhungen, Streitigkeiten oder eine ausstehende Verlängerungsverhandlung können deinen Verkaufsprozess direkt beeinflussen.
• Höhere laufende Kosten: Der Erbpachtzins kommt zusätzlich zum Hausgeld, zu Zinsen und zur Tilgung. Das belastet die Haushaltsrechnung des Käufers, was die Bankprüfung nochmals erschwert.

In der Summe jonglierst du als Flipper bei einem Erbpachtobjekt mit mehreren Risiken gleichzeitig. Jeder einzelne Faktor wäre bereits eine Herausforderung. Alle zusammen können einen Deal komplett zum Scheitern bringen.

Wann kann Erbpacht trotzdem funktionieren?

Erbpacht ist nicht grundsätzlich schlecht. Es kommt auf die Strategie an. Es gibt Investoren, die mit Erbpachtobjekten sehr gute Erfahrungen gemacht haben, aber eben mit einer anderen Zielsetzung:

• Langfristige Vermietung: Wer ein Erbpachtobjekt günstig einkauft, weil der Käufermarkt kleiner ist, und es dann dauerhaft vermietet, kann sich über einen überdurchschnittlichen Cashflow freuen. Die laufenden Kosten durch den Erbpachtzins sind berechenbar und lassen sich in die Kalkulation einpreisen. Wenn der Kaufpreis niedrig genug ist, bleibt am Ende eine attraktive Rendite.
• Eigennutzung: Wer plant, 30 oder 40 Jahre in einer Immobilie zu wohnen, und dem Wertsteigerungspotenzial beim Weiterverkauf keine große Bedeutung beimisst, kann mit Erbpacht ebenfalls gut fahren. Für solche Käufer geht es primär darum, keine Miete zu zahlen und ein Eigenheim zu haben.

Auch gibt es Investoren, die gezielt Objekte mit kurzer Restlaufzeit kaufen und unmittelbar danach Verlängerungsverhandlungen mit dem Erbpachtgeber aufnehmen. Gelingt es, den Vertrag um weitere 50 Jahre zu verlängern, verschiebt sich die Problematik weit in die Zukunft, die Bank ist wieder zufriedener und das Objekt wird deutlich besser finanzierbar.

Die klare Empfehlung für Einsteiger

Johannes spricht hier eine klare Empfehlung aus, die auf jahrelanger Erfahrung basiert: Als Anfänger im Fix and Flip solltest du Erbpachtobjekte konsequent meiden. Bei Flipper Immo wurden über die Jahre mehr als 100 Deals begleitet, deutschlandweit, mit eigenen Baustellen und externen Partnern. In keinem einzigen Fall wurde bewusst ein Erbpachtobjekt zum Flippen ausgewählt.

Der Grund ist simpel: Es gibt genug attraktive Deals ohne Erbpacht. Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser mit vollem Grundstückseigentum, all das bietet deutlich bessere Voraussetzungen für ein erfolgreiches Fix and Flip Projekt. Warum sich also unnötig komplizierte Bedingungen aufhalsen, wenn der Markt genügend einfachere Alternativen bietet?

Wenn du als Einsteiger ein Exposé siehst, in dem das Wort "Erbpacht" auftaucht, ist die effizienteste Entscheidung oft, weiterzublättern. Zeit ist beim Flippen Geld, und die Zeit, die du in die Due Diligence eines Erbpachtobjekts steckst, investierst du besser in die Suche nach einem saubereren Deal.

Fazit: Erbpacht und Fix & Flip passen selten zusammen

Erbpacht ist ein komplexes Thema, das nicht pauschal als schlecht abgestempelt werden muss. Für Vermieter mit langem Anlagehorizont und für Eigennutzer kann es unter den richtigen Voraussetzungen durchaus funktionieren. Für Flipper aber ist die Kombination aus reduziertem Käuferkreis, schlechten Beleihungswerten, hohem Eigenkapitalbedarf beim Käufer und langer Vermarktungsdauer ein echtes Risikobündel.

Wenn du dein erstes oder zweites Fix and Flip Projekt planst, konzentriere dich auf Objekte mit vollem Grundstückseigentum. Das gibt dir klare Kalkulationsgrundlagen, eine bessere Bankfinanzierung für deinen späteren Käufer und deutlich mehr Planungssicherheit. Erbpacht ist ein Thema, mit dem du dich irgendwann auseinandersetzen kannst, aber eben dann, wenn du bereits Erfahrung gesammelt hast und die Besonderheiten dieses Marktsegments wirklich einschätzen kannst.