Fehler beim Renovieren | Das würde ich nie wieder machen! | Folge #143

Baustellen laufen selten so, wie man sie geplant hat. In dieser Folge zeigt Johannes eine fertig kernsanierte 60-Quadratmeter-Wohnung und geht schonungslos durch alle Dinge, die schiefgelaufen sind, teurer wurden als gedacht oder im Nachhinein anders hätte gemacht werden sollen. Kein Harakiri, aber eine ehrliche Bestandsaufnahme dessen, was Fix and Flip im echten Alltag bedeutet.

Ausgleichsmasse und der Boden, der zu hoch wurde

Der erste Problembereich ist direkt im Eingangsbereich. Weil alter Laminat raus musste und stattdessen verklebter Parkettboden eingebaut wurde, war zuerst eine Ausgleichsmasse nötig. Das klingt nach Routine, hat aber zwei konkrete Folgeprobleme ausgelöst.

Erstens ist der Boden durch Ausgleichsmasse plus Parkett deutlich höher geworden als der angrenzende Flurbereich. Das bedeutet: Die Tür musste abgesägt und unten mit einem eingefrästen Abschlussband nachgerüstet werden, damit sie wieder sauber und dicht schliesst. Kein riesiges Problem, aber ein Kostenpunkt, den man bei der ersten Besichtigung nicht einplant.

Zweitens ist die Ausgleichsmasse, die eine sehr flüssige Konsistenz hat, durch eine kleine Fuge im Beton-Fertigteilboden aus den 1970er-Jahren nach unten in Richtung Treppenhaus gelaufen. Das Resultat war eine raue, grau-verschmierte Oberfläche an der Treppenhauswand. Glücklicherweise liess sich das ohne Hexenwerk wieder entfernen, aber der erste Moment, wenn man das sieht und weiss, dass man dem Nachbarn und der Hausverwaltung etwas erklären muss, ist unangenehm. Gefahr gebannt, Lehre gezogen.

Alte Türzargen, verzogenes Holz und Schaumstoff als Lösung

Die Innentüren in dieser Wohnung sind Original aus den 1970er-Jahren. Massivholz, deckenhohe Ausführung, was eigentlich ein Vorteil ist. Johannes hat sie deshalb bewusst behalten und vom Schreiner aufbereiten lassen: einmal grundieren, abschleifen, nochmal grundieren, zweimal lackieren, versiegeln. Kosten dafür: 1.200 Euro für sieben Türen. Mit Rolle oder Sprühdose selbst machen wäre eine Katastrophe geworden.

Das eigentliche Problem kam dann beim Einbau. Die alten Zargen sind über Jahrzehnte durch Wärme und Kälte leicht verzogen. Das bedeutet, dass die gerade Tür und die nicht mehr ganz gerade Zarge nicht mehr perfekt aufeinanderliegen. Die Tür schloss nicht richtig, klapperte und hatte an manchen Stellen sichtbaren Spalt. Die Lösung war ein einfaches Schaumstoff-Fugenband in der Zarge, das jetzt einen sauberen, leisen Anschlag ermöglicht.

Was würde Johannes heute anders machen? Zargen raus, neue Türen rein, fertig. Es gibt mittlerweile auch 2,15 Meter hohe Standardtüren, die dem ursprünglichen deckenhohen Look sehr nahekommen. Stattdessen wurde altes Material revitalisiert, was am Ende auch eine gültige Lösung ist, aber mehr Aufwand bedeutet als erwartet.

Ein weiteres Detail: Ein Maler hatte beim Streichen der Zargen einfach über abgeklebte Bereiche gestrichen, Klebeband und alles, statt das vorher zu entfernen. Das musste mehrfach korrigiert werden. Kein Drama, aber vermeidbar.

Schattenfugen und der Übergang von Fliese zu Parkett

Johannes setzt bei Renovierungen konsequent auf Schattenfugen statt der klassischen Türzarge, die einfach auf die Wand aufgesetzt wird. Schattenfugen sehen hochwertiger aus, kosten aber mehr in der Verarbeitung und erfordern sehr sorgfältiges Verputzen, weil die Fuge gleichmässig dick bleiben muss. Da alte Wände nicht immer perfekt im Lot sind, bedeutet das regelmässig Nacharbeit.

Genauso wichtig ist der Übergang von Fliese zu Parkett. Was Johannes grundsätzlich ablehnt, ist eine Aluminiumleiste als Übergangsschiene. Kein Kompromiss. Der Übergang muss bündig sein, und das setzt voraus, dass der Bodenleger weiss, was er tut und beide Materialien auf exakt die gleiche Höhe bringt. Das ist handwerklich anspruchsvoll, macht aber optisch einen erheblichen Unterschied beim Verkauf.

Das Badezimmer: Betondecke, Duschpodest und falsches Lichtband

Das Badezimmer ist für Johannes die schönste Transformation bei jedem Projekt, bringt aber regelmässig auch die grössten Überraschungen mit sich.

Problem Nummer eins: keine Deckenleuchte. Die Betondecke aus den 1970er-Jahren lässt sich schlitzen, aber das ist aufwendig und teuer. Johannes hat deshalb entschieden, mit indirektem Licht zu arbeiten. Sein Tipp: Im Badezimmer sollte die Hauptlichtquelle grundsätzlich diffus und indirekt sein. Direktes Deckenlicht wirkt hart und ungemütlich. Das ist keine Feng-Shui-Regel, sondern schlicht eine Faustregel für angenehme Wohnqualität.

