Fehler und Herausforderungen bei der Renovierung: Das lief alles schief

Eine 70-m²-Wohnung komplett kernsaniert, skandinavischer Stil, Eichenparkett, hochwertiges Bad und eine maßgefertigte Küche. Klingt nach einem perfekten Fix-and-Flip-Projekt, und das Ergebnis ist es auch. Aber der Weg dahin war alles andere als fehlerfrei. In diesem Video zeigt Johannes, was bei der Renovierung schief gelaufen ist, welche Entscheidungen er im Nachhinein anders treffen würde und was man daraus für die nächste Baustelle mitnehmen kann.

Bodenhöhen: Wenn der Altbau eigene Regeln hat

Das größte Manko auf dieser Baustelle war für Johannes der Höhenunterschied zwischen Flur und den anderen Räumen. Der Untergrund war so uneben und hart, dass man sich dagegen entschieden hat, ihn großflächig auszugleichen. Stattdessen wurde der Eichenparkett vollflächig verklebt, was statisch und qualitativ absolut einwandfrei ist. Kein Wackeln, keine Hohlräume, kein schwimmender Aufbau. Das Ergebnis ist ein brutall stabiler Bodenaufbau, der mit rund 40 Euro pro Quadratmeter im gehobenen Bereich liegt und eine schöne sägeraue Landteil-Optik mitbringt.

Das Problem: Der Flur liegt historisch höher als die anderen Räume. Das war früher so gewollt, weil der Höhenunterschied einen gewissen Schallschutzeffekt erzeugt. Wenn die Zimmertür zu ist, entsteht unten eine Fuge, durch die der Schall nicht direkt in den Nebenraum übertragen wird. Eine absenkbare Bodendichtung, die dieses Problem elegant löst, findet man nur an Wohnungseingangstüren, nicht an normalen Zimmertüren.

Wer bündige Bodenhöhen möchte, müsste folgendes tun:

• Alle großen Flächen mit einer Spanplatte oder einem trittfesten Material aufdoppeln
• Darauf wiederum den Bodenbelag vollflächig verkleben
• Ausgleichsmasse auf großen Flächen ist dabei keine sinnvolle Option, da sie langfristig nicht standfest genug ist

Im WC und im Badezimmer hat das Team die Bodenhöhen erfolgreich angeglichen, weil die Grundfläche dort klein genug ist, um einige Säcke Ausgleichsmasse einzusetzen. Bei den großen Räumen war das wirtschaftlich und handwerklich nicht sinnvoll. Eine Entscheidung, die man kennen und bewusst treffen muss, bevor der erste Bodenbelag liegt.

Heizkörper: Wenn der Sanitäler schneller ist als der Plan

Ein klassischer Ablauf auf Baustellen: Man plant etwas, der Handwerker setzt es anders um. In diesem Fall hatte Johannes ursprünglich glatte Planheizkörper für die Küche vorgesehen. Der Sanitärinstallateur hatte jedoch bereits klassische Heizkörper geliefert und konnte sie nicht mehr zurückgeben. Also blieb es bei den klassischen Modellen.

Kein Drama, die Heizkörper funktionieren einwandfrei. Aber es zeigt, wie wichtig es ist, Materialentscheidungen frühzeitig schriftlich festzuhalten und mit allen Gewerken abzustimmen. Wer auf bestimmte Optik setzt, sei es für das Homestaging oder für den späteren Verkauf, muss sicherstellen, dass die Bestellung auch tatsächlich dem Plan entspricht.

Küche einbauen beim Fix and Flip: Ja oder nein?

Auf Wunsch des Eigentümers wurde in dieser Wohnung eine Küche vom Schreiner maßgefertigt eingebaut. Das Ergebnis ist optisch ein Highlight. Aber ist eine eingebaute Küche beim Fix and Flip generell sinnvoll?

