Fehlkauf? Einblicke in meine erste Immobilie | Wie viel hat die Wohnung gekostet? Fix & Flip | Part 1

In diesem Video zeige ich dir mein erstes Fix-and-Flip-Objekt in Kempten im Allgäu, noch bevor auch nur ein einziger Handwerker die Wohnung betreten hat. Du siehst den echten Vorher-Zustand einer 75-Quadratmeter-Wohnung aus dem Jahr 1980, bekommst die genauen Kaufpreiszahlen und erfährst, welche Renovierungsmaßnahmen geplant sind, um die Immobilie gewinnbringend weiterzuverkaufen.

Das Objekt: 75 Quadratmeter in zentraler Lage in Kempten

Die Wohnung liegt in der Uthmannstraße in Kempten im Allgäu, zwei Minuten vom Stadtzentrum entfernt. Das Haus hat zehn Parteien, also nichts Spektakuläres, aber genau das ist der Punkt: Solche Objekte gibt es in jeder mittelgroßen deutschen Stadt. Was zählt, ist die Lage.

Und die stimmt hier. Vier Schulen, ein Kindergarten direkt um die Ecke, ein großes Einkaufszentrum und die gesamte Innenstadt sind zu Fuß in maximal zehn Minuten erreichbar. Lage, Lage, Lage gilt nicht ohne Grund als wichtigstes Kriterium beim Immobilienkauf, und dieses Objekt erfüllt genau das.

Die Wohnung selbst hat 75 Quadratmeter Wohnfläche, verteilt auf drei Zimmer plus Bad, Küche, Flur und einen kleinen Abstellraum. Die Substanz stammt aus dem Jahr 1980 und wurde seitdem optisch kaum angefasst. Das sieht man auf den ersten Blick.

Der Kaufpreis und die Finanzierung

Ich habe für diese Wohnung 228.000 Euro bezahlt. Finanziert wurde das Objekt über eine lokale Bank. Wie genau die Finanzierung eines Fix-and-Flip-Projekts funktioniert, welche Unterlagen du brauchst und worauf Banken bei solchen Vorhaben achten, das ist ein eigenes Thema, das ich in einem separaten Video aufgreifen werde.

Was ich an dieser Stelle sagen kann: Der Kempter Immobilienmarkt ist ausgesprochen eng. Es gibt kaum Angebote, vielleicht fünf Wohnungen gleichzeitig, von denen zwei Zwangsversteigerungen sind, die sich erfahrungsgemäß die Bieter gegenseitig in absurde Preishöhen treiben. Wer hier ein vernünftiges Objekt zu einem vernünftigen Preis findet, hat einen echten Vorteil. Deswegen haben wir bei dieser Wohnung zugegriffen.

Was war beim Kauf der Zustand der Wohnung?

Ich war vor dem Kauf zweimal in der Wohnung, habe dann die Schlüssel abgeholt und danach zunächst nichts weiter gemacht. Das Video zeigt also den echten Rohzustand, so wie er ist, bevor die erste Renovierungsmaßnahme startet.

Hier ein ehrlicher Überblick über den Zustand der einzelnen Bereiche:

• Bad: Komplett original aus den 1980ern. Türkisfarbene Dusche, alte Badewanne, Fliesen ringsum bis zur Decke. Kein einziger Handgriff wurde modernisiert, vielleicht mal ein neuer Klodeckel.
• Küche: Türkisfarbene Einbauküche mit Flügeltüren. Die Qualität der Geräte ist solide, aber die Farbe passt in kein zeitgemäßes Renovierungskonzept. Die Küche wurde direkt nach dem Schlüsselabholen auf Ebay Kleinanzeigen inseriert.
• Flur: Farbgebung diskutabel, Türen in die Jahre gekommen, Zargen einbetoniert und damit nicht so einfach auszutauschen.
• Schlafzimmer: Alter Teppichboden, darunter bereits vorhandener Untergrund, auf dem direkt neuer Parkett verlegt werden kann. Den alten Parkett hatte ich schon am Vortag aufgerissen, um zu sehen, was darunter steckt.
• Wohnzimmer: Leicht vergilbte Wände, alter Parkett dessen gute Zeiten eindeutig vorbei sind, Heizkörper noch vorhanden aber optisch nicht mehr ansehnlich.
• Fenster und Heizung: Beides in Ordnung. Das ist entscheidend, denn neue Fenster oder eine neue Heizungsanlage kosten richtig Geld und würden die Kalkulation beim Fix and Flip schnell aus dem Ruder laufen lassen.

