Fehler beim Renovieren: Das würde ich nie wieder machen! | Folge #143

Keine Baustelle läuft perfekt, auch nicht nach dutzenden Flips. In dieser Folge zeigt Johannes eine frisch kernsanierte 60-Quadratmeter-Wohnung und erklärt ehrlich und direkt, was alles schiefgelaufen ist, welche Entscheidungen er heute anders treffen würde und welche unvorhergesehenen Kosten sich auf einer typischen Fix-and-Flip-Baustelle ergeben können. Wer selbst ins Immobilien-Flipping einsteigen will, bekommt hier echte Einblicke statt Hochglanzwerbung.

Baustellen dauern immer doppelt so lange wie geplant

Das ist keine Übertreibung, das ist Erfahrung. Wer regelmäßig Wohnungen kauft, renoviert und verkauft, weiß: Egal wie sorgfältig du planst, irgendwas passiert immer. Johannes bringt das in dieser Folge auf den Punkt. Die gezeigte Wohnung aus den 1970er Jahren wurde komplett kernsaniert. Und genau bei solchen Altbauten, mit Betonfertigteilen, alten Installationen und Jahrzehnten an Schichten, lauern die meisten Überraschungen.

Der wichtigste Mindset-Shift für jeden Fix-and-Flip-Investor: Fehler einplanen, nicht vermeiden wollen. Wer denkt, er kann alle Probleme vor dem ersten Spatenstich identifizieren, wird auf jeder Baustelle enttäuscht. Das Ziel ist nicht die fehlerfreie Renovierung, sondern die schnelle und pragmatische Lösung, wenn Probleme auftauchen.

Fehler im Eingangsbereich: Ausgleichsmasse, Bodenhöhe und Türen

Im Eingangsbereich begann die erste Herausforderung. Für den neuen Parkettboden wurde eine Ausgleichsmasse gegossen, also eine selbstverlaufende Flüssigmasse, die den Untergrund nivelliert. Das Problem: Diese Masse ist teuer, und sie hebt den Boden an. Zusammen mit dem Parkett, das deutlich dicker ist als das alte Laminat von vor 30 Jahren, wurde der Boden insgesamt spürbar höher.

Das hatte zwei direkte Konsequenzen:

• Die Tür musste unten abgesägt werden, damit sie noch schwingen kann. Zusätzlich wurde eine Bodendichtung eingefräst, die den Türspalt sauber schließt. Das kostet zwar etwas, lässt sich aber handwerklich gut lösen.
• Die flüssige Ausgleichsmasse ist durch eine kleine Fuge im Betonfertigteilboden (typisch für Gebäude aus den 1970ern) in das Treppenhaus gelaufen und an der Wand hinunter zum Nachbarn. Das Ergebnis: eine raue, graue Schlierenoberfläche im Treppenhaus. Glücklicherweise ließ sich das mit überschaubarem Aufwand wieder entfernen, ohne das Treppenhaus neu verputzen oder streichen zu müssen.

Fazit: Beides sind Dinge, die du bei der Besichtigung nicht siehst und nicht vorhersehen kannst. Du musst sie einfach lösen, wenn sie auftauchen.

Alte Türzargen: Aufbereiten statt ersetzen, und was dabei schiefging

Die Wohnung hatte sieben deckenhohe Massivholztüren aus den 1970ern. Johannes hat sich bewusst dagegen entschieden, sie zu ersetzen. Stattdessen wurden sie vom Schreiner komplett aufbereitet: schleifen, grundieren, nochmal grundieren, zweimal lackieren, versiegeln. Kosten: 1.200 Euro für alle sieben Türen. Bei Massivholz in dieser Qualität eine sinnvolle Entscheidung, denn wer das selbst mit Rolle oder Sprühgerät versucht, erzielt selten ein vorzeigbares Ergebnis.

Der Fehler passierte trotzdem: Ein Maler hat beim Streichen der Zargen einfach über vorhandenes Klebeband gestrichen, statt es vorher zu entfernen. Das Ergebnis musste vier bis fünf Mal nachgearbeitet werden. Kein Beinbruch, aber unnötiger Aufwand und Verzögerung.

Dazu kam ein strukturelles Problem: Die alten Zargen haben sich über Jahrzehnte durch Wärme und Kälte leicht verzogen. Wenn eine gerade Tür auf eine verzogene Zargen trifft, schließt sie nicht sauber und klappert. Die Lösung war ein Schaumstoff-Fugenband als Anschlagpuffer. Günstig, effektiv, aber eigentlich nicht der eleganteste Weg. Im Nachhinein sagt Johannes klar: Zargen raus, neue Türen rein. Auch wenn die nicht ganz deckenhoch geworden wären, hätte eine 2,15-Meter-Tür das Problem sauber gelöst.

