Fix & Flip in Deutschland | Warum Steuern KEIN Killer sind!

Steuern beim Fix and Flip in Deutschland? Für viele klingt das nach dem größten Hindernis überhaupt. Johannes räumt in diesem Video mit dem Mythos auf, dass nach Steuern beim Immobilienhandel nichts mehr übrig bleibt, erklärt anhand eines konkreten Rechenbeispiels, wie die Zahlen wirklich aussehen, und macht deutlich, warum Steuern auf Gewinne kein Grund sind, gar nicht erst anzufangen.

Der Mythos: Nach Steuern bleibt nichts übrig

Unter fast jedem Video zum Thema Fix and Flip tauchen sie auf: Kommentare, die darauf hinweisen, dass man ja noch Steuern zahlen muss, und die suggerieren, damit sei das ganze Modell sinnlos. Johannes begegnet diesem Einwand direkt und ohne Umschweife. Der Kern seiner Antwort: Steuern fallen auf Gewinne an, nicht auf den Verkaufspreis. Und nach einem versteuerten Gewinn bleibt immer noch Gewinn übrig. Das klingt simpel, wird aber in der Diskussion erstaunlich oft vergessen.

Zum Vergleich: Wer angestellt arbeitet, zahlt auf sein Gehalt zwischen 30 und 45 % Einkommensteuer und hinterfragt das in der Regel nicht weiter. Wer als Unternehmer in einer GmbH tätig ist, zahlt rund 30 % auf den Gewinn. Das ist in vielen Fällen sogar günstiger als der persönliche Spitzensteuersatz. Die Aufregung um Steuern beim Immobilienhandel ist also, nüchtern betrachtet, schwer nachvollziehbar.

Welche Steuern beim Immobilienverkauf anfallen

Bevor es ans Rechnen geht, lohnt sich ein kurzer Überblick über die steuerlichen Grundlagen beim Immobilienverkauf in Deutschland.

• Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren: Wer eine Immobilie kauft, vermietet und nach mindestens zehn Jahren verkauft, zahlt auf den Veräußerungsgewinn keine Steuer. Diese Regelung ist weithin bekannt.
• Spekulationssteuer vor Ablauf der 10-Jahresfrist: Verkaufst du vor dieser Frist, wird der entstandene Gewinn, also die Differenz zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis, mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert. Hinzu kann bei entsprechendem Volumen noch Gewerbesteuer kommen.
• Eigennutzung als Sonderfall: Wohnst du selbst in der Immobilie, gelten andere Regeln. Ein steuerfreier Verkauf ist auch vor Ablauf der zehn Jahre möglich, wenn die persönlichen Lebensumstände es plausibel machen. Jobwechsel, Familienzuwachs, Scheidung oder ein Umzug aus beruflichen Gründen können vom Finanzamt anerkannt werden. Wichtig: Die Geschichte muss passen und glaubwürdig sein. Wer alle sechs Monate eine neue Immobilie als Eigennutzer verkauft, riskiert als gewerblicher Händler eingestuft zu werden, was erhebliche steuerliche Konsequenzen hat.

Die sogenannte gewerbliche Infektion ist ein ernstes Thema: Wer als Privatperson zu häufig und ohne plausiblen Grund Immobilien im Eigennutz veräußert, kann vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler behandelt werden. Das sollte man unbedingt vermeiden und im Zweifel mit einem Steuerberater abstimmen.

Fix and Flip: Das Geschäftsmodell kurz erklärt

Johannes betreibt Fix and Flip seit über vier Jahren hauptberuflich. Das Prinzip: Renovierungsbedürftige Immobilien kaufen, sanieren und mit Gewinn verkaufen. Dabei werden primär Wohnungen, Reihenhäuser und zunehmend auch Einfamilienhäuser umgesetzt. Eigene Handwerker gibt es im Team nicht. Stattdessen werden externe Gewerke angefragt, Angebote eingeholt und die passenden Dienstleister beauftragt. Die eigene Rolle liegt in der Bauleitung, der Materialbeschaffung, dem Konzept sowie dem An- und Verkauf.

Ein wichtiger Punkt, der Fix and Flip von klassischer Spekulation unterscheidet: Es wird nicht darauf gewettet, dass der Standort oder der Markt an Wert gewinnt. Man kauft eine Immobilie zum Marktwert in ihrem aktuellen, hässlichen Zustand und verkauft sie nach der Renovierung zum Marktwert im sanierten Zustand. Der Wertzuwachs entsteht durch die eigene Leistung, nicht durch Marktentwicklungen.

Das Rechenbeispiel: Privatperson vs. GmbH

Johannes rechnet das an einem vereinfachten Beispiel durch, das die Grundmechanik gut sichtbar macht.

Ausgangssituation:

• Gesamte Herstellungskosten (Kaufpreis inklusive Nebenkosten wie Makler und Grunderwerbsteuer sowie Sanierungskosten): 100.000 Euro
• Verkaufspreis nach Renovierung: 200.000 Euro
• Gewinn vor Steuern: 100.000 Euro

Das klingt nach einem außergewöhnlich guten Deal, und das ist es auch. Realistischer liegt der durchschnittliche Flip laut Johannes bei 60.000 bis 120.000 Euro Gewinn vor Steuern. Das Rechenbeispiel mit 100.000 Euro Gewinn macht die Zahlen aber besonders übersichtlich.

