1 fehlende Klausel kann dein Fix & Flip Geschäft zerstören

Wer beim Fix and Flip mit einem Partner zusammenarbeitet, denkt meist an die Vorteile: doppelte Bonität, mehr Zeit, mehr Kapital, mehr Köpfe. Was dabei häufig vergessen wird, ist die eine Klausel, die im Ernstfall alles entscheidet. In dieser Folge erklärt Johannes, warum eine fehlende Exit-Regelung im Gesellschaftervertrag dein gesamtes Immobiliengeschäft zum Einsturz bringen kann und wie du das von Anfang an sauber aufstellst.

Die Vorteile einer Partnerschaft beim Flippen sind real, aber kein Selbstläufer

Wenn du dir überlegst, gemeinsam mit einem Kollegen oder einer Kollegin in das Fix and Flip Geschäft einzusteigen, ist der erste Gedanke meistens positiv besetzt. Und das zu Recht. Zwei Gehälter bedeuten mehr Bonität bei der Bank, zwei Personen bringen doppelt so viel Zeit mit, und zwei Köpfe denken gemeinsam Probleme durch, die einer alleine vielleicht gar nicht lösen würde. Dazu kommt, dass ihr auf zwei Netzwerke zugreifen könnt, zwei Erfahrungsschätze kombiniert und den Aufwand einer Renovierung oder Projektsteuerung auf mehr Schultern verteilt.

All das stimmt. Und trotzdem steckt genau in dieser Partnerschaft das grösste Risiko, das du beim Flippen eingehen kannst. Nicht das Objekt, nicht der Markt, nicht die Zinsen. Sondern dein Partner.

Der grösste Risikofaktor in einer Flip-Partnerschaft bist nicht du

Johannes bringt es im Video direkt auf den Punkt: Der einzige und grösste Nachteil einer Partnerschaft ist, dass dein Partner selbst zum Problem werden kann. Das klingt hart, ist aber die Realität, die viele erst dann verstehen, wenn es zu spät ist.

In einer Geschäftspartnerschaft bist du nicht nur freundschaftlich verbunden. Du bist es geschäftlich, wirtschaftlich, finanziell und steuerlich. Das ist eine Bindung, die im Streitfall mindestens genauso schmerzhaft sein kann wie eine gescheiterte Beziehung. Und manchmal noch teurer.

Was passiert in der Praxis, wenn eine Partnerschaft zerbricht? Johannes nennt konkrete Szenarien aus dem echten Leben:

• Gelder werden vom gemeinsamen Konto abgehoben, ohne Absprache
• Falsche oder nachteilige Rechnungen werden ausgestellt
• Konten werden abgeschöpft
• Verträge werden unterzeichnet, die der Gesellschaft schaden, ohne dass der andere Partner davon weiss

Das sind keine Horrorgeschichten aus dem Internet. Das sind Situationen, die sich im echten Immobiliengeschäft regelmässig abspielen. Imperien sind daran zerbrochen. Freundschaften sind kaputt gegangen. Und das Gemeinsame, was man aufgebaut hat, wurde im schlimmsten Fall durch Gerichtsstreitigkeiten selbst zerstört.

Was ein Notar Johannes schon früh beigebracht hat

Als Johannes seine zweite Firma gegründet hat, hat ihm ein Notar etwas gesagt, das er bis heute nicht vergessen hat. Sinngemäss lautete es: Schreibt ruhig alles in die Satzung der GmbH, was euch wichtig ist. Aber überlegt euch dabei eine einzige Sache. Was passiert, wenn ihr euch morgen hasst?

Dieser Gedanke klingt im ersten Moment unangenehm. Wer will schon beim Start eines gemeinsamen Projekts ans Scheitern denken? Aber genau diese Frage ist es, die entscheidet, ob eine Partnerschaft wirklich solide gebaut ist oder nur auf gutem Willen basiert.

Guter Wille reicht nicht, wenn es ernst wird.

Die fehlende Klausel: der Exit

Was die meisten vergessen oder bewusst verdrängen, ist die Exit-Regelung. Gemeint ist damit eine vertragliche Vereinbarung, die klar definiert, was passiert, wenn die Partnerschaft endet. Nicht ob, sondern wenn. Und das vor allem dann, wenn es nicht im Guten endet.

Konkret geht es dabei um folgende Fragen, die im Gesellschaftervertrag oder in einem separaten Partnerschaftsvertrag geregelt sein sollten:

• Wer kann wann seine Anteile verkaufen?
• Zu welchem Preis werden die Anteile bewertet, zum Beispiel nach Ertragswert oder nach dem tatsächlichen Vermögen der Gesellschaft?
• Wer zieht einen Gutachter hinzu, und handelt es sich dabei um eine neutrale externe Person?
• Wer trägt die Kosten für die Auflösung der Partnerschaft?
• Wer übernimmt das operative Tagesgeschäft, während die Trennung abgewickelt wird?
• Gibt es eine Mindesthaltefrist, bevor Anteile verkauft werden dürfen?

All das klingt technisch, ist aber im Ernstfall Gold wert. Denn wenn diese Dinge nicht geregelt sind, landet ihr vor Gericht. Und das bedeutet: Anwaltskosten, Gerichtskosten, monatelange Verfahren und vor allem, dass niemand mehr das eigentliche Geschäft betreibt. Die Projekte, die laufen, stagnieren. Die Objekte, die verkauft werden müssten, stehen still. Der Schaden entsteht nicht nur durch den Streit selbst, sondern durch alles, was in dieser Zeit nicht passiert.

