Erste Immobilie in 2022 | Besichtigung mit Oliver Hold | Wohnung kaufen?

Das erste Video des Jahres 2022 ist direkt eine Besichtigung vor Ort. Johannes schaut sich gemeinsam mit Makler Oliver Hold eine 68-Quadratmeter-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus an und prüft, ob das Objekt als Fix-and-Flip-Projekt taugt. Am Ende des Rundgangs steht ein klares Fazit zu Zustand, Lage und Kaufpreis.

Das Objekt auf einen Blick

Die besichtigte Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus mit 33 Parteien. Die Wohnfläche beträgt 68 Quadratmeter, aufgeteilt auf zweieinhalb bis drei Zimmer. Das klingt zunächst nach einem klassischen Grundriss, tatsächlich gibt es aber ein sogenanntes halbes Zimmer, das eher einem kleinen Büro oder einem Arbeitsbereich entspricht als einem vollwertigen Schlafzimmer. Das Baujahr der Immobilie ist 1930, also deutlich in die Jahre gekommen, aber massiv gebaut.

Trotz des Alters wurden im Laufe der Zeit wesentliche Gewerke erneuert. Elektrik und Leitungen sind bereits auf einem neueren Stand, was bedeutet, dass man sich beim Thema Renovierung vor allem auf die Oberflächen konzentrieren kann: Böden, Wände, Decken, Bad. Das ist für ein Fix-and-Flip-Projekt grundsätzlich eine angenehme Ausgangssituation, weil die teuren und zeitaufwendigen Arbeiten an der Substanz weitgehend entfallen.

Rundgang durch die Wohnung: Was ist drin?

Oliver Hold führt durch die einzelnen Räume und gibt dabei einen realistischen Eindruck vom aktuellen Zustand. Hier die wichtigsten Punkte aus dem Rundgang:

• Wohnzimmer: Gut geschnitten, jedes Zimmer hat ein Fenster. Der Grundriss macht insgesamt einen soliden Eindruck. Der vorhandene Bodenbelag aus Laminat oder Kunststoff ist allerdings gewöhnungsbedürftig und muss raus.
• Das halbe Zimmer: Ein kleiner Raum, der sich am ehesten als Homeoffice nutzen lässt. Eine Trockenbauwand ist vorhanden, was Potenzial für eine Neugestaltung bietet, aber die Nutzbarkeit als vollwertiges Zimmer ist eingeschränkt.
• Schlafzimmer: Hat ebenfalls Zugang zu einem Balkon. Der vorhandene Teppich ist in schlechtem Zustand und gehört zu den ersten Dingen, die beim Flip entfernt werden. Die Decke muss gestrichen oder erneuert werden.
• Küche: Eine ältere Einbauküche ist im Kaufpreis enthalten. Der Wert dieser Küche ist überschaubar. Auf Kleinanzeigenportalen wechseln vergleichbare Küchen für rund 1.200 Euro den Besitzer, was zeigt, dass man hier keine großen Erwartungen haben sollte.
• Balkon: Vorhanden und ein klares Highlight. Gerade in der städtischen Lage ist ein Balkon ein echter Pluspunkt, der beim Weiterverkauf oder bei der Vermietung positiv ins Gewicht fällt.
• Badezimmer: Der Zustand ist ausbaufähig. Die Anschlüsse sind vorhanden und könnten so bleiben. Johannes erwähnt die Idee eines fugenlosen Bades, also einer Beschichtung direkt über die vorhandenen Fliesen. Das spart Zeit und Kosten beim Fliesenentfernen und ergibt am Ende eine moderne Betonoptik. Geschätzter Renovierungsaufwand für das Bad: rund 15.000 Euro.

Ein weiteres Detail: Über der Wohnung befindet sich ein Dachspitz, der aktuell noch nicht ausgebaut ist. Ein Antrag soll jedoch bereits gestellt sein. Ob und wann daraus etwas wird, ist zum Zeitpunkt der Besichtigung noch offen.

Lage: Fünf Minuten vom Stadtzentrum

Die Lage des Mehrfamilienhauses ist ein entscheidender Faktor. Das Objekt liegt laut Oliver Hold circa fünf Minuten vom Stadtzentrum entfernt. Das ist gerade für Kapitalanleger und Selbstnutzer ein relevantes Argument. Ein vorhandener Stellplatz kommt hinzu, was in innerstädtischen Lagen oft unterschätzt wird, aber in der Praxis erheblich zur Attraktivität einer Wohnung beiträgt. Wer in der Stadt wohnt und trotzdem ein Auto hat, weiß wie wertvoll ein fester Parkplatz ist.

Für einen Fix-and-Flip zählt die Lage doppelt: Zum einen beeinflusst sie den erzielbaren Verkaufspreis nach der Renovierung direkt, zum anderen bestimmt sie, wie schnell sich ein saniertes Objekt wieder veräußern lässt. Eine zentrumsnahe Lage mit guter Infrastruktur verkauft sich in der Regel deutlich zügiger als eine vergleichbare Wohnung am Stadtrand.

Das Problem: Der Einkaufspreis passt nicht

Und hier kommt der entscheidende Punkt, der dieses Objekt als Fix-and-Flip-Kandidaten schwierig macht. Johannes spricht es im Video direkt an: Der Einkaufspreis ist zu hoch. Das Objekt bewegt sich in Kreisen, die eher für Kapitalanleger gedacht sind. Die Preisentwicklung in dem Mehrfamilienhaus war offenbar bereits erheblich: Der Wert soll bereits um rund 40 bis 45 Prozent hochgerechnet worden sein.

