Fix & Flip im Allgäu: 156 m² Bürofläche komplett umbauen

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit auf eine 156 m² große Einheit im Allgäu, die über 30 Jahre lang ausschließlich als Büro genutzt wurde und jetzt in zwei separate Wohnungen umgebaut wird. Gemeinsam mit seinem Bruder und Projektleiter Julian zeigt er, was hinter der Tür steckt, wie der Deal zustande kam und welche handwerklichen Entscheidungen bereits am ersten Tag getroffen werden.

Das Objekt: Ehemalige Bürofläche wird zu zwei Wohneinheiten

Was Johannes und Julian hier gekauft haben, ist auf den ersten Blick alles andere als einladend. 156 m² Gesamtfläche, seit über 30 Jahren ausschließlich als Büro genutzt, vollgestellt mit Industrielampen, Telefonleitungen, Faxgeräten und Büromöbeln. Der Vorbesitzer hatte ursprünglich zwei getrennte Einheiten zusammengelegt und die Trennwand entfernt, um auf einer Etage sein Büro zu betreiben. Das Ergebnis: eine riesige, renovierungsbedürftige Fläche, die kaum jemand in diesem Zustand haben wollte.

Genau das ist der Ausgangspunkt für ein klassisches Fix-and-Flip-Projekt. Die Substanz stimmt, die Lage in der verkehrsberuhigten Innenstadt des Allgäus ist gut, und das Gebäude bringt von Anfang an einige entscheidende Vorteile mit. Denn ursprünglich war das Haus auf zwei Wohneinheiten ausgelegt: zwei separate Eingänge, zwei Stromzähler, zwei Klingeln, zwei Briefkästen. Die Infrastruktur für die Teilung war also bereits vorhanden, sie musste nur wiederhergestellt werden.

Wie der Deal zustande kam: über 115.000 Euro runtergehandelt

Im Exposé stand ursprünglich ein Kaufpreis von 420.000 bis 425.000 Euro. Der Kontakt lief über einen Makler. Julian, der die Akquise operativ verantwortet, hat das Objekt zunächst alleine besichtigt, dann gemeinsam mit Johannes, und wenig später ein Angebot abgegeben. Das Gegenangebot des Verkäufers wurde nicht akzeptiert. Stattdessen haben die beiden ihre Kalkulation aufgelistet und sind auf ihrer Preisvorstellung geblieben.

Vom ersten Kontakt bis zur Einigung vergingen gerade einmal drei Wochen. Am Ende wurde die Einheit für 305.000 Euro beurkundet. Das entspricht einem Nachlass von über 115.000 Euro gegenüber dem ursprünglichen Angebotspreis. Möglich war das vor allem, weil die Einheit für die meisten Kaufinteressenten eine zu große Herausforderung dargestellt hat. Wer nicht weiß, wie man eine solche Bürofläche in Wohnraum umwandelt und kalkuliert, lässt die Finger davon. Genau diese Zurückhaltung anderer Käufer ist für erfahrene Flippingteams eine Chance.

Besonders smart: Noch vor dem Notartermin hat die Verkäuferin auf eigene Initiative die Teilungsgenehmigung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in die Wege geleitet. Beim Notartermin selbst lagen also bereits mündliche Zustimmungen der übrigen fünf Eigentümer vor. Das spart enorme Zeit. Wer eine Realteilung erst nach dem Kauf beantragt, kann auf einen Sonderbeschluss und monatelange Wartezeiten stoßen. In diesem Fall konnten die Arbeiten quasi sofort beginnen.

Der Marktpreis und das Potenzial

Der aktuelle Marktpreis für Wohnfläche in dieser Lage liegt laut Johannes bei rund 4.600 Euro pro Quadratmeter. Auf die entstehenden zwei Wohnungen mit je rund 75 bis 80 Quadratmetern gerechnet, ergibt sich bei einer vollständigen Renovierung ein deutliches Aufwertungspotenzial gegenüber dem Einkaufspreis. Dazu kommen drei Stellplätze, die mit dem Objekt erworben wurden, was den Wiederverkaufs- oder Vermietungswert weiter stützt.

Das Projekt ist nicht als Eigennutz geplant. Keine Balkone, innerstädtische Lage, zwei überschaubare Einheiten: Die Entscheidung fiel auf Kapitalanlage. Das bedeutet auch, dass die Renovierung entsprechend ausgerichtet wird. Kein Parkettboden, stattdessen wahrscheinlich Vinyl. Nicht highend, aber ordentlich, dauerhaft und für Mieter attraktiv.

