Nein, der erste Wasserschaden! Kosten und Antworten

Ein Wasserschaden beim ersten Fix-and-Flip-Objekt ist ein Albtraum, den viele Immobilieninvestoren kennen. In dieser Folge teilt Johannes ganz offen, was bei seinem ersten Flip passiert ist, wie er den Schaden entdeckt hat, was die Ursache war und was der ganze Spass am Ende gekostet hat.

Wie der Wasserschaden auffiel

Der erste Hinweis kam nicht durch einen dramatischen Rohrbruch, sondern ganz unspektakulär: Der Vorbesitzer rief an und meldete ein "kleines Problemchen". Anschliessend kamen Fotos per E-Mail, auf denen man auf ungefähr einem Meter Hoehe an den Waenden kleine Verfaerbungen sehen konnte, die wie Wolken aussahen.

Das Objekt war zu diesem Zeitpunkt bereits vermietet und befand sich nicht mehr in Mainz, weshalb eine direkte Besichtigung vor Ort erst koordiniert werden musste. Bei Fix-and-Flip-Projekten gilt in Deutschland eine gesetzliche Gewaehrleistung von fuenf Jahren, die Johannes als Verkaeufer gegenueber dem Kaeufer trug. Genau das war der Rahmen, in dem sich dieser Schadensfall abspielte.

Nach dem ersten Schock stellte sich die entscheidende Frage: Spritzt da gerade aktiv Wasser, oder hat sich das Problem ueber Monate still aufgebaut? Ohne Antwort auf diese Frage laesst sich keine sinnvolle Massnahme einleiten. Johannes rief sofort seinen Sanitaerbetrieb an, der am naechsten Morgen um 9 Uhr vor Ort war.

Die Ursache: Eine nicht richtig angezogene Schraube

Der Sanitaer schaute sich die Duschwanne und den Abfluss genau an. Das Ergebnis war so simpel wie aergerlich: Der Abfluss wird von zwei Seiten mit insgesamt drei Schrauben an der Wand befestigt. Eine dieser Schrauben war falsch ins Gewinde gedreht, vergleichbar damit, wenn man eine Flasche schief zuschraubt und sie deshalb nicht richtig schliesst.

Ueber sieben Monate lang, jedes Mal wenn geduscht wurde, sickerte dadurch minimal Wasser in die Wand. Nicht viel, aber stetig. Das reichte aus, um die Wandfeuchtigkeit auf kritische Werte zu treiben. Die Loesung selbst war denkbar einfach: Schraube raus, richtig reindrehen, fertig. Das eigentliche Problem war der Schaden, den die sieben Monate angehaeuftes Wasser in der Wand hinterlassen hatten.

Bautrockner: Wie die Trocknung funktioniert

Der naechste Schritt war, einen Bautrockner zu besorgen. Bautrockner-Verleihe gibt es in jeder Stadt, und sie haben auch das noetwendige Messgeraet dabei, mit dem man die Wandfeuchtigkeit und die Raumluftfeuchtigkeit messen kann.

Das Funktionsprinzip ist schnell erklaert: Der Bautrockner entzieht der Raumluft Feuchtigkeit. Dadurch entsteht ein Gefaelle zwischen der trockenen Luft und der feuchten Wand. Die Luft nimmt dann Feuchtigkeit aus der Wand auf und transportiert sie so nach aussen. Es ist kein Hexenwerk, aber es braucht Zeit und Geduld.

Beim ersten Messen direkt nach Aufstellen des Trockners zeigte sich folgendes Bild:

• Auf Hoehe der sichtbaren Verfaerbungen (circa ein Meter): rund 70 Prozent Wandfeuchtigkeit
• Unten am Sockel: teilweise bis zu 90 Prozent Wandfeuchtigkeit

Als Referenz: Alles unter 60 Prozent Wandfeuchtigkeit gilt als unbedenklich. Ab 60 Prozent beginnt Schimmelbildung moeglich zu werden, auch wenn die genaue Grenze je nach Raumklima und Bausubstanz etwas variieren kann. Die Zahl 60 sollte man sich als Investor auf jeden Fall merken.

Damit der Trockner noch effektiver arbeiten konnte, wurden ausserdem sofort die Bodenleisten entfernt. So konnte die Luft auch unten am Sockel zirkulieren und die Feuchtigkeit aus dem Mauerwerk ziehen.

Sieben Wochen Trocknungszeit im bewohnten Objekt

Der Bautrockner stand am Ende insgesamt sechs bis sieben Wochen in der Wohnung. Das klingt lang, hatte aber einen konkreten Grund: Die Wohnung war bewohnt. Der Trockner laeuft laut, und das angrenzende Zimmer war ein Schlafzimmer. Deshalb konnte das Geraet nur waehrend der Haelfte des Tages betrieben werden, was die Gesamttrocknungszeit effektiv verdoppelte.

Johannes mass alle zwei Wochen nach, um den Fortschritt zu dokumentieren. Am Ende lagen die Werte an den meisten Stellen zwischen 40 und 45 Prozent, stellenweise sogar unter 40 Prozent Wandfeuchtigkeit. Damit war das Thema Feuchtigkeit erledigt.

