Wer sich nicht anpasst, muss die Immobilienbranche verlassen | Finanzierungsvermittlung 2023 | Teil 2

Der Immobilienmarkt 2023 ist kein Selbstläufer mehr. Johannes spricht in diesem Interview mit Finanzierungsexperte Gottfried Stadtmüller darüber, was sich für Investoren, Fix-and-Flip-Akteure und Bauträger verändert hat, warum ein solides Konzept heute wichtiger ist denn je und wie du trotz gestiegener Zinsen und veränderter Marktbedingungen an eine Finanzierung kommst.

Der Gast: Gottfried Stadtmüller, unabhängiger Finanzierungsexperte

Gottfried Stadtmüller ist seit über 33 Jahren im Finanzierungsgeschäft tätig. Nach einer langen Phase in gebundener Tätigkeit arbeitet er heute als unabhängiger Finanzierungsexperte mit Zugriff auf den gesamten deutschen Bankenmarkt. Das bedeutet konkret: Er ist keiner Bank verpflichtet, sondern ausschließlich dem Kunden. Dieses Modell macht in Zeiten wie diesen besonders viel Sinn, weil der Vergleich zwischen verschiedenen Banken und Konditionen oft den entscheidenden Unterschied ausmacht.

Gottfried arbeitet vollständig digital und betreut Kunden aus ganz Deutschland, von Berlin über Frankfurt bis München. Wer also nicht in seiner Nähe wohnt, kann ihn trotzdem kontaktieren. Johannes verlinkt seine Infos in der Videobeschreibung.

Was hat sich im Vergleich zu den letzten Jahren verändert?

Vor zwei Jahren war der Immobilienmarkt noch in einer anderen Welt. Bauträger benötigten kaum externe Unterstützung, Banken vergaben Kredite vergleichsweise unkompliziert, und die Nachfrage übertraf das Angebot in vielen Regionen deutlich. Diese Zeiten sind vorbei.

Der Markt hat sich durch mehrere Faktoren gleichzeitig verändert:

• Gestiegene Zinsen: Die Leitzinserhöhungen der EZB haben die Finanzierungskosten massiv nach oben getrieben. Was jahrelang für selbstverständlich gehalten wurde, nämlich günstige Kredite, ist nicht mehr die Norm.
• Gestiegene Energiekosten: Auch für Unternehmen, die Gewerbeimmobilien oder Betriebshallen finanzieren wollen, hat sich die Lage verändert. Energiekosten fressen Cashflows, die früher als solide Bonität galten.
• Schockstarre im zweiten Halbjahr 2022: Laut Gottfried war die erste Reaktion am Markt eine klassische Schockstarre. Viele Investoren und Unternehmen haben gewartet, gezögert und gehofft, dass sich die Lage schnell normalisiert. Das ist eine typische erste Phase in Veränderungsprozessen.

2023 ist laut Gottfried ein Findungsjahr. Käufer und Verkäufer suchen noch nach dem richtigen Preisniveau. Die Zeit der massiven Ankaufs- und Verkaufsvolumina ist vorerst vorbei, aber der Markt bereinigt sich gerade und findet eine neue Normalität.

Kreditrahmen und Kontokorrentlinien: Was du wirklich brauchst

Ein Thema, das im Gespräch besonders ausführlich behandelt wird, ist die Frage nach dem Kreditrahmen. Gerade im Fix-and-Flip-Bereich ist Liquidität entscheidend. Du kaufst eine Immobilie, trägst eine Grundschuld ein, aber die Modernisierungsmaßnahmen musst du oft aus dem laufenden Cashflow oder einer separaten Kreditlinie bezahlen.

