Nein, der erste Wasserschaden! Kosten und Antworten

Ein Wasserschaden beim ersten Fix-and-Flip-Objekt ist der Albtraum vieler Immobilieninvestoren. In dieser Folge berichtet Johannes ganz offen davon, wie er diesen Fall erlebt hat, was die Ursache war, wie er das Problem Schritt für Schritt gelöst hat und was am Ende wirklich an Kosten auf ihn zugekommen ist.

Wie der Wasserschaden entdeckt wurde

Der Käufer des ersten Flip-Objekts hat sich gemeldet, weil er an den Wänden seltsame Verfärbungen bemerkt hatte, ungefähr auf Hüfthöhe, kleine wolkenartige Flecken im Putz. Per E-Mail kamen die ersten Fotos, und danach war klar: Hier stimmt etwas nicht.

Der erste Gedanke bei so einer Situation ist meistens Panik. Spritzt gerade Wasser aus einer Leitung? Ist die Wand komplett durchweicht? Wie lange läuft das schon? All diese Fragen lagen gleichzeitig auf dem Tisch. Die Antwort darauf war nicht sofort klar, aber der nächste Schritt schon: sofort den Sanitär anrufen und einen Termin für den nächsten Morgen vereinbaren.

Gemeinsam wurde das Objekt besichtigt. Der Sanitär hat sich die Duschwanne und den Abfluss genau angeschaut und die Ursache schnell gefunden. Es war eine fehlerhafte Schraube am Abfluss der Duschwanne. Der Abfluss wird von zwei Seiten mit drei Schrauben an der Wand befestigt. Eine dieser Schrauben war schief ins Gewinde gedreht worden, also ähnlich wie wenn man eine Flasche zuschrauben will und das Gewinde dabei leicht verkantet. Vollständig dicht war die Verbindung damit nie.

Über rund sieben Monate, also die gesamte Nutzungszeit seit dem Flip, hat sich so bei jedem Duschgang ein kleines Rinnsal Wasser in die Wand gezogen. Nicht viel auf einmal, aber über diese Zeitspanne hat sich die Feuchtigkeit langsam in der Wand angesammelt, bis sie sichtbar wurde.

Gewährleistung bei Fix and Flip: Was das bedeutet

Bei Fix-and-Flip-Projekten gilt in Deutschland eine gesetzliche Gewährleistungspflicht von fünf Jahren. Das bedeutet: Wenn innerhalb dieser Frist ein Mangel auftritt, der auf handwerkliche Fehler oder Mängel bei der Renovierung zurückzuführen ist, muss der Verkäufer dafür geradestehen. In diesem Fall war die schlecht angezogene Schraube am Abfluss eindeutig ein solcher handwerklicher Fehler.

Das ist gleichzeitig eine der wichtigsten Lektionen aus diesem Fall: Handwerker sorgfältig auswählen. Wer beim Flip mit günstigen, aber unpräzisen Handwerkern arbeitet, trägt das Risiko, dass solche Kleinigkeiten zu teuren Gewährleistungsfällen werden. In diesem Fall lief es noch vergleichsweise glimpflich ab, aber die Grundproblematik bleibt dieselbe.

Gerade für Menschen, die gerade mit Fix and Flip anfangen, ist das ein wichtiger Punkt. Die Gewährleistung ist keine theoretische Größe, sie ist real. Und ein schlecht angezogenes Gewinde kann die Freude an einem erfolgreichen Flip nachträglich erheblich trüben.

Was ein Bautrockner macht und warum er notwendig ist

Nachdem die Ursache des Wasserschadens behoben war, also die Schraube korrekt eingedreht wurde, war das eigentliche Problem noch nicht erledigt. Die Feuchtigkeit steckte in der Wand und musste raus. Dafür kommt ein Bautrockner zum Einsatz.

Wie funktioniert das genau? Ein Bautrockner entzieht der Raumluft die Feuchtigkeit. Dadurch entsteht ein Unterschied zwischen der Luftfeuchtigkeit im Raum und der Feuchtigkeit in der Wand. Die trockenere Luft nimmt dann schrittweise die Feuchtigkeit aus der Wand auf. Das ist kein schneller Prozess, aber ein sehr effektiver, wenn man ihn konsequent durchzieht.

Zwei wichtige Referenzwerte für die Wandfeuchtigkeit:

• Unter 60 Prozent: unbedenklich, die Wand gilt als trocken.
• Ab 60 Prozent: Schimmelbildung kann beginnen, Handlungsbedarf besteht.

Bei der ersten Messung an dem betroffenen Objekt zeigte sich folgendes Bild:

• Auf mittlerer Höhe an der Wand: circa 70 Prozent Feuchtigkeit.
• Am Sockel, also unten an der Wand: teilweise bis zu 90 Prozent Feuchtigkeit.

Die Bodenleisten wurden direkt entfernt, damit auch der unterste Bereich der Wand gut trocknen konnte und sich die Feuchtigkeit dort nicht weiter einschließt.

Wie lange dauert das Trocknen einer feuchten Wand?

