Welche Finanzierung eignet sich für Fix & Flip am besten?

Die richtige Finanzierung ist beim Fix and Flip entscheidend, denn wer hier den falschen Weg wählt, vernichtet seinen Gewinn noch vor dem ersten Spatenstich. In diesem Video erklärt Johannes, welche Finanzierungsformen für das Flipping tatsächlich funktionieren, was ein variables Darlehen von einem klassischen Annuitätendarlehen unterscheidet und welchen Fehler du unbedingt vermeiden solltest, wenn du mit deiner Hausbank zusammenarbeitest.

Warum klassische Langzeitkredite beim Flipping nicht funktionieren

Wer ein Eigenheim kauft, finanziert in der Regel auf 10, 15 oder 20 Jahre. Beim Fix and Flip läuft die Sache komplett anders. Hier geht es darum, ein Objekt günstig einzukaufen, zu renovieren und innerhalb weniger Monate wieder zu verkaufen. Der Zeithorizont ist kurz, das Geschäftsmodell lebt von Geschwindigkeit. Ein klassischer Annuitätenkredit mit langer Laufzeit passt dazu wie die Faust aufs Auge.

Das Problem liegt in der Vorfälligkeitsentschädigung. Banken verdienen ihr Geld über die gesamte Laufzeit eines Kredits. Wenn du ein Darlehen vorzeitig zurückzahlst, entgehen der Bank diese Zinseinnahmen, und sie stellt dir dafür eine Strafe in Rechnung. Johannes kennt einen konkreten Fall, bei dem jemand eine Wohnung für 100.000 Euro kaufte, einen 10-jährigen Kredit aufnahm und das Objekt nach sechs bis sieben Monaten wieder verkaufte. Der Gewinn beim Flip lag bei rund 40.000 Euro, die Vorfälligkeitsentschädigung aber bei etwa 70.000 Euro. Das Ergebnis: ein herber Verlust statt eines Gewinns.

Wer der Bank außerdem sagt, er wolle langfristig finanzieren, und das Objekt dann nach wenigen Monaten wieder veräußert, startet die Bankbeziehung mit einer Lüge. Das Vertrauen ist danach weg, die Bank als Partner auf Jahre verloren. Kein seriöses Flipping-Geschäft funktioniert so.

Das variable Darlehen: das Standardwerkzeug beim Fix and Flip

Das Instrument, das bei Fix and Flip tatsächlich eingesetzt wird, ist das variable Darlehen. Es unterscheidet sich in mehreren wesentlichen Punkten vom klassischen Immobilienkredit:

• Kein fester Zinssatz über viele Jahre: Der Zins orientiert sich am aktuellen Marktniveau. Aktuell liegt er bei rund 5 bis 5,5 Prozent, dazu kommt eine Abschlussgebühr von etwa 1 Prozent, was die Gesamtkosten auf ungefähr 6,3 bis 6,5 Prozent bringt.
• Keine Vorfälligkeit: Das ist der entscheidende Vorteil. Du kannst den Kredit jederzeit ohne Strafe zurückzahlen, sobald du das Objekt verkauft hast.
• Endfällige Tilgung: Du zahlst während der Laufzeit nur die Zinsen und tilgst den gesamten Kreditbetrag am Ende, also beim Verkauf des Objekts. Das hält deine laufenden Kosten während der Renovierungsphase niedrig.

Ja, der Zinssatz liegt höher als bei einem klassischen Häuslebauer-Kredit. Das ist der Preis für die Flexibilität. Und diese Flexibilität ist beim Flipping keine Kür, sondern Pflicht.

Wo du das variable Darlehen bekommst

Große Onlinebanken wie N26 oder eine beliebige Direktbank, die dich nicht kennt, werden dir für ein Fix-and-Flip-Vorhaben in der Regel keinen Kredit geben. Das Geschäftsmodell ist zu spezifisch, die Bonitätsprüfung zu standardisiert.

Die beste Adresse ist die regionale Bank: Volksbank, Raiffeisenbank, Sparkasse, in manchen Fällen auch DKB oder Commerzbank, aber das hängt stark von deiner persönlichen Bonität ab. Regionale Banken haben einen entscheidenden Vorteil: Der Bankberater vor Ort kann innerhalb eines bestimmten Rahmens, oft zwischen 500.000 und 750.000 Euro, selbst entscheiden, ob er einen Kredit vergibt. Er muss keine 60-seitigen Business Cases einreichen. Er entscheidet nach Vertrauen und Beziehung. Wer hier einen guten persönlichen Eindruck macht, hat gute Karten.

