Mein erstes Fix & Flip Projekt in Deutschland – und warum es jeder kann

Johannes erzählt in diesem Video seine ganze Geschichte: vom Bauernhof über Dubai und Mallorca bis hin zu seinem ersten Fix-and-Flip-Objekt in Deutschland. Du erfährst, wie er mit 7.000 Flyern sein erstes Projekt gefunden hat, welche Fehler er dabei gemacht hat und was der aktuelle Immobilienmarkt für Flipper bereithält.

Vom Bauernhof in die Immobilienwelt

Johannes kommt nicht aus einer Familie mit Kapital oder Kontakten im Immobilienbereich. Aufgewachsen auf einem Demeter-Bauernhof mit 15 Kühen, Schafen, Hühnern und Traktoren, hat er sich alles selbst erarbeitet. Nach einer Ausbildung als Bauzeichner und drei Jahren bei einem Architekturbüro merkte er schnell: Pläne von A nach B schieben ist nicht das, wofür er brennt. Er holte sein Fachabitur nach und machte sich auf den Weg in die Welt.

Mit 6.000 Euro in der Tasche fuhr er nach Australien, reiste die Ostküste hoch und runter, jobte als Tellerwäscher und bei einem Umzugsunternehmen auf einer 10-Stunden-Strecke von Melbourne nach Sydney. Anschließend zog es ihn nach Dubai, wo er mit 23 Jahren als Immobilienmakler in der Dubai Marina anfing. Schulenglisch und Verkaufserfahrung gleich null, aber er lernte schnell. Hunderte Kaltakquise-Anrufe pro Tag, Absagen auf Arabisch inklusive.

Später verdiente er als Vertriebsleiter bei einer deutschen Firma in Dubai bis zu 15.000 Euro im Monat, fuhr den Firmenwagen eines Porsche Cayenne Turbo S und dachte kurz, er hätte es geschafft. Aber das Gefühl hielt nicht lange. Nach einem gescheiterten Startup in Dubai und einem weiteren auf Mallorca, von dem er nach vier Monaten gefeuert wurde weil das Unternehmen durch einen API-Fehler innerhalb von 30 Minuten 300.000 bis 400.000 Euro verlor, war klar: Angestelltenverhältnisse in fremden Strukturen sind nicht sein Ding.

Der entscheidende Moment: Die Lebensberatung

Nach drei Jahren auf Mallorca und dem Beginn der Corona-Pandemie kehrte Johannes nach Deutschland zurück. Statt sofort den nächsten Job zu suchen, ging er zu einer Lebensberatung. Die Beraterin stellte ihm eine Frage, die alles veränderte: Warum machst du nicht jetzt das, was du machen willst, wenn du irgendwann reich bist?

Johannes hatte schon länger davon geträumt, mit seinem Vater Häuser zu renovieren. Der Vater, selbst Landwirt und Handwerker, hatte sein Leben lang Zeit gegen Geld getauscht. Die Kombination aus dem Handwerkswissen des Vaters und dem Netzwerk- und Vertriebs-Know-how von Johannes klang nach einem soliden Fundament. Also machte er es einfach.

Noch bevor er aus Mallorca abreiste, bestellte er Flyer über einen Online-Druckdienst nach Hause auf den Bauernhof. Er hatte zu diesem Zeitpunkt noch nie ein Grundbuch gesehen.

Das erste Fix-and-Flip-Objekt: 7.000 Flyer, eine Anruferin und 80.000 Euro Gewinn

Wenige Tage nach seiner Rückkehr nach Deutschland zog Johannes los und verteilte 7.000 Flyer in seinem Zielgebiet. Die Resonanz: eine ältere Dame rief an. Sie hatte mitbekommen, dass im Erdgeschoss eines Mehrparteienhauses eine Wohnung zum Verkauf stand, der Mieter zog aus, und sie wollte sicherstellen, dass gute Leute ins Haus einziehen. Der Flyer hatte ihr gefallen.

Das Objekt: eine Dreizimmerwohnung mit 75 Quadratmetern in einem Neunparteienhaus. Zustand klassisch, 80er Jahre, zwei Waschbecken, geflieste Wände wie im Schlachthaus, türkise und lila Wände, eine nagelneue aber gruselig braune Küche. Die Substanz war aber einwandfrei.

Der Kaufpreis lag bei 228.000 Euro. Finanziert wurde mit einem variablen Zins von 1,6 Prozent. Johannes erinnert daran, dass 2021 die Finanzierungsbedingungen so locker waren, dass praktisch jeder mit ausreichend Nettoeinkommen einen Kredit von 300.000 Euro bekommen konnte. Das ist heute natürlich eine andere Welt.