Für einen klassischen Fix-and-Flip braucht man eine einfache Rechnung: Einkaufspreis plus Renovierungskosten plus Transaktionskosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) müssen deutlich unter dem erzielbaren Verkaufspreis liegen, damit am Ende eine vernünftige Marge bleibt. Wenn der Einkaufspreis bereits auf Kapitalanlegerniveau liegt, bleibt für den Flipper kaum Spielraum.

Das bedeutet: Wer die Wohnung kauft, kann damit als Kapitalanlage zur Vermietung rechnen, muss aber mit einer eher moderaten Rendite kalkulieren. Oliver nennt eine Größenordnung von 3 bis 4 Prozent Bruttomietrendite als realistischen Rahmen für denjenigen, der das Objekt letztlich erwirbt. Für einen Flip mit angestrebter deutlicher Gewinnmarge reicht das nicht.

Was würde die Renovierung konkret kosten?

Auf Basis des Rundgangs lassen sich die wesentlichen Renovierungsposten grob einschätzen:

• Bodenbelag: Der vorhandene Teppich und das alte Laminat kommen komplett raus. Neuer Boden auf 68 Quadratmetern ist überschaubar, aber ein Kostenfaktor.
• Wände und Decken: Streichen, teilweise Decken erneuern. Der vorhandene Putz in Teilen des Hauses ist gut, was Arbeit und Kosten spart.
• Bad: Rund 15.000 Euro werden als grobe Schätzung genannt. Ein fugenloses Bad als Alternative zum vollständigen Neuausbau könnte Kosten reduzieren.
• Küche: Eine neue Küche wäre sinnvoll, die alte hat kaum Wiederverkaufswert.
• Kleinigkeiten: Trockenbauwand anpassen, Türen, Lichtschalter, Kleinteile.

Insgesamt bewegt man sich bei einer solchen Wohnung schnell im Bereich von 30.000 bis 50.000 Euro Renovierungskosten, je nachdem wie tief man in die Substanz geht und welche Qualitätsstufe man anstrebt. Für einen Flip auf einem Markt, bei dem der Einkaufspreis schon am oberen Ende ist, wird die Marge dadurch noch dünner.

Fazit: Gute Wohnung, falscher Preis für den Flip

Die Wohnung selbst überzeugt in mehreren Punkten. Der Grundriss ist solide, jedes Zimmer hat ein Fenster, der Balkon ist vorhanden, die Lage ist top und die Substanz macht keine großen Überraschungen. Für jemanden, der eine Kapitalanlage sucht und langfristig vermieten möchte, kann dieses Objekt durchaus interessant sein, wenn der Kaufpreis und die Mietrendite in einem akzeptablen Verhältnis stehen.

Als Fix-and-Flip-Projekt hingegen ist die Wohnung zum besprochenen Preis nicht geeignet. Der Markt hat das Objekt bereits hochgerechnet, und die Marge, die für einen Flip notwendig wäre, ist nicht mehr vorhanden. Das ist keine Kritik an der Wohnung, sondern eine nüchterne Einschätzung der Zahlen. Genau das ist es, was bei jeder Besichtigung zuerst geprüft werden muss: Stimmt der Einkaufspreis? Erst dann lohnt sich der Blick auf Zustand und Potenzial.

Zum Zeitpunkt der Aufnahme war noch nicht endgültig entschieden, ob das Objekt überhaupt auf den Markt kommt. Wer konkretes Interesse hatte, konnte sich direkt an Oliver Hold wenden. Dessen Kontaktdaten sind in der Videobeschreibung verlinkt.

Was du aus dieser Besichtigung mitnehmen kannst

Auch wenn dieses spezielle Objekt für Johannes nicht als Flip infrage kommt, liefert die Besichtigung wertvolle Erkenntnisse für jeden, der selbst Immobilien bewertet:

• Der Einkaufspreis ist das wichtigste Kriterium beim Fix and Flip. Eine schöne Wohnung in toller Lage nützt nichts, wenn der Einstand zu hoch ist.
• Oberflächenrenovierungen (Böden, Wände, Bad) sind beherrschbar und kalkulierbar. Wenn Elektrik und Leitungen schon gemacht wurden, ist das ein echter Vorteil.
• Ein Stellplatz in innerstädtischer Lage ist mehr wert als viele denken, sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung.
• Fugenlose Bäder als Renovierungsoption sind eine interessante Alternative zum aufwendigen Fliesenabschlagen. Dabei wird einfach über den bestehenden Belag eine fugenlose Beschichtung aufgetragen, was Zeit und Kosten spart und modern wirkt.
• Beim Kauf aus einer Aufteilung eines Mehrfamilienhauses sollte man genau hinschauen, weil die Einzelpreise oft deutlich über dem liegen, was sich rechnerisch als sinnvoller Einstiegspreis für einen Flip ergibt.

Wenn du solche Besichtigungen in Echtzeit mitverfolgen und verstehen willst, wie Johannes und Oliver Hold Objekte bewerten, lohnt es sich, den Kanal zu abonnieren und die Kommentarfunktion zu nutzen. Fragen an einen erfahrenen Makler können auch direkt als Videothema eingebracht werden.