Finanzierung für Anfänger (Fix & Flip): Immobilienhandel ohne Eigenkapital? Q&A mit Dominik – Teil 1

Wie funktioniert die Finanzierung beim Fix and Flip, und kann man wirklich ohne Eigenkapital in den Immobilienhandel einsteigen? In diesem Q&A klärt Johannes gemeinsam mit Dominik, Geschäftsführer einer spezialisierten Finance GmbH, die wichtigsten Grundlagen rund um Immobilienfinanzierungen für Einsteiger. Das Video richtet sich an alle, die fix und flip ausprobieren wollen, aber noch nicht genau wissen, wie Banken diese Art von Immobilienhandel einschätzen und was man dafür mitbringen muss.

Warum das Thema Finanzierung beim Fix and Flip so entscheidend ist

Viele, die mit Fix and Flip anfangen, konzentrieren sich zuerst auf die Suche nach dem richtigen Objekt, auf die Renovierung und auf die potenzielle Rendite. Die Finanzierung wird dabei oft als Selbstverständlichkeit behandelt, nach dem Motto: Man geht zur Bank, erklärt sein Vorhaben, und die machen das schon. So einfach ist es in der Praxis nicht.

Dominik bringt hier einen wichtigen Perspektivwechsel: Eine Bank denkt bei einer klassischen Immobilienfinanzierung in Zeiträumen von 20 bis 30 Jahren. Sie verdient ihr Geld über monatliche Zins- und Tilgungsraten über eine lange Laufzeit. Fix and Flip funktioniert genau andersherum. Das Ziel ist, eine Immobilie zu kaufen, zu renovieren und im besten Fall innerhalb weniger Monate wieder zu verkaufen, also deutlich unter einem Jahr zu bleiben. Für Banken ist das ein völlig anderes Produkt mit einer anderen Risikostruktur.

Was beim Fix and Flip-Kredit anders ist als bei der klassischen Finanzierung

Der erste und wichtigste Unterschied: Bei einer Fix and Flip Finanzierung gibt es keinen festen Zinssatz. Da es keine festgeschriebene Laufzeit gibt, arbeiten Banken hier ausschließlich mit variablen Zinsen. Das bedeutet, der Zinssatz kann sich während der Laufzeit verändern, was für Immobilieninvestoren, die lange halten, ein zusätzliches Risiko darstellt. Für Fix and Flipper ist das weniger kritisch, weil das Objekt idealerweise schnell wieder aus dem Portfolio geht.

Der zweite Unterschied ist das sogenannte Agio, also eine einmalige Gebühr, die die Bank direkt beim Abschluss der Finanzierung einbehält. Dieses Agio liegt je nach Bank und Situation zwischen 2 und 5 Prozent der Darlehenssumme. Konkret heißt das: Wer sich 100.000 Euro finanzieren lässt und ein Agio von 2 Prozent vereinbart, zahlt sofort 2.000 Euro direkt an die Bank. Das ist der Preis dafür, dass die Bank ihren Aufwand, also Prüfung, Papierarbeit und Personalkosten, auch bei kurzen Laufzeiten gedeckt bekommt. Die Bank macht eben nichts umsonst.

Als grobe Orientierung für Einsteiger ohne erfahrenen Finanzierungsberater an der Seite nennt Dominik folgende Richtwerte:

• Variabler Zinssatz: ca. 5 Prozent per anno
• Agio: 1 bis 2 Prozent einmalig auf die Darlehenssumme

Das ist teurer als eine klassische 30-Jahres-Finanzierung, wo man mit guter Bonität heute unter einem Prozent Zinsen liegt. Aber es ist der Preis für Flexibilität und kurze Laufzeit. Wer das von Anfang an in seine Kalkulation einrechnet, hat keine bösen Überraschungen.

Wie Banken Fix and Flip-Anfänger einschätzen: die zwei Typen

Dominik macht das anhand von zwei Beispielpersonen sehr anschaulich deutlich.

Typ 1, nennen wir ihn Max: Hat eine Ausbildung gemacht, ist beim Betrieb geblieben, legt seit Jahren jeden Monat etwas beiseite, hat vielleicht ein kleines Aktiendepot und kommt jetzt mit rund 15.000 Euro Eigenkapital zur Bank. Er ist 25 bis 30 Jahre alt, hat eine saubere Schufa und nachweisbares, stabiles Einkommen. Für die Bank ist Max ein kalkulierbares Risiko.