Gottfried erklärt dazu:

• Im privaten Bereich spricht man vom Überziehungskredit, im gewerblichen Bereich heißt das Pendant Kontokorrentlinie.
• Eine solche Linie, zum Beispiel über 50.000 Euro, ermöglicht dir, Aufträge zu vergeben, Rechnungen zu bezahlen und handlungsfähig zu bleiben, bis die Immobilie verkauft und die Linie wieder ausgeglichen wird.
• Einen unbesicherten Kreditrahmen, also ohne dingliche Sicherheit, bekommst du nicht einfach so. Das war schwierig, ist schwierig und wird schwierig bleiben.

Entscheidend ist dabei die Bonität. Wer bereits Erfahrung im Geschäft hat, nachweisbare Zahlen vorweisen kann und ein schlüssiges Konzept mitbringt, hat deutlich bessere Karten. Wer zum ersten Mal zur Bank geht und sagt, er brauche 250.000 Euro für den Start, wird oft nicht mal einen Termin bekommen.

Gottfried nennt hier eine klare Schwelle: Wenn du zwei Objekte im Jahr abwickelst, macht ein allgemeiner Kreditrahmen wenig Sinn. Du kannst das pro Objekt regeln. Erst ab etwa zehn Objekten pro Jahr lohnt sich das Gespräch über eine Rahmenfinanzierung, weil dann die Kapitalflüsse und der Aufwand eine eigene Linie rechtfertigen.

Businessplan und Konzept: Ohne geht es nicht

Einer der wichtigsten Punkte im Gespräch ist die Frage, wie vorbereitet man zur Bank gehen sollte. Gottfrieds Antwort ist eindeutig: Mit einer losen Idee allein kommst du nicht weit.

Er unterscheidet grundsätzlich zwischen zwei Typen von Gründern und Investoren:

• Die einen haben eine Idee, fangen einfach an und schreiben nichts auf. Sie vertrauen auf ihre Intelligenz und ihre Intuition.
• Die anderen bringen die Idee zu Papier, schreiben einen Businessplan, erstellen einen Finanzplan und einen Liquiditätsplan.

Die Erfahrung zeigt: Wer einen Businessplan erstellt, hat eine 80-prozentige Wahrscheinlichkeit, erfolgreich zu sein. Wer keinen schreibt, scheitert deutlich häufiger, weil das Konzept einfach nicht durchdacht ist.

Für das Fix-and-Flip-Geschäft bedeutet das konkret, dass du in deinem Businessplan folgende Punkte klar beantworten solltest:

• Wer bist du und welche Erfahrung bringst du mit?
• Wie identifizierst du geeignete Immobilien und wie kaufst du sie ein?
• Wie organisierst du die Modernisierung, welche Gewerke, welche Zeitpläne, welche Kostenrahmen?
• Wie und zu welchem Preis verkaufst du die fertige Immobilie?
• Welche Rendite bleibt am Ende übrig und wie sieht der Liquiditätsbedarf in den einzelnen Phasen aus?

Ein schlüssiges, tragfähiges Konzept ist nach Gottfrieds Überzeugung die Grundvoraussetzung. Das Bankgespräch kommt erst danach, nicht umgekehrt.

Gründungsberatung als sinnvoller erster Schritt

Gottfried bietet selbst Gründungsberatungen an. Das Ziel dabei ist nicht, jedem Interessenten eine Finanzierung zu verkaufen, sondern ehrlich zu beurteilen, ob das Geschäftsmodell passt oder nicht. Wer Zeit, Geld und Energie in ein Projekt steckt, das von Anfang an nicht tragfähig ist, verliert am meisten.

Bei einer Gründungsberatung geht es darum:

• Das Konzept realistisch zu prüfen, ob die Idee Potenzial hat.
• Zu schauen, ob die Persönlichkeit und die Erfahrung des Gründers zu dem Vorhaben passen.
• Den Businessplan und den Finanzplan so aufzustellen, dass sie bankfähig sind.

Für bestehende Unternehmen und Investoren, die bereits Erfahrung haben, gelten andere Voraussetzungen. Hier braucht eine Bank in der Regel zwei bis drei vollständige Bilanzen sowie die aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA). Damit kann die Bank einschätzen, ob das Geschäft bewiesen ist und wie die Perspektive aussieht.

