Firma kaufen und verkaufen: Firmenflipping im Podcast bei MRD Immobilien

In dieser Podcast-Folge bei MRD Immobilien spricht Johannes von Flipper Immo über seinen aktuellen Stand als Unternehmer, den Schritt von externen Dienstleistern hin zu einem eigenen Team und ein Thema, das im deutschsprachigen Raum noch viel zu selten diskutiert wird: den Kauf und Verkauf ganzer Firmen. Was als Update zum letzten Gespräch beginnt, entwickelt sich zu einer echten Tiefenanalyse darüber, wie Private Equity im Kleinen funktioniert und warum Firmenflipping die logische Weiterentwicklung nach dem Immobilienhandel sein kann.

Von null auf zehn Mitarbeiter in einem Jahr

Beim letzten Podcast-Auftritt bei MRD Immobilien, etwa ein halbes Jahr zuvor, hatte Johannes noch klar gesagt, dass er keine eigenen Mitarbeiter einstellen will. Flexibilität war ihm wichtiger als Fixkosten. Inzwischen hat er den zehnten Mitarbeiter eingestellt, und der Grund dafür ist denkbar simpel: externe Dienstleister werden ab einem bestimmten Umsatzniveau einfach zu teuer und zu unkontrollierbar.

Eine Marketing-Agentur kostete bis zu 15.000 Euro im Monat, ein externer Videograf für einen einzelnen Drehtag 1.200 Euro. Dazu kam das Problem, dass Agenturen mit dem Budget eines Kunden naturgemäß anders umgehen als mit ihrem eigenen. Ads, die nicht performen, liefen einfach weiter, weil niemand den gleichen Schmerz spürte wie Johannes selbst. Der Schritt ins eigene Team war keine Philosophie-Entscheidung, sondern eine wirtschaftliche.

Mitarbeiter findet man heute übrigens nicht mehr zwingend über Stellenportale wie Ingrid oder LinkedIn. Johannes hat Facebook Ads auf seinen eigenen Kanal geschaltet und gute Erfahrungen damit gemacht. Wer als Personenmarke auf Instagram und YouTube sichtbar ist, lebt seinen Lebenslauf quasi öffentlich. Potenzielle Mitarbeiter wissen vor dem Bewerbungsgespräch bereits, wer der Chef ist, was er macht und wie er denkt. Das spart Zeit auf beiden Seiten und führt zu besseren Matches.

Projektleitung in einer neuen Stadt: So skaliert Fix und Flip

Ein konkretes Modell, das Johannes gerade umsetzt: Er stellt einen Projektleiter ein, der vor Ort in Münster das macht, was Johannes in Kempten macht. Objekt kaufen, Handwerker koordinieren, Baustelle kontrollieren, Makler und Notar organisieren, Homestaging beauftragen, verkaufen. Im Prinzip eine Verdoppelung der operativen Kapazität, ohne dass Johannes selbst in Münster sein muss.

Damit das funktioniert, muss die Vergütung stimmen. Johannes beschreibt seinen Ansatz so: Der Projektleiter soll prozentual am Gewinn beteiligt werden, und zwar so, dass es Johannes ein bisschen weh tut. Nicht 80 Prozent Gewinnbeteiligung, aber auch nicht ein Festgehalt, das in keinem Verhältnis zur erzeugten Wertschöpfung steht. Wer einen Mitarbeiter mit einem Flat-Gehalt für Deals betraut, bei denen er sieht, dass Hunderttausende Euro Gewinn generiert werden, sollte sich nicht wundern, wenn die Person irgendwann eigene Wege geht. Eine gute Symbiose hält länger als eine einseitige Konstruktion.

