Wer sich nicht anpasst, muss die Immobilienbranche verlassen | Finanzierungsvermittlung 2023 | Teil 2

Der Immobilienmarkt befindet sich in einer massiven Umbruchphase, und wer jetzt nicht umdenkt, wird es schwer haben. In dieser Folge spricht Johannes mit Finanzierungsexperte Gottfried Stadtmüller über die aktuelle Lage bei der Immobilienfinanzierung, was Banken heute wirklich von dir erwarten und warum ein solider Businessplan der erste Schritt vor jedem Bankgespräch sein sollte.

Gottfried Stadtmüller: 33 Jahre Erfahrung in der Finanzierungsvermittlung

Gottfried Stadtmüller ist seit 33 Jahren im Finanzierungsgeschäft tätig. Nach langen Jahren in der gebundenen Tätigkeit arbeitet er heute als unabhängiger Finanzierungsexperte. Das bedeutet: Er hat Zugriff auf den gesamten deutschen Bankenmarkt, ist aber keiner einzelnen Bank verpflichtet. Sein Ziel ist es, den Kunden optimal zu beraten und die passende Finanzierung aus einem breiten Angebot herauszufiltern. Gerade in einem Marktumfeld wie dem aktuellen ist dieser unabhängige Blick auf die Bankenseite entscheidend.

Für Immobilieninvestoren und Fix-and-Flip-Betreiber ist genau das ein riesiger Vorteil. Wer früher zur Hausbank gegangen ist und mehr oder weniger automatisch eine Finanzierungszusage bekommen hat, merkt heute: Die Zeiten haben sich geändert. Ein Vermittler, der mehrere Banken vergleicht, bringt dich heute viel weiter als der klassische Weg über die eigene Bank.

Was Banken heute von dir erwarten: Bonität und schlüssiges Konzept

Das Thema Kreditrahmen ist ein klassisches Thema im Fix-and-Flip-Geschäft. Wer mehrere Objekte im Jahr dreht, will nicht bei jedem Kauf neu verhandeln und neue Verträge unterschreiben. Eine sogenannte Kontokorrentlinie im gewerblichen Bereich ermöglicht genau das: Du hast eine feste Linie, innerhalb derer du Aufträge vergeben, Rechnungen bezahlen und handlungsfähig bleiben kannst. Wenn die Immobilie verkauft ist, wird die Linie wieder ausgeglichen.

Gottfried macht dabei klar: Einen solchen Kreditrahmen bekommst du nicht einfach so. Entscheidend sind zwei Dinge:

• Bonität: Die Bank prüft deine Kreditwürdigkeit sehr genau. Ein Kredit, der rein auf den Namen und ohne dingliche Sicherheit vergeben wird, war schon immer schwierig zu bekommen und bleibt es auch.
• Schlüssiges Konzept: Du musst nachweisen, dass du weißt, was du tust. Wer neu ist und noch keine belastbaren Zahlen vorweisen kann, wird sich bei der Bank sehr schwer tun.

Wer dagegen schon fünf Jahre Erfahrung mitbringt, eine Referenzliste vorweisen kann und klar erläutert, wie er einkauft, modernisiert und verkauft, hat bei der Bank eine echte Grundlage. Das Gespräch verläuft dann auf einem völlig anderen Niveau.

Für Selbstständige gilt zusätzlich: Die Bank braucht in der Regel zwei bis drei vollständige Bilanzen sowie die aktuelle BWA. Nur so kann die Bank einschätzen, ob das Geschäftsmodell in der Vergangenheit funktioniert hat und ob es in der Zukunft tragfähig ist.

Erst Businessplan, dann Bankgespräch

Gottfried ist da sehr klar: Wer einfach mit einer Idee zur Bank geht und sagt, er brauche jetzt 250.000 Euro, weil er Immobilien kaufen und verkaufen möchte, wird nicht mal einen Termin bekommen. Das Bankgespräch kommt im Prozess viel weiter hinten. Davor steht die Ausarbeitung eines tragfähigen Konzepts.

Und das fängt beim Businessplan an. Gottfried beschreibt es so: Es gibt zwei Typen von Gründern. Der eine startet einfach los, weil er überzeugt ist, dass es schon klappen wird. Der andere nimmt sich die Zeit, seine Idee zu Papier zu bringen, einen Finanzplan zu erstellen und einen Liquiditätsplan zu erarbeiten. Die Erfahrung zeigt: Wer einen Businessplan geschrieben hat, hat eine 80-prozentige Wahrscheinlichkeit, dass das Vorhaben zum Erfolg wird. Wer keinen hat, riskiert deutlich häufiger zu scheitern.

Das klingt banal, ist es aber nicht. Erst wenn du deine Idee aufschreibst, merkst du wirklich, ob du weißt, was du tust. Ob du verstehst, wie du Immobilien einkaufst, wie du die Modernisierung organisierst, wie du den Verkauf planst. All das muss im Konzept stehen. Und genau das ist auch der Moment, in dem du ehrlich zu dir selbst sein musst: Passt das zu mir? Habe ich das Handwerkszeug dafür?