Tag 1 auf der Baustelle: Abriss im vollen Gange

Die Schlüssel wurden erst am Vortag übergeben. Noch am selben Abend hat Julian alle beteiligten Handwerker durch die Wohnung geführt, Rollen verteilt und Starttermine festgelegt. Am nächsten Morgen war der Abriss bereits in vollem Gange. Tapeten werden abgezogen, Fenster und alte Einbauten entfernt, ein Container steht unten. Das zeigt, wie wichtig eine saubere Vorabplanung ist: Wer alle Gewerke koordiniert hat, bevor der erste Arbeitstag beginnt, verliert keine Zeit.

Julian ist als Projektleiter vor Ort der zentrale Ansprechpartner. Er kommt aus einer Handwerkerfamilie, ist gelernter Schreinermeister und führt gemeinsam mit seinem Vater die Renovierungsfirma, die die operativen Arbeiten umsetzt. Diese familiäre Struktur erlaubt eine sehr direkte Kommunikation zwischen Planung und Ausführung, was auf Fix-and-Flip-Projekten einen erheblichen Zeitvorteil bringt.

Fenster, WEG-Vorgaben und kleine Kompromisse

Alle Fenster müssen ausgetauscht werden. Die vorhandenen sind alte Kippfenster, die in der Mitte gelagert sind. Ein wesentlicher Alltagsproblem: Wenn der Rolladen heruntergelassen wird, stößt er gegen das geöffnete Fenster. Schlafen mit geschlossenem Rolladen und geöffnetem Fenster ist schlicht nicht möglich.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft schreibt vor: außen braun, innen weiß. Innerhalb dieser Vorgaben gibt es Spielraum. Julian hatte zunächst die Idee, bei den großen Fenstern eine günstigere Variante mit geteilt öffnendem und kippenden Flügel zu wählen. Die Hausverwaltung, die fußläufig erreichbar ist, hat das jedoch nicht genehmigt. Am Ende sollen vollwertige Dreh-Kipp-Fenster verbaut werden, sofern das technisch in den gegebenen Dimensionen machbar ist.

Elektrik: Eine positive Überraschung

In Altbauwohnungen ist die Elektrik häufig der größte Kostentreiber. Hier gab es aber eine gute Nachricht. Weil das Gebäude ursprünglich für zwei Einheiten gebaut wurde, sind beide Wohnungen bereits elektrisch getrennt. Es fehlt lediglich ein zweiter Zähler. Der Kellerraum hat dafür bereits einen vorgesehenen Platz. Der Elektriker muss den neuen Zähler beim Stromversorger beantragen, das war es im Wesentlichen.

Ein potenzielles Risiko hat Julian dabei erwähnt: Wenn der Zählerplatz zu alt ist und nicht den aktuellen Anforderungen entspricht, kann der Netzbetreiber verlangen, dass die gesamte Zähleranlage verlegt und neu errichtet wird. Kosten in diesem Fall: rund 5.000 Euro, die sofort anfallen. In diesem Projekt war der Zählerplatz glücklicherweise noch verwendbar.

Auf der anderen Seite wurde beim Büroausbau offensichtlich viel gepfuscht. Aufputzleitungen, Telefondosen, Kabel durch die Wände geprügelt, Schläuche statt ordentlicher Installationen. Das alles muss jetzt bereinigt werden.

Grundriss und Aufteilung: Zwei Wohnungen aus einer machen

Die zentrale planerische Frage lautet: Wo genau wird die Trennwand gezogen? Das Gebäude bringt von Haus aus eine gute Ausgangsposition mit, weil die Wasserversorgung, Abflüsse und Elektroanschlüsse für beide Wohnungen bereits vorhanden sind. Es muss im Wesentlichen nur eine Wand eingezogen werden.

Diskutiert wurden zwei Varianten:

• Variante 1: Eine bestehende massive Innenwand wird zur Trennwand erklärt. Vorteil: Die Schallschutzanforderungen sind durch die Wandmasse möglicherweise bereits erfüllt. Küchenanschlüsse auf beiden Seiten sind vorhanden.
• Variante 2: Ein Zwischenraum wird als Puffer genutzt, von beiden Seiten zugänglich. Nachteil: Schallschutztechnisch ungünstiger, weil doppelte Leichtbauwände nötig wären.

Am Ende entschieden sich Johannes und Julian noch am ersten Tag für die einfachere Lösung: Die massive Wand wird geschlossen, ein Raum wird der zweiten Wohneinheit zugeschlagen. Das spart Kosten, vermeidet unnötige Wandkonstruktionen und nutzt die vorhandene Infrastruktur optimal aus.

Wichtig dabei: Der Schallschutz bei der Teilung einer Einheit in zwei ist gesetzlich geregelt. Das muss vor dem Einzug einer Massivwand geprüft werden.