Einen Nominalwert für Anteile festlegen, das geht auch im Voraus

Johannes nennt im Video eine konkrete und pragmatische Möglichkeit: Ihr legt bereits beim Start der Partnerschaft fest, zu welchem Nominalwert Anteile nach einer bestimmten Zeit verkauft werden können. Beispielsweise hat jeder Partner nach zwei Jahren das Recht, seine Anteile dem anderen zu einem vorab definierten Betrag anzubieten.

Das muss keine millionenschwere Konstruktion sein. Es geht darum, klare Spielregeln zu haben, bevor das Spiel kompliziert wird. 20.000 Euro, 200.000 Euro oder 2 Millionen, der Betrag ist zweitrangig. Wichtig ist, dass er feststeht und nicht im Streitfall erst ausgehandelt werden muss.

Dabei ist ein neutraler, unparteiischer Dritter der richtige Ansprechpartner. Wenn dein Partner zufällig Anwalt ist, sollte er oder sie nicht derjenige sein, der den Exit-Prozess rechtlich begleitet. Das wäre unfair, und im Zweifel auch anfechtbar. Ein externer Gutachter oder ein Mediator, der keine Beziehung zu einer der Parteien hat, ist die sauberere Lösung.

Gegensätze statt Klone: Wer passt wirklich als Geschäftspartner?

Ein weiterer Punkt, den Johannes im Video anspricht und der oft unterschätzt wird: Gute Geschäftspartner sollten sich ergänzen, nicht spiegeln. Zwei Personen mit identischen Fähigkeiten, identischem Temperament und identischen Stärken bringen im Ergebnis nicht wirklich mehr als eine Person alleine.

Was tatsächlich funktioniert, ist die Kombination aus unterschiedlichen Persönlichkeiten, die bewusst gewählt wird. Johannes beschreibt sich selbst als kreativen Typ, der alle paar Minuten neue Ideen hat und in viele Richtungen denkt. Sein idealer Gegenpart ist jemand, der analytisch arbeitet, strukturiert nachfragt und bremst, wenn nötig. Kein Gegner, sondern ein Gegengewicht.

Diese Gegensätzlichkeit muss aber kein Hindernis sein, sie muss nur bewusst gemacht werden. Sprich vor dem Start einer Partnerschaft klar über folgende Punkte:

• Was sind deine konkreten Stärken, was sind meine?
• Wer übernimmt welche Rolle im laufenden Geschäft?
• Wer ist für welche Entscheidungen zuständig?
• Wie treffen wir Entscheidungen, wenn wir uns nicht einig sind?

Wer diese Fragen im Voraus beantwortet hat, geht deutlich stabiler in ein gemeinsames Projekt als jemand, der einfach mit einem guten Bauchgefühl und einer gemeinsamen Begeisterung für Immobilien startet.

Nicht alles regeln, aber das Wichtigste schon

Johannes macht im Video eine klare Aussage, die wichtig ist: Er sagt nicht, dass man jeden möglichen Streitfall bis ins kleinste Detail vertraglich absichern soll. Das wäre übertrieben und würde die Partnerschaft von Anfang an mit einer verkrampften Atmosphäre belasten.

Aber der Exit muss geregelt sein. Die grundlegenden Spielregeln müssen stehen, bevor das erste gemeinsame Objekt gekauft wird. Nicht danach, nicht irgendwann, sondern vor dem ersten Handschlag als Geschäftspartner.

Wer das nicht tut, riskiert nicht nur Geld. Er riskiert das gesamte Geschäft, das er gemeinsam aufgebaut hat, die Freundschaft, die dahintersteckt, und im schlimmsten Fall auch Jahre an Arbeit, die in einem Gerichtsstreit versickern.

Was du jetzt konkret tun solltest

Wenn du gerade dabei bist, eine Fix and Flip Partnerschaft aufzubauen oder bereits in einer bist, ohne eine klare Exit-Regelung, dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt, das nachzuholen. Kein Drama, kein Misstrauen, einfach ein ehrliches Gespräch und ein Termin beim Notar oder Anwalt.

Folgende Punkte solltest du dabei konkret ansprechen:

• Exit-Regelung: Unter welchen Bedingungen kann wer aussteigen, und zu welchem Wert werden die Anteile dabei berechnet?
• Bewertungsverfahren: Wer bewertet die Gesellschaft im Streitfall, und nach welcher Methode?
• Kostentragung: Wer zahlt für den Ausstiegsprozess?
• Tagesgeschäft im Streitfall: Wer führt die laufenden Projekte weiter, solange die Trennung abgewickelt wird?
• Rollen im laufenden Betrieb: Wer ist für was zuständig, und wo braucht es eine gemeinsame Entscheidung?

Fix and Flip mit einem Partner kann eine der klügsten Entscheidungen sein, die du im Immobilienbereich triffst. Aber nur dann, wenn du nicht nur in die gemeinsame Zukunft schaust, sondern auch sicherstellst, dass ihr für den Fall vorgesorgt habt, dass diese Zukunft irgendwann auseinandergeht. Die eine fehlende Klausel kann das komplette Geschäft zerstören. Aber du kannst sie heute noch hinzufügen.