Mein erstes Fix & Flip Projekt in Deutschland und warum es jeder kann

Johannes erzählt in diesem Video seine ganze Geschichte: vom Bauernhof über Dubai und Mallorca bis hin zu seinem ersten Fix-and-Flip-Projekt in Deutschland. Du erfährst, wie er mit 7.000 Flyern seine erste Wohnung gefunden hat, welche Fehler er dabei gemacht hat und was er über den aktuellen Immobilienmarkt denkt.

Vom Bauernhof in die Welt und wieder zurück

Johannes ist auf einem Demeter-Bauernhof aufgewachsen, mit 15 Kühen, ein paar Schafen, Hühnern und Traktoren. Vier Geschwister, alle irgendwie im Handwerk. Das war sein Ausgangspunkt. Kein familiäres Netzwerk mit Geld, kein Studium, kein vorgefertigter Plan. Er hat eine Ausbildung als Bauzeichner gemacht, weil er eigentlich Architekt werden wollte, aber keine Lust auf Studium hatte. Nach drei Jahren beim Architekten war klar: Pläne von A nach B schieben ist nicht das, was er sich vorstellt.

Er holte das Fachabitur nach, verdiente nebenbei etwas Geld auf dem Bau und fuhr dann mit 6.000 Euro nach Australien. Ostküste rauf und runter, Fallschirmspringen, Tauchen, Tellerwäscher, Umzugsunternehmen von Melbourne nach Sydney. Das Geld war schnell weg, aber er wurde erwachsen dabei. Anfang 2014 entschied er sich spontan, nach Dubai zu gehen, zu einem entfernten Cousin, der dort arbeitete. Motto: Türen aufmachen kann er, durchgehen musst du selber.

Dubai, Vertrieb und eine wichtige Erkenntnis

In Dubai Marina startete Johannes als Quereinsteiger im Immobilienvertrieb. 23 Jahre alt, H&M-Anzug, Schulenglisch und überhaupt keinen Plan. Zwei Jahre lang Immobilienmakler, Excel-Listen abgearbeitet, 300 Anrufe am Tag, auf Arabisch angeschrien worden. Harte Schule, aber eine gute: Er lernte Vertrieb, und er lernte, mit Absagen klarzukommen.

Danach wechselte er als Vertriebsleiter zu einer Firma, die digitale Rahmenverträge für große Unternehmen in Dubai verkaufte. Hotels, Mietwagen, Ressourcen, alles gebündelt. Sechs Termine täglich, Kunden wie das Armani Hotel im Burj Khalifa. Das Gehalt: zeitweise 10.000 bis 15.000 Euro im Monat, dazu ein Porsche Cayenne Turbo S vom Chef. Mit 24 hatte er das Gefühl, es geschafft zu haben. Aber er verkaufte etwas, das ihm keinen Spaß machte, in einer Stadt, die sich irgendwann oberflächlich anfühlte.

Es folgten zwei Startup-Stationen: eine in Dubai, die nach drei Monaten Pleite ging, eine auf Mallorca, wo er nach vier Monaten gefeuert wurde, weil das Unternehmen in einer halben Stunde über 300.000 Euro durch einen falsch gemappten Hotel-API-Eintrag verlor. Danach noch ein Job bei der Fluggesellschaft Condor, Business-Class-Flüge nach New York, Toronto, San Francisco, Rahmenverträge mit American Express und Booking.com. Millionen verwaltet, eine Million mehr Umsatz gemacht, einen Schulterklopfer bekommen. Das war der Punkt, wo er merkte: Er wollte etwas Eigenes bauen.

Der Wendepunkt: Was willst du machen, wenn du reich bist?

In der Corona-Zeit kam Johannes zurück nach Deutschland. Drei Jahre Mallorca waren vorbei. Statt sich direkt den nächsten Job zu suchen, ging er zur Lebensberatung. Die Erkenntnis dort war simpel, aber wirkungsvoll: Er hatte immer gesagt, wenn er mal reich ist, will er mit seinem Vater Häuser renovieren. Die Beraterin fragte ihn: Warum machst du es nicht gleich? Worauf wartest du?

Das war der Startschuss. Noch auf Mallorca bestellte er Flyer über Flyer-Alarm, ließ sie auf den Bauernhof liefern und arbeitete sich durch YouTube-Videos und Online-Kurse zum Thema Fix and Flip. Drei Tage nach seiner Rückkehr nach Deutschland tigerte er los und verteilte die ersten Flyer.