Drei aktive Firmen: Homara, Flipper Immo und Leverage

Johannes führt derzeit drei aktive Unternehmen parallel:

• Homara (homara.de): Die ursprüngliche Fix-and-Flip-Firma im Allgäu, entstanden aus dem Content, den man zu Beginn des Kanals gesehen hat. Inzwischen sind sein Bruder, ein Schreinermeister mit internationaler Erfahrung, und sein Vater mit an Bord. Der Name setzt sich aus "Home" und "Ara" zusammen, einem alten Flächenmaß. Hier schlägt Johannes' Herz am stärksten, weil es familiär ist und weil er auf Baustellen aufgeht.
• Flipper Immo: Die Content- und Bildungsmarke. Seminare, 1:1-Betreuung von Investoren, Markenaufbau, Events und technisches Setup für andere Unternehmer. Hier fließt der größte Teil des Arbeitsalltags rein. Reichweite: über eine Million Menschen im Monat auf Instagram und YouTube.
• Leverage Immo: Ein Software-Startup, das im Januar 2024 gegründet wurde. Die Idee: den Immobilien-Ankaufsprozess vereinfachen, KI-gestützte Bewertung, alle relevanten Plattformen in einer Oberfläche. Das Startup trägt sich inzwischen selbst über den Cashflow, ohne externe Investorengelder. Eine geplante Finanzierungsrunde von einer Million Euro wurde bewusst nicht umgesetzt, weil das Geld zu einem Zeitpunkt gekommen wäre, an dem das Team noch nicht wusste, wohin die Reise geht.

Warum zu viel Geld zu früh oft schadet

Das Thema Investorengelder zum falschen Zeitpunkt ist einer der ehrlichsten Punkte in dieser Folge. Johannes sagt direkt: Hätte jemand Leverage Immo im ersten Jahr eine Million Euro hingeworfen, hätten sie damit wahrscheinlich viel Unsinn gemacht. Sie hätten Features gebaut, die niemand braucht, Marketingbudgets verbrannt und keine echte Lernkurve gehabt.

Stattdessen sind sie organisch gewachsen, haben Features wieder gestrichen, die niemand genutzt hat, und sich auf den eigentlichen Kernnutzen konzentriert: den Ankaufsprozess abbilden. Nicht die gesamte Immobilienverwaltung, nicht alle denkbaren Funktionen, sondern genau das, was Investoren beim Finden, Bewerten und Entscheiden wirklich braucht. Der Vergleich mit dem Bambus trifft es gut: Die ersten Jahre bildet sich das Wurzelwerk, dann kommt das Wachstum.

Firmen kaufen statt Steine kaufen: Warum das der nächste Schritt ist

Der interessanteste Teil dieser Folge beginnt, als das Gespräch auf ein Thema schwenkt, das im deutschsprachigen Internet kaum jemand ernsthaft behandelt: den Kauf und Verkauf ganzer Unternehmen. Johannes und das MRD-Team kaufen nicht nur Immobilien. Sie kaufen Firmen, die älter sind als sie selbst.

Warum macht das Sinn? Eine Aussage aus dem Gespräch bringt es auf den Punkt: Die meisten Millionäre werden durch Immobilien. Aber wer in den neun- oder zehnstelligen Bereich will, also in Richtung Milliarden, kommt fast immer aus dem Bereich Private Equity. Das bedeutet: Leute, die Firmen kaufen, aufwerten und wieder verkaufen oder zusammenschließen.

Das Grundprinzip funktioniert ähnlich wie Fix and Flip, nur eine Stufe komplexer:

• Du kaufst ein Unternehmen mit Substanz, aber Optimierungspotenzial.
• Du hebst es durch Marketing, Digitalisierung, bessere Mitarbeitergewinnung und strukturelle Verbesserungen auf das nächste Level.
• Du bündelst gegebenenfalls mehrere ähnliche Firmen zu einer Gruppe.
• Du verkaufst das Gesamtkonstrukt, fusionierst oder gehst an die Börse.

