Fassade neu & Funktioniert Fix & Flip noch?

In dieser Folge beantwortet Johannes die wohl meistgestellte Frage, die ihn gerade täglich erreicht: Funktioniert Fix and Flip überhaupt noch in der aktuellen Marktlage? Dazu gibt es einen ehrlichen Einblick in die laufende Vermarktung einer Wohnung in Sonthofen und einen Blick auf die frisch gestrichene Fassade des aktuellen Flipp-Objekts.

Die Fassade: Von Weiß auf Grün

Bevor es um die großen Fragen geht, gibt es einen kurzen Blick auf das aktuelle Objekt. Die Fassade wurde von Weiß auf Grün umgestrichen, mittlerweile zum zweiten Mal. Das Ergebnis kann sich sehen lassen. An der Eingangstür wurde beim Streichen nicht sonderlich sorgfältig gearbeitet, was aber kein Problem ist: Die Tür wird ohnehin noch ausgetauscht. Je nachdem, wie sich das Gesamtbild entwickelt, kommt möglicherweise noch ein dritter Anstrich. Das Wichtigste an der Fassade ist der erste Eindruck beim Interessenten, und der stimmt jetzt deutlich mehr als vorher.

Funktioniert Fix and Flip noch?

Ja. Die kurze Antwort lautet: absolut ja. Das Grundprinzip von Fix and Flip ist unverändert: Du kaufst eine Immobilie unter Marktwert ein, renovierst sie und verkaufst sie über Marktwert wieder. Daran hat sich nichts geändert. Was sich geändert hat, ist die Geschwindigkeit, mit der du verkaufst.

Was du jetzt unbedingt neu kalkulieren musst, sind die laufenden Haltekosten. In der Hochphase des Markts vor zwei, drei Jahren hat man ein Objekt in zwei bis drei Monaten verkauft. Das ist heute in vielen Lagen nicht mehr realistisch. Du solltest aktuell mit mindestens sechs Monaten Haltedauer rechnen und diese Kosten von Anfang an in deine Kalkulation einbauen. Gemeint sind:

• Finanzierungskosten (bei variablen Finanzierungen durch gestiegene Zinsen inzwischen deutlich höher als früher)
• Hausgeld
• Nebenkosten wie Strom, Wasser und ähnliches

Wenn du diese Puffer nicht einplanst und nicht parat hast, macht Fix and Flip keinen Spaß, weil du jeden Monat unter Druck stehst. Das ist kein guter Ausgangspunkt für gute Entscheidungen.

Was definitiv nicht mehr funktioniert: Oberflächliches Aufhübschen

Was vorbei ist, und das ist aus Johannis Sicht eine gute Entwicklung, ist das, was er selbst „Push Lippen" nennt. Gemeint ist: ein paar Fliesen draufkleben, einen neuen Wasserhahn reinschrauben und die Wohnung dann für 100.000 Euro mehr auf den Markt werfen. Das hat in der Boomphase funktioniert, weil der Markt alles aufgesogen hat. Heute nicht mehr.

Käufer sind kritischer geworden, Banken bei der Bewertung genauer und Interessenten nehmen sich mehr Zeit. Wer heute noch mit halbherzigen Renovierungen in den Markt geht, wird das deutlich zu spüren bekommen. Qualität schlägt Quantität. Das gilt sowohl für die handwerkliche Ausführung als auch für die Objektauswahl selbst.

Aktuelle Vermarktung: Wohnung in Sonthofen

Ein konkretes Beispiel dafür, wie der Markt gerade tickt, ist die Wohnung in Sonthofen mit dem Industrietouch-Stil, die noch nicht verkauft ist. Die Geschichte dahinter ist lehrreich: Es gab einen Käufer, man war beim Kaufvertragsentwurf, hatte einen Notartermin vereinbart und alles schriftlich bestätigt. Kurz vor dem Abschluss ist der Käufer aus persönlichen Gründen abgesprungen.

