Fehlkauf? Einblicke in meine erste Immobilie | Wie viel hat die Wohnung gekostet? Fix & Flip | Part 1

In diesem Video zeigt Johannes sein allererstes Fix-and-Flip-Objekt in Kempten im Allgäu, bevor die Renovierung startet. Du siehst den echten Vorher-Zustand der Wohnung, erfährst, was er dafür bezahlt hat, und bekommst einen ersten Einblick, was er mit der Immobilie vorhat. War es ein Fehlkauf oder ein cleverer Deal?

Das erste Fix-and-Flip-Projekt: Eine 75-Quadratmeter-Wohnung in Kempten

Das Objekt liegt in der Uthmannstraße in Kempten im Allgäu und ist Johannes' erstes Fix-and-Flip-Projekt überhaupt. Die Wohnung hat 75 Quadratmeter Wohnfläche, drei Zimmer und befindet sich in einem Zehnparteienhaus. Nichts Spektakuläres auf den ersten Blick, aber genau das ist beim Fix and Flip oft der Punkt: Es geht nicht um das außergewöhnliche Objekt, sondern um das Potenzial dahinter.

Die Wohnung wurde bislang kaum modernisiert. Der Baujahr-Charme von 1980 ist in jedem Winkel spürbar: veraltetes Bad, türkisfarbene Küche, alter Teppichboden, Holztüren aus der Entstehungszeit und Parkettboden, der seine besten Tage hinter sich hat. Kurz gesagt: Die Wohnung sieht nach einer Menge Arbeit aus, ist aber in einem entscheidenden Punkt in guter Verfassung, nämlich bei der Substanz.

Kaufpreis und Finanzierung: Was hat die Wohnung gekostet?

Johannes hat für die Wohnung 228.000 Euro bezahlt. Die Finanzierung läuft über eine lokale Bank. Wie genau man ein Fix-and-Flip-Projekt finanziert, ist ein eigenes Thema, das er in einem weiteren Video aufgreifen will. Für den Einstieg ist es aber wichtig zu verstehen, dass eine Bankfinanzierung auch für Renovierungsprojekte dieser Art grundsätzlich möglich ist, wenn man die richtigen Ansprechpartner findet und das Projekt sauber kalkuliert hat.

228.000 Euro klingt auf den ersten Blick nach viel. Im Kontext des Kemptener Immobilienmarkts ist das aber ein anderer Maßstab. Kempten liegt im Allgäu und ist eine wachsende Mittelstadt mit vergleichsweise wenig Angebot. Zum Zeitpunkt des Kaufs gab es laut Johannes vielleicht fünf vergleichbare Wohnungen auf dem Markt, von denen zwei Zwangsversteigerungen waren, bei denen sich die Bieter erfahrungsgemäß hochbieten. In einem solchen Marktumfeld ist ein direkter Kauf zu einem nachvollziehbaren Preis schon ein Vorteil.

Lage: Warum Kempten für dieses Projekt Sinn ergibt

Das Prinzip "Lage, Lage, Lage" ist keine Floskel, sondern die Grundlage jeder Kaufentscheidung beim Fix and Flip. Die Wohnung liegt zwei Minuten vom Zentrum entfernt, hat vier Schulen in der Nähe, einen Kindergarten direkt um die Ecke und ein großes Einkaufszentrum sowie die gesamte Innenstadt in rund zehn Minuten zu Fuß erreichbar. Das ist genau die Art von Lage, die eine breite Käufergruppe anspricht, egal ob Familie, älteres Pärchen oder Kapitalanleger, der die Wohnung anschließend vermieten möchte.

Für ein Fix-and-Flip-Projekt ist diese Lagekombination aus Zentrumsnähe, Infrastruktur und ruhigem Wohnumfeld ideal. Wer später kauft oder mietet, will keine Kompromisse bei der Erreichbarkeit machen. Und genau das liefert dieses Objekt.

Zustand der Wohnung: Was muss alles erneuert werden?

Johannes nimmt im Video eine ehrliche Bestandsaufnahme vor. Die Wohnung ist nicht in einem katastrophalen Zustand, aber sie sieht so aus, als ob seit dem Einzug der Erstbewohner kaum etwas angefasst wurde. Das ist beim Fix and Flip aber kein Problem, sondern oft die Voraussetzung für eine attraktive Marge.

