Fehler passieren! Wohnung gekauft und renoviert für den Verkauf #134

In dieser Folge gibt Johannes ein ehrliches Zwischenupdate von einer laufenden Fix-and-Flip-Baustelle. Neben echtem Baufortschritt zeigt er auch, was schiefgelaufen ist: Bodenausgleichsmasse ist durch die Betondecke in die darunterliegende Wohnung gesifft. Wie damit umgegangen wird, was sonst schon erledigt ist und welche Designentscheidungen noch anstehen, erfährst du hier im Detail.

Wenn auf der Baustelle etwas schiefläuft

Baustellen sind selten reibungslos. Das weiß jeder, der schon mal eine Immobilie renoviert hat. In diesem Update passiert genau das, was Fix-and-Flip-Investoren kennen: Ein Fehler, den man selbst zu verantworten hat. Beim Gießen der Bodenausgleichsmasse im Wohnzimmer war der Übergang zum Eingangsbereich nicht sauber abgedichtet. Die flüssige Masse ist durch die Betondecke gesifft und beim Nachbarn in der darunterliegenden Wohnung rausgekommen.

Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1980 und besteht komplett aus Fertigbetonbauteilen. In solchen Konstruktionen gibt es immer wieder kleine Hohlräume und Undichtigkeiten in der Decke. Die Masse hat sich dort einen Weg gebahnt. Das Ergebnis: Flecken beim Nachbarn, und zwar in einer gelben Wandfarbe, die laut Johannes kaum zu reproduzieren ist.

Die wichtigste Lektion daraus: Wer den Fehler verursacht, muss ihn auch beheben. Die Kosten für die Reparatur beim Nachbarn gehen auf die eigene Kappe. Das ist kein angenehmes Thema, aber es gehört zur Realität des Immobilienflippens dazu. Fehler kosten Geld, Zeit und manchmal auch das Verhältnis zu anderen Eigentümern im Haus. Eine ordentliche Abdichtung vor dem Gießen von Ausgleichsmasse ist deswegen kein optionaler Schritt, sondern Pflicht.

Baufortschritt: Was auf der Baustelle schon fertig ist

Trotz des kleinen Malheurs ist auf der Baustelle einiges vorangegangen. Johannes zeigt in der Folge einen Querschnitt durch alle Räume und erklärt den aktuellen Stand.

• Wände größtenteils verputzt: Im Wohnzimmer und Schlafzimmer wurde bereits die zweite Schicht Putz aufgetragen, mit einer feinen Körnung von etwa 0,5 mm. Einzelne Bereiche, in denen Heizkörper erst später abgeklemmt werden konnten, müssen noch nachgearbeitet werden.
• Türen neu lackiert: Johannes' Bruder, ein gelernter Schreiner, hat die Türen professionell gespritzt. Kein Rollauftrag, sondern ein sauberer Spritzlack mit Grundierung, zwei Lackschichten und einer Schutzschicht. Das Ergebnis ist hochwertig und sieht nicht nach Heimwerker aus. Alle Türen werden einheitlich weiß.
• Bodenausgleichsmasse im Wohnzimmer: Hier wurde bereits gegossen, damit der Parkettboden später sauber verklebt werden kann. Die Fläche muss eben sein, sonst gibt es Probleme beim Verlegen.
• Balkon wurde von der Hausverwaltung saniert: Das war eine Sonderumlage, die noch der alte Eigentümer bezahlt hat. Der Balkon wurde komplett aufbereitet, verputzt und mit einer Epoxy-Sperrschicht versiegelt. Saubere Silikonfugen wurden ebenfalls gezogen. Johannes muss nur noch die Markise wieder montieren lassen.
• Elektrik wird komplett aufgerüstet: Im Gäste-WC hat Johannes noch eine einzelne Sicherung aus den 80ern gefunden. Der Rest der Wohnung ist bereits dreipolig verkabelt. Das WC wird nachgerüstet.

Fliesen, Abschlussleisten und Materialauswahl

Ein wichtiger Teil des Updates dreht sich um die Materialauswahl für Bad und WC. Johannes hat die Fliesen sowie die passenden Abschlussleisten bei Hornbach bestellt. Die Lieferzeit lag bei drei bis vier Wochen. Der Preis für die Fliese liegt bei rund 8 Euro pro Quadratmeter, kein Premiumprodukt, aber auch keine Billigware. Entscheidend ist laut Johannes, dass die Farbe und das Muster zur Gesamtgestaltung passen.

Die Fliese hat ein leicht unruhiges, dezentes Muster, das auf der Fläche interessant wirkt und sich gut mit dem geplanten Parkettboden kombinieren lässt. Die Abschlussleiste ist nicht aus Alu, sondern hat einen leicht grauen Ton, der perfekt zur Fliesenfarbe abgestimmt ist. Das sind Details, die im Endresultat den Unterschied machen, besonders wenn man eine Wohnung für den Verkauf aufwertet.

Im Badezimmer wird nach dem Vorbereiten der Anschlüsse gefliest. Der Boden bekommt ebenfalls Fliesen, die Dusche wird auf 120 cm Höhe gefliest, alles darüber bleibt verputzt. Ein besonderes Detail ist das geplante Podest mit indirekter LED-Beleuchtung: Eine Fliesenabschlussleiste dient als Träger für LED-Streifen, die das Licht nach oben an die Decke werfen. Das Licht lässt sich dimmen, was gerade im Badezimmer für Komfort und Atmosphäre sorgt. Hinter dem Spiegel ist ebenfalls Licht geplant.