Seitdem läuft die Vermarktung weiter, etwa eine Besichtigung pro Woche, aber noch nichts Konkretes. Die laufenden Kosten für dieses Objekt belaufen sich auf rund 1.800 bis 2.000 Euro im Monat. Das setzt sich zusammen aus Hausgeld und Finanzierungskosten, die durch die gestiegenen Zinsen und eine variable Finanzierung ebenfalls nach oben gegangen sind.

Über fünf Monate gerechnet sind das bereits über 10.000 Euro an Haltekosten. Das muss man erstens haben und zweitens von Anfang an einkalkuliert haben. Wer so eine Situation nicht finanziell stemmen kann, ist in einer schwierigen Position und macht täglich keine guten Entscheidungen aus der Ruhe heraus.

Falls sich in den nächsten zwei Wochen kein Käufer findet, wird die Immobilie vom Markt genommen, eine Weile gewartet und dann mit einer neuen Strategie wieder angeboten. Das ist kein Eingeständnis eines Fehlers, sondern eine nüchterne Reaktion auf die Marktlage.

Worauf du beim Ankauf jetzt achten musst

Die Prioritäten beim Ankauf haben sich im Vergleich zu vor zwei Jahren verschoben. Früher hat kaum jemand gefragt, was für eine Heizungsanlage in einem Mehrfamilienhaus steckt. Heute ist das fast der erste Punkt, nach dem Interessenten fragen. Johannis aktuelle Reihenfolge bei der Objektprüfung lautet deshalb:

• Lage: nach wie vor das wichtigste Kriterium
• Heizung: Energieeffizienzklasse A bis C sind okay, C+ noch vertretbar, alles darunter ist aktuell ein Ausschlusskriterium
• Zustand: wie viel Renovierungsbedarf steckt wirklich drin, und was kostet das realistisch

Objekte mit einer schlechten Heizungsanlage oder einem Energieausweis unter C werden konsequent aussortiert. Der Grund ist einfach: Käufer stellen diese Frage jetzt systematisch, und Banken schauen bei der Finanzierungsvergabe ebenfalls genauer hin. Wenn du als Flipper ein Objekt kaufst, das du später kaum finanzierbar vermarkten kannst, hast du ein Problem.

Der Langfristblick zählt

Ein wichtiger Punkt, den Johannes betont: Auf fünf Jahre gesehen spielt es keine Rolle, ob ein Deal einen Monat länger gedauert hat als geplant. Wer kurzfristig denkt und sich von jedem Monat Verzögerung stressen lässt, trifft schlechtere Entscheidungen. Fix and Flip funktioniert noch, aber du brauchst ausreichend Eigenkapital, eine realistische Kalkulation und die Geduld, Qualität zu liefern statt Abkürzungen zu nehmen.

Wer diese drei Dinge mitbringt, hat auch in der aktuellen Marktlage gute Chancen, mit Fix and Flip attraktive Renditen zu erzielen. Die Konkurrenz der oberflächlichen Schnellrenovierer ist weitgehend aus dem Markt verschwunden, was für ernsthaft arbeitende Investoren langfristig eher ein Vorteil ist.

Partnerschaftssystem und weitere Pläne

Neben dem laufenden Flipp-Geschäft arbeitet Johannes an einem deutschlandweiten Partnerschaftssystem, bei dem Investoren mit ausreichender Bonität und dem nötigen Ehrgeiz gemeinsam flippen können. Wer daran Interesse hat, kann sich direkt über Instagram melden. Außerdem ist eine Überarbeitung des YouTube-Kanals geplant, inklusive höherer Produktionsqualität und möglicherweise eigenem Personal für den Bereich.

Der Grundtenor bleibt: weitermachen, solide kalkulieren, Qualität abliefern und nicht in Panik verfallen, weil der Markt langsamer geworden ist. Fix and Flip ist kein Selbstläufer mehr, aber für alle, die es richtig angehen, nach wie vor ein funktionierendes Geschäftsmodell im deutschen Immobilienmarkt.