In diesem Fall blieb der Bautrockner insgesamt sechs bis sieben Wochen im Raum. Das klingt lang, hatte aber einen konkreten Grund: Das Objekt war zum Zeitpunkt des Wasserschadens bereits vermietet. Der Mieter musste in der Wohnung wohnen bleiben. Das bedeutete, dass der Trockner nicht rund um die Uhr laufen konnte, weil er Lärm macht und das Schlafzimmer direkt angrenzte.

Im Endeffekt wurde der Trockner nur die Hälfte des Tages betrieben, was die gesamte Trocknungszeit ungefähr verdoppelt hat. Wer das in einer leerstehenden Wohnung durchführt, ist deutlich schneller fertig.

Alle zwei Wochen wurde nachgemessen. Am Ende lagen die Werte an den meisten Stellen bei 40 bis 45 Prozent, teilweise sogar darunter. Damit war die Wand offiziell trocken und das Thema konnte abgeschlossen werden.

Im Anschluss mussten noch neue Bodenleisten angebracht und die Wände gestrichen werden. Optisch hielt sich der Schaden in Grenzen. Keine schwarzen Schimmelflecken, keine tiefen Strukturschäden, nur leichte Verfärbungen an der Farbe und an den Bodenleisten.

Was hat der Wasserschaden wirklich gekostet?

Das ist die Frage, die viele beschäftigt, und hier kommt die gute Nachricht. Die Gesamtkosten lagen bei ungefähr 600 Euro. Der größte Posten war die Miete für den Bautrockner. Dazu kamen neue Bodenleisten für rund 50 Euro und Farbe, was bei diesem Ausmaß kaum ins Gewicht fiel.

Gemessen daran, was ein Wasserschaden im Worst Case kosten kann, ist das ein sehr überschaubarer Schaden. Zum Vergleich: Wenn eine Leitung innerhalb der Wand platzt, muss man

• Wände aufbrechen und Fliesen entfernen,
• Dusche oder Badeinrichtung komplett demontieren,
• die Leitung reparieren,
• alles wieder aufbauen,
• und im schlimmsten Fall auch die Wohnungen darunter und daneben sanieren, weil das Wasser sich dort ausgebreitet hat.

Für solche größeren Wasserschäden sollte man als Vermieter und Eigentümer unbedingt versichert sein. Gegen solche Szenarien ist eine Gebäudeversicherung mit Leitungswasserschaden-Deckung das Mittel der Wahl.

Was du als Immobilieninvestor daraus mitnehmen kannst

Wasserschäden gehören zu den Themen, vor denen viele Einsteiger im Bereich Immobilieninvestitionen und Fix and Flip eine irrationale Angst haben. Diese Folge zeigt, dass ein Wasserschaden zwar unangenehm ist, aber in vielen Fällen beherrschbar bleibt, wenn man schnell und strukturiert handelt.

Die wichtigsten Punkte aus dieser Erfahrung:

• Sofort handeln. Wenn ein Wasserschaden gemeldet wird, nicht abwarten. Den Sanitär so schnell wie möglich hinschicken oder selbst hinfahren, um die Ursache zu klären.
• Ursache zuerst beheben. Bevor getrocknet wird, muss die Quelle des Wassers gestoppt sein. Sonst läuft der Trockner ins Leere.
• Bautrockner leihen. In fast jeder Stadt gibt es Firmen, die Bautrockner verleihen. Diese haben in der Regel auch Messgeräte dabei, mit denen man die Wandfeuchtigkeit und die Luftfeuchtigkeit im Raum messen kann. Das ist der professionelle Weg.
• Regelmäßig nachmessen. Alle ein bis zwei Wochen prüfen, wie sich die Feuchtigkeit entwickelt. So weiß man, wann der Trockner seine Arbeit getan hat.
• Handwerker sorgfältig wählen. Dieser Schaden wäre vermeidbar gewesen, wenn die Schraube korrekt eingedreht worden wäre. Günstige Handwerker, die schlampig arbeiten, kosten am Ende mehr als sorgfältige Handwerker, die etwas mehr kosten.
• Gewährleistung kennen und durchsetzen. Als Verkäufer eines Flip-Objekts haftet man fünf Jahre. Als Käufer kann man Mängel innerhalb dieser Frist geltend machen. Beides sollte man im Kopf behalten.

Wasser ist heimtückisch, weil man einen Schaden oft lange nicht sieht. Ein kleines Rinnsal über Monate hinweg kann erhebliche Feuchtigkeit in der Wand ansammeln, ohne dass es von außen sofort sichtbar ist. Deswegen lohnt es sich, bei Renovierungen genau hinzuschauen und die Ausführung der Handwerker zu kontrollieren, besonders in Bereichen wie Bad und Küche, wo Wasser dauerhaft im Spiel ist.

In diesem Fall lief alles noch glimpflich ab. 600 Euro Gesamtschaden, keine Schimmelbildung, kein struktureller Schaden. Aber die Lektion ist klar: Sorgfalt bei der Handwerkerauswahl und schnelles Handeln im Schadensfall sind die zwei wichtigsten Stellschrauben, um solche Situationen unter Kontrolle zu halten.