Der einfachste Einstieg: Geh zur Bank, bei der dein Hauptkonto liegt. Die kennen dich bereits und können deine finanzielle Situation am besten einschätzen. Ob du finanzierbar bist, hängt von deiner individuellen Situation ab, von Gehalt, bestehenden Verbindlichkeiten, SCHUFA-Einträgen und mehr. Das lässt sich nicht pauschal beantworten und schon gar nicht über Social-Media-Direktnachrichten klären.

Privatdarlehen als Eigenkapitalersatz

Eine weitere Option ist das private Darlehen, also Geld von Familienangehörigen oder Bekannten. Wenn dir Oma, Onkel oder ein gut situierter Bekannter einen Betrag leiht, wird dieses Geld de facto zu deinem Eigenkapital. Du kannst es bei der Bank als solches vorweisen und damit deine Finanzierungsquote verbessern.

Dabei gibt es aber einiges zu beachten:

• Marktüblicher Zins: Wer sich Geld zum Nulltarif oder für symbolische 0,1 Prozent leiht, wird schnell Ärger mit dem Finanzamt bekommen. Der aktuell marktübliche Zins für private Darlehen liegt bei rund 4 Prozent. Dieser Zins muss im Vertrag festgehalten und auch tatsächlich gezahlt werden.
• Schriftlicher Vertrag: Alles, was vereinbart wird, muss vertraglich fixiert sein und so gelebt werden. Wer jährliche Zinszahlungen vereinbart, muss sie auch leisten.
• Endfällige Variante: Wenn der Geldgeber keine laufenden Einnahmen braucht, empfiehlt sich die endfällige Variante. Zins und Rückzahlung erfolgen erst, wenn das Darlehen komplett zurückgegeben wird, also nach dem Verkauf des Flipping-Objekts. Das spart Verwaltungsaufwand und ist steuerlich sauber abzubilden. Besonders praktisch ist das, wenn du als Geschäftsführer Geld in eine eigene GmbH leitest.
• Grundschuld: Beim Familiendarlehen ist eine Grundschuld optional. Bei der Bank hingegen ist sie in der Regel Standard. Die Eintragung und Löschung einer Grundschuld kostet beim typischen Flipping-Objekt zwischen 1.200 und 1.300 Euro, das sind Opportunitätskosten, die du in deine Kalkulation einbeziehen musst.

Objektbezogene Finanzierung versus Kreditlinie

In der Praxis gibt es zwei grundsätzliche Wege, wie die Bankfinanzierung beim Flipping strukturiert werden kann.

Der erste und für Einsteiger typische Weg ist die objektbezogene Einzelfinanzierung. Für jedes Flipping-Objekt wird ein separates Darlehen aufgenommen, das direkt auf die Immobilie, zum Beispiel Schillerstraße 23, abgestellt wird. Diese Vorgehensweise ist einfach, transparent und für Banken gut nachvollziehbar.

Der zweite Weg ist die Kreditlinie, auch Kontokorrentlinie genannt. Dabei stellt die Bank einen Gesamtbetrag bereit, aus dem du flexibel abrufen kannst. Wenn die Linie bei 500.000 Euro liegt und du 200.000 Euro abrufst, zahlst du nur auf diese 200.000 Euro Zinsen. Auf das restliche, nicht abgerufene Kapital fällt meist eine kleine Bereitstellungsgebühr an.

Eine Kreditlinie bekommst du nicht sofort. Dafür braucht es einen gewissen Track Record, also nachgewiesene Erfahrung und abgeschlossene Deals. Sobald du diesen Nachweis erbringen kannst, eröffnet die Kombination aus Kreditlinie und objektbezogenem Darlehen interessante Möglichkeiten: Die Linie bei Bank B deckt Nebenkosten und Renovierung ab, das Objektdarlehen bei Bank A finanziert den Kaufpreis zu 80 Prozent. So lassen sich mehrere Projekte parallel betreiben, ohne dass du für jedes Objekt den gesamten Eigenkapitaleinsatz aufbringen musst.

