Erste Immobilie in 2022: Besichtigung mit Oliver Hold – Wohnung kaufen?

Im ersten Video des Jahres 2022 schaut sich Johannes gemeinsam mit Makler Oliver Hold eine 68-Quadratmeter-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1930 an. Die beiden analysieren den Zustand der Immobilie, besprechen das Renovierungspotenzial und ziehen am Ende ein ehrliches Fazit dazu, ob sich ein Flip hier überhaupt lohnt.

Die Wohnung auf einen Blick: Eckdaten und erste Eindrücke

Das Objekt liegt in einem Mehrfamilienhaus mit 33 Parteien, etwa fünf Minuten vom Stadtzentrum entfernt. Die Lage ist damit eine der klar erkennbaren Stärken dieser Immobilie. Die Wohnung selbst hat 68 Quadratmeter und wird als zweieinhalb bis drei Zimmer beschrieben, was sich beim Rundgang als etwas irreführend herausstellt. Es gibt ein Wohnzimmer, ein kleineres Zimmer, das man am ehesten als halbes Zimmer oder Büro bezeichnen würde, und kein vollwertiges drittes Zimmer.

Das Baujahr ist 1930, also ein Altbau mit massiver Substanz. Wichtig dabei: Elektrik und Leitungen wurden bereits in der Vergangenheit erneuert. Das bedeutet, man muss nicht mit versteckten Kosten für Kernsanierungsmaßnahmen in der Haustechnik rechnen, sondern kann sich auf oberflächliche Arbeiten konzentrieren. Gerade beim Fix and Flip ist das ein wesentlicher Unterschied, weil er die Kalkulationssicherheit deutlich erhöht.

Zur weiteren Ausstattung gehört ein Balkon, was in dieser innerstädtischen Lage ein echter Pluspunkt ist. Ein Stellplatz ist ebenfalls vorhanden, und auch dieser ist in einer zentralen Lage bekanntlich Gold wert.

Zimmer für Zimmer: Was steckt wirklich in der Wohnung?

Johannes und Oliver gehen die Wohnung systematisch durch und schauen sich jeden Bereich mit Blick auf den Renovierungsaufwand an. Das ist genau die richtige Vorgehensweise bei einer Besichtigung mit Flip-Potenzial: nicht nur schauen, was schön ist, sondern was gemacht werden muss und was das kostet.

Der Grundriss des Wohnzimmers gefällt, der Schnitt ist ordentlich. Was stört: Der Boden. Ein altes Laminat oder Kunststoffbelag, der laut Johannes gewöhnungsbedürftig ist und raus muss. Darunter liegt der originale Altbaubestand, der je nach Zustand ein Upgrade oder eine weitere Baustelle sein kann. Eine kleine Abstellkammer im Bereich des Wohnzimmers sorgt für Stauraum, ist aber optisch nicht das Highlight.

Das kleinere Zimmer, das der Grundriss als halbes Zimmer ausweist, könnte als Büro oder Home-Office genutzt werden. Die Raumgröße lässt Schreibtisch und kleinen Schrank zu, mehr aber kaum. Für eine Kapitalanlage, die vermietet werden soll, ist das trotzdem nutzbar, solange man die Erwartungen des potenziellen Mieters realistisch einordnet.

Auch das Schlafzimmer hat Zugang zum Balkon, was die Nutzbarkeit erhöht. Johannes stellt fest, dass eine Trockenbauwand vorhanden ist, die man theoretisch verändern könnte, um den Raum anders aufzuteilen. Der Teppich muss raus, das ist klar. Die Decke sollte gestrichen oder überarbeitet werden. Insgesamt aber kein dramatischer Aufwand.

Das Bad ist der Bereich, der am meisten diskutiert wird. Es ist nicht im besten Zustand, aber die Anschlüsse können bleiben, was die Kosten überschaubar hält. Johannes spricht an dieser Stelle davon, eine fugenlose Beschichtung ausprobieren zu wollen: einfach über die vorhandenen Fliesen drüber, kein Abbruch nötig, das Ergebnis sieht aus wie Betonoptik. Das wäre eine günstige und optisch ansprechende Lösung, die beim Flip Kosten spart und gleichzeitig modern wirkt. Die Holzdecke im Bad ist ein weiteres Thema, das angegangen werden müsste.

Insgesamt schätzt Johannes den Renovierungsaufwand für die Wohnung auf rund 15.000 Euro, wobei je nach Ausbaustandard noch etwas mehr dazukommen könnte.

