Nicht jeder sollte Immobilien handeln | Mein Fazit nach 9 Monaten Fix and Flip

Nach knapp neun Monaten Fix and Flip zieht Johannes ein ehrliches Fazit: Was hat er unterschätzt, was läuft besser als erwartet, und für wen ist das Immobilienhandeln wirklich geeignet? In diesem Video spricht er offen über Bürokratie, Handwerkerkoordination, versteckte Kosten und die Frage, ob Fix and Flip das Richtige für dich ist.

9 Monate Fix and Flip: Wo Johannes heute steht

Das Video entstand auf dem Weg nach Frankfurt zum Flug in die USA, kurz bevor Johannes den dritten Flip, ein Reihenmittelhaus, ankaufte. Zum Zeitpunkt der Aufnahme war der zweite Flip bereits abgeschlossen. Gestartet hat er im Dezember 2020, damals ohne jede Erfahrung: kein einziger Notartermin vorher, kein Kaufvertrag je gesehen, keine Ahnung, was ein Wirtschaftsplan oder eine Hausverwaltung konkret macht.

Genau deshalb richtet sich dieses Video nicht an die erfahrenen Investoren, sondern an alle, die mit dem Gedanken spielen, ihren ersten Flip zu machen, aber den Schritt noch nicht gewagt haben. Die drei Punkte, die Johannes nach dieser Zeit als die wichtigsten Lernfelder nennt, sind: die Bürokratie beim An- und Verkauf, die Koordination von Handwerkern und die Kosten.

Punkt 1: Die Bürokratie beim Ankauf und Verkauf dauert länger als du denkst

Einer der größten Denkfehler beim Einstieg ins Fix and Flip ist die Annahme, dass zwischen Kaufentscheidung und tatsächlicher Übergabe nur wenige Wochen liegen. In der Praxis sieht das anders aus. Johannes rechnet das anhand eines konkreten Ablaufs vor:

• Ein interessantes Objekt taucht auf. Der Besichtigungstermin findet selten am selben Tag statt: zwei bis drei Tage vergehen allein dafür.
• Bis der Kaufpreis final verhandelt ist und beide Seiten sich einig sind, dauert es weitere etwa zwei Wochen.
• Der Verkäufer beauftragt einen Notar, der den Kaufvertragsentwurf aufsetzt: nochmals zwei bis drei Tage.
• Als Gewerbetreibender, der mit einer Privatperson einen Kaufvertrag abschließt, hat Johannes eine gesetzliche Prüffrist von zwei Wochen, die nicht verhandelbar ist.
• Nach dem Notartermin warten Käufer und Bank auf die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung: das dauert üblicherweise nochmals zwei bis drei Wochen.

Allein auf der Ankaufsseite sind das also gut fünfeinhalb bis sechs Wochen, ohne dass man irgendetwas beschleunigen kann. Dasselbe gilt auf der Verkaufsseite. Zusammengerechnet kommt man locker auf zwei bis zweieinhalb Monate, die reine Bürokratie sind. Kommen Feiertage, Urlaubszeiten oder ein zögerlicher Käufer dazu, kann es noch länger dauern.

Das ist kein Problem, das sich durch mehr Einsatz lösen lässt. Es gibt Fristen, gesetzliche Abläufe und eine Bürokratie dahinter, die einfach ihre Zeit braucht. Wer das nicht von Anfang an einplant, gerät schnell in Zeitdruck oder wundert sich, warum ein Flip deutlich länger dauert als ursprünglich gedacht.

Punkt 2: Die Koordination von Handwerkern ist unterschätzt

Der zweite große Punkt ist für viele auf den ersten Blick überraschend. Nicht das Finden von Materialien, nicht der eigentliche Renovierungsaufwand, sondern die Koordination der verschiedenen Gewerke untereinander ist laut Johannes das Schwierigste an der Renovierungsphase.

Bei einem typischen Flip hat man fünf bis sechs verschiedene Gewerke auf der Baustelle: Elektriker, Fliesenleger, Maler, Bodenleger, Sanitär und so weiter. Das Problem ist nicht, dass ein einzelner Handwerker mal ausfällt. Das Problem ist, dass die Gewerke aufeinander aufbauen. Wenn der Elektriker nicht fertig ist, kann der Maler nicht starten. Wenn der Fliesenleger krank ist, wartet der Rest.

• Handwerker gehen in Urlaub.
• Handwerker werden krank.
• Es gibt kurzfristige Notfälle oder private Gründe.
• Feiertage schieben ganze Ablaufpläne nach hinten.

Johannes empfiehlt deshalb, zwischen den einzelnen Gewerken immer zwei bis drei Tage Puffer einzuplanen. Selbst dann verschiebt sich in der Praxis fast immer etwas. Aus seiner eigenen Erfahrung und der von befreundeten Flippern hat er gelernt: Die tatsächliche Renovierungsphase dauert in der Regel zwei bis vier Wochen länger als ursprünglich geplant. Wer das nicht einrechnet, rechnet sich am Ende schön.

Für die Zeitplanung insgesamt gilt deshalb: 10 bis 15 Prozent Puffer auf die gesamte Renovierungsdauer aufschlagen. Das ist kein Pessimismus, das ist realistische Kalkulation.