Das erste Fix-and-Flip-Objekt: 7.000 Flyer, eine ältere Dame und 80.000 Euro Gewinn

Johannes verteilte insgesamt 7.000 Flyer in seiner Region. Eine ältere Dame rief an und erzählte, dass im Erdgeschoss ihres Hauses eine Wohnung verkauft werden soll. Der Mieter, der selbst drin gewohnt hatte, wollte ausziehen und verkaufen. Sie kümmerte sich darum, dass gute Leute ins Haus kommen, hatte den Flyer gesehen und mochte die Idee dahinter.

Was er dort vorfand:

• Eine 75-m²-Dreizimmerwohnung in einem Neunparteienhaus
• Fliesen im Schlachthaus-Stil aus den 80ern, zwei Waschbecken im Bad
• Laminat, eine nagelneu wirkende aber farblich grauenhafte Küche, türkisfarbene und lila Wände
• Substanz: 1A

Einkaufspreis: 228.000 Euro. Finanzierung über die Bank in 2021 zu einem variablen Zinssatz von 1,6 Prozent und einer Gebühr von 1 Prozent. Das war die Zeit, in der laut Johannes fast jeder eine Finanzierung bekam.

Die Renovierung machte er zu großen Teilen selbst. Jeden Tag auf der Baustelle, selbst gestrichen, selbst den Parkettboden verlegt. Er wollte das Produkt von Grund auf verstehen. Und er wollte nicht einfach Fliesen überstreichen und das Schnellste raushauen, was zu dem Zeitpunkt auf dem Markt vielfach gang und gäbe war. Stattdessen brachte er Eichenholz vom Bauernhof mit und integrierte einen skandinavischen Stil, den er von Mallorca kannte und der damals in der Region noch vergleichsweise selten war.

Nach rund zwei Monaten Renovierung inserierte er die Wohnung für 330.000 Euro. Am Ende wurden es 340.000 Euro, weil ein Interessent bei der letzten Besichtigung freiwillig 10.000 Euro drauflegte, um sicherzustellen, dass er den Zuschlag bekommt. Gewinn: 80.000 Euro.

Das wichtigste Learning: Niemals bar bezahlen

Bei diesem ersten Projekt machte Johannes einen Fehler, der ihn fast teuer zu stehen gekommen wäre. Der Sanitärbetrieb wurde bar bezahlt, ohne Rechnung, weil sein Vater das aus dem Bauhandwerk so kannte. Das Resultat: Der Sanitär baute die Duschwanne nicht korrekt ein. Über sechs Monate sickerte Wasser unter der Duschtasse in den Estrich. Irgendwann flatterte ein Foto per E-Mail rein: Wasserflecken an den Wänden.

Da es keine Rechnung, keine offizielle Beauftragung gab, war der Handwerker auf dem Papier nie dagewesen. Johannes musste das Problem selbst lösen, stellte einen Bautrockner rein und tauschte die Fußleisten aus. Er kam mit einem blauen Auge davon.

Sein klares Statement dazu:

• Immer auf Rechnung arbeiten lassen, egal bei welchem Gewerk
• Elektro, Sanitär, Heizung: niemals bar
• Die Rechnung ist deine Versicherung und deine Gewährleistung, du gibst sie indirekt an den Käufer weiter
• Wer glaubt, sich die Mehrwertsteuer zu sparen, lügt sich in die eigene Tasche

Fix and Flip ist keine Spekulation

Ein Punkt, den Johannes klar stellt: Fix and Flip wird in der Öffentlichkeit und manchmal in den Medien als Spekulation dargestellt. Das ist falsch. Spekulation bedeutet, etwas zu kaufen, weil man auf einen äußeren Ereignis hofft, zum Beispiel eine Fabrikansiedlung in der Nähe oder steigende Marktpreise durch geopolitische Ereignisse.

Beim Fix and Flip kauft man eine Immobilie, die hässlich ist, aber in einem stabilen Marktumfeld existiert. Man kauft unter Marktwert ein, bereitet das Objekt auf und verkauft es zu Marktwert oder knapp darüber. Der Gewinn entsteht beim Einkauf, nicht durch Hoffnung auf externe Einflüsse. Johannes vergleicht es mit einem Autohändler, der ein gebrauchtes Auto günstig kauft, es aufbereitet und dann wieder verkauft.

Ein konkretes Beispiel aus jüngerer Zeit: Eine 60-m²-Wohnung, die sehr günstig eingekauft und zum Marktpreis verkauft wurde. 93.000 Euro Gewinn, ohne jede Marktspekulationen.

