Fix & Flip in Deutschland | Warum Steuern KEIN Killer sind!

Kaum ein Thema sorgt in der Fix-and-Flip-Community für so viel Aufregung wie das Thema Steuern. Immer wieder tauchen Kommentare auf, die behaupten, nach Steuern bleibe beim Immobilienhandel nichts mehr übrig. In diesem Video räumt Johannes mit diesem Mythos auf, erklärt welche Steuern beim Fix and Flip wirklich anfallen und zeigt anhand eines konkreten Rechenbeispiels, warum Steuern kein Dealbreaker sind, sondern einfach zum Geschäft dazugehören.

Der Steuer-Mythos im Immobilienhandel

Wer sich öffentlich mit Fix and Flip beschäftigt, kennt diese Kommentare: "Da bleibt doch nach Steuern gar nichts mehr übrig." Oder: "Der Staat greift so tief in die Tasche, das lohnt sich nie." Johannes kennt das aus seiner täglichen Erfahrung auf seinem Kanal und stellt eine einfache Gegenfrage: Jeder Angestellte versteuert sein Gehalt mit 30 bis 45 Prozent Einkommensteuer, und niemand behauptet, dass sich Arbeiten deshalb nicht lohnt. Als Unternehmer mit einer GmbH zahlt man rund 30 Prozent Steuern auf den Gewinn, nicht auf den Umsatz, nicht auf den Verkaufspreis. Und nach diesen 30 Prozent bleibt immer noch Gewinn übrig. Das ist der entscheidende Punkt.

Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

Bevor es ans Rechnen geht, lohnt ein kurzer Blick auf die steuerlichen Grundlagen. Im deutschen Immobilienrecht gibt es zwei wesentliche Szenarien:

• Haltefrist von 10 Jahren: Wer eine Immobilie kauft, vermietet und nach mindestens 10 Jahren verkauft, kann den Gewinn steuerfrei realisieren. Diese Regelung ist weithin bekannt und für klassische Buy-and-Hold-Investoren attraktiv.
• Verkauf innerhalb der 10-Jahresfrist: Hier fällt auf den entstandenen Gewinn, also die Differenz zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis, die sogenannte Spekulationssteuer an. Dabei handelt es sich im Kern um den persönlichen Einkommensteuersatz. Bei höherem Volumen kann zusätzlich Gewerbesteuer anfallen.

Wichtig: Die Steuer wird immer auf den Gewinn berechnet, nicht auf den gesamten Verkaufspreis. Das ist ein Unterschied, den viele in der Diskussion vergessen.

Sonderfall Eigennutzung

Ein weiterer Weg, um Steuern beim Verkauf zu vermeiden, ist die Eigennutzung. Wer selbst in der Immobilie wohnt, kann sie unter bestimmten Voraussetzungen auch vor Ablauf der 10 Jahre steuerfrei verkaufen. Früher galt die Faustregel, dass man mindestens drei Kalenderjahre selbst darin gelebt haben muss. Diese starre Regelung wurde jedoch aufgeweicht. Entscheidend ist, dass die Geschichte plausibel ist: Ein Jobwechsel, eine Kündigung in der Probezeit, Familienzuwachs, eine Scheidung oder ein anderer nachvollziehbarer Grund für den Verkauf reicht aus, damit das Finanzamt den steuerfreien Verkauf anerkennt.

Was nicht funktioniert: Alle sechs Monate eine andere Immobilie als Eigenheim anmelden und wieder verkaufen, ohne dass ein plausibler Lebensgrund dahintersteckt. In diesem Fall kann das Finanzamt eine gewerbliche Infizierung feststellen, was deutlich weitreichendere steuerliche Konsequenzen hat. Also: Die Geschichte muss stimmen, dann funktioniert das Modell.

Fix and Flip als Geschäftsmodell: Privat oder GmbH?

Johannes betreibt Fix and Flip seit über vier Jahren hauptberuflich. Das Modell ist klar: Immobilien kaufen, renovieren und mit Gewinn verkaufen. Primär handelt es sich dabei um Wohnungen, Reihenhäuser und zunehmend auch Einfamilienhäuser. Eigene Handwerker gibt es nicht, stattdessen werden externe Gewerke koordiniert. Die eigene Rolle liegt in der Bauleitung, dem Materialeinkauf, der Konzeptarbeit sowie dem An- und Verkauf. Durch die Mithilfe von Familienmitgliedern fließen rund 10 Prozent Eigenleistung mit ein.

Wer Fix and Flip betreiben will, steht vor einer grundsätzlichen Entscheidung:

• Als Privatperson, Einzelunternehmer oder GbR: Hier gilt der persönliche Einkommensteuersatz, der je nach Einkommen bis zu 45 Prozent betragen kann, zuzüglich möglicher Gewerbesteuer ab einem bestimmten Volumen.
• Als GmbH: In der GmbH werden auf Gewinne pauschal rund 30 Prozent Steuern fällig. Die UG wird von Johannes ausdrücklich nicht empfohlen, da sie die schlechteste Bonität aller Gesellschaftsformen hat und als Vehikel für den Immobilienhandel schlicht ungeeignet ist.

Das Rechenbeispiel: 100.000 Euro Gewinn vor Steuern

Um zu zeigen, dass Steuern kein Killer sind, macht Johannes ein konkretes Rechenbeispiel. Angenommen, die gesamten Herstellungskosten einer Immobilie inklusive Kaufpreis, Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Makler sowie Renovierungskosten belaufen sich auf 100.000 Euro. Das Objekt wurde ursprünglich für rund 50.000 bis 60.000 Euro im renovierungsbedürftigen Zustand eingekauft, entspricht also dem Marktwert im hässlichen Zustand. Nach der Sanierung wird es für 200.000 Euro verkauft, weil der Wert durch die Renovierung deutlich gestiegen ist.

