Extremes Vorher-Nachher in 4 Monaten | Haus renoviert | Teil 1

In diesem Video zeigt Johannes, was aus einem vollgestellten Schnäppchenhaus in nur vier Monaten geworden ist. Das Projekt war kein klassisches Fix-and-Flip in Reinform, sondern eine bewusste Entscheidung, nur das Nötigste zu machen und das Haus als Projekt mit Potenzial weiterzuverkaufen. Was dabei rausgekommen ist und welche Lektionen Johannes dabei mitgenommen hat, siehst du hier.

Das Objekt: Ein vollgestelltes Schnäppchenhaus mit Potenzial

Das Haus war zum Zeitpunkt des Kaufs bis unters Dach vollgestopft. Johannes nennt es selbst lieber kein Messie-Haus, auch wenn es de facto bis oben hin voll war. Der Vorbesitzer hatte jahrelang darin gelebt, und entsprechend sah es aus: gelbe Wände vom Rauch, braune Fliesen im Flur, eine riesige alte Küchenzeile, ein Zimmer voller Schwerter und Rüstungen, das intern liebevoll als "König Arthur Zimmer" bekannt wurde, und Nachtspeicheröfen in jedem Raum.

Bevor die Renovierung überhaupt starten konnte, stand erstmal monatelang das Entrümpeln an. Flohmärkte wurden gemacht, Ebay Kleinanzeigen genutzt, am Ende blieb trotzdem noch einiges übrig. Wer schon mal ein ähnliches Objekt übernommen hat, kennt das Spielchen.

Trotzdem oder gerade deshalb hat dieses Haus aus Investorensicht einiges zu bieten: 133 Quadratmeter Wohnfläche, vier Zimmer, ein vollständig unterkellertes Erdgeschoss, ein ausgebauter Dachboden mit fest installierter Treppe und neuen Dachfenstern sowie ein Garten mit Zugang von zwei Seiten. Dazu eine ruhige Lage in einer Einbahnstraße ohne Durchgangsverkehr. Das sind die Basics, die beim Kauf den Ausschlag gegeben haben.

Die Strategie: Kein vollständiges Fix and Flip, sondern bewusstes "Lite"

Johannes macht im Video keinen Hehl daraus, dass dieses Projekt nicht seinem üblichen Vorgehen entspricht. Eigentlich war die ursprüngliche Idee, das Haus so gut wie unverändert weiterzuverkaufen, also praktisch nur zu entrümpeln und ein paar kosmetische Dinge zu machen. Die polnischen Handwerker haben dann aber Gas gegeben, und so ist es ein Mittelding geworden: mehr als ein einfaches Durchreichen, aber weniger als ein vollständiges Fix and Flip.

Seine ehrliche Selbstreflexion dazu: Er würde es so nicht nochmal machen. Wer in ein Objekt investiert, sollte vorher klar entscheiden, ob er es komplett renoviert und dann maximal verkauft oder ob er es wirklich nur als Projekt weiterreicht. Dieses Zwischending führt dazu, dass weder der maximale Verkaufspreis erzielt wird noch der minimale Aufwand betrieben wird. Das ist eine wichtige Lektion für jeden Immobilieninvestor.

Trotzdem zeigt das Ergebnis, was mit verhältnismäßig wenig Budget an kosmetischer Aufwertung möglich ist, wenn man strukturiert vorgeht.

Fassade und Außenbereich: Maximale Wirkung mit minimalem Aufwand

Das Haus war vorher grün. Nicht ein elegantes Dunkelgrün, sondern ein Grün, das die Nachbarn jahrelang ertragen mussten. Die Reaktion der Anwohner auf die neue Farbgebung war entsprechend positiv, Johannes berichtet sogar von ausdrücklichem Dank aus der Nachbarschaft.

Was wurde gemacht?

• Die Fassade wurde in einem hellen Mausgrau neu gestrichen, was etwa einen guten Tag Abklebe- und Streicharbeit bedeutete.
• Das Metallgitter an der Tür wurde einfach mit Sprühfarbe neu lackiert. Aufwand: zehn Minuten. Kosten: unter zwei Euro. Wirkung: enorm.
• Ein neuer Briefkasten wurde gesetzt.
• Der braune Türrahmen wurde mit dem gleichen Mausgrau wie die Fassade überzogen.

