Finanzierung für Anfänger (Fix & Flip): Immobilienhandel ohne Eigenkapital? Q&A mit Dominik - Teil 1

Wie funktioniert die Finanzierung beim Fix and Flip, was schaut die Bank wirklich an, und geht Immobilienhandel auch ohne Eigenkapital? In dieser Q&A-Folge spricht Johannes mit Dominik, Geschäftsführer einer Finance GmbH, über die Grundlagen der Immobilienfinanzierung speziell für Einsteiger im Fix-and-Flip-Bereich. Das Video liefert ehrliche Antworten auf die Fragen, die sich viele Anfänger stellen, bevor sie ihr erstes Projekt angehen.

Warum das Thema Finanzierung beim Fix and Flip so wichtig ist

Fix and Flip steht und fällt mit der Finanzierung. Wer ein Objekt kauft, renoviert und schnell wieder verkauft, braucht eine Finanzierungslösung, die zu diesem Modell passt, nicht eine klassische 30-Jahres-Finanzierung. Das klingt selbstverständlich, ist in der Praxis aber für viele Einsteiger unklar. Denn die meisten Informationen, die man zum Thema Immobilienfinanzierung findet, drehen sich um den klassischen Immobilienkauf zur Eigennutzung oder als Langzeitkapitalanlage.

Dominik, der täglich mit Banken verhandelt und Kunden durch Finanzierungsprozesse begleitet, bringt im Video genau diese Perspektive mit. Er beschreibt Bankgespräche gern als eine Art Pokerpartie: Man gibt nicht zu viele Informationen preis, spielt Anbieter gegeneinander aus und holt so das Beste für den Kunden heraus. Diese Denkweise ist beim Fix and Flip besonders relevant, weil die Bank hier ein deutlich anderes Geschäftsmodell vor sich hat als beim klassischen Wohnimmobilienkäufer.

Was bei der Finanzierung grundsätzlich anders ist als beim klassischen Immobilienkauf

Eine klassische Immobilienfinanzierung läuft über 20 bis 30 Jahre. Die Bank verdient über die gesamte Laufzeit an den monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen. Das ist ein planbares, langfristiges Geschäft mit einer Immobilie als Sicherheit im Hintergrund.

Beim Fix and Flip ist das komplett anders. Hier liegt die Haltedauer idealerweise unter einem Jahr. Die Bank verdient in dieser kurzen Zeit nicht viel an Zinsen, also muss das Geschäftsmodell anders strukturiert sein. Konkret bedeutet das:

• Variabler Zinssatz: Weil es keine feste Laufzeit gibt, gibt es auch keinen festgeschriebenen Zins. Der Zinssatz ist variabel und kann sich verändern. Wer eine Immobilie länger hält als geplant, trägt das Risiko eines steigenden Zinssatzes.
• Agio (Bereitstellungsgebühr): Zusätzlich zum variablen Zinssatz verlangen Banken ein sogenanntes Agio. Das ist eine einmalige Gebühr, die direkt bei der Auszahlung des Kredits fällig wird. Sie liegt je nach Bank und Bonität zwischen 2 und 5 Prozent der Kreditsumme. Bei einem Objekt für 100.000 Euro wären das bei 2 Prozent einmalig 2.000 Euro, die direkt an die Bank gehen. Damit deckt die Bank ihren Aufwand für Prüfung, Verwaltung und Personal ab.

Diese Kombination aus variablem Zinssatz und Agio macht die Fix-and-Flip-Finanzierung teurer als eine klassische Langzeitfinanzierung. Als grobe Orientierung nennt Dominik für Einsteiger ohne Finanzierungsberater ca. 5 Prozent variablen Jahreszinssatz plus 1 bis 2 Prozent Agio. Wer mit einem erfahrenen Finanzierungsberater in die Bank geht, kann diese Konditionen in der Regel deutlich verbessern.

Die Anfänger-Variante: So bekommst du deine erste Fix-and-Flip-Finanzierung

Dominik stellt im Video zwei Varianten vor. Die erste ist für Einsteiger gedacht, die ein oder wenige Projekte im Jahr machen wollen. Der Grundgedanke ist einfach: Baue eine langfristige Beziehung zu einer einzigen Bank auf.

Viele Anfänger machen den Fehler, bei jedem Projekt zu einer anderen Bank zu gehen. Banken mögen das nicht. Das bringt ihnen wenig Ertrag, denn der Aufwand der Erstprüfung ist groß, der Zinsgewinn bei kurzer Haltedauer ist klein. Wer dagegen langfristig mit einer Bank zusammenarbeitet, bekommt mit der Zeit deutliche Vorteile.