Das Ergebnis: 100.000 Euro Bruttogewinn vor Steuern. Kein Spekulationsgewinn im klassischen Sinne, denn es wurde nicht auf steigende Marktpreise gewettet. Der Wertzuwachs entstand ausschließlich durch die eigene Arbeit, die Renovierung und den günstigen Einkauf im schlechten Zustand.

Jetzt kommen die Steuern ins Spiel:

• Als Privatperson mit Höchststeuersatz (45 Prozent): 45.000 Euro Steuern, 55.000 Euro netto in der Tasche.
• In der GmbH mit 30 Prozent: 30.000 Euro Steuern, 70.000 Euro verbleiben in der Gesellschaft.

Lohnt sich das? Für Johannes ist die Antwort klar: Ja, absolut. 55.000 Euro netto nach einem einzigen Flip entspricht für viele Menschen einem kompletten Jahresgehalt, und das nach Steuern. Wer das als schlechtes Ergebnis bezeichnet, hat das Geschäftsmodell nicht verstanden.

Steuern entstehen nur, wenn Gewinn da ist

Johannes bringt es auf einen einfachen Nenner: Am versteuerten Gewinn ist noch gar niemand pleite gegangen. Denn nach dem Versteuern ist immer noch Gewinn übrig. Wer Angst vor Steuern hat, hat eigentlich Angst vor dem Gewinnen, und das ergibt keinen Sinn.

Zum Vergleich: Auch wenn ein Flip "nur" 40.000 Euro Bruttogewinn bringt und davon fast die Hälfte ans Finanzamt geht, bleiben immer noch rund 20.000 Euro netto übrig. Das ist eine Summe, für die viele Menschen mehrere Monate arbeiten. Realistisch liegt der durchschnittliche Gewinn pro Flip bei Johannes zwischen 60.000 und 120.000 Euro vor Steuern, was das Modell auch nach Abzug der Steuerlast sehr attraktiv macht.

Wann werden die Steuern fällig?

Ein wichtiger praktischer Aspekt: Steuern auf Immobiliengewinne werden nicht sofort am Tag des Verkaufs fällig. Sie werden im Rahmen der Steuererklärung für das jeweilige Steuerjahr veranlagt und dann zu einem späteren Zeitpunkt gezahlt, in der Regel im Folgejahr. Das bedeutet, wer im Januar einen Flip abschließt, zahlt die darauf anfallenden Steuern frühestens im April oder Mai des Folgejahres.

In der Theorie kann man das Geld, das für Steuern zurückgelegt werden muss, in der Zwischenzeit noch einmal in einen weiteren Deal investieren. Johannes weist jedoch ausdrücklich darauf hin, dass das nur empfehlenswert ist, wenn man genau weiß, was man tut. Wer das Steuergeld zum Fälligkeitszeitpunkt nicht mehr verfügbar hat, bekommt ein ernstes Problem. Vorsicht ist also geboten, Liquiditätsplanung ist hier das Stichwort.

Steueroptimierung in Deutschland: Was ist möglich?

Deutschland gilt als eines der höchstbesteuerten Länder, trotzdem gibt es legale Wege, die Steuerlast zu senken:

• Holding-Struktur: Eine Holding über der operativen GmbH kann dazu beitragen, Gewinne effizienter zu verwalten und die Gesamtsteuerlast zu optimieren.
• Abschreibungen durch private Immobilien: Wer auf der einen Seite Gewinne erzielt und auf der anderen Seite Immobilien mit hohen Abschreibungen hält, kann die Steuerlast erheblich reduzieren. Johannes kennt Investoren, die aufgrund hoher Schulden und Abschreibungen aus ihrem Immobilienportfolio faktisch keine Einkommensteuer zahlen, obwohl sie gut verdienen.

Das zeigt: Das deutsche Steuerrecht ist komplex, bietet aber durchaus Spielraum für kluge Strukturierungen. Ein guter Steuerberater mit Immobilienerfahrung ist in diesem Kontext kein Nice-to-have, sondern ein entscheidender Faktor.

Das richtige Mindset zu Steuern als Unternehmer

Jedes Unternehmen zahlt Steuern. Der Schreiner um die Ecke, der Gastronom, der Kunststoffverarbeiter im Gewerbegebiet, sie alle führen einen Teil ihres Gewinns an den Staat ab. Das ist keine Überraschung, das ist kalkulierter Bestandteil jedes Geschäftsmodells. Wer ein Schnitzel verkauft, kalkuliert Wareneinsatz, Personal und Steuern mit ein. Beim Immobilienhandel ist es nicht anders.

Die Steuern, die beim Fix and Flip anfallen, sind kein Argument gegen das Geschäftsmodell. Sie sind Ausdruck davon, dass Gewinn entstanden ist. Und Gewinn ist das Ziel. Wer das versteht, hört auf, Steuern als Feind zu betrachten, und beginnt, sie als festen Posten in der Kalkulation zu behandeln: bekannt, planbar, akzeptiert.

Johannes und sein Team betreiben aktuell über 30 aktive Baustellen gemeinsam mit Partnern, die Fix and Flip zum ersten Mal umsetzen. Wer mehr darüber erfahren möchte, findet den entsprechenden Link in der Videobeschreibung.