Als Privatperson mit Spitzensteuersatz von 45 %:

• Steuerlast: 45.000 Euro
• Netto übrig: 55.000 Euro

In der GmbH mit rund 30 % Steuerbelastung:

• Steuerlast: 30.000 Euro
• Netto in der GmbH: 70.000 Euro

Ein entscheidender Vorteil, den viele nicht auf dem Schirm haben: Die Steuern werden nicht sofort am Tag des Verkaufs fällig. Sie werden mit der Steuererklärung für das jeweilige Jahr abgeführt, also in vielen Fällen erst Monate später. Wer weiß, was er tut, kann diesen Zeitraum nutzen, um das Kapital noch einmal in einen weiteren Deal zu stecken. Das setzt aber voraus, dass die Steuerschuld zum Fälligkeitszeitpunkt zwingend verfügbar ist. Wer das Geld verbaut hat und dann nicht zahlen kann, hat ein ernstes Problem. Daher gilt hier: Mit Vorsicht und klarem Kopf agieren.

Lohnt sich Fix and Flip trotz Steuern?

Die Antwort von Johannes ist eindeutig: ja. Selbst im ungünstigeren Fall als Privatperson mit Spitzensteuersatz bleiben nach einem guten Flip 55.000 Euro netto übrig. Das entspricht für viele Menschen einem ganzen Jahresgehalt oder mehr. Wer stattdessen angestellt arbeitet, zahlt auf sein Gehalt ebenfalls 30 bis 45 % Steuern, nur dass dort der Gewinn vor Steuern schon sehr viel kleiner ist.

Das Argument, bei Fix and Flip zahle man zu viel Steuern und es lohne sich deshalb nicht, greift also schlicht nicht. Am versteuerten Gewinn ist noch niemand pleite gegangen, weil danach immer noch Gewinn übrig bleibt. Das ist der zentrale Gedanke, den Johannes in diesem Video vermitteln will.

Selbst bei einem kleineren Flip mit 40.000 Euro Bruttogewinn und einer Steuerlast von rund 20.000 Euro bleiben immer noch 20.000 Euro netto. Das ist eine Summe, für die man als Angestellter viele Monate hart arbeiten müsste.

Welches Vehikel ist das richtige: Privatperson, GbR oder GmbH?

Für Fix and Flip gibt es verschiedene steuerliche Strukturen, die man kennen sollte:

• Privatperson oder Einzelunternehmen: Die Gewinne werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, der je nach Einkommen bis zu 45 % betragen kann. Dazu kommt ab einem bestimmten Volumen Gewerbesteuer.
• GbR: Ähnlich wie das Einzelunternehmen, auch hier fließen die Gewinne in die private Steuererklärung der Gesellschafter.
• GmbH: Die Gewinne werden auf Unternehmensebene mit rund 30 % besteuert. Das ist in vielen Fällen günstiger als der persönliche Spitzensteuersatz. Die GmbH hat zudem deutlich bessere Bonität als eine UG, die Johannes ausdrücklich nicht empfiehlt.
• UG: Von Johannes klar abgeraten. Die UG hat eine schlechte Bonität und ist als Vehikel für aktiven Immobilienhandel kaum geeignet.
• Holding-Strukturen: Wer größer denkt, kann über eine Holding zusätzliche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten nutzen. Das ist ein fortgeschrittenes Thema, das individuell mit einem Steuerberater besprochen werden sollte.

Ein weiterer interessanter Ansatz, den Johannes erwähnt: Wer privat Immobilien als Kapitalanlage hält und entsprechende Abschreibungen aufgebaut hat, kann damit unter Umständen die Steuerlast aus anderen Einkommensquellen erheblich reduzieren oder sogar auf null bringen. Voraussetzung dafür sind ausreichend Fremdkapital, Abschreibungen und ein guter Steuerberater.

Steuern als Teil der Kalkulation, nicht als Überraschung

Ein Punkt, der Johannes besonders wichtig ist: Steuern sind keine böse Überraschung, die einem den Gewinn kaputt macht. Sie sind ein bekannter Kostenfaktor, der von Anfang an in die Kalkulation gehört. Genauso wie ein Gastronom beim Schnitzel den Wareneinsatz, die Miete und die Personalkosten einkalkuliert, gehören beim Immobilienflip die Steuern auf den Gewinn fest ins Rechenmodell.

Wer anfängt zu flippen, ohne die Steuerlast einzuplanen, macht einen Kalkulationsfehler. Wer sie einplant und trotzdem mit einem soliden Nettogewinn aussteigt, hat ein funktionierendes Geschäftsmodell. Der Rest ist Rauschen.

Deutschland ist eines der höher besteuerten Länder in Europa, das stimmt. Gleichzeitig gibt es hier funktionierende Steuermodelle, eine stabile Rechtsordnung und genug Immobilien, die für Fix and Flip geeignet sind. Objekte mit erheblichem Renovierungspotenzial unter Marktwert zu finden ist möglich. Johannes bekommt solche Angebote regelmäßig, auch heute noch mit Einstiegspreisen weit unter 100.000 Euro.

Wer Steuern als Totschlagargument gegen Fix and Flip nutzt, hat entweder nie konkret gerechnet oder sucht einen Grund, nicht loszulegen. Beides hilft beim Vermögensaufbau nicht weiter.