Fehler und Herausforderungen bei der Renovierung: Das lief alles schief

Eine 70-m²-Wohnung kernsaniert, skandinavischer Stil, Eichenparkett, neues Bad, neue Küche. Klingt nach einem reibungslosen Fix-and-Flip-Projekt, war es aber nicht ganz. In diesem Video zeigt Johannes, was auf der Baustelle nicht so gelaufen ist wie geplant, welche Entscheidungen er im Nachhinein anders getroffen hätte und was man daraus für die nächste Renovierung mitnehmen kann.

Wenn die Realität vom Plan abweicht

Jede Baustelle ist eine Abfolge von Entscheidungen. Johannes schätzt, dass es bei einer vollständigen Wohnungssanierung locker 500 bis 1.000 einzelne Entscheidungen gibt, von der Schraube über die Sockelleiste bis zur Armatur. Und nicht jede davon fällt so aus, wie man es sich im Kopf vorgestellt hat. Das ist kein Zeichen von schlechter Planung, sondern schlicht die Realität auf dem Bau. Das Wichtige ist, aus jedem Projekt zu lernen und die gleichen Fehler beim nächsten Objekt nicht zu wiederholen.

In diesem Artikel gehen wir die konkreten Punkte durch, die beim aktuellen Projekt nicht optimal gelaufen sind. Nicht als Klage, sondern als ehrliche Analyse, die dir bei deiner nächsten Renovierung oder deinem nächsten Fix-and-Flip-Projekt helfen kann.

Bodenhöhen: Der größte Kritikpunkt

Das größte Manko aus Sicht von Johannes sind die unterschiedlichen Bodenhöhen zwischen Flur und den übrigen Räumen. Früher war es üblich, den Flur etwas höher zu legen, unter anderem aus Gründen des Schallschutzes. Wenn die Tür geschlossen ist und unten keine absenkbare Bodendichtung verbaut ist, bleibt eine Fuge, durch die der Schall in andere Räume dringt. Die absenkbare Bodendichtung findet sich in der Regel nur in der Wohnungseingangstür, nicht in den Zimmertüren.

Das Ergebnis: eine kleine, aber sichtbare Kante beim Übergang vom Flur in die Räume. Der verbaute Eichenparkett in Sägerau-Optik für rund 40 Euro pro Quadratmeter ist hochwertig, stabil, vollflächig verklebt und hat keine Hohlräume. Technisch alles einwandfrei. Aber eben diese Stufenkante hätte Johannes lieber vermieden.

Warum wurde es trotzdem so gemacht? Weil der alte Untergrund extrem uneben war und eine vollflächige Angleichung über alle Räume mit Ausgleichsmasse bei großen Grundflächen handwerklich und wirtschaftlich keine sinnvolle Lösung ist. Ausgleichsmasse auf großer Fläche gilt im Fachbereich als problematisch. Die Alternative wäre, eine harte, trittfeste Platte aufzudoppeln und dann den Boden darauf zu verkleben. Das bedeutet aber erheblichen Mehraufwand und Mehrkosten. Im WC und im Bad, also auf kleinen Grundflächen, hat das Team genau das gemacht und ist bündig herausgekommen. Bei den großen Räumen wurde darauf verzichtet.

Heizkörper: Kleines Detail, das ins Auge fällt

Ursprünglich war in der Küche ein Planheizkörper geplant, also ein glatter, moderner Typ, der optisch deutlich ruhiger wirkt. Der Sanitärinstallateur hatte aber bereits den klassischen Rippenheizkörper geliefert und konnte ihn nicht mehr zurückgeben. Also blieb es beim klassischen Modell. Funktioniert tadellos, sieht auch nicht schlecht aus, aber der Planheizkörper wäre die bevorzugte Wahl gewesen. Eine kleine Abweichung vom ursprünglichen Plan, die zeigt, wie schnell auf einer Baustelle Entscheidungen durch äußere Umstände beeinflusst werden.

Küche: Lieber ohne als mit

Die Küche in dieser Wohnung wurde auf Wunsch des Eigentümers nachträglich eingebaut und vom Schreiner persönlich gefertigt. Ein echtes Highlight, keine Frage. Aber als Standard beim Fix and Flip würde Johannes keine Küche mitverkaufen, und das hat einen guten Grund.

Wer kauft, hat oft sehr konkrete Vorstellungen davon, wie die eigene Küche aussehen soll. Der eine kocht leidenschaftlich gern und will seinen eigenen Herd. Der andere hat Edelstahltöpfe, die auf Induktion nicht funktionieren. Der nächste will eine andere Aufteilung. Eine bereits verbaute Küche schränkt ein, kann zu Unzufriedenheit führen und im schlimmsten Fall muss sie wieder herausgerissen werden.

Die empfohlene Vorgehensweise: Küche weglassen, beim Kaufpreis etwas nachgeben und den Käufer seine eigene Einrichtung selbst gestalten lassen. Beide Seiten sind am Ende zufriedener.