Folgende Bereiche stehen auf der Renovierungsliste:

• Bad: Komplett raus. Geplant sind großformatige Betonoptik-Fliesen in 60 x 60 cm, ein hinterleuchteter Spiegel, neue Armaturen und eine ebenerdige Dusche mit Regenduschkopf anstelle der alten Badewanne. Der Stil soll skandinavisch-modern werden.
• Gäste-WC: Der Fliesenspiegel, der ringsum bis an die Decke läuft, wird entfernt. Aus den zwei vorhandenen Waschtischen wird einer. Der Rest bleibt weitgehend erhalten.
• Küche: Die türkisfarbene Küche kommt raus. Sie wurde direkt auf Ebay Kleinanzeigen inseriert, kalkulierter Erlös rund 1.000 Euro. Eine neue Küche wird bewusst nicht eingebaut, weil Johannes nicht weiß, wer die Wohnung kaufen wird, und eine Einbauküche immer Geschmackssache ist.
• Boden: In allen Zimmern kommt neuer Parkett. Unter dem alten Belag hat Johannes bereits nachgeschaut und festgestellt, dass der neue Parkett direkt darauf verlegt werden kann. Teppich und alter Parkettboden kommen komplett raus.
• Türen und Zargen: Die Innentüren werden gegen günstige weiße Standardtüren aus dem Baumarkt getauscht, Preis circa 100 Euro pro Tür. Die Zargen selbst werden nicht herausgerissen, da sie einbetoniert sind. Sie werden stattdessen weiß lackiert und erhalten neue Dichtungsgummis.
• Wände und Decken: Alles wird weiß gestrichen. Die Wände wirken teilweise leicht vergilbt und verräuchert. Mit frischer weißer Farbe verändert sich das Erscheinungsbild der gesamten Wohnung drastisch.
• Flur: Die Farbgebung im Gang ist diskussionswürdig, um es freundlich zu sagen. Hier ist eine komplett neue Gestaltung geplant, inklusive Garderobenlösung und Spiegel.

Was in gutem Zustand ist: Die Substanz zählt beim Fix and Flip

Was beim Fix and Flip wirklich teuer werden kann, sind Schäden an der Bausubstanz. Johannes betont explizit, dass er beim Kauf genau darauf geachtet hat. Fenster, Heizung, Heizkörper, Mauerwerk, Kanten, Ecken und Türzargen sind alle in einem soliden Zustand. Das ist kein Zufall, sondern Kalkül.

Wer beim Fix and Flip anfängt, Fenster zu tauschen oder Heizungsanlagen zu erneuern, verlässt den Rahmen eines klassischen Flip-Projekts. Diese Arbeiten sind teuer, zeitintensiv und fressen die Marge auf. Johannes zieht hier eine klare Grenze: Die Renovierung betrifft die optische Aufwertung, nicht die bauliche Instandsetzung. Genau das ist die Logik hinter einem gut ausgewählten Fix-and-Flip-Objekt. Der Endkäufer soll eine Wohnung bekommen, die fertig ist und bei der er selbst nicht mehr Hand anlegen muss. Das ist das Produkt.

Home Staging: Wie die Wohnung beim Verkauf präsentiert wird

Ein Punkt, den viele beim Fix and Flip unterschätzen, ist das Home Staging. Johannes plant, die Wohnung für die Verkaufsfotos und Besichtigungen möbliert zu präsentieren. Dabei geht es nicht nur um echte Möbel, sondern auch um sogenannte Pappmöbel, also Attrappen, die Räume wirken lassen wie aus einem Einrichtungskatalog.

Auch für den Küchenbereich hat er bereits eine Lösung bestellt: eine Ausstellungsküche oder Deko-Küche, die den Raum bei der Besichtigung belebt, ohne dass eine vollwertige Einbauküche gekauft werden muss. Das spart Kosten und gibt dem Käufer trotzdem das Gefühl, wie eine fertige Wohnung aussehen könnte.

Home Staging ist beim Fix and Flip kein netter Zusatz, sondern ein echter Hebel für den Verkaufspreis. Professionelle Fotos in einer ansprechend eingerichteten Wohnung erzielen nachweislich höhere Klickzahlen auf Immobilienportalen und führen schneller zu ernsthaften Kaufanfragen.

War es ein Fehlkauf? Eine erste Einschätzung

Die Frage im Videotitel ist bewusst provokant gestellt. Wer die Wohnung im Rohzustand sieht, könnte das durchaus denken. Türkise Küche, alter Teppich, Badezimmer aus den 80ern, vergilbte Wände. Das klingt erstmal nach Arbeit und Risiko.

Aber wer etwas tiefer schaut, erkennt das Potenzial: Die Substanz ist solide, die Lage ist stark, das Angebot im Markt ist knapp und die geplanten Renovierungsmaßnahmen sind kalkulierbar. Johannes geht dieses Projekt gemeinsam mit seinem Vater an und hat klare Vorstellungen davon, wie die Wohnung am Ende aussehen soll. Vom skandinavischen Bad bis zur weißen, luftigen Gesamtgestaltung zieht sich eine einheitliche Linie durch das Konzept.

Ob es am Ende ein gutes Geschäft war, zeigt sich natürlich erst beim Verkauf. Aber die Grundlagen stimmen. Und genau das ist beim ersten Fix-and-Flip-Projekt das Entscheidende: ein Objekt mit überschaubarem Risiko, guter Lage und realistischem Aufwertungspotenzial. Kein Highflyer, kein Glücksspiel, sondern solide Arbeit am Objekt.

Im nächsten Part geht es weiter mit der Renovierung. Du siehst, wie das Bad entkernt wird, wie die Handwerker loslegen und wie sich die Wohnung Schritt für Schritt verändert.