Schattenfugen: Schön, aber anspruchsvoll

In der gesamten Wohnung wurden Schattenfugen eingesetzt, also der bewusste Verzicht auf sichtbare Zargenprofile zugunsten einer schmalen, dunklen Fuge zwischen Wand und Tür. Optisch hochwertig und deutlich moderner als klassische aufgesetzte Zargen. Aber genau hier zeigt sich ein weiterer typischer Fehler auf Baustellen: Die Wände in Altbauten sind selten gleichmäßig, die Fuge war dadurch an vielen Stellen ungleich dick. Das erforderte beim Verputzen mehr Sorgfalt und Nacharbeit.

Wer Schattenfugen plant, sollte einkalkulieren, dass das handwerkliche Anforderungen stellt, die nicht jeder Maler oder Verputzer ohne Weiteres erfüllt.

Badezimmer: Betondecke, Duschpodest und das falsche Lichtband

Das Badezimmer war laut Johannes die schönste Transformation der ganzen Wohnung, aber auch mit den meisten unvorhergesehenen Entscheidungen verbunden.

Kein Deckenlicht: Die Betondecke lässt sich nicht ohne weiteres schlitzen. Das war bei der Ankaufsbesichtigung kein Thema. Im Nachhinein wurde die Entscheidung getroffen, komplett auf indirektes Licht zu setzen. Ein guter Grundsatz für jedes Badezimmer: Das Hauptlicht sollte immer diffus sein, nie direkt. Direkte Spotlights an der Decke über dem Spiegel oder der Dusche wirken hart und unvorteilhaft.

Duschpodest statt ebenerdiger Dusche: Eine ebenerdige Bodendusche braucht ausreichend Estrichaufbau, damit das Gefälle ins Ablaufrohr geführt werden kann. In diesem Altbau war der Estrichaufbau zu gering. Pumplösungen wie ein sogenannter Pipo-Abfluss kommen bei Fix-and-Flip nicht in Frage, der Aufwand lohnt sich wirtschaftlich nicht. Stattdessen wurde ein leicht erhöhtes Duschpodest eingebaut. Funktioniert, sieht ordentlich aus, ist aber keine Traumlösung.

Falsches Lichtband: Nachträglich stellte sich heraus, dass das eingebaute LED-Lichtband kaltweiß war. Das Ergebnis: Das Badezimmer sah aus wie ein Zahnarztpraxis-Wartezimmer. Das Lichtband musste nachträglich ausgetauscht werden. Kein großer Aufwand, aber ein klassischer Fehler, der sich leicht vermeiden lässt, wenn man die Kelvinzahl des Lichts von Anfang an festlegt. Warmweißes oder neutralweißes Licht gehört ins Bad, kein Kaltweiß.

WC-Bereich: Fallrohr-Probleme und ein zu grosser Vorbau

Im WC-Bereich gab es ein klassisches Problem bei der Umrüstung von einem alten Stand-WC auf ein wandhängendes Modell mit Unterputzspülkasten (Geberit). Das Fallrohr eines Stand-WCs liegt weiter im Raum, weil das WC selbst nicht wandnah steht. Um das Fallrohr nun in den neuen Unterputzkasten zu führen, muss es in der richtigen Höhe ankommen. In diesem Fall war die Position des Fallrohrs zu weit vom Kasten entfernt.

Das Fallrohr zu versetzen hätte bedeutet: Beton aufklopfen, Arbeiten in die Nachbarwohnung, Genehmigungen einholen, rund 2.000 Euro Mehrkosten. Die pragmatische Entscheidung: Der Vorbau wurde etwas größer gebaut als eigentlich nötig, damit die Verrohrung darin versteckt werden kann. Nicht die schönste Lösung, aber funktional und wirtschaftlich sinnvoll. Wegen sowas kauft niemand eine Wohnung nicht.

Dazu kamen Wasseruhren, die noch oberflächlich montiert waren und versteckt werden mussten. Die Lösung: eine beflieste Revisionsklappe, hinter der die gesamte Verteilung unsichtbar bleibt. Kostet etwas extra, war beim Ankauf nicht eingeplant, ist aber handwerklich gut lösbar. Genau für solche unvorhergesehenen Posten empfiehlt Johannes einen Kostenpuffer von 15 Prozent auf das gesamte Renovierungsbudget.

