Mein allererstes YouTube Video | Reaction & Learnings aus dem ersten Flip

Johannes schaut sich sein allererstes YouTube-Video an und reagiert zum ersten Mal darauf. Das Video zeigt seinen ersten Fix-and-Flip-Deal vor vier Jahren in Kempen, damals noch als Vollzeitangestellter ohne nennenswerte Erfahrung im Immobilienbereich. Was dabei rauskommt, ist eine ehrliche Rückschau auf Fehler, Lernmomente und eine bemerkenswerte Entwicklung vom Einzelprojekt hin zu einem siebenstelligen Jahresvolumen.

Wie alles anfing: Der erste Flip in Kempen

November 2020. Johannes kommt aus dem Ausland zurück nach Deutschland, nach Jahren in Dubai, Mallorca und Australien. Er war immer für andere tätig, verdiente gutes Geld, aber der eigene Weg fehlte. Mit dem klaren Ziel, sich selbstständig zu machen, fängt er an, Flyer zu verteilen. Nicht irgendwo, sondern gezielt in Kempen, einer Stadt im Allgäu-Bereich, in der er den Markt zu diesem Zeitpunkt bereits intensiv beobachtet hat.

Drei Tage Flyern. Dann klingelt das Telefon. Nicht der Eigentümer selbst, sondern eine ältere Mitbesitzerin meldet sich. Sie will, dass die Wohnung in gute Hände kommt. Kurze Zeit später wird im Dezember 2020 angekauft, gemeinsam mit seinem Vater über eine neu gegründete GbR. Die örtliche Bank finanziert den Deal.

Das Objekt: eine 75 Quadratmeter große Hochparterre-Wohnung in einem 10-Parteienhaus aus den 1970er Jahren, zentrumsnah in Kempen. Schulen, Kindergarten, Supermärkte und der komplette Innenstadtbereich sind zu Fuß in rund 10 Minuten erreichbar. Kein Balkon, dafür ein Tiefgaragenstellplatz und eine ruhige Einbahnstraße mit ausreichend Parkplätzen. Rückblickend bewertet Johannes die Lage als absolut erstklassig, er würde sofort wieder kaufen.

Die Zahlen des ersten Fix-and-Flip-Deals

Was die Kalkulation angeht, war dieser erste Deal erstaunlich klar strukturiert, auch wenn die Umsetzung dann an einigen Stellen anders lief als geplant.

• Ankaufspreis: 228.000 Euro
• Finanzierung: 100% des Kaufpreises inkl. Nebenkosten über die lokale Bank, damals zu 1,6% variablem Zinssatz
• Renovierungskosten: aus Eigenkapital getragen, rund 18.000 bis 19.000 Euro
• Verkaufspreis: 340.000 Euro (an einen Kapitalanleger, der die Wohnung anschließend vermietet hat)
• Gewinn: rund 77.000 bis 78.000 Euro
• Ursprünglich geplanter Gewinn: 35.000 Euro (bewusst konservativ angesetzt, um die Bank beim ersten Flip nicht zu verschrecken)

Der Markt gab damals auf dem Quadratmeter rund 3.000 Euro Ankaufspreis her, während vergleichbare Objekte bei etwa 4.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt wurden. Das heißt, Johannes hatte von Anfang an rund 1.500 Euro Luft pro Quadratmeter eingeplant. Genau das ist das Grundprinzip beim Fix and Flip: günstig einkaufen, aufwerten, mit Gewinn verkaufen.

Abgeschlossen war das Projekt nach vier Monaten. Zwölf Besichtigungen hat Johannes alle selbst durchgeführt.

Was damals wirklich gemacht wurde und was nicht geklappt hat

Im Original-Video kündigt Johannes einiges an, was im Laufe des Projekts dann so nicht umgesetzt wurde. Das ist einer der unterhaltsamen Aspekte des Reaktionsvideos: Er kommentiert live, was aus seinen damaligen Plänen geworden ist.

• Ebenerdige Walk-in-Dusche: nicht umgesetzt
• Wand im Badezimmer einziehen: nicht gebaut
• Hinterleuchteter Spiegel: nicht eingebaut (stattdessen ein LED-Spiegel)
• Betonoptik-Fliesen 60x60: umgesetzt
• Homestaging: selbst organisiert, inklusive einer Pappküche für die Fotos und Besichtigungen

Was wirklich gemacht wurde: sämtliche Türzargen abschleifen, grundieren, mehrfach lackieren. Wände ausbessern, spachteln, streichen. Heizkörper lackieren. Rollobänder austauschen. Laminat raus, neuer Parkettboden rein. Fliesenspiegel weg, neue Badgestaltung. Die alte türkisfarbene Vollholzküche wurde für rund 700 bis 800 Euro auf eBay Kleinanzeigen verkauft und vom Käufer selbst abgebaut. Eine neue Küche für rund 1.000 Euro wurde eingebaut.