Anschließend renovierte er die Wohnung gemeinsam mit seinem Vater. Er stand selbst täglich auf der Baustelle, strich Decken, legte mit eigenen Händen einen Parkettboden aus Eichenholz vom elterlichen Bauernhof ein und brachte einen skandinavischen Stil hinein, den er von seinen Jahren auf Mallorca kannte. Er wollte kein schnelles Aufhübschen, sondern ein Produkt mit echtem Mehrwert bauen.

Nach rund zwei Monaten Renovierung wurde die Wohnung für 330.000 Euro inseriert. Am Ende wurden es 340.000 Euro, weil ein Interessent bei der letzten Besichtigung spontan 10.000 Euro mehr bot, um den Zuschlag zu bekommen. Gesamtgewinn: rund 80.000 Euro. Das war der Punkt, an dem bei Johannes der Schalter umlegte.

Das wichtigste Learning aus dem ersten Projekt: Nie bar bezahlen

Bei diesem ersten Projekt machte Johannes einen Fehler, den er seitdem nie wiederholt hat. Der Sanitärinstallateur wurde bar bezahlt, ohne Rechnung. Der Grund war banal: auf dem Bauernhof läuft das manchmal so. Das Ergebnis war weniger banal.

Sechs Monate nach dem Verkauf lief Wasser aus einer falsch montierten Duschwanne in den Estrich. Schleichend, nur beim Duschen, über Monate. Als das Foto ankam und die Wasserschäden an den Wänden sichtbar waren, konnte Johannes den Sanitärinstallateur schlicht nicht belangen. Den gab es auf dem Papier nicht. Johannes sagte dem neuen Eigentümer, der Mann sei inzwischen insolvent, und kümmerte sich selbst um den Schaden. Ein Bautrockner, neue Fußleisten, blaues Auge.

Das Fazit ist eindeutig:

• Immer auf Rechnung arbeiten lassen, auch wenn es günstiger erscheint, bar zu zahlen.
• Die Rechnung ist deine Versicherung. Du gibst die 5-jährige Gewährleistung des Handwerkers indirekt an den Käufer weiter.
• Wer bar zahlt, spart im besten Fall die Mehrwertsteuer und riskiert im schlimmsten Fall haftungsrechtliche Probleme ohne Rückendeckung.

Was Fix and Flip wirklich bedeutet und was es nicht ist

Johannes geht auf einen Punkt ein, der immer wieder in der öffentlichen Wahrnehmung falsch dargestellt wird: Fix and Flip ist keine Spekulation.

Spekulation wäre, wenn man eine Immobilie kauft und darauf wettet, dass der Markt sich in eine bestimmte Richtung entwickelt, zum Beispiel weil ein großes Unternehmen in der Region ansiedelt. Das ist nicht das Modell. Das Modell ist simpler und robuster:

• Eine unterbewertete, sanierungsbedürftige Immobilie kaufen, deutlich unter Marktwert.
• Das Objekt aufwerten durch gezielte Renovierung.
• Zu Marktwert oder leicht darüber wieder verkaufen.

Der Markt selbst muss sich dabei nicht verändern. Der Gewinn entsteht durch das günstige Einkaufen und den Mehrwert, der durch die Renovierung geschaffen wird. Johannes beschreibt es so: Man ist nichts anderes als ein Autohändler, der Immobilien handelt. Ein Beispiel aus der Praxis: Eine 60-Quadratmeter-Wohnung, sehr günstig eingekauft, zu Marktwert verkauft. Ergebnis: 93.000 Euro Gewinn. Ohne Marktwette, nur durch strukturiertes Einkaufen und solide Aufbereitung.

Der aktuelle Immobilienmarkt in Deutschland: Chancen für Flipper

2021 und 2022 war der Markt überhitzt. Jeder konnte zu günstigen Zinsen Kredite bekommen, die Nachfrage war enorm, das Angebot kaum vorhanden. In Zwangsversteigerungen wurden teilweise Preise gezahlt, die 100 Prozent über dem Marktwert lagen. Wer damals zum richtigen Preis einkaufte, lacht heute.