Problem Nummer zwei: kein ebenerdiger Duscheinbau möglich. Der Estrichaufbau aus den 1970ern ist zu flach, um eine ebenerdige Dusche einzubauen, ohne in den Beton zu fräsen. Pumpsysteme wie Pipo-Lösungen lohnen sich bei Fix and Flip wirtschaftlich nicht. Die Lösung war ein sogenanntes Duschpodest, also ein aufgebauter Bereich mit Gefälle, der die Dusche optisch einrahmt und technisch funktioniert.

Problem Nummer drei: Das verbaute Lichtband war kaltweiss. Das Ergebnis hat ausgesehen wie ein Zahnarztbestuhl von oben beleuchtet. Nachträglicher Austausch war nötig. Dazu musste ein Kabel, das auf der falschen Seite angebracht war, durch das Podest hindurch umgeleitet werden. Alles lösbar, aber alles extra Aufwand und extra Kosten, die sich bei der ersten Besichtigung nicht abzeichnen.

WC: Fallrohr, zu grosser Vorbau und Revisionsklappe

Im WC-Bereich gab es ein klassisches Altbau-Problem: Standklo statt Wand-WC. Beim Standklo liegt das Fallrohr nicht direkt an der Wand, sondern weiter im Raum. Um auf ein modernes Wand-WC mit Geberit-Kasten umzusteigen, hätte das Fallrohr versetzt werden müssen. Das bedeutet Beton aufkloppen, Arbeiten, die bis in die Nachbarwohnung reichen, Genehmigungen und Kosten von schätzungsweise 2.000 Euro allein an Stunden. Zu viel für dieses Projekt.

Die Lösung war ein bewusst grösser ausgefallener Vorbau, der das Rohr versteckt. Nicht die eleganteste Lösung, aber eine, die funktioniert. Wegen sowas hat noch niemand eine Wohnung nicht gekauft.

Ebenfalls im Nassbereich: Die alten Wasseruhren waren zu sichtbar. Sie wurden hinter die Wand verlegt und über eine beflieste Revisionsklappe zugänglich gemacht. Das sieht sauber aus, kostet aber extra, weil es beim Ankauf und in der ersten Planung schlicht nicht auf dem Schirm war. Genau für solche unvorhergesehenen Kostenpunkte empfiehlt Johannes einen Puffer von 15 Prozent auf die geplanten Renovierungskosten einzukalkulieren.

Heizkörper im Bad: die verpasste Chance

Ein weiterer Punkt, der im Nachhinein schmerzt: Der Heizkörper im Badezimmer. Der verbaute Heizkörper ist technisch einwandfrei, aber vom Look her ein klassisches Altbaumodell. Was hier hingehört, ist ein Handtuchheizkörper, also das schmale Modell mit Rippen, in das man Handtücher hängen kann und das perfekt hinter die Tür passt. Es wurde gespart, obwohl der Unterschied in den Gesamtkosten minimal gewesen wäre. Ein Fehler, den Johannes so nicht nochmal machen würde.

Parkettfusslisten ohne Gehrungsschnitt

Beim Parkett läuft in der Regel alles gut, wenn man einen erfahrenen Bodenleger hat. In diesem Fall war der Parkettboden selbst hervorragend, 40-Euro-Eiche, verklebt, sieht bombastisch aus. Aber bei den Fussleisten hat der Verleger an den Ecken einfach gerade Stösse gemacht, statt einen Gehrungsschnitt zu setzen.

Ein Gehrungsschnitt ist eine diagonale Schnittkante, bei der zwei Leistenenden in einem Winkel aufeinandertreffen und eine saubere, optisch perfekte Verbindung ergeben. Ohne Gehrungsschnitt sind die Stösse leicht unterschiedlich hoch, nie wirklich bündig und sehen im Vergleich einfach unprofessionell aus. Das war eigentlich besprochen, hat trotzdem nicht geklappt. Nacharbeiten sind nötig.

Was Fix and Flip wirklich bedeutet: Fehler einplanen, nicht vermeiden wollen

Johannes zieht am Ende des Videos ein ehrliches Fazit. Es gibt keinen perfekten Flip. Wer 100 Wohnungen im Jahr dreht, macht bei jeder einzelnen noch Fehler. Das ist kein Zeichen von Inkompetenz, sondern die Realität von Baustellen. Baustellen dauern in der Regel doppelt so lange wie geplant, und es tauchen immer Dinge auf, die beim ersten Besichtigungstermin schlicht nicht sichtbar sind.

Was tatsächlich hilft:

• Einen Puffer von mindestens 15 Prozent auf die Renovierungskosten einplanen.
• Mit jemandem zusammenarbeiten, der das schon gemacht hat, ob das ein erfahrener Handwerker, ein Mentor oder ein Netzwerk gleichgesinnter Investoren ist.
• Nicht in der Theorie stecken bleiben. Fix and Flip lernt man durch echte Besichtigungen, echte Baustellen und echte Entscheidungen unter Druck.
• Bei jedem Projekt mitschreiben, was nicht geklappt hat, und es beim nächsten Mal besser machen.

Was sich bei dieser Wohnung trotz aller Stolpersteine bestätigt: Wenn die handwerkliche Qualität stimmt, wenn Übergänge bündig sind, wenn das Licht stimmt und wenn die Materialien hochwertig sind, dann kaufen Leute. Kleine Abstriche wie ein etwas zu grosser WC-Vorbau oder ein Heizkörper, der nicht ganz der Wunschvorstellung entspricht, fallen im Gesamtbild kaum auf. Es geht darum, das Gesamtprodukt auf einem Niveau zu halten, das dem Käufer das Gefühl gibt, eine fertige, durchdachte Wohnung zu bekommen. Das ist das Ziel bei jedem Flip.