Mein allererstes YouTube Video | Reaction & Learnings aus dem ersten Flip

Vier Jahre nach seinem allerersten YouTube-Video schaut Johannes noch einmal zurück: auf den ersten Flip, die ersten Fehler und was daraus geworden ist. In diesem Reaktionsvideo nimmt er dich mit in die Rotmannstraße in Kempen, zeigt dir den damaligen Zustand der Wohnung und spricht offen über Zahlen, Eigenleistung und die wichtigsten Learnings aus diesem ersten Deal.

Der erste Flip: Wie alles begann

Im November 2020 zieht Johannes nach Jahren im Ausland, in Dubai, auf Mallorca und kurz in Australien, nach Deutschland zurück. Sein Ziel: Selbständigkeit. Keine Chefs mehr, kein Arbeiten für andere. Er weiß zu dem Zeitpunkt, wie er selbst sagt, eigentlich nicht genau, was er tut. Was er aber weiß: Er möchte etwas Schönes bauen, Wert schaffen und damit Geld verdienen.

Sein erster Schritt ist denkbar bodenständig. Er druckt Flyer, schreibt seine Handynummer drauf, gibt die Stadt an und verteilt sie drei Tage lang in Kempen im Allgäu. Keine Makler, kein großes Netzwerk, kein ausgeklügeltes System. Nur Flyer und die Hoffnung, dass jemand anruft. Und tatsächlich: Eine Mitbesitzerin einer Wohnung meldet sich. Sie möchte sichergehen, dass das Objekt in gute Hände kommt. So entsteht der Kontakt, so kommt es zum ersten Kauf.

Im Dezember 2020, nur einen Monat nach Rückkehr nach Deutschland, kaufen Johannes und sein Vater gemeinsam die Wohnung über eine GbR, die ihre Steuerberaterin empfohlen hat. Eine lokale Bank finanziert den Deal zu damals 1,6 % variablem Zins, was Johannes rückblickend als absolutes Traumszenario bezeichnet.

Die Zahlen des ersten Flips

Schauen wir uns an, womit Johannes damals gerechnet hat und was am Ende wirklich dabei rausgekommen ist:

• Kaufpreis: 228.000 Euro für eine 75-qm-Hochparterrewohnung in einem 10-Parteienhaus aus den 1970ern
• Finanzierung: 100 % des Kaufpreises über die lokale Bank, Renovierungskosten aus Eigenkapital
• Einkaufspreis pro Quadratmeter: rund 3.000 Euro bei einem Marktpreis von etwa 4.000 bis 4.500 Euro, also rund 1.000 bis 1.500 Euro Luft pro Quadratmeter
• Renovierungskosten: 18.000 bis 19.000 Euro, ein Budget, das er heute für unrealistisch niedrig hält
• Geplanter Gewinn laut Kalkulation für die Bank: 35.000 Euro, bewusst konservativ angesetzt
• Tatsächlicher Verkaufspreis: 340.000 Euro
• Tatsächlicher Gewinn: rund 77.000 bis 78.000 Euro
• Projektdauer: vier Monate von Renovierungsbeginn bis Verkauf

Das Objekt wurde nicht an einen Eigennutzer, sondern an einen Kapitalanleger verkauft, der es anschließend vermietet hat. Johannes hatte nach dem Verkauf noch gelegentlichen Kontakt mit dem Käufer, zum Beispiel als ein verstopftes Rohr auf ihn zurückgeführt werden sollte. Sein Fazit: War nicht seine Schuld, der Mieter hatte alles Mögliche in die Toilette geworfen.

Die Lage: Warum er den Deal noch heute kaufen würde

Rückblickend bewertet Johannes die Lage der Wohnung als erstklassig. Zentrumsnah, ruhige Einbahnstraße ohne Durchgangsverkehr, Parkmöglichkeiten auf der Straße, Tiefgaragenstellplatz inklusive. Schulen, Kindergärten, Supermärkte und der gesamte Stadtkern waren in rund zehn Minuten zu Fuß erreichbar.

