Fix & Flip: Die größten Fehler im Immobilienhandel

Im Fix-and-Flip-Geschäft scheitern viele nicht an der Renovierung, sondern schon weit davor: beim Einkauf. Johannes zeigt in diesem Video, welche Fehler Einsteiger und erfahrene Flipper immer wieder machen, warum Emotion beim Ankauf ein gefährlicher Begleiter ist und wie du kalkulierst, ohne dir dabei etwas schön zu rechnen.

Einkaufen kann jeder, aber richtig einkaufen ist eine andere Sache

Der häufigste Fehler im Fix-and-Flip-Bereich passiert nicht auf der Baustelle. Er passiert am Schreibtisch, wenn die Kalkulation aufgestellt wird. Johannes bringt es direkt auf den Punkt: Einkaufen kann im Grunde jeder. Die Frage ist, was du einkaufst und zu welchem Preis.

Was er immer wieder sieht: vermeintliche Schnäppchen, die substanziell schlecht aufgestellt sind. Ein Reihenhaus, das eine komplette Kernsanierung braucht, mit einer Marge von konservativen 15 Prozent gerechnet, kann schnell zum Eurograb werden. Das Problem ist nicht das Objekt an sich, sondern die Hoffnung, die in der Kalkulation steckt. Die Rechnung sieht gut aus, weil man davon ausgeht, dass schon irgendein Käufer kommt und den Preis bezahlt, den man sich vorstellt. Das ist keine Strategie.

Gerade in der aktuellen Marktlage, mit gestiegenen Zinsen, geopolitischen Unsicherheiten und einer Wirtschaft unter Druck, funktioniert das alte Prinzip nicht mehr: Schlechte Substanz durch Marktstimmung zu Gold machen. In der Niedrigzinsphase kam das noch durch. Heute nicht mehr.

Was du beim Ankauf wirklich kontrollieren kannst

Ein zentrales Prinzip, das Johannes immer wieder betont: Innerhalb der eigenen vier Wände kannst du alles ändern. Was außerhalb deiner Wohnung oder deines Hauses passiert, liegt nicht mehr allein in deiner Hand. Du kaufst dich in eine Gemeinschaft ein, in ein Gebäude, in eine Hausverwaltung, in Beschlüsse, die andere mit treffen.

Das bedeutet konkret:

• Eine Wohnung in einem optisch unattraktiven Gebäude kann dennoch funktionieren, wenn der Einkaufspreis das Risiko abbildet.
• Du solltest nicht gezwungen sein, nach dem Kauf die Hausverwaltung zu wechseln oder das Energiethema des gesamten Hauses anzustoßen.
• Alles, was du nach dem Kauf nicht selbst entscheiden kannst, muss bereits beim Ankauf eingepreist sein.

Wenn du eine Wohnung in einem schwierigen Haus kaufst, muss der Verkaufspreis das Risiko darstellen können. Du darfst dann aber nicht erwarten, 20 Prozent über Marktwert zu verkaufen, weil deine Kalkulation diese Lücke braucht. Der Markt schuldet dir nichts.

Energieklasse: Unterschätztes Risiko mit doppeltem Effekt

Ein Thema, das Johannes besonders deutlich anspricht, ist die Energieklasse. Viele Flipper rechnen sich das weg. Die Wohnung wird schön renoviert, der Energieausweis ist zwar schlecht, aber das sieht man innen ja nicht. Das ist ein gefährlicher Denkfehler, und zwar gleich aus zwei Gründen.

Grund 1: Der Endkäufer ist verunsichert. Die politischen Debatten rund um Heizungsverbote, Ölheizungen, Hybridpflicht und CO2-Steuer haben dazu geführt, dass normale Eigennutzer schlicht nicht mehr wissen, was richtig und falsch ist. Was sie aber wissen: Eine schlechte Energieklasse ist ein Problem. Das reicht, um einen Kauf zu verzögern oder ganz zu verhindern.