Badezimmer: Mehrere kleine Baustellen innerhalb der Baustelle

Das Bad ist ohne Zweifel das Herzstück der Renovierung. Hochwertiger Fliesenspiegel, echtes Holz, komplett neu verkabelte Elektrik, neue Abluftanlage, abgehängte Decke mit LED-Beleuchtung, neue Armaturen, neuer Heizkörper. Jede Oberfläche wurde angefasst. Die Kosten dafür bewegen sich im Bereich von 1.500 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, je nach Ausstattung und Qualität. Günstiger ist immer möglich, aber bei diesem Projekt hat man bewusst auf Qualität gesetzt.

Trotzdem gab es mehrere Punkte, die nicht so umgesetzt wurden wie geplant:

• Duschwand und Duschpodest: Das Podest sollte von vorne bis hinten gleichmäßig hoch gemauert werden, damit eine gerade Duschscheibe bündig aufgestellt werden kann. Stattdessen wurde es mit einem Gefälle gebaut, was dazu führte, dass die Scheibe unten eine Fuge von rund 1,5 bis 2 cm hatte. Ersatzteile wurden weggeworfen, mussten nachbestellt werden, Gummiprofile passten nicht. Mehrere Amazon-Bestellungen, Rücksendungen, Zeitverlust.
• Unterputzarmatur: Rückblickend hätte Johannes eine Unterputzmischbatterie bevorzugt, also weniger sichtbares Schwarz an der Wand, nur ein sauberer Sockel und ein Duschkopf. Da die Rohre ohnehin komplett neu verlegt wurden und die Wände als Aufbauwände ausgeführt sind, wäre es technisch problemlos möglich gewesen. Kostspieliger, aber ein deutlicher Schritt in Richtung hochwertiger Optik.
• Lichtposition: Die Position der Einbaulichter wurde mehrfach per Foto mit Markierungskreuzen an den Elektriker kommuniziert. Trotzdem wurden die Löcher an anderen Stellen gebohrt. Das Ergebnis ist nicht schlecht, aber es weicht vom ursprünglichen Plan ab. Zu viel Aufwand für eine nachträgliche Korrektur, also wurde es so belassen.
• Fuge an der abgehängten Decke: Etwas breiter ausgefallen als gewünscht. Kein gravierendes Problem, aber ein weiterer Punkt, bei dem Planung und Ausführung auseinandergefallen sind.
• Spiegel: Der Spiegel wurde bewusst mit einem Abstand nach oben und unten eingebaut, damit man unten durchwischen kann und die Sockelleiste nicht beschädigt wird. Raumhoch wäre optisch schöner gewesen, aber dann hätte man die Toleranzen des Glasherstellers von 3 bis 4 mm riskiert, und das bei einem Spiegel, der noch vor dem finalen Bodenbelag ausgemessen wurde.

Türzargen: Lackieren statt tauschen

Die vorhandenen Stahlzargen sind nicht die üblichen 2 Meter hoch, sondern etwas niedriger. Wer das Objekt zum ersten Mal betritt, merkt das sofort. Die Entscheidung, die Zargen zu lackieren statt auszutauschen, war trotzdem richtig. Stahlzargen aus Stahlbeton herauszubekommen bedeutet: aufflexen, mindestens vier Schnitte, Brecheisen, Hammer, und dann oben noch ausarbeiten, damit höhere Zargen eingebaut werden können. Aufwand und Kosten in keinem vernünftigen Verhältnis zum Ergebnis.

Durch das Lackieren und die hochwertige Gesamtgestaltung der Räume fällt die etwas niedrigere Türhöhe kaum noch auf. Eine pragmatische Entscheidung, die sich gelohnt hat.

Was jede Baustelle lehrt

Das Fazit aus diesem Projekt ist kein negatives. Die Wohnung ist schön geworden, der Käufer ist begeistert, und das Team ist stolz auf das Ergebnis. Aber ein Fix-and-Flip-Projekt bringt immer Situationen mit sich, in denen Handwerker Anweisungen anders umsetzen als besprochen, in denen Material nicht zurückgegeben werden kann, in denen eine Entscheidung unter Zeitdruck anders fällt als geplant.

Genau das macht den Job aus. Und genau deshalb wird jedes Projekt besser als das vorherige. Die Learnings aus diesem Objekt fließen direkt ins nächste ein. Beim nächsten Projekt steht unter anderem Fischgrätparkett auf dem Plan, möglicherweise sogar im französischen Verlegemuster. Wer in der Immobilienrenovierung vorankommt, tut das nicht durch Perfektion, sondern durch konsequentes Lernen aus jedem einzelnen Projekt.

Wenn du selbst schon Erfahrungen auf der Baustelle gemacht hast und weißt, wie schnell zwischen Vorstellung und Realität eine Lücke entsteht, dann teile das gerne in den Kommentaren. Und wenn du tiefer ins Thema einkaufen, renovieren und verkaufen einsteigen möchtest, findest du den ersten Link in der Videobeschreibung.