Der einzige Nachteil: kein Balkon. Das war damals wie heute ein Abzugspunkt beim Weiterverkauf und ist ein Aspekt, den er bei der Kalkulation berücksichtigt hat. Trotzdem sagt er klar: Diese Wohnung würde er sofort wieder kaufen.

Was ihn damals zu dem Kauf bewogen hat, war nicht die Optik oder irgendein bauchgefühliges Gespür, sondern schlichtes Marktwissen. Er hatte Monate damit verbracht, auf Immobilienscout24 täglich Objekte zu beobachten. Was steht wie lange online, zu welchem Preis, in welchem Zustand. Dieses Marktverständnis hat ihm ermöglicht, auf einen Blick zu erkennen, dass die Wohnung rund 1.500 Euro unter Marktpreis je Quadratmeter angeboten wurde. Das war der eigentliche Kaufgrund.

Der Zustand der Wohnung vor der Renovierung

Die Wohnung stammte aus den 1970ern und war seit Jahrzehnten nicht nennenswert renoviert worden. Was Johannes dort vorgefunden hat, war klassischer unrenovierter Bestand:

• Bad mit veralteter Ausstattung aus den 1980ern, Badewanne statt Dusche, altertümliche Fliesen bis zur Decke
• Lila gestrichene Flurwände
• Türkisfarbene Küche, hochwertig und aus Vollholz, aber farblich komplett fehl am Platz
• Laminatböden in allen Zimmern
• Schwere Teppiche in einzelnen Räumen
• Flügeltüren, alte Zimmertüren mit abgeplatztem Lack
• Fenster in gutem Zustand, rund 15 Jahre alt, Kunststoff zweifach verglast
• Heizung und Sicherungskasten mussten überarbeitet werden

Die Substanz selbst, also Mauerwerk, Kanten, Ecken, Fenster, Heizungsanlage, war laut Johannes in einem soliden Zustand. Genau das war für ihn entscheidend. Wenn die Substanz stimmt, dann hält sich das Risiko in Grenzen. Fenster austauschen, eine neue Heizungsanlage einbauen, das sind Kostenfallen, die jeden Flipp-Gewinn schnell auffressen können.

Was renoviert wurde und wie

Johannes und sein Vater haben bei diesem ersten Projekt fast alles selbst gemacht. Etwa 95 Prozent der Renovierungsarbeiten in Eigenleistung, lediglich Sanitär und Elektro wurden an Handwerker vergeben.

Was konkret gemacht wurde:

• Türzargen abschleifen (mit Rundschleifer, nicht von Hand), grundieren, spachteln, mehrfach lackieren
• Alte Zimmertüren durch neue Bauhaustüren ersetzen, Kosten je Tür mit Drücker und Einbau rund 400 Euro
• Alle Wände streichen, Löcher ausbessern, mehrfach grundieren
• Heizkörper lackieren
• Rollobänder selbst austauschen
• Türkisfarbene Küche auf eBay Kleinanzeigen verkauft, für rund 700 bis 800 Euro, Käufer hat sie selbst abgebaut
• Neuen Parkettboden verlegen
• Bad komplett sanieren
• Staging mit eingekauften Möbeln, damals noch eine Seltenheit auf dem deutschen Markt
• Alle zwölf Besichtigungen selbst durchgeführt

Was er sich für das Bad vorgestellt hatte, große Betonoptikfliesen im Format 60x60, ebenerdig begehbare Dusche mit Regenduschkopf, hinterleuchteter Spiegel, skandinavischer Stil, wurde zum Teil umgesetzt. Nicht alles davon wurde genau so realisiert wie geplant, aber das Bad wurde am Ende ein Markenzeichen. Für seine sauber gestalteten, stimmigen Bäder mit diesem gewissen nordischen Charakter ist Johannes bis heute bekannt.