Das ist Fix and Flip in seiner reinsten Form: kleinstmöglicher Eingriff mit dem größtmöglichen optischen Effekt. Wer Objekte aufwertet und verkauft, sollte sich diese Logik verinnerlichen. Der erste Eindruck, der sogenannte Curb Appeal, entscheidet oft darüber, ob ein Interessent überhaupt einen Besichtigungstermin vereinbart.

Flur und Eingangsbereich: Glatter Putz statt brauner Fliesen

Im Eingangsbereich lagen vorher braune Fliesen, die Wände waren vergilbt und grob verputzt. Hier wurde konsequent eingegriffen:

• Alle Wände wurden mit einem glatten Putz überzogen und weiß gestrichen.
• Als neuer Bodenbelag wurden 60x60 cm Fliesen in Grau verlegt, dieselbe Sorte, die bereits beim letzten Projekt verwendet wurde. Wer nach den Fliesen fragt: die Bezeichnung lautet "Baltimore" in Grau 60x60.
• Die Fliesen wurden auf einer Ebene durchgelegt, um keine unnötige Stufe zu erzeugen.

Das Ergebnis ist clean, hell und wirkt sofort wohnlich, ohne dass irgendwelche teuren Materialien verbaut wurden. Solche Standardlösungen, die man von Objekt zu Objekt weiterentwickelt, sind ein echter Effizienzvorteil für erfahrene Flipper.

Küche und Wohnzimmer: Kosmetik als wichtigstes Werkzeug

Die Küche war eines der markantesten Vorher-Bilder dieses Projekts. Eine riesige alte Küchenzeile bis unter die Decke, gelbbraune Oberflächen, schmuddelige Fliesen, und irgendwo dahinter ein Kilo Pasta aus unbekannter Herkunft. Das alles wurde entfernt.

Was blieb und was wurde aufgewertet:

• Die Decke wurde mehrfach weiß überstrichen, drei bis vier Durchgänge waren nötig, damit der braune Schimmer nicht mehr durchscheint.
• Elektro wurde erneuert: Dosen, Anschlüsse, Thermostat.
• Die Küchenfliesen wurden in einer Ebene neu verlegt, um Barrierefreiheit herzustellen.

Im Wohnzimmer war die Ausgangslage ähnlich: Riesenregale an der Wand, altes Sofa, Tisch, sogar ein elektrisches Aquarium. All das wurde entfernt. Danach wurde der Raum frisch verputzt, weiß gestrichen und elektrisch auf Vordermann gebracht. Die Nachtspeicheröfen, die in jedem Raum mindestens einmal vorkommen, wurden mit hitzebeständigem Lack übergestrichen. Das sieht ordentlich aus und kostet kaum etwas.

Die Treppe: Ein unerwarteter Glücksgriff

Unter dem alten Teppich auf der Treppe, der jahrelang den kompletten Rauch des Hauses aufgesogen hatte, kam Holz zum Vorschein. Schönes, hochwertiges Holz in einer Farbe, die sich wirklich sehen lassen kann. Das hätte so niemand erwartet.

Was mit der Treppe gemacht wurde:

• Teppich entfernt
• Fugen mit Acryl geschlossen
• Oberfläche abgeschliffen, kleine Risse mit Holzkitt gespachtelt und wieder abgeschliffen
• Holz mit Öl eingelassen
• Die Wangen wurden schwarz matt lackiert

Der Gesamtaufwand für diese Aufwertung liegt laut Johannes bei etwa 500 Euro inklusive Material und Arbeitsstunden. Das Ergebnis ist eine der sichtbarsten Transformationen im ganzen Haus. Wer in Zukunft ein ähnliches Projekt macht, dem empfiehlt er, die alten Zierleisten an den Seiten einfach abzuflexen, um ein noch cleaneres Geländer zu erhalten.

Schlafzimmer und Kinderzimmer: Weiß ist die ehrlichste Farbe

In den Schlafzimmern wurde das gleiche Prinzip durchgezogen: Teppich raus, Wände weiß streichen, Thermostatblenden erneuern, fertig. Böden wurden bewusst nicht neu verlegt, und das hat einen konkreten Grund.