Heizkörper im Bad: Der Fehler, den er nicht mehr machen würde

Im Badezimmer wurde ein alter, noch funktionierender Heizkörper verbaut. Er sieht von der Form her aus wie ein klassischer Wohnraum-Heizkörper, was im Bad einfach nicht passt. Johannes sagt klar: Das würde er nie wieder so machen. Ein Badezimmer gehört ein Handtuchheizkörper, also eine sogenannte Heizleiter mit mehreren Rippen, an der Handtücher hängen können. Das Modell passt hinter die Tür, es sieht hochwertig aus und ist funktional sinnvoll.

Der alte Heizkörper war noch gut in Schuss, und genau da schlägt manchmal der Sparreflex zu. Aber in einer komplett renovierten Wohnung zieht ein optisch nicht passendes Detail die gesamte Wahrnehmung runter. Die Konsequenz: nachträglicher Austausch, also doppelter Aufwand.

Fussleisten und Gehrungsschnitt: Handwerk ist nicht gleich Handwerk

Ein weiterer Punkt, der Johannes sichtlich ärgert: die Fussleisten. Für den Parkettboden wurde hochwertiges Eichenparkett für rund 40 Euro pro Quadratmeter verklebt. Das Ergebnis sieht hervorragend aus. Aber bei den Fussleisten-Stössen hat der Verleger einfach gerade abgeschnitten statt einen Gehrungsschnitt zu setzen.

Beim Gehrungsschnitt werden zwei Leisten im 45-Grad-Winkel angeschnitten, sodass sie auf Gehrung zusammentreffen. Das Ergebnis ist eine saubere, nahezu unsichtbare Verbindung. Ein gerader Stoss hingegen sieht immer unfertig aus, die Kanten passen nie perfekt aufeinander und die Leisten liegen oft nicht auf der gleichen Höhe. Das muss jetzt nachgearbeitet werden, entweder durch Verfugen oder durch komplettes Ersetzen der betreffenden Leisten.

Das Frustrierende daran: Es war besprochen. Trotzdem wurde es falsch gemacht. Solche Situationen zeigen, wie wichtig konsequente Qualitätskontrolle auf der Baustelle ist, nicht erst beim Abnahmerundgang.

Was du aus diesen Fehlern mitnehmen kannst

Johannes zieht am Ende ein ehrliches Fazit: Den perfekten Flip gibt es nicht. Wer 100 Wohnungen im Jahr flippt, macht bei jeder einzelnen noch Fehler und lernt dabei. Das ist kein Zeichen von Inkompetenz, das ist der normale Lauf einer jeden Baustelle.

Die wichtigsten Lernpunkte aus dieser Folge:

• Puffer einplanen: 15 Prozent auf das Renovierungsbudget sind kein Luxus, sondern Pflicht. Unvorhergesehenes kostet immer Geld.
• Zeitpuffer einplanen: Baustellen dauern in der Regel doppelt so lange wie gedacht. Das beeinflusst Finanzierungskosten und Verkaufszeitpunkt.
• Altbausubstanz genau prüfen: Betonfertigteile, alte Fallrohre, verzogene Zargen und zu dünner Estrichaufbau sind typische Probleme in Gebäuden aus den 1970ern. Je früher du weisst, was drin steckt, desto besser kannst du kalkulieren.
• Qualitätsstandard von Anfang an festlegen: Handwerker arbeiten nach dem, was du vorgibst und kontrollierst. Gehrungsschnitt, Lichtfarbe, Heizkörpertyp, das alles muss klar besprochen und im Zweifelsfall auf der Baustelle nochmal geprüft werden.
• Pragmatisch bleiben: Nicht jede Lösung muss perfekt sein. Ein leicht grösserer WC-Vorbau oder ein Duschpodest statt ebenerdigem Eingang sind akzeptable Kompromisse, wenn die Alternative mehrere Tausend Euro teurer ist und keinen entsprechenden Mehrwert beim Verkauf bringt.
• Ins echte Tun kommen: Fix and Flip lernst du nicht aus der Theorie. Du lernst es durch Besichtigungen, durch Baustellen, durch Fehler und durch die Lösungen, die du findest.

Wer sich im Immobilien-Flipping weiterentwickeln will, findet in solchen transparenten Einblicken wertvolles Praxiswissen. Nicht weil alles glatt läuft, sondern genau weil es das nicht tut.