Die Idee mit dem Skandinavischen kam aus seiner Zeit auf Mallorca, wo dieser Stil damals schon weit verbreitet war. In Deutschland war das vor vier Jahren noch eher ungewöhnlich. Heute sieht man diesen Look in jedem fünften neugestalteten Bad.

Das Staging und der Verkauf

Homestaging war vor vier bis fünf Jahren im deutschen Markt noch kein wirklich etabliertes Thema. Johannes Vater war skeptisch, wollte die Leute nicht mit Möbeln täuschen, die gar nicht mitverkauft werden. Trotzdem hat sich Johannes dazu entschieden. Er kaufte Möbel ein, baute alles selbst auf und nutzte das Staging sowohl für die Fotos der Online-Anzeige als auch für die Besichtigungen.

Eine Pappküche als Kulissenküche für das Staging hatte ihm damals jemand empfohlen. Er hat eine bestellt und war überrascht, wie überzeugend das aussieht. Das Staging-Equipment lagert er bis heute.

Verkauft wurde die Wohnung nach zwölf Besichtigungen an einen Kapitalanleger. Alle Besichtigungen hat Johannes persönlich durchgeführt, kein Makler, keine Unterstützung.

Was er heute anders machen würde

Johannes ist offen darüber, was er rückblickend anders angehen würde. Die wichtigsten Punkte:

• Keine 95 Prozent Eigenleistung mehr. Das macht wirtschaftlich keinen Sinn, sobald das eigene Unternehmen wächst und die eigene Zeit einen höheren Wert hat als die Stundenlohnkosten für Handwerker.
• Tapete nie wieder. Heute wird in allen Projekten verputzt, auch in Kapitalanlagen und WGs in Münster.
• Konservative Kalkulation gegenüber der Bank anfangs war sinnvoll, sollte aber mit steigender Erfahrung und Bonität schrittweise angepasst werden.
• Flyer als Akquisetool funktionieren wirklich. Das war der direkte Weg zu diesem ersten Deal und er nutzt diese Methode bis heute.
• Alte Küchen immer auf eBay Kleinanzeigen anbieten, selbst wenn sie nicht mehr schön sind. Jemand anderes baut sie ab, man spart sich den Aufwand der Entsorgung und bekommt noch etwas dafür.
• Marktkenntnis vor allem anderen. Wer täglich Inserate verfolgt, lernt seinen Markt schnell und erkennt unterbewertete Objekte auf Anhieb.

Was aus diesem ersten Flip geworden ist

Vier Jahre nach dem ersten Video, nach dem ersten Flip in Kempen, hat sich einiges verändert. Johannes hat seinen Job als Angestellter vor rund zweieinhalb Jahren gekündigt. Heute betreibt er fünf Gesellschaften, ist Mitgründer eines Generalunternehmens im Renovierungsbereich, beteiligt am Immobilienkalkulations-Startup Leverage und flippt mit seinem Team sehr viele Objekte, hauptsächlich in Münster. Das Jahresvolumen ist siebenstellig. Das Team zählt zwölf Mitarbeiter, rund 20 bis 25 Personen kaufen und verkaufen aktuell mit Unterstützung seiner Beratung. Der YouTube-Kanal erreicht monatlich drei bis vier Millionen Menschen.

All das hat mit einem einzigen Flyer in einer Kleinstadt im Allgäu angefangen. Mit einer 75-qm-Wohnung, einem iPhone 11 und einem PowerPoint-Intro. Der erste Flip war holprig, die Kamera war unangenehm, der Schnitt selbst gemacht. Aber der Deal hat funktioniert, der Gewinn war real und der Start war damit gemacht.

Wenn du selbst mit Fix and Flip anfangen willst oder gerade dabei bist, deinen ersten Deal zu suchen, dann ist die wichtigste Botschaft aus diesem Video eigentlich simpel: Fang an. Lerne deinen Markt, kenne deine Zahlen, rechne konservativ, und dann geh los.