Grund 2: Die Bank macht Abschläge. Selbst wenn du als Verkäufer argumentieren kannst, dass die Renovierung die Lage verbessert, hat dein zukünftiger Käufer ein Finanzierungsproblem. Banken bewerten Objekte mit schlechter Energieklasse zunehmend kritisch und machen Abschläge beim Beleihungswert. Das heißt, der Käufer bekommt weniger Kredit, muss mehr Eigenkapital einbringen und kauft am Ende vielleicht gar nicht.

Das Fazit: Lage, Substanz und Energieklasse sind beim Ankauf die entscheidenden Faktoren. Ob der Boden innen dann Vinyl oder Parkett ist, spielt eine deutlich kleinere Rolle als das Gesamtpaket.

Der Flip gilt erst als abgeschlossen, wenn das Geld auf dem Konto ist

Johannes beschreibt ein Gespräch, das er in seiner Beratung erlebt hat. Zwei Personen kommen zu ihm, behaupten, sie hätten bereits geflippt, bräuchten eigentlich keine Hilfe. Auf Nachfrage stellt sich heraus: Die Objekte sind noch nicht verkauft. Sie liegen seit 5 Monaten in der Vermarktung, ohne dass am Preis etwas geändert oder die Exposees überarbeitet wurden.

Das ist ein grundlegendes Missverständnis im Fix-and-Flip-Geschäft. Ein Flip ist nicht abgeschlossen, wenn die Renovierung fertig ist. Er ist nicht abgeschlossen, wenn das Objekt inseriert wird. Er ist abgeschlossen, wenn der Kaufpreis des nächsten Eigentümers auf deinem Konto liegt. Alles davor ist Wunschdenken.

Was bei dieser Geschichte noch hinzukommt: Die verbleibende Marge nach 5 Monaten Vermarktung war 10.000 Euro. Ohne Preisreduktion, ohne neue Fotos, ohne strategische Anpassung war das Objekt nach wenigen Wochen tief in den Suchergebnissen verschwunden. Wenn du dann noch den Preis senkst und zwei weitere Monate bis zum Notartermin wartest, ist die Marge weg.

10.000 Euro kann man mitnehmen. Johannes sagt selbst, es ist nicht schön, aber es passiert. Was aber nicht funktioniert: dreimal hintereinander 300.000 bis 400.000 Euro zu bewegen, sechs Monate zu binden und am Ende 10.000 Euro mitzunehmen. Das ist kein Geschäftsmodell, das ist Schmerzensgeld.

Konservativ kalkulieren, nicht pessimistisch

Eine konkrete Empfehlung, die Johannes gibt: Wenn deine Kalkulation zeigt, dass der maximale Gewinn bei 100.000 Euro liegt und der minimale bei 45.000 Euro, dann rechne mit den 45.000 Euro. Wenn sich der Deal bei dieser Zahl noch gut anfühlt, wenn du damit okay bist, dann mach ihn. Wenn nicht, lass ihn.

Das Ziel ist nicht, pessimistisch zu sein. Das Ziel ist, keine Hoffnung in die Kalkulation einzubauen. Hoffnung, dass der Markt anzieht. Hoffnung, dass ein besonders zahlungsfreudiger Käufer kommt. Hoffnung, dass die Energieklasse nicht so wichtig ist. Diese Art von Hoffnung ist im Immobilienhandel gefährlich, weil sie blind macht für die tatsächlichen Risiken.

Wenn das Objekt lala ist, muss der Einkauf sensationell sein

Nicht jedes Objekt muss perfekt sein. Johannes macht das selbst vor. Er beschreibt ein aktuelles Projekt, bei dem das Haus nicht optimal aufgestellt ist, die Lage schwierig, das Gebäude nicht das Beste. Trotzdem haben sie gekauft, weil der Einstiegspreis so gut war, dass sie die renovierte Wohnung deutlich unter dem normalen Marktwert anbieten können und trotzdem noch eine vernünftige Marge haben.