Besonders interessant ist der Markt der mittelständischen Handwerks- und Produktionsbetriebe. Deutschland hat ein massives Nachfolgeproblem. Viele Inhaber aus der Boomer-Generation wollen ihre Firmen abgeben, aber ihre Kinder wollen die Verantwortung nicht übernehmen. Auf 50 Handwerksunternehmen kommen statistisch nur etwa sieben Nachfolger. Das bedeutet: Es gibt gute, profitable Firmen, die mangels Nachfolge einfach abgewickelt werden, obwohl ihr Markenwert, ihr Kundenstamm und ihr Mitarbeiter-Know-how enorm wäre.

Was Firmenkauf vom Immobilienkauf unterscheidet

Wer aus dem Immobilienbereich kommt, sollte sich einige Unterschiede bewusst machen:

• Finanzierung: Eine Immobilie ist ein standardisiertes Produkt, das fast jede Bank finanziert. Zehn Banken angefragt, neun geben ein Angebot. Bei einer Firmenübernahme liefert von zehn Banken vielleicht eine ein Angebot. Es gibt keinen klassischen Beleihungswert, weil eine Firma kein Grundbuch hat.
• Kaufpreis-Multiple: Firmen werden typischerweise anhand des EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern) bewertet. Drei bis fünf Jahresgewinne sind ein üblicher Kaufpreisrahmen für Brot-und-Butter-Unternehmen. Technologie- oder SaaS-Firmen gehen für das Fünf- bis Zehnfache weg, aber dafür gibt es kaum noch Bankfinanzierung.
• Eigenkapital: Banken wollen in der Regel etwa 30 Prozent Eigenkapital sehen, das kann auch durch ein Verkäuferdarlehen dargestellt werden. In der aktuellen Rezessionsphase verlangen Banken teils auch noch einen echten Eigenkapitalanteil on top.
• Tilgungszeitraum: Immobilien werden auf 25 bis 30 Jahre finanziert. Firmenkredite laufen typischerweise über 7 bis 10 Jahre, weil eine Bank nicht sicher wissen kann, ob die Firma in 20 Jahren noch existiert. Das bedeutet: Die monatliche Tilgungslast ist deutlich höher.
• Due Diligence: Bei einer Immobilie schaut man auf Mietverträge und Substanz. Bei einer Firma muss man tief in die BWA und den Jahresabschluss. Quoten wie Materialaufwand oder Personalaufwand im Verhältnis zum Umsatz müssen konstant und plausibel sein. Verändert sich eine Quote stark ohne Erklärung, ist das ein Warnsignal, weil Verkäufer ihr Unternehmen vor dem Verkauf gerne kurzzeitig aufhübschen.

Fördermöglichkeiten und Konstrukte für den Firmenkauf

Anders als viele denken, gibt es staatliche Unterstützung für Unternehmensübernahmen. Das liegt im Interesse des Staates, denn wenn mittelständische Betriebe mangels Nachfolger in die Insolvenz gehen, verliert Deutschland strukturell an Wirtschaftskraft.

Konkrete Instrumente, die im Gespräch genannt werden:

• KfW-Förderprogramme für Unternehmensübernahmen
• Bürgschaftsbanken, die die Besicherung übernehmen, wenn eine Firma selbst keine beleihungsfähigen Assets hat
• Wagnis-Beteiligungsgesellschaften der Sparkassen, die sich als Eigenkapital-Ersatz einbringen und bei der Sparkasse selbst als 100 Prozent Eigenkapital gewertet werden. Das erleichtert die eigentliche Kreditvergabe erheblich.

Steuerlich gibt es eine gesetzliche Erleichterung für Verkäufer: Wer seine Firma einmalig verkauft und älter als 55 Jahre ist, versteuert den Veräußerungsgewinn nur mit dem halben Einkommenssteuersatz. Für Käufer interessant ist das Thema der Holdingstruktur. Wer seine Firma über eine Holding kauft und einen Ergebnisabführungsvertrag abschließt, kann den Gewinn aus der Tochtergesellschaft vor Steuer nach oben abführen und ihn dort zur Tilgung des Kaufpreises nutzen, statt erst auf Tochterebene zu versteuern und dann mit dem Nettogewinn zu tilgen. Das ist einer der klassischen Hebel, den viele Inhaber nicht kennen und deshalb über Jahre unnötig viel Steuern zahlen.