Eine Küche ist im Kaufpreis enthalten, auch wenn sie optisch nicht gerade beeindruckt. Oliver merkt an, dass eine vergleichbare Küche auf dem Gebrauchtmarkt, etwa über Ebay Kleinanzeigen, für rund 1.200 Euro zu bekommen wäre. Beim Flip ist das ein Punkt: Manchmal ist es effizienter, eine gebrauchte Küche einzubauen als eine neue, solange Qualität und Optik passen.

Warum ein Flip hier schwierig ist: Das Einkaufspreis-Problem

Johannes spricht das entscheidende Thema direkt an: Der Schnitt der Wohnung ist gut, die Lage stimmt, der Renovierungsaufwand ist überschaubar. Und trotzdem stellt sich die Frage, ob sich ein Flip wirklich rechnet.

Das Problem liegt beim Einkaufspreis. Die Wohnung wurde in einem Umfeld gehandelt, das laut Oliver bereits um rund 45 Prozent hochgerechnet worden ist. Wer in diesem Marktumfeld kauft, bekommt am Ende vielleicht noch eine Rendite von drei bis vier Prozent für eine Kapitalanlage, was in Kapitalanlegerkreisen zwar akzeptabel ist, aber für einen Flip zu wenig Marge lässt.

Der Hintergrund: Das Mehrfamilienhaus wurde als Ganzes verkauft und die einzelnen Wohnungen werden im Zuge der Aufteilung einzeln angeboten. Bei dieser Konstellation ist der Aufschlag, den man als Einzelkäufer zahlt, in der Regel bereits eingepreist. Die Kaufpreise liegen dann oft auf einem Niveau, das für einen gewinnbringenden Flip kaum noch Spielraum lässt, weil der nächste Käufer nach der Renovierung einen ähnlichen oder nur leicht höheren Preis zahlen würde.

Das bedeutet nicht, dass die Wohnung kein gutes Objekt ist. Als Kapitalanlage zur Vermietung kann sie durchaus Sinn ergeben, wenn die Miete stimmt. Für einen Fix-and-Flip-Ansatz mit angestrebter Rendite von 15 bis 20 Prozent auf den Gesamteinsatz ist der Einstiegspreis aber schlicht zu hoch.

Was man beim Besichtigen solcher Objekte lernen kann

Dieses Video zeigt sehr gut, wie eine strukturierte Besichtigung aussehen sollte. Johannes und Oliver gehen nicht emotional durch die Wohnung, sondern mit einem klaren Blick auf Zahlen und Machbarkeit. Folgende Punkte sind dabei besonders wertvoll:

• Haustechnik zuerst prüfen: Sind Elektrik und Leitungen schon erneuert worden? Das entscheidet maßgeblich über den tatsächlichen Sanierungsaufwand.
• Renovierungskosten grob schätzen: Schon bei der Besichtigung eine erste Hausnummer im Kopf haben. Hier: ca. 15.000 Euro für Oberflächen, Bad und Böden.
• Grundriss und Schnitt bewerten: Jedes Zimmer sollte ein Fenster haben, der Raum sollte sinnvoll nutzbar sein. Trockenbauwände bieten Flexibilität bei der Umgestaltung.
• Lage immer mitdenken: Fünf Minuten zur Innenstadt, Stellplatz, Balkon. Das sind Faktoren, die den Wiederverkaufspreis oder die Mietrendite stabilisieren.
• Einkaufspreis ist alles: Eine schöne Wohnung in guter Lage ist kein Flip-Kandidat, wenn der Kaufpreis bereits das Renovierungspotenzial aufgefressen hat.

Fazit: Gute Wohnung, schwieriger Flip

Das ehrliche Fazit aus dieser Besichtigung lautet: Die Wohnung hat viele Qualitäten. Altbausubstanz, zentrale Lage, Balkon, Stellplatz, bereits erneuerte Haustechnik und ein Grundriss, der sich mit überschaubarem Aufwand aufwerten lässt. Mit rund 15.000 Euro Renovierungskosten wäre der Aufwand für einen Flip sogar vertretbar.

Aber: Der Einkaufspreis macht den Flip wirtschaftlich uninteressant. Wer hier kauft, zahlt bereits einen Preis, der das Aufwertungspotenzial weitgehend einpreist. Für eine klassische Kapitalanlage mit Vermietung kann das Objekt trotzdem funktionieren, wenn man mit einer Rendite von drei bis vier Prozent zufrieden ist und auf eine langfristige Wertsteigerung setzt.

Genau das ist die Lektion, die sich aus dieser Folge mitnehmen lässt: Nicht jede sanierungsfähige Wohnung ist automatisch ein guter Flip. Die Rechnung muss aufgehen, und dafür ist der Kaufpreis die entscheidende Variable. Wer daran sparen kann, weil er frühzeitig an ein Objekt herankommt oder verhandlungsgeschickt ist, hat den entscheidenden Vorteil.