Was ist beim Fix and Flip wirklich wichtig: Substanz vs. Optik

Beim Fix and Flip geht es nicht darum, eine Immobilie von Grund auf zu sanieren. Es geht darum, eine Wohnung so aufzubereiten, dass der Endkäufer einziehen kann, ohne selbst Hand anlegen zu müssen. Genau das ist die Masche.

Türzargen, Mauerwerk, Kanten, Ecken, Fenster und Heizung, all das ist hier in einem guten Zustand. Das sind die Positionen, die beim Renovieren richtig ins Geld gehen, wenn etwas nicht stimmt. Fenster tausche ich bei einem Flip nicht aus, das wäre wirtschaftlich nicht sinnvoll. Was ich mache, ist die optische Aufwertung: frische Farbe, neuer Boden, moderne Badezimmergestaltung, zeitgemäße Türen und eine saubere Inszenierung beim Verkauf.

Die Substanz dieses Objekts ist gut. Das war ein wesentlicher Kaufgrund. Wer beim Fix and Flip ein Objekt kauft, das strukturelle Mängel hat, sitzt in der Kostenfalle, bevor die Renovierung überhaupt losgeht.

Der Renovierungsplan: Was soll aus der Wohnung werden?

Das Konzept für die Renovierung steht bereits. Im Einzelnen sieht der Plan so aus:

• Bad: Komplett raus. Es kommen Betonoptik-Fliesen im Format 60x60 cm, eine ebenerdige Dusche mit Regenduschkopf anstelle der alten Badewanne, hinterleuchtete Spiegel und neue Armaturen. Der Stil orientiert sich am skandinavischen Design, klar, reduziert, zeitlos.
• Gäste-WC: Der umlaufende Fliesenspiegel kommt weg, es wird ein Waschtisch eingebaut anstelle von zwei separaten Elementen.
• Küche: Wird entfernt und auf Ebay Kleinanzeigen für rund 1.000 Euro verkauft. Eine neue Küche wird nicht eingebaut, weil ich nicht weiß, wer die Wohnung kaufen wird. Familie, älterer Käufer, jemand mit komplett anderen Vorstellungen, jede Zielgruppe hat andere Anforderungen. Stattdessen wird die Küche für Besichtigung und Fotos mit einer Pappmöbelküche inszeniert, die optisch überzeugend wirkt.
• Türen: Die alten Türblätter werden durch weiß lackierte Bauhaus-Türen ersetzt, Kosten rund 100 Euro pro Tür. Die einbetonierten Zargen werden weiß gestrichen und bekommen neue Abschlussgummis.
• Böden: Neuer Parkett in allen Zimmern, neue weiße Bodenleisten.
• Wände: Komplett weiß, inklusive Decke. Auch die bereits vergilbten Bereiche werden frisch gestrichen.
• Home Staging: Für die Besichtigung und die Verkaufsfotos kommen Möbel rein, teils echte, teils Pappmöbel. Das Ziel ist, dem Käufer zu zeigen, wie die Wohnung bewohnt aussieht, nicht wie eine leere Renovierungsbaustelle.

Warum kein Fehlkauf?

Der Titel des Videos stellt die Frage, ob es sich hier um einen Fehlkauf handelt. Meine klare Antwort nach der ersten Tour durch die Wohnung: nein. Die Substanz stimmt, die Lage stimmt, und der Markt in Kempten ist so eng, dass kaum vergleichbare Angebote existieren. Was auf den ersten Blick nach einem Sanierungsfall aussieht, ist in Wirklichkeit ein Objekt, das rein optisch aufgewertet werden muss.

Das ist genau das, wofür Fix and Flip als Strategie gemacht ist. Wohnungen, die Eigennutzer abschrecken, weil sie nicht den Aufwand einer Renovierung auf sich nehmen wollen, die aber strukturell in Ordnung sind. Genau diese Lücke schließt das Flippen: Du übernimmst den Aufwand, wertest die Immobilie auf und verkaufst sie zu einem höheren Preis an jemanden, der einziehen will, ohne selbst einen Handwerker beauftragen zu müssen.

Wie das Projekt weitergeht, welche Handwerker zum Einsatz kommen, wie das Bad sich entwickelt und was am Ende beim Verkauf rauskommt, das zeige ich in den nächsten Teilen dieser Serie. Wenn du dabei sein willst, schau rein.