Johannes sieht das kritisch, und das aus gutem Grund:

• Jeder Käufer hat individuelle Vorstellungen: Kochstil, Geräte, bevorzugte Materialien
• Induktionskochfeld passt nicht zu allen Töpfen, Cerankochfeld passt manchen nicht, Gasanschluss ist wieder ein anderes Thema
• Eine eingebaute Küche kann im schlimmsten Fall kurz nach dem Kauf wieder rausgerissen werden
• Oder der Käufer ist unzufrieden, was das Gesamtpaket trübt

Die bessere Strategie beim Verkauf: keine Küche einbauen, dafür beim Kaufpreis etwas nachgeben, wenn das ein Thema in der Verhandlung wird. So hat jede Seite die Kontrolle und beide Parteien sind am Ende zufriedener. Küchen sind so individuell, dass man dabei fast nur falsch liegen kann.

Badezimmer: Mehrere kleine Fehler, ein großes Ergebnis

Das Badezimmer ist das Herzstück der Renovierung und optisch wirklich beeindruckend. Echtes Holz, neu verlegter Elektro, Abluftanlage, abgehängte Decke mit LED, neue Armaturen, alles auf dem neuesten Stand. Dennoch gibt es einige Punkte, die Johannes und sein Team im Nachhinein anders angehen würden.

Duschwand: Wenn das Gefälle zum Problem wird

Die ursprüngliche Planung sah vor, dass der Duschpodest gleichmäßig hoch gemauert wird, also eine Kante von 3 bis 5 cm, aber von vorne bis hinten auf gleicher Höhe. Das hätte ermöglicht, eine Duschscheibe einfach und dicht aufzusetzen.

Was tatsächlich passierte: Der Handwerker baute den Podest mit einem Gefälle von etwa 4 cm auf null. Das Gefälle selbst ist technisch korrekt für den Wasserablauf, aber in Kombination mit der Duschscheibe entstand dadurch ein keilförmiger Spalt von bis zu 2 cm, der nicht dicht zu schließen war. Gummidichtungsprofile wurden nachbestellt, teilweise wieder zurückgeschickt, weil sie nicht passten. Kleiner Nebenkriegsschauplatz, aber mit echtem Zeitaufwand.

Die Lösung für die Zukunft: Unterputz-Armaturen. Eine Mischbatterie in der Wand, nur der Duschkopf kommt heraus. Das reduziert sichtbare Elemente, sieht cleaner aus und ist bei einem kompletten Neuaufbau der Wand mit abgehängter Decke ohne großen Mehraufwand umsetzbar. Kostet etwas mehr, ist aber ein echter qualitativer Schritt nach oben.

Lichter im Bad: Drei Mal geschickt, trotzdem falsch gebohrt

Die Planung für die Deckenspots war klar: Ein Spot im Eingangsbereich des Bades, ein Spot mittig über dem Duschbereich, ein weiterer mittig im Laufweg. Das wurde dem Elektriker mehrfach, mit Fotos und markierten Kreuzen, kommuniziert. Trotzdem wurden die Spots an der falschen Position gebohrt.

Was blieb: Weil das Nachbohren zu aufwendig gewesen wäre, hat man die Positionen akzeptiert. Das Ergebnis ist funktional, man hat jetzt auch direkt Licht über dem Kopf, was sogar praktisch ist. Aber es zeigt, wie wichtig persönliche Abstimmung vor Ort ist, nicht nur per Foto oder Nachricht. Kritische Punkte wie Bohrlöcher, Steckdosen und Lichtpositionen gehören auf der Baustelle direkt markiert, idealerweise gemeinsam mit dem Handwerker.

Fuge und Decke: Handwerkliches Jammern auf hohem Niveau

Die Silikonfuge zwischen Wandfliese und Decke wurde etwas breiter ausgeführt als gewünscht. Nicht schlimm, aber im Kopf hatte man eine schlankere, elegantere Fuge. Die abgehängte Decke hätte aus Sicht von Johannes etwas weniger tief sein können. Beides beeinflusst das Gesamtbild minimal, ist aber der Unterschied zwischen Plan und Realität, den man auf jeder Baustelle kennt.