Das ist der Hebel: Ein guter Einkaufspreis erlaubt dir, flexibel zu sein. Du kannst preislich entgegenkommen, schneller verkaufen, attraktiver für Käufer und deren Banken sein. Ein schlechter Einkaufspreis bei einem schwierigen Objekt hingegen bedeutet, dass du auf Gedeih und Verderb auf den besten Marktmoment angewiesen bist, der vielleicht nie kommt.

Renovierung: Entweder richtig oder gar nicht

Ein weiterer Fehler, den Johannes regelmäßig sieht, betrifft die Renovierung selbst. Wer sagt, er möchte ein hochwertiges Produkt herstellen und es hochpreisig verkaufen, muss auch entsprechend renovieren. Das klingt selbstverständlich, ist es aber offensichtlich nicht.

Konkrete Beispiele aus seiner Beratungspraxis:

• Empfehlung: Holzparkett für 35 Euro pro Quadratmeter beim Händler. Reaktion: Kann man nicht stattdessen Laminat für 8,99 Euro nehmen?
• Empfehlung: Großformatige, ruhige Fliese in Beige-Grau für 20 bis 30 Euro. Reaktion: Es gibt hier einen Restposten mit verwaschenem Betonmuster für weniger.

Das Ergebnis solcher Entscheidungen ist eine Wohnung, die Johannes als Frankensteinwohnung bezeichnet: halb schön, halb günstig, zusammengestückelt, ohne klares Konzept. Mit diesem Produkt in den Markt zu gehen und den Maximalpreis zu verlangen, funktioniert nicht. Käufer merken den Unterschied. Und wenn sie ihn nicht sofort merken, spätestens beim zweiten Besuch oder beim Vergleich mit anderen Objekten.

Wer hochwertig verkaufen will, muss hochwertig bauen. Die Vorleistung ist kein Verlust, sie ist die Grundlage für den erzielbaren Verkaufspreis.

Fehler häufen sich an: Die tödliche Kombination

Was Johannes am deutlichsten beschreibt, ist das Zusammenspiel mehrerer kleiner Fehler. Jeder für sich wäre vielleicht noch verkraftbar. Zusammen werden sie zum Problem:

• Zu teuer eingekauft, weil man sich die Kalkulation schön gerechnet hat.
• Bei der Renovierung gespart, obwohl das Produkt hochpreisig verkauft werden sollte.
• Den Verkauf unterschätzt und nichts optimiert, als das Objekt monatelang online war.
• Am Ende eine Marge, die kaum die investierte Zeit deckt.

Wenn das zwei- oder dreimal passiert, verliert man nicht nur Geld. Man verliert auch den Track Record, der für Banken wichtig ist. Eine Bank, die sieht, dass drei Flips hintereinander kaum Gewinn abgeworfen haben, wird die Finanzierung des nächsten Projekts kritischer bewerten oder verweigern. Damit ist das Geschäftsmodell an der Wurzel getroffen.

Fazit: Kalt bleiben, richtig rechnen, konsequent umsetzen

Die Kernbotschaft dieses Videos ist klar. Fix and Flip funktioniert, wenn du es richtig machst. Das bedeutet:

• Emotion beim Ankauf komplett ausblenden. Die Immobilie ist kein Zuhause, sie ist ein Projekt.
• Konservativ kalkulieren und nur kaufen, wenn der Deal auch beim Mindestgewinn noch Sinn ergibt.
• Lage, Substanz und Energieklasse priorisieren, nicht die Innenausstattung.
• Wenn renoviert wird, dann richtig und nicht am falschen Ende sparen.
• Ein Flip ist erst fertig, wenn das Geld überwiesen wurde. Nicht früher.

Wer diese Grundsätze beherzigt, hat eine solide Basis für den Immobilienhandel, auch in einem schwierigen Marktumfeld. Wer sie ignoriert, arbeitet viel, bewegt viel Kapital und nimmt am Ende wenig mit.