Heute sieht die Lage anders aus:

• Die Zinsen sind stark gestiegen. Von zehn potenziellen Käufern können sich vielleicht noch zwei eine Finanzierung leisten.
• Die Politik hat Unsicherheit erzeugt. Heizungsgesetz, Energieeffizienz-Diskussionen, alles hat dazu beigetragen, dass viele Käufer erst mal abwarteten.
• Das Angebot ist deutlich größer geworden. Es gibt mehr Objekte auf den Plattformen, gleichzeitig weniger Mitbewerber beim Ankauf.

Für Flipper, die gut vorbereitet in den Markt gehen, ist das eine ernsthafte Chance. Johannes berichtet von einem aktuellen Kauf in Münster: Ein Eigennutzer hatte die Finanzierung nicht bekommen, der Notartermin war bereits ausgemacht. Die Verkäufer hatten keine Lust, den ganzen Prozess von vorne zu beginnen. Das Ergebnis: 70.000 Euro unter dem ursprünglich verhandelten Preis gekauft, weil der Käufer verbindlich war und die Finanzierung bereits stand.

Wer heute als Käufer ernst genommen werden will, muss vor allem eines mitbringen: Verbindlichkeit und eine gesicherte Finanzierungszusage. Das ist aktuell oft der größte Hebel beim Verhandeln.

Energieklassen: Was beim Ankauf heute zählt

Ein Thema, das Johannes klar anspricht: Energieklassen sind beim Ankauf kein Nebenpunkt mehr. Einige Banken finanzieren Objekte der Energieklasse G oder H schlicht nicht mehr. Käufer sind verunsichert, der Markt reagiert darauf.

Deshalb kauft Johannes aktuell nur noch Objekte bis Energieklasse D. Alles darunter ist schwieriger zu verkaufen und schafft ein Problem, das sich beim Flippen nicht lösen lässt. Als Wohnungseigentümer in einer WEG hat man keinen Einfluss auf die Energieklasse des Gebäudes. Wer dieses Problem beim Einkauf miterwirbt, schiebt es nur in die Zukunft.

Welche Objekte funktionieren beim Flippen am besten?

Basierend auf den Erfahrungen aus mehreren Jahren und zahlreichen Projekten gibt Johannes klare Empfehlungen:

• Wohnungsgröße: Zwischen 50 und 80 Quadratmetern. Das ist die Durchschnittswohnungsgröße, die in Deutschland am stärksten nachgefragt wird.
• Zimmerzahl: Lieber ein Zimmer mehr als eines zu wenig. Homeoffice ist Realität, Käufer achten darauf.
• Kaufpreis: Möglichst unter 250.000 Euro. Größere Objekte bedeuten größeres Klumpenrisiko, längere Laufzeiten und einen deutlich kleineren Käufermarkt.
• Einfamilienhäuser: Möglich, aber komplex. Hohe Sanierungskosten, lange Laufzeiten, viele Verantwortungsbereiche von Dach bis Keller. Wer das macht, sollte es als Konzept mit mehreren Objekten gleichzeitig angehen, nicht als Einzelprojekt.

Zum Thema Wohnraummangel und die Frage, ob der demografische Wandel den Markt kippen wird: Deutschland hat nach grober Schätzung rund eine Million Wohnungen zu wenig. Die Boomer-Generation überträgt in den kommenden Jahren massiv Kapital an die nächste Generation. Viele junge Menschen kaufen erstmals, weil sie nach Jahren erfolgloser Wohnungssuche zur Miete auf Eigentumssuche umsteigen. Der Wohnraummangel löst sich nicht auf, nur weil ein paar ältere Häuser auf den Markt kommen. Zu groß ist die strukturelle Lücke.

Fix and Flip in der Praxis: Was es wirklich braucht

Johannes fasst es so zusammen: Eine Wohnung finden, einkaufen, renovieren lassen, verkaufen. Der gesamte Prozess dauert bei guter Planung etwa sechs Monate. Der Zeitaufwand liegt bei rund 5 bis 10 Stunden pro Woche, wenn man die richtigen Handwerker koordiniert und nicht selbst auf der Baustelle steht.

Das Selbst-auf-der-Baustelle-Stehen war beim ersten Projekt wichtig, um das Produkt zu verstehen. Langfristig macht es keinen Sinn, jeden Tag dort zu sein. Abgeben ist das Schlüsselwort: gute Handwerker, klare Aufträge, saubere Rechnungen.

Und der Ansatz beim Produkt selbst: Johannes baut lieber etwas, worauf er stolz ist, als schnell etwas Halbherziges auf den Markt zu werfen. Der Markt honoriert das, gerade in einem Umfeld, in dem Käufer kritischer geworden sind und mehr auf Qualität, Energieeffizienz und echten Wohnwert achten.