Typ 2, nennen wir ihn Tom: Hat immer nach dem Motto gelebt, dass Geld zum Ausgeben da ist. Geleastes Auto, Gucci-Shirts, Fernseher auf Raten bei Media Markt finanziert, möglicherweise sogar ein negativer Schufa-Eintrag. Tom hat kein Eigenkapital und eine lückenhafte Finanzhistorie.

Die klare Botschaft: Ein negativer Schufa-Eintrag ist ein direktes No-go. Keine Bank wird eine Fix and Flip Finanzierung bewilligen, wenn die Schufa belastet ist. Wer in dieser Situation steckt, muss zuerst die Schufa bereinigen, also offene Einträge löschen lassen, und dann erst kann es losgehen.

Und noch etwas, was Dominik deutlich anspricht: Die Bank schaut sich nicht nur an, wer du heute bist, sondern was du die letzten fünf Jahre gemacht hast. Konsumschulden, häufige Kreditanfragen und ein unruhiges Finanzleben hinterlassen Spuren, die bei der Kreditentscheidung zählen.

Ohne Eigenkapital: Was ist überhaupt möglich?

Eine der häufigsten Fragen von Einsteigern lautet: Kann ich auch ohne Eigenkapital in Fix and Flip einsteigen? Die ehrliche Antwort lautet: In der Regel nein, zumindest nicht ohne Alternativen.

110-Prozent-Finanzierungen, also Finanzierungen, die nicht nur den Kaufpreis, sondern auch alle Nebenkosten abdecken, sind seit der Finanzkrise 2008/2009 praktisch vom Markt verschwunden. Damals wurden genau solche Vollfinanzierungen an ungeeignete Kreditnehmer vergeben, das System ist zusammengebrochen, und die regulatorischen Rahmenbedingungen haben sich seitdem grundlegend geändert.

Warum das so ist, lässt sich einfach erklären: Wenn eine Bank 110 Prozent finanziert und der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann, hat die Bank als einzige Sicherheit die Immobilie. Deren Wert deckt aber nicht die Nebenkosten ab, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheinträge und eventuelle Maklergebühren. Im schlimmsten Fall geht die Bank bei einer Zwangsversteigerung mit einem Minus raus. Das vermeiden sie heute konsequent.

Eine Ausnahme gibt es allerdings: Wer kein Eigenkapital hat, aber Eltern oder andere nahe Angehörige mit einer abbezahlten oder gering belasteten Immobilie, kann diese als zusätzliche Sicherheit einbringen. Die Bank trägt dann eine Grundschuld auf die elterliche Immobilie ein, beispielsweise über die Nebenkosten in Höhe von 50.000 Euro, und finanziert den Rest der Kaufsumme separat. Das setzt natürlich voraus, dass die Eltern damit einverstanden sind und das Risiko für sie vertretbar ist.

Die Anfänger-Strategie: Eine Bankbeziehung aufbauen

Dominik empfiehlt Einsteigern einen klaren Weg: Such dir eine Bank und bleib bei ihr. Wer bei jedem neuen Objekt zu einer anderen Bank geht, signalisiert Unsicherheit und kostet die Bank jedes Mal Aufwand ohne langfristige Perspektive. Banken haben kein Interesse daran, einmaligen Aufwand für ein einzelnes Kurzprojekt zu betreiben, wenn keine Kundenbindung dahinter steht.

Sinnvoller ist es, einmalig eine vollständige Personenprüfung durchzuführen. Das bedeutet:

• Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
• Einkommensteuernachweise
• Gehaltsnachweise, falls du dir als Unternehmer ein Gehalt auszahlst
• Nachweise über vorhandene Rücklagen
• Schufa-Auskunft

Diese Unterlagen werden einmal eingereicht, die Bank prüft dich als Person und als Kreditnehmer. Wenn das einmal positiv abgeschlossen ist, braucht es bei jedem neuen Objekt nur noch eine Objektprüfung. Exposé rein, Unterlagen schicken, Bank entscheidet. Die Kunden von Dominik, die regelmäßig Fix and Flip betreiben, bekommen nach dieser Vorabprüfung teilweise innerhalb von 3 bis 4 Stunden eine Finanzierungsbestätigung. Mit dieser Bestätigung kann man zum Verkäufer oder Makler gehen und sofort verbindlich auftreten, ohne wochenlang auf eine Zusage zu warten.