Punkt 3: Die Kosten sind fast immer höher als geplant

Das ist Johannes' Lieblingspunkt, weil er gleichzeitig derjenige ist, den man am schwersten im Voraus abschätzen kann. Nicht die großen Kostenblöcke wie Küche, Bad oder Boden sind das Problem. Die kennt man, die lassen sich kalkulieren. Das Problem sind die kleinen Dinge, an die man schlicht nicht denkt:

• Rauchmelder, die nachgerüstet werden müssen
• Gummidichtungen an Gartentüren
• Scharniere, die nicht mehr funktionieren
• Türspione in einer Sondergröße, die man erst suchen muss
• Lichtschalter und deren Innenteile
• Fenstergriffe, die ausgetauscht werden müssen
• Silikonfugen in Bad und Küche
• Kleine Leitungsabschlüsse und Stecker

Jede dieser Positionen ist für sich betrachtet günstig. Zusammen summieren sie sich aber auf einen Betrag, der in der ursprünglichen Kalkulation schlicht nicht vorgesehen war. Johannes' Empfehlung ist klar: 10 bis 20 Prozent Puffer auf die Gesamtkosten einplanen. Wenn dieser Puffer am Ende nicht gebraucht wird, hat man einfach etwas mehr verdient. Wenn er gebraucht wird, ist man abgesichert. Lieber konservativ rechnen als sich böse überraschen lassen.

Was man zusätzlich nicht auf dem Schirm hat: der organisatorische Aufwand

Neben den drei Hauptpunkten gibt es noch eine Vielzahl kleinerer organisatorischer Aufgaben, die sich im Laufe eines Flips ansammeln und die man vorher nicht einschätzen kann. Johannes nennt einige Beispiele:

• Die Hausverwaltung möchte den Kaufvertrag sehen und braucht eine offizielle Besitzerübergabe.
• Wenn die Wohnung Mieter oder vermietete Stellplätze hat, müssen diese erst gekündigt werden, bevor mit der Renovierung begonnen werden kann.
• Strom, Gas und Wasser müssen auf den neuen Eigentümer angemeldet werden.
• Monatliche Pauschalrechnungen laufen weiter und müssen verwaltet werden.

All das erzeugt E-Mails, Telefonate und Behördenkontakte, die sich schnell auf Dutzende summieren. Keiner dieser Punkte ist einzeln besonders aufwendig, aber zusammen kosten sie Zeit und Energie, die man in der ursprünglichen Planung nicht berücksichtigt hat. Diese Dinge kann man vorher nicht vollständig wissen. Man lernt sie kennen, indem man sie durchmacht.

Was Fix and Flip wirklich bedeutet: Probleme lösen

Johannes fasst es so zusammen: Der Job eines Fix-and-Flip-Investors ist im Kern Problemlösung. Und zwar nicht ein oder zwei Probleme pro Woche, sondern in der Realität oft 10, 15 oder 20 unvorhergesehene Situationen, auf die man reagieren muss. Das betrifft nicht nur Anfänger. Selbst mit wachsender Erfahrung tauchen immer wieder Dinge auf, mit denen niemand gerechnet hat.

Wer damit kein Problem hat, wer flexibel ist, gerne improvisiert und auch dann einen kühlen Kopf behält, wenn sich drei Dinge gleichzeitig verschieben, der ist gut aufgestellt für das Fix and Flip. Wer hingegen schon bei kleineren unerwarteten Problemen im Alltag aus dem Tritt gerät, sollte ehrlich mit sich sein. Nicht jeder muss ein Flipper werden, und das ist auch völlig in Ordnung.

Johannes' persönliches Fazit und Empfehlung für Einsteiger

Für Johannes selbst ist die Sache klar: Er möchte nichts anderes mehr machen. Er plant, sich rechtlich professionell aufzustellen, mit einer GmbH, einer Holding und einer GmbH & Co. KG, um steuerlich optimal positioniert zu sein und Kosten absetzen zu können.

Für alle, die gerade ihren ersten Flip in Betracht ziehen, hat er aber eine konkrete Empfehlung: Fang privat an, nicht mit einer GmbH. Der Grund ist einfach: Eine GmbH wieder aufzulösen, wenn man merkt, dass Fix and Flip doch nichts für einen ist, dauert bis zu einem Jahr und ist bürokratisch aufwendig. Wer privat flippt, bleibt flexibel. Außerdem wird man bei einem einzelnen privaten Flip in der Regel nicht als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Das schützt vor steuerlichen Konsequenzen, die man als Einsteiger noch gar nicht überblicken kann.

Der beste Weg ist also: einfach anfangen, ein Objekt privat flippen, schauen wie es läuft, ob man mit dem Prozess zurechtkommt und ob es einem liegt. Erst wenn das klar ist, macht es Sinn, über strukturelle und steuerliche Optimierungen nachzudenken.

Was kommt als Nächstes

Zum Zeitpunkt des Videos hatte Johannes zwei Notartermine unmittelbar vor sich: einen Ankauf und den Verkauf der letzten Renovierung. Das zeigt, wie schnell sich die Dinge parallel entwickeln, wenn man erst einmal im Rhythmus ist. Wer tiefer einsteigen möchte, findet in weiteren Videos von Johannes Einblicke in konkrete Projekte mit Vorher-Nachher-Vergleichen, Kostenabrechnungen und dem gesamten Ablauf eines Flips.