Der Ablauf funktioniert so:

• Du machst einmalig eine vollständige Personen- und Unternehmensprüfung bei deiner Hausbank oder einer spezialisierten Bank. Dazu lieferst du alle relevanten Unterlagen: BWA, Einkommensteuernachweise, Gehaltnachweise, Rücklagenübersicht, SCHUFA.
• Die Bank prüft einmal gründlich, wer du bist und wie deine finanzielle Situation aussieht.
• Wenn das Okay erteilt ist, musst du beim nächsten Objekt nur noch die Objektunterlagen einreichen. Die Personenprüfung entfällt, weil sie bereits vorliegt.
• Nach drei bis vier abgewickelten Projekten kennt die Bank dich gut genug, um sehr schnell zu agieren. Erfahrene Kunden von Dominik bekommen Finanzierungsbestätigungen teilweise innerhalb von drei bis vier Stunden.
• Mit dieser Finanzierungsbestätigung kannst du zum Makler oder Verkäufer gehen und sofort verbindlich auftreten, ohne erst noch eine Finanzierung suchen zu müssen.

Wichtig ist, die Bank auch zwischen den Projekten auf dem Laufenden zu halten. Das bedeutet: BWA, Jahresabschlüsse und Einkommensteuernachweise regelmäßig einreichen, auch wenn gerade kein Projekt läuft. So bleibt die Beziehung aktiv und die Bank hat immer ein aktuelles Bild von deiner Situation.

Der Vorteil dieser Variante ist ein kalkulierbares Risiko, überschaubare Kosten und eine Geschwindigkeit, die im heutigen Markt entscheidend ist. Der Nachteil: Du kannst nicht mehrere Projekte gleichzeitig finanzieren. Es ist ein sequenzielles Modell, ein Objekt abschließen, dann das nächste. Für jemanden, der drei bis vier Flips im Jahr anpeilt, ist das aber absolut ausreichend.

Warum Geschwindigkeit im Fix-and-Flip-Markt alles entscheidet

Gute Deals sind schnell weg. Wer heute ein Objekt mit echtem Potenzial findet, muss innerhalb von Stunden handlungsfähig sein, nicht innerhalb von Wochen. Wenn du zum Makler gehst und erst sagst, dass du noch eine Finanzierung klären musst, bist du in den meisten Fällen raus.

Genau hier zahlt sich die im vorherigen Abschnitt beschriebene Strategie aus. Wer mit einer Bank bereits eine Beziehung aufgebaut hat und als zuverlässiger Kreditnehmer bekannt ist, bekommt die Finanzierungsbestätigung schnell. Das ist im aktuellen deutschen Immobilienmarkt ein echter Wettbewerbsvorteil gegenüber Käufern, die noch ganz am Anfang des Prozesses stehen.

Was die Bank wirklich anschaut: Schufa, Eigenkapital und Konsumschulden

Dominik erklärt an zwei konkreten Beispielen, was die Bank bei Anfängern bewertet. Er nennt zwei fiktive Typen:

• Max: Hat eine Ausbildung abgeschlossen, ist seit Jahren im gleichen Betrieb, hat kontinuierlich gespart und verfügt über rund 15.000 Euro Eigenkapital. Sein Schufa-Score ist sauber.
• Tom: Hat in den vergangenen Jahren viel konsumiert, teure Kleidung auf Pump gekauft, das Auto geleast, Elektronik bei 0-Prozent-Finanzierung finanziert. Kein nennenswertes Eigenkapital, möglicherweise negative Schufa-Einträge.

Die Antwort der Bank ist eindeutig. Ein negativer Schufa-Eintrag ist ein absolutes K.O.-Kriterium. Wer einen negativen Eintrag hat, wird direkt abgelehnt, ohne Ausnahme. Wer in dieser Situation steckt, muss zuerst die Einträge bereinigen, bevor er überhaupt mit einer Immobilienfinanzierung anfangen kann.

Auch 110-Prozent-Finanzierungen, also eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten, funktionieren für Einsteiger praktisch nicht mehr. Der Hintergrund ist die Finanzkrise 2008, die durch exzessive Vollfinanzierungen von Immobilien an nicht kreditwürdige Käufer ausgelöst wurde. Seitdem haben sich die Richtlinien grundlegend geändert. Banken brauchen eine echte Sicherheit. Wenn die Immobilie zu 110 Prozent finanziert ist und der Kreditnehmer ausfällt, hat die Bank nur das Objekt als Sicherheit. Die Nebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintragung, ggf. Maklercourtage, sind dabei aber nicht werthaltig. Im schlimmsten Fall gehen sie als Gläubiger mit einem Verlust aus der Sache heraus.

Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro kommen schnell 10 Prozent Nebenkosten, also rund 25.000 Euro, obendrauf. Das bedeutet: Der Gesamtbedarf liegt bei ca. 275.000 Euro. Hinzu kommt, dass die Bank die Immobilie selbst bewertet, und dieser interne Beleihungswert liegt oft unter dem tatsächlichen Kaufpreis. Was für dich 250.000 Euro wert ist, kann für die Bank intern nur 200.000 Euro wert sein. Das verschlechtert die Eigenkapitalquote weiter.

Geht es wirklich ohne Eigenkapital? Eine wichtige Ausnahme

Eine vollständige Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital ist für Einsteiger kaum möglich. Es gibt jedoch eine relevante Ausnahme: Zusatzsicherheiten. Wenn zum Beispiel die Eltern eine abbezahlte Immobilie besitzen oder ein Objekt mit wenig Restschuld, kann die Bank auf dieses Objekt eine Grundschuld eintragen. Diese dient als Sicherheit für die fehlenden Nebenkosten.

In einem Beispiel aus dem Video: Fehlende 50.000 Euro werden durch eine Grundschuld auf der Elternimmobilie abgesichert. Die Bank bekommt damit die Sicherheit, die sie braucht, und kann die restlichen 225.000 Euro finanzieren. Das ist möglich, setzt aber voraus, dass diese Immobilie als Sicherheit zur Verfügung steht und die Eltern damit einverstanden sind. Es ist also kein Weg ohne Eigenkapital im eigentlichen Sinne, aber ein Weg ohne Barvermögen auf dem eigenen Konto.

Wie kalkulierst du das Risiko richtig?

Ein wichtiger Hinweis aus dem Video betrifft die Kalkulation. Beim Fix and Flip gibt es naturgemäß Zeitdruck. Handwerker verzögern sich, Materialien werden teuer, oder der Verkauf zieht sich länger hin als geplant. Wer seine Finanzierung zu knapp kalkuliert und auf eine Rückzahlung innerhalb von genau zwölf Monaten angewiesen ist, geht ein echtes Risiko ein.

Wenn du am Ende der Laufzeit nicht zurückzahlen kannst, hast du nicht nur ein finanzielles Problem, sondern auch ein Bonitätsproblem. Und das wirkt sich direkt auf alle zukünftigen Finanzierungen aus. Die Devise lautet deshalb: Lieber etwas mehr Puffer einplanen, auch wenn das die Kosten leicht erhöht. Ein Flip, der drei Monate länger dauert als geplant, darf nicht zur Existenzbedrohung werden.

Fazit: Was du als Anfänger für deine erste Fix-and-Flip-Finanzierung mitnehmen solltest

Das Video gibt klare, praxisnahe Antworten auf die wichtigsten Anfängerfragen. Zusammengefasst sind das die wesentlichen Punkte:

• Fix-and-Flip-Finanzierungen laufen immer mit variablem Zinssatz plus einem einmaligen Agio zwischen 2 und 5 Prozent.
• Als Einsteiger solltest du dir eine Bank suchen und langfristig mit ihr zusammenarbeiten, statt bei jedem Projekt zu wechseln.
• Eine einmalige vollständige Personenprüfung beschleunigt alle folgenden Finanzierungen erheblich. Nach drei bis vier Projekten bekommst du Bestätigungen teils in wenigen Stunden.
• Ein negativer Schufa-Eintrag macht eine Finanzierung unmöglich. Erst bereinigen, dann starten.
• 110-Prozent-Finanzierungen ohne jegliche Sicherheit sind für Einsteiger kaum realistisch. Du brauchst entweder Eigenkapital oder eine zusätzliche Sicherheit wie eine abbezahlte Immobilie im Familienumfeld.
• Plane immer mit Puffer. Wenn du nicht mehr zurückzahlen kannst, leidet deine Bonität langfristig.

Im zweiten Teil des Gesprächs mit Dominik geht es dann um die Finanzierungsvariante für Fortgeschrittene, also für diejenigen, die mehrere Projekte gleichzeitig umsetzen und eine deutlich höhere Geschwindigkeit fahren. Wer regelmäßig flippt, braucht andere Strukturen als jemand, der mit einem Objekt im Jahr anfängt.