Der aktuelle Immobilienmarkt in Deutschland

Johannes gibt einen klaren Überblick über das, was sich in den letzten Jahren verändert hat:

• 2021 und 2022: Extreme Nachfrage, fast jeder bekam eine Finanzierung, Angebot war knapp, Bieterwettbewerbe waren die Norm, selbst bei Zwangsversteigerungen wurden Preise gezahlt, die weit über dem Marktpreis lagen
• Danach: Zinsen stiegen stark an, aus zehn möglichen Käufern wurden zwei, politische Unsicherheit durch das Heizungsthema verunsicherte den Markt zusätzlich
• Heute: Mehr Angebot auf den Plattformen, weniger Konkurrenz beim Einkauf, wer verbindlich ist und die Finanzierung bereits gesichert hat, kann sehr gute Preise verhandeln

Ein Beispiel aus Münster: Ein Eigennutzer hatte den Notartermin bereits ausgemacht, dann platzte die Finanzierung. Der Verkäufer wollte den gesamten Prozess nicht noch einmal durchlaufen und verkaufte das Objekt spontan für 70.000 Euro unter dem ursprünglichen Preis. Genau solche Situationen entstehen, wenn man als Käufer schnell und verbindlich handeln kann.

Nachteile und Vorteile im aktuellen Markt

Johannes nennt beide Seiten ehrlich:

Nachteile:

• Bau- und Sanierungskosten sind stark gestiegen
• Das Produkt muss heute deutlich besser sein als noch vor wenigen Jahren
• Energieklassen spielen eine entscheidende Rolle: Manche Banken finanzieren Objekte mit Energieklasse G oder H schlicht nicht mehr
• Johannes kauft derzeit nur Objekte bis Energieklasse D, alles schlechter ist schwerer zu verkaufen und schwerer zu finanzieren

Vorteile:

• Wohnraummangel bleibt bestehen, Deutschland hat nach grober Schätzung rund eine Million Wohnungen zu wenig
• Die Boomer-Generation gibt zunehmend Eigenkapital an ihre Kinder weiter, was Käufer in den Markt bringt, die keine klassische Bankfinanzierung brauchen
• Weniger Konkurrenz beim Ankauf bedeutet bessere Einkaufspreise
• Wer die letzten zwei Jahre eingekauft hat, wird in einigen Jahren gut dastehen

Welche Objekte funktionieren am besten?

Aus der Fragerunde im Video kommen klare Antworten:

• Optimale Wohnungsgröße: 50 bis 80 m², das entspricht in etwa dem, was sich ein Durchschnittshaushalt in Deutschland wünscht
• Lieber ein Zimmer mehr als eines zu wenig, Homeoffice ist heute Standard
• Dreizimmerwohnungen auf 75 bis 80 m² sind praktisch ideal
• Objekte unter 250.000 Euro Einkaufspreis halten das Klumpenrisiko beherrschbar
• Einfamilienhäuser sind durch gestiegene Sanierungskosten, lange Projektlaufzeiten und eine sehr kleine Käuferschicht deutlich anspruchsvoller geworden

Wer große Objekte kauft, sitzt ein Jahr an der Sanierung, trägt Verantwortung für Dach, Keller, Garten, Carport, Energiesanierung und spricht am Ende vielleicht zwei von hundert möglichen Käufern an. Besser: kleiner aufteilen, breitere Käuferschicht ansprechen, kürzere Projektlaufzeiten.

Was Johannes heute anders macht

Nach dem ersten Projekt hat Johannes vor allem eines gelernt: delegieren. Man kann nicht dauerhaft selbst auf jeder Baustelle stehen. Qualität bleibt wichtig, aber die Umsetzung muss skalierbar sein. Heute laufen zum Beispiel in Münster Fix-and-Flip-Projekte mit WGs und Studentenwohnungen, die ein eigener Projektleiter koordiniert.

Sein Ansatz: lieber ein hochwertiges Produkt bauen und zu einem guten Preis verkaufen, als billig renovieren und billig verkaufen. Wer ein schlechtes Produkt auf den Markt bringt, hat im heutigen Marktumfeld ein Problem. Wer ein durchdachtes, sauberes Objekt anbietet, findet auch Käufer.

Für alle, die diesen Weg selbst gehen wollen: Das Grundprinzip ist einfach. Eine Wohnung online finden, günstig einkaufen, renovieren lassen, verkaufen. In etwa sechs Monaten, mit guter Bonität und fünf bis zehn Stunden Zeit pro Woche. Der Einstieg braucht kein Erbe, keine besonderen Connections und keinen Immobilien-Hintergrund. Johannes hatte beim ersten Projekt noch nie ein Grundbuch in der Hand gehalten.