Wichtig dabei: Die Bank muss auch zwischen den Projekten auf dem Laufenden gehalten werden. Das heißt, du lieferst regelmäßig aktuelle BWAs, Jahresabschlüsse und Einkommensteuernachweise. Wer das macht, bleibt für die Bank ein verlässlicher Partner und bekommt im Gegenzug Geschwindigkeit und günstigere Konditionen.

Vorteil und Nachteil der Anfängerstrategie

Diese Variante, also eine einzelne Bankbeziehung aufzubauen und sequenziell Objekte abzuarbeiten, hat klare Stärken und Schwächen.

Vorteile:

• Auch als Anfänger machbar, ohne riesige Erfahrung oder ein großes Portfolio
• Kalkulierbares Risiko, weil Zinssätze und Agio im Voraus bekannt sind
• Schnelligkeit nach der ersten Personenprüfung
• Klare Struktur, ein Objekt nach dem anderen

Nachteile:

• Nicht geeignet für jemanden, der 20 Objekte pro Jahr machen will
• Parallele Finanzierungen mehrerer Objekte gleichzeitig sind auf diesem Weg schwierig
• Wer skalieren will, braucht einen anderen Ansatz, zu dem es einen zweiten Teil des Videos geben wird

Warum Geschwindigkeit beim Fix and Flip alles entscheidet

Ein Punkt, den Johannes und Dominik beide betonen: Im aktuellen Immobilienmarkt sind die wirklich guten Deals oft innerhalb einer Stunde wieder weg. Wer dann erst anfängt, eine Finanzierung zu suchen, hat verloren. Genau deshalb ist die Vorab-Personenprüfung bei einer Bank keine nette Option, sondern eine strategische Notwendigkeit.

Die Finanzierungsbestätigung, die man mit im Gepäck hat, ist so etwas wie ein Blankoscheck. Man kann dem Verkäufer zeigen, dass die Finanzierung gesichert ist, und sofort in Verhandlungen einsteigen. Das schafft Vertrauen und Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Interessenten, die noch auf ihre Bankzusage warten.

Was passiert, wenn das Projekt länger dauert als geplant?

Dominik spricht einen wichtigen Punkt an, den viele Anfänger unterschätzen: Fix and Flip klingt nach schnellem Handwerker, schnellem Verkauf, schnellem Gewinn. In der Praxis gibt es immer wieder Verzögerungen. Handwerker liefern nicht pünktlich, unvorhergesehene Schäden tauchen auf, der Verkauf zieht sich. Wer dann zu knapp finanziert hat, gerät unter Druck.

Wer eine variable Finanzierung für ein Jahr aufnimmt und das Objekt nicht rechtzeitig zurückzahlen kann, hat nicht nur ein finanzielles Problem, sondern beschädigt auch seine Bonität nachhaltig. Das kostet ihn möglicherweise die nächsten Projekte und die Bankbeziehung, die er mühsam aufgebaut hat. Die Empfehlung ist deshalb eindeutig: Nicht zu kurz und knapp finanzieren. Lieber etwas mehr Puffer einplanen, auch wenn das kurzfristig etwas mehr Kosten bedeutet.

Das Corona-Umfeld und der Immobilienmarkt

Ein interessanter Kontext aus dem Video: Dominik stellt fest, dass die Pandemie zu einem regelrechten Finanzierungsschub geführt hat. Menschen, die weniger Geld für Reisen, Restaurants und Freizeitaktivitäten ausgeben konnten, haben begonnen, sich mit alternativen Investments zu beschäftigen. Ein Teil davon ist in den Aktienmarkt gegangen, ein anderer Teil hat den Weg in die Immobilien gefunden. Das hat dazu geführt, dass mehr Privatanleger als je zuvor mit Fix and Flip oder Kapitalanlage-Immobilien eingestiegen sind. Für Banken bedeutet das eine gewisse Überforderung, weil plötzlich viele unerfahrene Kreditnehmer mit Anfragen kommen. Umso wichtiger ist es, mit einem klaren Plan und einem vollständigen Unterlagenpaket in die Bank zu gehen.

Im zweiten Teil des Gesprächs mit Dominik geht es um die fortgeschrittene Variante der Fix and Flip Finanzierung, also für alle, die mehrere Objekte gleichzeitig laufen haben und ein höheres Tempo fahren wollen. Den Link dazu findest du auf flipperimmo.com.