Spiegel: Design gegen Funktion

Der großformatige Spiegel im Bad hat oben und unten einen sichtbaren Abstand zur Decke und zum Boden. Das war bewusst so entschieden, weil ein Abstand unten das Durchputzen erleichtert und ein durchgehender Abstand oben und unten handwerklich sauberer ist als ein exakt bündiger Einbau. Dazu kommen Fertigungstoleranzen beim Glashersteller von 3 bis 4 mm, was bei Sonderanfertigungen immer ein Risiko ist, wenn man auf den Millimeter genau plant.

Das Ergebnis ist trotzdem beeindruckend, ein großer, raumwirksamer Spiegel, der optisch deutlich mehr gibt als der ursprünglich überlegte Raumtrenner mit Latten und indirekter Beleuchtung.

Türzargen: Lackieren statt tauschen

Die Wohnung hat Stahlzargen, die nicht die standard 2 Meter Höhe haben, sondern etwas niedriger sind. Als erfahrener Handwerker fällt das sofort auf. Die Frage war: Rausnehmen und durch höhere Zargen ersetzen, oder lackieren und das Beste draus machen?

Die Antwort war klar: Stahlzargen in Stahlbetonwänden herauszuholen bedeutet mindestens vier Flex-Schnitte, dann Brecheisen, Hammer und anschließend noch den Sturz ausarbeiten für die neuen Zargen. Enormer Aufwand, enorme Kosten, die in keinem vernünftigen Verhältnis zum Ergebnis stehen. Die Zargen wurden lackiert und optisch hervorgehoben. Das Resultat: Die niedrige Höhe fällt kaum noch auf. Manchmal ist das Beste, was man tun kann, das Vorhandene aufzuwerten, anstatt es komplett zu ersetzen.

Kosten: Was kostet so ein Badezimmer wirklich?

Eine häufig gestellte Frage, die sich pauschal nicht beantworten lässt. Auf dieser Baustelle wurde die gesamte Wohnung kernsaniert, das Bad lässt sich nicht isoliert betrachten. Als grobe Orientierung für eine vollständige Badsanierung mit hohem Qualitätsanspruch nennt Johannes:

• 1.500 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter als realistische Spanne
• Günstigere Umsetzungen sind möglich, aber nur mit Abstrichen bei Material oder Ausführung
• Einzelne Türen haben in diesem Projekt rund 300 bis 400 Euro pro Stück gekostet
• Fliesen, echte Holzelemente und hochwertige Armaturen treiben die Kosten spürbar nach oben

Wer beim Fix and Flip eine Immobilie im gehobenen Segment positionieren möchte, kommt an solchen Investitionen nicht vorbei. Qualität ist sichtbar und wird vom Käufer bewertet.

Was jede Renovierung lehrt

Auf einer Baustelle dieser Größe treffen Johannes und sein Team nach eigener Schätzung mindestens 500 Einzelentscheidungen. Schrauben, Leisten, Klebstoffe, Positionen, Materialien, Farben. Keine davon ist trivial, jede kann im Nachhinein anders bewertet werden.

Was Johannes daraus mitnimmt und was du für dein nächstes Projekt mitnehmen kannst:

• Bodenhöhen früh klären und entscheiden, ob ein Ausgleich wirtschaftlich sinnvoll ist
• Materialbestellungen schriftlich und verbindlich mit Handwerkern abstimmen, bevor geliefert wird
• Kritische Details wie Lichtpositionen direkt vor Ort markieren, nicht nur per Foto kommunizieren
• Küchen beim Fix and Flip eher weglassen und stattdessen beim Preis flexibel sein
• Unterputzarmaturen beim Duschbereich von Anfang an mitplanen, wenn ohnehin alles neu aufgebaut wird
• Bei Stahlzargen in Stahlbetonwänden den Aufwand nüchtern kalkulieren, Lackieren kann die bessere Lösung sein

Jede Baustelle ist anders, aber viele Fehler wiederholen sich in ähnlicher Form. Wer sie kennt, kann sie beim nächsten Projekt zumindest teilweise vermeiden. Das Ergebnis dieser Sanierung ist trotz aller kleinen Abweichungen vom Plan eine Wohnung, die sich sehen lassen kann und Käufer überzeugt. Und das nächste Projekt wartet schon, inklusive dem lang ersehnten Fischgrätparkett.