Fehler passieren! Wohnung gekauft und renoviert für den Verkauf #134

In dieser Folge gibt Johannes ein ehrliches Zwischenupdate von einer laufenden Fix-and-Flip-Baustelle. Es geht um den aktuellen Stand der Renovierung, einen kleinen Missgeschick mit der Bodenausgleichsmasse, die bereits geleisteten Handwerksarbeiten und die nächsten geplanten Schritte bis zur Verkaufsreife der Wohnung.

Was auf einer Baustelle schiefgehen kann, geht irgendwann schief

Wer regelmäßig Wohnungen kauft, renoviert und wieder verkauft, kennt das: Irgendwann passiert auf jeder Baustelle etwas, das nicht geplant war. In diesem Fall war es die Bodenausgleichsmasse, die beim Gießen im Obergeschoss nicht richtig abgedichtet war. Die Folge: Die Masse ist durch die Betondecke, die noch aus den 1980er Jahren stammt und aus Fertigbetonteilen besteht, in die darunter liegende Wohnung gesifft und hat dort Spuren hinterlassen.

Konkret betroffen war die Decke des Nachbarn darunter. Der weiße Bereich oben ist dabei unkritisch, das Gelb der alten Wandfarbe könnte hingegen Probleme beim Überstreichen machen, weil sich der genaue Farbton kaum noch beschaffen lässt. Eines ist klar: Weil das Problem von der eigenen Baustelle kommt, muss es auch selbst behoben werden. Johannes spricht es offen aus, kein Kleinreden, kein Abschieben der Verantwortung. Das ist die richtige Einstellung, wenn man langfristig als Investor und als Mensch einen guten Ruf aufbauen will.

Aktueller Stand der Renovierung: Was schon fertig ist

Trotz des kleinen Zwischenfalls zeigt das Update, dass auf der Baustelle schon ordentlich etwas passiert ist. Hier ein Überblick über den aktuellen Fortschritt:

• Verputz: Die meisten Wände wurden bereits verputzt, teilweise liegt schon die zweite Schicht mit 0,5er Körnung drauf. Einige Stellen, etwa hinter alten Heizkörpern, müssen noch nachgearbeitet werden.
• Bodenausgleich: Im Wohnzimmer wurde die komplette Ausgleichsmasse gegossen, damit danach der Parkett sauber verklebt werden kann.
• Türen: Alle Türen werden professionell neu lackiert. Kein Überrollen mit einer billigen Farbrolle, sondern richtiges Sprühverfahren: grundiert, zweimal lackiert, Schutzschicht drauf. Das macht Johannes' Bruder, der Schreiner ist. Das Ergebnis ist hochwertig und sieht man auch.
• Fliesen: Die Fliesen wurden bei Hornbach bestellt, rund 8 Euro pro Quadratmeter. Kein Luxusmaterial, aber die Farbe und das leicht unruhige Muster passen perfekt zum geplanten Gesamtkonzept. In Kombination mit dem Parkett im Wohnbereich wird das stimmig aussehen.
• Fliesenabschlussleisten: Wurden direkt mit den Fliesen bei Hornbach mitbestellt, grauer Stich, passend zur Fliesenoptik.
• Elektro: Die gesamte Elektrik wird neu gemacht. Im WC war noch eine einzelne Sicherung aus den 80ern verbaut. Das komplette Haus ist dreiaderig verkabelt, das WC bisher noch nicht. Wird natürlich nachgerüstet.
• Balkon: Wurde von der Hausverwaltung als Sonderumlage saniert, hat Johannes also nichts gekostet und nichts zu organisieren gehabt. Verputzt, mit einer Epoxy-Sperrschicht versiegelt, neue Silikonfugen gesetzt. Die Markise muss noch montiert werden, dann ist der Balkon fertig.

Das Badezimmer: Indirektes Licht als Highlight

Das Badezimmer ist einer der spannendsten Bereiche dieser Renovierung, weil hier ein bewusstes Designkonzept umgesetzt wird, das den Raum aufwertet, ohne das Budget zu sprengen.

Geplant ist ein Podest für die Dusche, der bereits gemauert wurde. Auf dem Podest und rund um ihn wird gefliest. Die besondere Idee: Entlang der Fliesenabschlussleiste wird eine LED-Leiste als indirektes Licht eingebaut. Dieses Licht strahlt an die Decke und gibt dem Raum eine Hotelbad-Atmosphäre. Ein zusätzliches indirektes Licht ist hinter dem Spiegel geplant. Beide Lichtquellen lassen sich dimmen, was nachts besonders angenehm ist. Ein Kabelrohr wurde bereits verlegt, damit die Stromversorgung für die LED-Leiste sauber und unsichtbar realisiert werden kann.

Der Rest des Bades folgt einem klaren Schema: Fliesen bis 120 Zentimeter hoch, der Rest verputzt und gestrichen. Dusche mit normaler Armatur, Boden komplett gefliest. Schlicht, aber hochwertig in der Ausführung.