Das WC: Details mit Wirkung

Im Gäste-WC wird ein Vorbau aus Eichenholz gebaut, der die bestehenden Wasserleitungen verkleidet und optisch hochwertig aussieht. Dazu kommt eine Lattung mit Schattenfuge, die dem Raum eine klare Struktur gibt. Die Wände werden bis auf 120 cm Höhe gefliest, der Rest verputzt und gestrichen. Neue Toilette, kleines Waschbecken, neue Klappe, weiß lackierte Türen. Das WC wird so zu einem Raum, der deutlich mehr bietet als das, was in einer typischen Bestandswohnung zu finden ist.

Gerade bei kleineren Räumen wie dem WC lohnt es sich, mit gezielten Details zu arbeiten. Hochwertiger Vorbau, stimmiges Lichtkonzept und saubere Materialwahl kosten nicht viel mehr, hinterlassen beim potenziellen Käufer aber einen deutlich besseren Eindruck als ein weißgekacheltes Standardbad aus der Tube.

Der Flur: Abgehängte Decke mit Lichtkonzept

Für den Flur werden verschiedene Möglichkeiten diskutiert. LED-Leisten unter Putz, Akustikpaneele, Wandstrukturen. Am Ende fällt die Entscheidung gegen Paneele, weil sie laut Johannes designtechnisch nicht mehr zeitgemäß sind und in einem hell gehaltenen Flur mit weißen Türen fehl am Platz wären.

Stattdessen plant Johannes eine leicht abgehängte Decke aus Holz, die auf der kompletten Länge des Flurs verläuft. Außenrum kommt eine umlaufende LED-Leiste, die indirektes Licht erzeugt. Kein direkter Strahler, kein Spot, sondern ein weiches, indirektes Licht das die Decke beleuchtet und dem Flur eine ruhige, moderne Atmosphäre gibt. Das ist das Highlight dieses Raums, und es ist gleichzeitig eine clevere Lösung, weil keine aufwendige Möblierung oder Garderobe gebraucht wird.

Handwerker auf zwei Baustellen: Wenn die eigene Planung zum Problem wird

Ein Thema, das Johannes offen anspricht: Der Fortschritt auf dieser Baustelle hat sich zuletzt verlangsamt, weil die Handwerker gleichzeitig auf einer zweiten Baustelle seines Partner-Flippers eingesetzt werden. Johannes gibt zu, dass er selbst daran schuld ist, weil er seinen Handwerker, den Verputzer Adrian aus Memmingen, dorthin vermittelt hat. Das ist ein klassisches Koordinationsproblem, das bei mehreren parallelen Projekten schnell auftaucht.

Für alle, die mit dem Gedanken spielen, mehrere Immobilien gleichzeitig zu flippern: Die Verfügbarkeit guter Handwerker ist oft der entscheidende Engpass. Wer ein zuverlässiges Handwerkerteam hat, sollte dessen Kapazitäten sorgfältig planen und nicht zwischen mehreren Projekten zerreißen, wenn das eigene Projekt noch läuft. Lieber Prioritäten setzen und ein Objekt sauber zu Ende bringen, bevor das nächste auf vollen Touren läuft.

Wie geht es weiter?

Der Zeitplan laut Johannes: In rund zwei Wochen soll die Wohnung fertig sein. Dann sind Fliesen gelegt, Parkett verklebt, Wände gestrichen und die Elektrik nachgerüstet. Im nächsten Update-Video werden der fertige Boden, die gefliesten Bäder und idealerweise das Lichtkonzept im Flur zu sehen sein. Danach geht die Wohnung in den Vertrieb.

Das ist das Ziel beim Fix and Flip: Die Wohnung kaufen, renovieren, dann verkaufen. Je kürzer die Zeit zwischen Kauf und Verkauf, desto weniger Kapital ist gebunden und desto besser die Rendite. Fehler wie die undichte Abdichtung kosten Zeit und Geld, aber sie sind Teil des Lernprozesses. Wer transparent damit umgeht und die Probleme schnell löst, verliert kein Vertrauen, weder bei Handwerkern noch bei zukünftigen Käufern.

Was du aus diesem Update mitnehmen kannst

• Abdichtung vor Ausgleichsmasse ist kein optionaler Schritt. Gerade in Altbauten mit Fertigbetondecken kann Flüssigkeit durch unerwartete Wege abfließen.
• Professionelle Lackierung lohnt sich. Gespritzte Türen sehen deutlich hochwertiger aus als gerollte und machen beim Käufer einen echten Unterschied.
• Günstiges Material kann gut aussehen, wenn die Auswahl stimmt. 8 Euro pro Quadratmeter für die Fliese ist kein Luxus, aber mit der richtigen Abschlussleiste und dem richtigen Lichtkonzept entsteht ein stimmiges Gesamtbild.
• Handwerkerplanung bei mehreren Projekten braucht klare Prioritäten. Wer gute Handwerker hat, sollte sie nicht zwischen zu vielen Baustellen aufteilen.
• Indirektes Licht im Bad und im Flur ist eine günstige Aufwertung, die beim potenziellen Käufer sofort positiv wahrgenommen wird.