Diese 7 Fix & Flip Anfängerfehler kosten dich richtig Geld

In dieser Folge spricht Johannes mit seinem Bruder Julian, der seit zwei Jahren Geschäftsführer im Flipper-Immo-Betrieb ist und sein erstes Projekt komplett eigenverantwortlich durchgezogen hat. Gemeinsam gehen sie die klassischen Anfängerfehler durch, die beim Fix and Flip richtig Geld kosten können. Von der Akquise über die Renovierung bis hin zur Frage, ob ein Haus oder eine Wohnung das bessere Objekt für den Einstieg ist.

Der Inseratspreis ist nur eine Wunschvorstellung

Einer der teuersten Denkfehler, den Anfänger beim Fix and Flip machen, ist, den Inseratspreis ernst zu nehmen. Julian bringt es im Gespräch auf den Punkt: Der Preis, der dir im Exposé präsentiert wird, ist eine Wunschvorstellung. Meistens geht sie vom Eigentümer aus, und der Makler trägt sie einfach weiter. Obendrauf wird die Immobilie bei der Einwertung noch etwas höher angesetzt, weil beide Seiten bereits damit rechnen, dass verhandelt wird.

Das bedeutet für dich als Investor: Geh nie davon aus, dass der Angebotspreis irgendeine realistische Untergrenze darstellt. Eine Immobilie ist immer nur so viel wert, wie jemand bereit ist zu zahlen. Diese einfache Wahrheit verändert den gesamten Blick auf die Akquise.

Konkrete Beispiele aus der eigenen Praxis zeigen, wie drastisch die Unterschiede sein können:

• Angebotspreis 420.000 Euro, bezahlter Kaufpreis am Ende: 305.000 Euro. Das sind fast 115.000 Euro Unterschied.
• Ein weiteres Objekt sollte 100.000 Euro kosten und wurde für 33.000 Euro gekauft.
• Bei einem anderen Projekt wurden sogar 40 Prozent vom Inseratspreis heruntergehandelt.

Diese Zahlen klingen unrealistisch, bis man sie selbst erlebt hat. Sobald du einmal begriffen hast, dass der Angebotspreis verhandelbar ist, verändert sich dein gesamtes Auftreten bei Besichtigungen und Preisverhandlungen.

Wie viele Besichtigungen braucht es bis zum ersten Deal?

Ein weiterer Punkt, der viele Einsteiger entmutigt: die schiere Anzahl an Besichtigungen, die nötig ist, bevor ein wirklich rentabler Deal zustande kommt. Wer in einem begehrten Markt unterwegs ist, wo Zweitwohnsitzer und zahlungskräftige Käufer den Preis oben halten, muss mit einem Verhältnis von etwa 1 zu 20 bis 1 zu 30 rechnen. Das heißt: 30 Besichtigungen, rund 20 Angebote abgeben, und am Ende kommt vielleicht ein Deal dabei heraus, den man wirklich machen möchte.

Das klingt nach viel Aufwand. Aber die entscheidende Frage ist, ob diese Besichtigungen ohne Ergebnis verschwendete Zeit sind. Die Antwort ist eindeutig nein. Jede Besichtigung ist ein Lernprozess. Du schärfst deinen Blick fürs Potenzial, du lernst zu spüren, was Verkäufer wirklich wollen, und du baust gleichzeitig ein Netzwerk mit Maklern auf, die sich später wieder bei dir melden.

Wichtig dabei ist, den Makler gezielt zu fragen:

• Was ist dem Eigentümer wirklich wichtig?
• Hat der Verkäufer Zeitdruck?
• Wie lange ist die Immobilie schon auf dem Markt?

Wer die Situation des Verkäufers versteht und als Problemlöser auftritt, hat einen enormen Vorteil gegenüber jemandem, der einfach nur tief in den Preis reingrätscht und auf Konfrontation setzt.

Potenzial erkennen, wo andere nur Probleme sehen

Das erste eigenständige Projekt von Julian war eine Wohnung mit knapp 160 Quadratmetern, viele kleine Räume, kein offenes Raumkonzept. Für den normalen Käufer zu groß, zu unflexibel, kaum nachgefragt. Genau deshalb dümpelte sie schon länger auf dem Markt herum und war bereits von ursprünglich 420.000 auf 400.000 Euro gesunken, bevor der erste Kontakt aufgenommen wurde.

Julians Reaktion bei der Besichtigung: sofort zwei separate Wohnungen daraus machen. Dieser Gedanke war für ihn offensichtlich, wäre für viele andere Interessenten aber gar nicht erst aufgetaucht. Genau das ist der Unterschied zwischen einem Investor mit dem richtigen Mindset und jemandem, der eine Immobilie nur durch die Brille des Endnutzers betrachtet.

Wenn du mit dieser Perspektive in Besichtigungen gehst, wirst du Objekte sehen, die andere längst abgehakt haben. Und das sind oft genau die Deals, die sich richtig lohnen, weil der Preis entsprechend niedrig ist.

Sanitär und Elektrik werden massiv unterschätzt

Bei der Renovierung gibt es klare Kostenfallen, die gerade Anfänger immer wieder kalt erwischen. Die großen Flächen, also Wände, Decken und Böden, klingen nach viel Arbeit, sind aber relativ einfach zu kalkulieren. Es ist im Grunde nur Fläche mal Quadratmeterpreis, und sobald man das einmal durchgelebt hat, weiß man genau, womit man rechnen muss.