Der Eigenleistungsanteil bei diesem ersten Projekt lag bei gefühlt 95%. Johannes und sein Vater haben fast jeden Zentimeter der Wohnung selbst angefasst, alles bis auf Sanitär und Elektro. Das Intro des ersten Videos wurde übrigens mit PowerPoint erstellt und als Slideshow abgefilmt. Das Ganze aufgenommen mit einem iPhone 11 und einem Rode-Mikrofon.

Das größte Learning: Eigenleistung skaliert nicht

Rückblickend ist Johannes klar, dass das Modell, alles selbst zu machen, nicht skalierbar ist. Beim zweiten Flip war die Eigenleistung immer noch hoch, danach nie wieder in diesem Ausmaß. Der Grund liegt auf der Hand: Wenn du zwölf Mitarbeiter hast, mehrere Gesellschaften in verschiedenen Städten betreibst und ein Jahresvolumen im siebenstelligen Bereich bewegst, dann macht es wirtschaftlich und zeitlich keinen Sinn mehr, selbst mit dem Schleifer in der Wohnung zu stehen.

Was aber aus dieser ersten Erfahrung mitgenommen wurde und bis heute gilt:

• Flyern funktioniert. Johannes nutzt diese Methode zur Objektakquise bis heute.
• Lage ist entscheidend. Das Objekt in Kempen hatte eine erstklassige Infrastruktur, und genau das hat den Verkauf erleichtert.
• Homestaging lohnt sich. Auch wenn der Vater anfangs skeptisch war, die Wirkung auf Käufer ist messbar.
• Gegenüber der Bank anfangs konservativ auftreten. Gerade beim ersten Flip ist es sinnvoll, keine utopischen Gewinnzahlen zu präsentieren. Vertrauen aufbauen, dann später mehr Spielraum haben.
• Alte Küchen nicht wegwerfen. Wer eine noch halbwegs brauchbare Küche vorfindet, sollte sie auf eBay Kleinanzeigen inserieren. Jemand baut sie ab, du musst nichts entsorgen und bekommst noch Geld dafür.

Was aus dem ersten Flip geworden ist

Von einem Erstling mit Pappküche und PowerPoint-Intro zu fünf Gesellschaften, einem mitgegründeten Generalunternehmen in der Renovierungsbranche, einer Beteiligung an der Immobilienkalkulations- und Bewertungssoftware Leverage und einem Jahresvolumen im siebenstelligen Bereich. Der Kanal erreicht mittlerweile 3 bis 4 Millionen Menschen pro Monat, und in der eigenen Beratung begleiten Johannes und sein Team rund 20 bis 25 aktive Käufer und Verkäufer gleichzeitig.

Das erste YouTube-Video hat dabei gerade mal 8.000 Aufrufe in vier Jahren gesammelt. Wenig überraschend, wenn man bedenkt, dass es von fast 1.000 Videos weit unten im Archiv liegt. Aber es ist der Ausgangspunkt von allem.

Vor zwei Jahren hat Johannes seinen Job gekündigt. Seitdem läuft das operative Geschäft aus mehreren Projektstädten, darunter Münster, wo Kapitalanlageobjekte und WGs entwickelt werden. Überall wird verputzt statt tapeziert, das Badezimmer-Design trägt eine klare Handschrift: skandinavisch, sauber, stimmig, nicht zu wild.

Was du daraus mitnehmen kannst

Dieses Video ist kein klassisches How-to. Es ist ein Beweis dafür, dass der Einstieg ins Fix and Flip nicht perfekt sein muss. Du musst keine fertige GmbH-Struktur haben, keinen professionellen Schnitt und kein ausgefeiltes Finanzierungskonzept. Was du brauchst, ist ein Markt, den du kennst, ein Deal mit ausreichend Marge und die Bereitschaft, anzufangen.

Johannes hat den Immobilienmarkt in Kempen von Mallorca aus studiert, Tage lang auf ImmoScout gestöbert, Preise verglichen, Lagen bewertet. Als er dann ankaufte, wusste er genau, was der Quadratmeter kostet und wo der Markt liegt. Das ist keine Raketenwissenschaft, aber es erfordert Konsequenz.

Der erste Flip ist selten perfekt. Aber er ist der wichtigste. Weil danach weißt du, wie es geht.