Gottfried bietet dazu auch Gründungsberatungen an, bei denen er gemeinsam mit dem Kunden schaut, ob das Konzept trägt und wie es sinnvoll aufgestellt werden kann. Das Ergebnis kann dabei auch sein: Es passt gerade nicht. Auch das ist ein wertvolles Ergebnis, denn es spart Zeit, Geld und Energie.

Digital aufgestellt: Finanzierungsberatung überall in Deutschland

Gottfried arbeitet vollständig digital. Kunden aus Berlin, Frankfurt, München, Stuttgart oder Köln betreut er genauso wie lokale Kunden. Gespräche laufen per Video, Unterlagen werden digital übermittelt, alles was für eine Finanzierungsberatung notwendig ist, lässt sich ohne persönliches Treffen abbilden. Das ist gerade für Investoren relevant, die bundesweit aktiv sind oder nicht in der Nähe eines Experten vor Ort wohnen.

Der Immobilienmarkt 2023: Findungsphase nach der Schockstarre

Johannes und Gottfried sprechen auch über den Blick nach vorne. Die Einschätzung ist deutlich: Das zweite Halbjahr 2022 war geprägt von einer echten Schockstarre. Viele Investoren, Bauträger und Finanzierungsvermittler haben einfach abgewartet, weil niemand wusste, wohin die Reise geht. Diese Phase ist jetzt vorbei.

Die Anfragen kommen wieder rein. Der Markt bewegt sich. Aber er hat sich noch nicht neu gefunden. Verkäufer und Käufer müssen sich auf ein neues Preisniveau einigen, das weder dem Boom der vergangenen Jahre entspricht noch den Extremvorstellungen mancher Verkäufer. Gottfried beschreibt das als einen natürlichen Prozess:

• Die Schockstarre ist die erste Phase jeder großen Veränderung. Sie ist jetzt weitgehend durch.
• Es folgt eine Findungsphase, in der sich der Markt neu sortiert. Das wird 2023 begleiten.
• Anschließend entsteht eine neue Normalität, in der klare Preisvorstellungen auf beiden Seiten wieder zusammenkommen.

Gottfried hat jahrelang Change Management als Tagesgeschäft betrieben. Seine Erfahrung: Veränderung braucht Zeit. Wer versucht, Veränderung mit Druckgeschwindigkeit durchzusetzen, erzeugt Widerstand. Der Markt muss sich den Wandel selbst erarbeiten, und das dauert.

Was das für Fix-and-Flip-Investoren bedeutet: Die Zeiten des massenhaften schnellen An- und Verkaufens werden kurzfristig nicht so intensiv sein wie in den Boomjahren. Aber der Markt wird sich stabilisieren. Immobilien werden gekauft und verkauft, heute, morgen und übermorgen. Gewohnt wird immer.

Krisen als Chance nutzen: Wer sich anpasst, gehört zu den Gewinnern

Einer der wichtigsten Gedanken aus diesem Gespräch: In jeder Krise gibt es Bereinigungen. Das lässt sich nicht vermeiden. Wer sich nicht anpasst, wer sein Geschäftsmodell nicht hinterfragt, wer nicht bereit ist, Strukturen neu zu denken, wird es schwer haben. Das gilt für Bauträger genauso wie für Finanzierungsvermittler oder Fix-and-Flip-Investoren.

Wer Krisen aber intelligent anpackt, der leitet daraus Chancen ab. Vielleicht eine neue Dienstleistung, eine bessere Struktur im Betrieb, eine klarere Ausrichtung auf den Markt. Gottfried nennt das eine Frage der inneren Haltung. Und wer mit dieser Haltung durch die aktuelle Phase geht, wird am Ende zu den Gewinnern gehören.

Das sieht man übrigens auch auf der Seite der Bauträger: Vor zwei Jahren haben viele Bauträger gesagt, sie brauchen keine Hilfe, alles läuft. Heute kommen genau diese Leute und fragen nach Unterstützung. Das ist keine Kritik, das ist schlicht die Realität. Der Markt besteht nicht nur aus Sonnenschein.

Fazit: Was du jetzt mitnehmen solltest

Dieses Gespräch zwischen Johannes und Gottfried Stadtmüller liefert klare Orientierung für alle, die im Fix-and-Flip-Geschäft aktiv sind oder damit anfangen wollen. Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Ein Finanzierungsvermittler macht heute mehr Sinn als je zuvor, weil du durch ihn Zugang zu einem breiten Bankenmarkt bekommst statt nur einer Meinung.
• Banken vergeben Kreditrahmen und Kontokorrentlinien nur bei guter Bonität und einem nachvollziehbaren Konzept.
• Der Businessplan kommt vor dem Bankgespräch, nicht danach.
• Selbstständige brauchen in der Regel zwei bis drei Bilanzen plus aktuelle BWA für eine Finanzierungszusage.
• Der Markt 2023 ist eine Findungsphase: wer jetzt strukturiert vorgeht, ist gut positioniert.
• Wer Krisen als Chance begreift und bereit ist, sich anzupassen, gehört langfristig zu den Gewinnern.

Falls du Fragen zu deiner Finanzierungssituation hast oder noch am Anfang stehst, schreib sie gerne in die Kommentare unter dem Video. Gottfried ist digital aufgestellt und bundesweit erreichbar.