Die wirklich kritischen Gewerke sind andere:

• Sanitär: Leitungen, Bäder, Wasserschäden hinter Wänden. Was man nicht sieht, kann teuer werden.
• Elektrik: Gerade bei älteren Objekten oft komplett veraltet und nicht auf Stand.
• Grundrissänderungen: Wenn tragende Wände oder Genehmigungen ins Spiel kommen, können Abstimmungen mit der Eigentümergemeinschaft Wochen oder Monate dauern.

Diese Gewerke können sich ziehen, sie können die Zeitplanung komplett durcheinanderbringen und im schlimmsten Fall die Kalkulation kippen. Wer hier zu knapp plant, zahlt drauf.

Haus versus Wohnung: Was ist für Einsteiger besser?

Ein Reihenmittelhaus war eines der schönsten Projekte in Sachen Innenausbau und Gestaltungsfreiheit. Der Gewinn war gut. Aber der Aufwand war es, der nachhaltig hängen blieb: 10 Monate lang täglich konfrontiert mit Handwerkern, Materialbestellungen, Koordination. Auf einer Skala von eins bis zehn beim Stresslevel landet eine Wohnung bei etwa drei, ein Haus kommt auf sieben.

Viele Einsteiger wollen sofort mit einem Haus oder einer Kernsanierung starten, weil der vermeintliche Gewinn höher klingt. Wenn man aber Zeitachse, Stresslevel, gebundenes Kapital und den echten Zeitaufwand zusammenrechnet, ist die Wohnung fast immer das bessere Einstiegsobjekt. Wer das einmal oder zweimal durchgelebt hat, kommt mit rund 10 Stunden pro Woche aus, wenn die Prozesse sitzen.

Vollzeit oder nebenher: Wann muss man den Job aufgeben?

Johannes selbst hat die ersten zweieinhalb bis drei Jahre noch seinen Hauptjob im Konzern gehabt. Julian hatte ebenfalls einen Nebenjob parallel. Die Frage, ab wann man wirklich Vollzeit in das Thema gehen muss, hängt stark von der eigenen Zielsetzung ab.

Eine klare Einschätzung aus der Praxis:

• Wer zwei Wohnungen pro Jahr flippen möchte und einen normalen 35-Stunden-Job hat, muss nicht Vollzeit einsteigen.
• Wer zwischen 5 und 10 Objekte pro Jahr anpeilt, kommt kaum noch am Vollzeiteinsatz vorbei.
• Der Aufbau findet statt an Dienstag- und Mittwochabenden, Freitagnachmittagen und am Wochenende. Passiv ist das nicht.

Wer ehrlich mit sich ist, weiß: Ein Immobilienunternehmen nebenzu aufzubauen bedeutet, in den ersten Jahren auf einen Teil der Freizeit zu verzichten. Die Gelder, die Wohnungen und der Vermögensaufbau entstehen dann aber trotzdem, ohne dass man den sicheren Job vorher aufgeben muss.

Maklerbeziehungen nicht verbrennen

Wer Angebote weit unter dem Inseratspreis macht, riskiert, Makler vor den Kopf zu stoßen. Das passiert, und es ist nicht immer zu vermeiden. Aber grundsätzlich gilt: Makler wollen verkaufen. Das ist ihr erstes Ziel. Wer als seriöser, zuverlässiger Käufer auftritt und seinen Angebotspreis mit konkreten Fakten und einer klaren Begründung untermauert, wird ernstgenommen, auch wenn das Angebot im ersten Moment abgelehnt wird.

Viele Deals, die auf den ersten Blick scheitern, kommen Wochen oder Monate später doch noch zustande. Und genau hier zahlt sich das konsequente Nachhaken aus. Dranbleiben, freundlich bleiben, als Problemlöser auftreten. Das ist die Methode, die langfristig funktioniert.

Außerdem wichtig: Deals müssen nicht off-market sein, um lukrativ zu sein. Viele der beschriebenen Objekte waren auf Immobilienscout zu finden, haben dort lange rumgedümpelt und wurden trotzdem zu sehr guten Konditionen eingekauft. Weil sie von einem Investor mit dem richtigen Blick bearbeitet wurden.

Was kommt als nächstes?

Nach dem Reihenmittelhaus und mehreren Wohnungsprojekten steht als nächstes ein Penthouse auf der Liste, und langfristig vielleicht sogar ein Projekt in Italien. Eine Finca oder ein Landhaus mit rustikalen Materialien, Steinwand, Pizzaofen, Pool, mediterranen Fliesen. Mit einer halben Million Investition und dem richtigen Handwerk lässt sich da einiges bewegen. Ein konkreter Plan für 2028 zeichnet sich bereits ab.

Wer jetzt selbst mit Fix and Flip starten will und verstehen möchte, wie Einkaufen, Renovieren und Verkaufen wirklich funktioniert, findet bei Flipper Immo ein begleitetes Programm, bei dem ein erstes, zweites oder auch fünftes Objekt gemeinsam durchgezogen wird.