Der Finanzierungsvermittler macht 2023 wieder mehr Sinn

Johannes bringt einen wichtigen Punkt auf: Vor zwei Jahren war der Markt so überhitzt, dass fast jede Bank fast jedem Kunden fast jeden Kredit gegeben hat. Ein Vermittler, der verschiedene Banken vergleicht, hatte kaum einen Mehrwert, weil der Unterschied zwischen den Angeboten gering war.

Das hat sich grundlegend geändert. Die Banken sind vorsichtiger geworden, die Konditionen unterscheiden sich stärker und die Anforderungen an den Kreditnehmer sind gestiegen. Genau deshalb macht ein unabhängiger Finanzierungsvermittler heute wieder deutlich mehr Sinn. Er hat den Überblick über den gesamten Markt, weiß welche Bank gerade welche Segmente bevorzugt und kann das passende Angebot herausarbeiten.

Marktausblick 2023: Findungsjahr mit Chancen

Gottfried ist in seiner Einschätzung klar, aber auch nüchtern. Die Schockstarre des zweiten Halbjahres 2022 ist überwunden. Die Anfragen kommen wieder rein, der Markt beginnt sich zu bewegen. Aber eine neue Normalität ist noch nicht gefunden.

Was das konkret bedeutet:

• Verkäufer und Käufer müssen sich erst auf ein neues Preisniveau einigen. Das braucht Zeit.
• Die Zinsen werden voraussichtlich noch leicht steigen, aber der größte Schock ist bereits eingepreist.
• Es wird in diesem Jahr Bereinigungen geben. Wer nicht bereit ist, sich anzupassen, wer an alten Konzepten festhält und hofft, dass der Markt zurückkommt, wird Schwierigkeiten bekommen.

Gleichzeitig betont Gottfried die Chancen, die in solchen Phasen stecken. Wer Krisen intelligent angeht, seine Strukturen neu denkt und sein Geschäftsmodell anpasst, gehört am Ende zu den Gewinnern. Das ist keine Floskel, sondern eine Beobachtung aus 33 Jahren Berufserfahrung und aus seiner früheren Arbeit im Change Management.

Immobilien werden heute, morgen und übermorgen gekauft und verkauft. Menschen brauchen eine Wohnform, daran ändert kein Zinsanstieg etwas. Der Markt findet sich wieder. Die Frage ist nur, wer dabei ist, wenn es so weit ist, und wer vorher aufgehört hat.

Fazit: Vorbereitung schlägt Hoffnung

Was Johannes und Gottfried in diesem Gespräch klar machen: Der Immobilienmarkt ist anspruchsvoller geworden, aber er ist nicht tot. Wer mit einem soliden Konzept, einer nachgewiesenen Bonität und einem klaren Plan in das Geschäft geht, hat nach wie vor gute Möglichkeiten. Wer darauf wartet, dass die alten Zeiten zurückkommen, wird warten.

Die wichtigsten Erkenntnisse zusammengefasst:

• Businessplan schreiben, bevor man zur Bank geht. Das Bankgespräch kommt ganz am Ende, nicht am Anfang.
• Bonität aufbauen und nachweisbare Erfahrung vorweisen können.
• Für die Modernisierungsphase eine Kontokorrentlinie einplanen und das klar kommunizieren.
• Einen unabhängigen Finanzierungsvermittler einschalten, der den gesamten deutschen Bankenmarkt im Blick hat.
• 2023 als Findungsjahr verstehen und Chancen in der Marktbereinigung erkennen.

Wer Fragen hat oder eine Finanzierungsberatung sucht, kann Gottfried Stadtmüller direkt kontaktieren. Die Infos dazu findest du in der Videobeschreibung. Und wenn du konkrete Fragen hast, schreib sie in die Kommentare, damit Johannes und Gottfried in einer weiteren Folge darauf eingehen können.