Das Haus hat elektrische Nachtspeicherheizung. Diese Art der Heizung ist heute nicht mehr zeitgemäß, die meisten Käufer werden auf Pellets, Wärmepumpe oder eine andere Lösung umsteigen. Wenn die Heizung gewechselt wird, müssen in vielen Fällen auch die Böden wieder raus. Neues Laminat oder Echtholzparkett für mehrere tausend Euro zu verlegen, nur damit es in vier bis fünf Wochen wieder herausgerissen wird, wäre reine Materialverschwendung.

Das ist zwar ein sichtbares Manko bei Besichtigungen, aber es ist kommunizierbar und vor allem konsequent im Verkaufspreis eingepreist. Das ist ehrliches Investorendenken.

Badezimmer: Projekt statt Perfektion

Das Badezimmer wurde nicht komplett saniert, das wäre dem Projektcharakter des Objekts auch nicht angemessen gewesen. Stattdessen wurde gezielt eingegriffen:

• Überflüssige Möbel und Schränke entfernt
• Fliesen werden übergestrichen
• Decke weiß gestrichen
• Neue Armaturen in Weiß, passend zur bestehenden Badewanne und den weißen Griffen
• Neue Steckdosen

Johannes nutzt die Gelegenheit für einen Ratschlag, den er immer wieder gibt: Wähle weiße Armaturen, keine schwarzen oder anthrazitfarbenen. Mattschwarz mag gerade modern wirken, aber in zwei bis drei Jahren, wenn du die Wohnung nochmal renovierst, wirst du froh sein, wenn du einfach überstreichen kannst. Weiß bleibt zeitlos und macht bei kosmetischen Renovierungen die Anschlussarbeit deutlich einfacher.

Dachboden: Das versteckte Highlight

Was dieses Haus von allen anderen in der Straße unterscheidet, ist der ausgebaute Dachboden. Während die Nachbarhäuser alle nur eine Luke mit einer kleinen Leiter haben, wurde hier vom Vorbesitzer selbst eine feste Treppe installiert und der Dachraum erschlossen.

Die Fakten zum Dach:

• Das Dach ist etwa fünf Jahre alt, ein wesentlicher Kaufgrund.
• Neue Dachfenster sind eingebaut, das einzige Haus in der Reihe mit Dachfenstern.
• Der Raum eignet sich als Büro oder Kinderzimmer, wenn man eine Trockenbauwand nach der Treppe einzieht.
• Die Treppenwangen wurden schwarz matt lackiert, passend zum restlichen Geländer.

Dieses Extra-Zimmer unter dem Dach ist ein echter Verkaufsvorteil, den man in der Vermarktung klar herausstellen sollte.

Was dieses Projekt für Immobilieninvestoren bedeutet

Dieses Vorher-Nachher ist kein Lehrbuchbeispiel für ein perfektes Fix and Flip, und Johannes sagt das selbst ganz offen. Aber genau das macht es wertvoll. Nicht jedes Objekt passt zu jeder Strategie, und wer im Immobilienmarkt Deutschland erfolgreich investieren will, muss lernen, frühzeitig zu entscheiden, wie weit er geht.

Die wichtigsten Takeaways aus diesem Projekt:

• Klare Strategie vor dem Kauf: Entweder vollständig renovieren und maximal verkaufen oder als Projekt weitergeben. Das Mittelding kostet Zeit und Geld, ohne den vollen Nutzen zu bringen.
• Kosmetik schlägt Vollsanierung in vielen Fällen aus Renditesicht. Ein frischer weißer Anstrich, neue Fliesen im Flur und eine aufgearbeitete Fassade können den wahrgenommenen Wert eines Objekts massiv steigern.
• Keine unnötigen Investitionen in Bereiche, die der Käufer sowieso verändern wird. Böden, Heizung, Küche, das ist alles individuell und gehört beim Projektverkauf in die Hände des Käufers.
• Kleine Details machen einen großen Unterschied: Gitter mit Sprühfarbe lackieren, Armaturen tauschen, Briefkasten neu, Teppich von der Treppe entfernen. Das sind Maßnahmen, die zusammen wenige hundert Euro kosten und das Gesamtbild entscheidend prägen.
• Ehrliche Kommunikation beim Verkauf: Fehlende Böden, alte Heizung, Badezimmer als Projekt. Das muss klar kommuniziert und entsprechend im Preis berücksichtigt sein.

Teil 2 folgt, dann geht es auch noch in den Keller und das Ergebnis der Vermarktung wird deutlicher. Wenn du kein Video verpasst, abonniere den Kanal und folg dem Projekt weiter.