Badezimmer, WC und Hauswirtschaft

In beiden Einheiten werden die Bäder komplett erneuert. Die vorhandenen Badewannen werden demontiert, stattdessen kommen jeweils Duschen rein. In Wohnung 1 bietet sich eine Duschnische an, wo die Wanne war. Geplant ist eine 80 cm breite Eingangsdusche. Die Vorwand wird abgebrochen, ein neues Hänge-WC mit Unterputzkasten gesetzt, das Waschbecken bleibt an seinem Platz.

In Wohnung 2 ist das Bad ehemaliger Büroraum, keine Wanne war mehr vorhanden. Auch hier kommt eine Dusche rein. Eine Besonderheit: Der Abfluss liegt zu hoch, um einen ebenerdigen Duscheinbau zu realisieren. Das ist in Bestandswohnungen häufig der Fall. Die Lösung ist ein Duschpodest mit eingelassener Rinne, was handwerklich sauber umgesetzt werden kann, auch wenn es optisch nicht jedermanns erster Wunsch ist.

Beide Wohnungen sollen außerdem eine Hauswirtschaftsecke mit Waschmaschinenanschluss bekommen. In Wohnung 1 soll dafür der überdimensionierte Flur teilweise zu einem Abstellraum und einer Hauswirtschaftsnische umgebaut werden. Wasser wird entsprechend verlegt. Das Ergebnis: Die Waschmaschine steht weder in der Küche noch im Bad, sondern hat einen eigenen Bereich.

Beide Einheiten verfügen zudem über ein separates Gäste-WC, was bei Einheiten dieser Größe ein klarer Vorteil ist.

Türen, Böden und Heizkörper

Die Türzargen sind aus Stahl und entsprechen Normmaßen. Das bedeutet: Die Zargen bleiben, werden gestrichen, neue Dichtungen werden eingesetzt, und es werden lediglich neue Türblätter eingehängt. Das spart gegenüber einem vollständigen Austausch erheblich Zeit und Geld.

Die Böden werden vollständig entfernt und durch Vinyl ersetzt. Kein Parkett, weil das Projekt auf Kapitalanlage ausgerichtet ist und der Standard des Gebäudes und der Lage das nicht verlangt. Wichtig: Alle Räume sind niveaugleich, es gibt keine Stufen zwischen Flur und Zimmern. Das ist in Altbauten keine Selbstverständlichkeit und vereinfacht den Bodenaufbau erheblich.

Die Heizkörper sind funktionstüchtig und bleiben im Bestand. Sie werden maximal überlackiert und die Thermostatköpfe werden auf den neueren Stand gebracht. Mehr ist nicht nötig.

Renovierungskosten und Effizienz durch Gleichzeitigkeit

Die genauen Renovierungskosten pro Quadratmeter werden im Video noch nicht abschließend genannt. Johannes und Julian diskutieren Größenordnungen zwischen 400 und 550 Euro pro Quadratmeter, ohne eine finale Zahl zu bestätigen. Bei 156 m² Gesamtfläche und diesem Umfang der Maßnahmen sind die Gesamtkosten der Renovierung also erheblich, aber durch den niedrigen Einkaufspreis bleibt ausreichend Spielraum für eine attraktive Rendite.

Ein struktureller Vorteil dieses Projekts: Beide Wohnungen werden gleichzeitig renoviert. Das bedeutet, alle Handwerker sind auf einmal vor Ort, Verputzarbeiten laufen parallel, Material wird gemeinsam bestellt und angeliefert. Wer stattdessen zwei separate Wohnungen an zwei verschiedenen Standorten oder zeitversetzt bearbeitet, zahlt deutlich mehr für Koordination, Anfahrten und Wartezeiten.

Johannes und Julian planen für dieses Jahr noch 13 weitere Wohneinheiten, verteilt auf zwei Projekte mit sechs und sieben Einheiten. Das zeigt, wie Fix and Flip auf einem professionellen Niveau skaliert wird: nicht mehr Einzelobjekte, sondern Projekte mit mehreren Einheiten gleichzeitig.

Was dieses Projekt zeigt

Das Allgäu-Projekt ist ein gutes Beispiel dafür, welche Objekte für Fix and Flip besonders interessant sind: nicht die offensichtlich attraktiven Angebote, sondern die, die andere abschrecken. Eine ehemalige Bürofläche, die über Jahrzehnte zugemurkst wurde, kein ordentlicher Grundriss auf den ersten Blick, ein aufgerufener Preis, den so gut wie niemand zahlen wollte. Genau das ist der Ausgangspunkt für einen Einkauf mit über 115.000 Euro unter dem ursprünglichen Angebotspreis.

Entscheidend ist dabei die Kombination aus sauberer Kalkulation, schneller Entscheidungsfindung und vorbereiteten Genehmigungen. Wer beim Notartermin bereits die Zustimmung der WEG in der Tasche hat und am ersten Tag mit allen Gewerken startet, spart Wochen, manchmal Monate. Und Zeit ist beim Flipping direkt Geld.