Das Nachfolgeproblem als Chance für junge Investoren

Das Gespräch macht deutlich, wo die eigentliche Chance liegt: nicht im Kauf gut laufender, teuer bewerteter Wachstumsfirmen, sondern im Kauf von Firmen mit Substanz und Optimierungspotenzial. Betriebe, die seit 30 oder 40 Jahren existieren, die gute Kundenstämme und Auftragslagen haben, aber in den letzten 20 Jahren nichts am Marketing, der Digitalisierung oder der Mitarbeitergewinnung geändert haben.

Genau hier treffen Kompetenz und Bedarf aufeinander: Wer als Unternehmer fit ist in Social Media, Ads, Content und Employer Branding, bringt in einen solchen Betrieb genau das mit, was dem bisherigen Inhaber fehlt. Das ist kein theoretisches Konzept. Es ist die Logik hinter Private Equity im Mittelstand, nur eben nicht mit hundert Millionen Eigenkapital, sondern mit Bankkrediten, Verkäuferdarlehen und Förderinstrumenten.

Johannes selbst beschreibt es so: Wenn man eine Wohnung flippen kann, kann man auch ein Unternehmen flippen, vorausgesetzt man geht vernünftig ran und will echte Wertschöpfung betreiben, nicht nur schnelles Geld durch Zerschlagung.

Gesellschafterverträge: Was man aus der Immobilienwelt mitnehmen sollte

Ein weiterer wichtiger Aspekt, der im Gespräch zur Sprache kommt: Wer mit anderen gemeinsam kauft, braucht einen wasserdichten Vertrag. Das gilt für Immobilien-GbRs genauso wie für Firmen-GmbHs. Der Notar von Johannes hat es einmal so formuliert: Schreibe den Vertrag so, als ob einer von euch morgen stirbt oder als ob einer morgen die Frau des anderen anstupst. In guten Zeiten meckert keiner über Gewinnbeteiligung. Konflikte entstehen, wenn es schlecht läuft, wenn sich Menschen auseinanderentwickeln oder wenn einer mehr leistet als der andere.

Gerade in der Immobilienbranche wird zu oft und zu schnell eine GbR oder GmbH gegründet, weil man gemeinsam einen Deal finanzieren will. Aber eine Immobilie in einem Mehrfamilienhaus kann man für die nächsten zehn Jahre nicht einfach auflösen. Wer sich nicht im Vorfeld Gedanken über Ausstiegszenarien macht, sitzt bei einem Zerwürfnis mit einer Million Euro Schulden und ohne klaren Auflösungsweg.

Fazit: Immobilien als Basis, Firmenkauf als nächste Stufe

Diese Podcast-Folge zeigt sehr gut, wie sich die Denkweise eines Immobilieninvestors mit wachsender Erfahrung und wachsendem Kapital weiterentwickelt. Fix and Flip bleibt die Basis, die Cashflow generiert und bekannte Strukturen bietet. Aber wer den nächsten Hebel sucht, denkt in Richtung Unternehmen: kaufen, optimieren, skalieren, bündeln, verkaufen oder halten.

Das Schöne daran ist, dass viele Fähigkeiten aus dem Immobiliengeschäft direkt übertragbar sind: Dealstrukturierung, Verhandlung, Finanzierung, Teamaufbau, Due Diligence und Wertschöpfung durch operative Verbesserungen. Der Unterschied liegt in der Komplexität und darin, dass man es mit einem lebendigen Konstrukt zu tun hat, nicht mit einem Stein, der nach dem Kauf einfach da steht.

Wer tiefer in das Thema einsteigen will, findet auf diesem Kanal weitere Einblicke in Fix and Flip, Unternehmensaufbau und die Welt der Kapitalanlage in Deutschland.