Mezzanine-Kapital: teuer, aber manchmal sinnvoll

Wer noch wenig Eigenkapital hat oder schnell skalieren will, hört manchmal vom sogenannten Mezzanine-Kapital. Das ist Geld von privaten oder institutionellen Geldgebern, das zu deutlich höheren Zinsen vergeben wird als klassische Bankdarlehen. Jahreskosten von 15 bis 20 Prozent sind dabei keine Seltenheit.

Klingt teuer, und das ist es auch. Wer dieses Kapital aber dreimal im Jahr einsetzen kann und auf sein eingesetztes Kapital eine Rendite von 200 bis 500 Prozent erzielt, für den relativieren sich auch 20 Prozent Jahreszins. Für Einsteiger ist dieser Weg in der Regel nicht geeignet, aber es ist gut, ihn zu kennen.

Die 80-Prozent-Finanzierung: das bevorzugte Modell der Banken

Banken mögen Sicherheit. Deshalb gehen sie beim Flipping am liebsten auf 80 Prozent des Beleihungswertes. Das bedeutet: Sie finanzieren maximal 80 Prozent des Kaufpreises, oft berechnet auf Basis einer konservativen Bewertung des Objekts. Für die Bank ist das nahezu risikolos, weil selbst bei einem Wertverfall noch ausreichend Substanz im Objekt vorhanden ist.

Die restlichen 20 Prozent, dazu Kaufnebenkosten und Renovierungskosten, musst du in der Regel selbst aufbringen. Wer eine sehr gute Bonität mitbringt, zum Beispiel als Beamter, als Angestellter bei der Deutschen Bahn oder beim Bund, kann in Einzelfällen auch eine höhere Finanzierungsquote erreichen. Es gibt Fälle, in denen auch 120 Prozent möglich sind, also Kaufpreis plus Nebenkosten vollfinanziert. Das ist aber die Ausnahme, nicht die Regel.

Als Faustregel gilt: Plane die Nebenkosten und die Renovierungskosten aus eigenem Kapital ein. Wer das von Anfang an so kalkuliert, vermeidet böse Überraschungen und steht auf soliderem Fundament.

Eigenkapital einsetzen: Warum es trotzdem sinnvoll ist

Johannes bringt eigenes Kapital in seine Flipping-Deals ein, zumindest für die Nebenkosten und oft auch für die Renovierung. Das hat einen psychologischen Effekt: Wenn eigenes Geld drinsteckt, tut ein Fehler mehr weh und die Sorgfalt steigt. Das klingt vielleicht konservativ, ist aber ein bewusstes Prinzip, das die Qualität jedes Deals erhöht.

Natürlich kann man auch versuchen, alles fremd zu finanzieren. Wer die entsprechende Bonität hat, bekommt manchmal auch die Renovierung mitfinanziert. Aber gerade am Anfang solltest du realistisch einschätzen, was du dir leisten kannst und was nicht. Die Kombination aus Eigenkapital, Bankdarlehen und gegebenenfalls einem privaten Darlehen ist in der Praxis das, was am häufigsten funktioniert und am wenigsten Reibung erzeugt.

Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte zur Fix-and-Flip-Finanzierung

• Verwende ein variables Darlehen statt eines klassischen Annuitätendarlehens. Keine Vorfälligkeit, endfällige Tilgung, aktuell ca. 6,3 bis 6,5 Prozent Gesamtkosten pro Jahr.
• Dein bester Ansprechpartner ist die regionale Bank, Volksbank, Raiffeisenbank oder Sparkasse, am besten dort, wo dein Konto bereits liegt.
• Niemals einen Langzeitkredit aufnehmen und das Objekt dann nach wenigen Monaten flippen. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann den gesamten Gewinn zunichte machen.
• Private Darlehen von Familie oder Freunden werden zu deinem Eigenkapital, aber immer zu marktüblichem Zins und mit schriftlichem Vertrag.
• Plane Nebenkosten und Renovierung in der Regel als Eigenkapitalposition ein.
• Eine Kreditlinie macht erst Sinn, wenn du Erfahrung und Track Record aufgebaut hast.
• Mezzanine-Kapital ist teuer, aber für erfahrene Flipper mit hoher Umschlagsgeschwindigkeit eine kalkulierbare Option.