Was optisch uebrig blieb, waren:

• Leichte Verfaerbungen an den Waenden
• Fehlende Bodenleisten, die entfernt wurden

Kein Schimmel, keine schwarzen Flecken, keine grossen Schaeden an der Substanz. Glimpflich davongekommen, wie Johannes selbst sagt.

Die Gesamtkosten des Wasserschadens

Was hat das Ganze nun gekostet? Der gesamte Schaden belief sich auf circa 600 Euro. Der groesste Posten davon war die Miete fuer den Bautrockner ueber den mehrwoechigen Zeitraum. Dazu kommen noch die neuen Bodenleisten, die durch gestiegene Holzpreise und Lieferengpaesse damals um die 50 Euro kosteten. Farbe zum Uebermalen der Verfaerbungen war in diesem Ausmass preislich vernachlaessigbar.

Fuer einen Wasserschaden, der sich ueber sieben Monate aufgebaut hat, ist das ein ueberschaubarer Schaden. Im Worst Case haette eine geplatzte Leitung in der Wand bedeutet:

• Fliesen und Duschabtrennung rueckbauen
• Waende eroeffnen, um die Leitung freizulegen
• Schaden in die darunterliegende und angrenzende Wohnungen
• Massiver Wasserschaden, gegen den man versichert sein sollte

In diesem Fall war nichts davon noetig. Die Ursache lag offen, die Reparatur war minimal, und die Trocknungskosten blieben im dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Bereich.

Learnings fuer Immobilieninvestoren

Wasser ist heimtueckisch, das ist das zentrale Learning aus dieser Geschichte. Ein feuchter Fleck an der Wand muss nicht bedeuten, dass der Schaden direkt dahinter sitzt. Er kann oben entstanden sein, irgendwo in der Wand wandern und erst Meter entfernt sichtbar werden. Die Ursache zu finden ist deshalb oft schwieriger als die Reparatur selbst.

Was du als Investor aus dieser Erfahrung mitnehmen kannst:

• Handwerker sorgfaeltig auswaehlen. Ein falsch angezogenes Gewinde hat sieben Monate lang Schaden angerichtet. Qualitaet bei der Ausfuehrung ist keine Selbstverstaendlichkeit.
• Gewaehrleistung nutzen. Fehler, die bei der Renovierung entstehen, fallen in Deutschland unter die fuenfjaehrige Gewaehrleistung. Das gilt auch beim Weiterverkauf. Solche Schadensursachen koennen direkt beim Handwerksbetrieb geltend gemacht werden.
• Sanitaer sofort einschalten. Nicht warten, nicht spekulieren. Wer einen Wasserschaden vermutet, sollte den Sanitaerbetrieb noch am gleichen Tag anrufen und einen Termin fuer den naechsten Morgen machen.
• Bautrockner-Verleih in deiner Stadt kennen. In jeder Stadt gibt es Firmen, die Bautrockner verleihen und auch das Messgeraet mitbringen. Das ist oft der schnellste Weg, um nach Behebung der Ursache den Schaden zu bekaempfen.
• Die 60-Prozent-Marke kennen. Unter 60 Prozent Wandfeuchtigkeit ist es gut. Darueber beginnt das Risiko fuer Schimmelbildung. Regelmaessig nachmessen waehrend der Trocknung gibt Sicherheit.
• Reparaturen an Leitungen niemals selbst durchfuehren. Wer an Wasserleitungen pfuscht und dabei etwas falsch macht, verliert den Gewaehrleistungsschutz und haftet selbst fuer Folgeschaeden.

Johannes hat diesen Prozess bewusst selbst durchlebt und nicht einfach delegiert. Der Grund: Wasserschaeden sind eines der groessten Schreckgespenste fuer Einsteiger im Fix-and-Flip-Bereich. Die Realitaet in diesem Fall war deutlich entspannter als die Vorstellung. Das heisst nicht, dass ein Wasserschaden immer harmlos endet. Aber es zeigt, dass schnelles, ruhiges Handeln und die richtigen Ansprechpartner den Unterschied machen.

Fazit: Kein Grund zur Panik, aber schnelles Handeln ist alles

Ein Wasserschaden beim ersten Flip ist unangenehm, aber kein Weltuntergang. Entscheidend ist, wie schnell du reagierst und ob du die richtigen Leute in deinem Netzwerk hast. In diesem Fall: Sanitaer sofort einschalten, Ursache identifizieren, Bautrockner besorgen, regelmaessig messen, geduldig abwarten. Gesamtschaden rund 600 Euro, keine bleibenden Schaeden an der Substanz.

Wasser in der Wand ist immer eine Situation, die du ernst nehmen musst. Aber mit dem richtigen Vorgehen ist sie loesbar, auch im bewohnten Zustand und ohne grossen baulichen Eingriff. Wer als Immobilieninvestor Fix-and-Flip betreibt, sollte diese Erfahrung als Standardwissen verinnerlicht haben.