WC: Eichenholz-Vorbau und neue Details

Im separaten WC wird ein Vorbau aus Eichenholz eingebaut, der optisch zur Abdeckplatte oben passt. An der Vorderseite des Vorbaus ist eine Lattung mit Schattenfuge geplant, was dem Raum trotz kleiner Fläche eine gewisse Tiefe und Wertigkeit gibt. Gefliest wird hier bis 120 Zentimeter, der Rest bleibt verputzt. Dazu kommen eine neue Toilette, ein kleines Waschbecken und eine neue Revisionsklappe.

Auch die Türrahmen im WC sind noch in Holzfarbe und werden, wie alle anderen Türen im Objekt, weiß lackiert. Zusammen mit den hohen weißen Türen wird der Flur und die Nassbereiche sehr hell und modern wirken.

Flur: Abgehängte Decke mit LED statt Paneele

Für den Flur waren verschiedene Optionen im Gespräch: LED-Leisten unter Putz, Schallschutzpaneele als Wandverkleidung, verschiedene Beleuchtungskonzepte. Die Entscheidung ist klar gefallen: Keine Paneele. Die sind schlicht nicht mehr zeitgemäß und würden den hellen, freundlichen Charakter des Flurs mit dunkel-strukturierten Elementen brechen.

Stattdessen kommt eine abgehängte Decke in Holzbauweise auf die gesamte Länge des Flurs. Darum herum wird eine LED-Leiste gezogen, die den Flur indirekt beleuchtet. Das ist das Highlight dieses Raums und kostet im Vergleich zur Wirkung vergleichsweise wenig. Eine große Garderobe oder andere individuelle Einbauten kommen nicht, weil die am Ende Geschmackssache sind und nicht unbedingt den Verkaufspreis positiv beeinflussen.

Handwerkerkoordination: Wenn zwei Baustellen auf dieselben Leute warten

Ein Thema, das in der Praxis häufig unterschätzt wird: Handwerkerkoordination bei mehreren parallelen Projekten. Johannes gibt offen zu, dass er selbst dafür gesorgt hat, dass die Baufortschritte auf dieser Baustelle zuletzt ins Stocken geraten sind. Sein Stammhandwerker Adrian aus Memmingen arbeitet gerade parallel auf der Baustelle seines Partnerflippers. Und wer hat ihm Adrian empfohlen? Johannes selbst.

Das ist ein klassisches Problem beim Fix and Flip mit mehreren gleichzeitigen Projekten. Gute Handwerker sind knapp. Wenn man sie an zwei Baustellen gleichzeitig braucht, verlangsamt sich an beiden Stellen der Fortschritt. Wer mehrere Objekte gleichzeitig entwickelt, sollte von Anfang an entweder auf mehrere Handwerkerteams setzen oder die Projekte zeitlich besser staffeln.

Zeitplan und nächste Schritte bis zur Vermarktung

Johannes schätzt, dass die Wohnung in rund zwei Wochen fertig sein könnte. Dann sollen Parkett und Fliesen verlegt, alle Wände gestrichen und die Elektrik komplett fertiggestellt sein. Danach kann die Wohnung in den Vertrieb gehen.

Das nächste Update-Video soll zeigen, wie der Boden liegt, wie die Fliesen im Bad und WC aussehen und wie das Lichtkonzept im Flur und Bad wirkt. Das sind die entscheidenden Momente bei einer Flip-Wohnung: Wenn aus der Rohbaustelle mit nackten Wänden und Kabeln auf dem Boden plötzlich eine fertige, verkaufbare Wohnung wird.

Wer Fix and Flip selbst betreibt oder gerade überlegt einzusteigen, kann aus diesem Update mehrere praktische Lektionen mitnehmen:

• Fehler auf der Baustelle passieren. Entscheidend ist, wie man damit umgeht und wer die Kosten trägt.
• Materialkosten lassen sich gut kalkulieren, wenn man früh plant. Fliesen für 8 Euro pro Quadratmeter, Abschlussleisten direkt dazu bestellt, Lieferzeit einplanen.
• Hochwertige Türlackierung durch Sprühverfahren statt Rollen macht optisch einen deutlichen Unterschied und ist beim Verkauf sofort sichtbar.
• Lichtkonzepte wie indirektes LED-Licht kosten vergleichsweise wenig und haben bei der Besichtigung eine große Wirkung auf potenzielle Käufer.
• Handwerker, die auf zwei Baustellen gleichzeitig arbeiten, verlangsamen beide Projekte. Das kostet Zeit und damit indirekt Geld durch längere Finanzierungszeiträume.

Das Update zeigt einmal mehr, wie viele kleine Entscheidungen und Koordinationsaufgaben in einem einzigen Fix-and-Flip-Projekt stecken. Wer dabei transparent bleibt, auch wenn mal etwas schiefläuft, baut Vertrauen auf, bei Handwerkern, Nachbarn und späteren Käufern.