Fix & Flip mit Eigenleistung: Partnerflipper Max rockt sein erstes Projekt!

In dieser Folge schauen wir uns gemeinsam an, wie Partnerflipper Max seine erste Wohnung in Saarbrücken von einem hässlichen Endling zu einer durchrenovierten Kapitalanlage mit hohem fünfstelligem Gewinn verwandelt hat. Das Objekt wurde komplett auf links gedreht, mit knapp 37.000 Euro Renovierungskosten auf rund 90 Quadratmeter Wohnfläche saniert und anschließend professionell home gestaged. Ein echtes Vorher-Nachher-Video, das zeigt, was mit Eigenleistung, dem richtigen Handwerk und einer klaren Strategie möglich ist.

Das Objekt: eine Wohnung als hässliches Endling angekauft

Max hat die Wohnung in einem Zustand erworben, den viele potenzielle Käufer auf den ersten Blick abschreckt. Genau das ist beim Fix and Flip das Ziel: Objekte kaufen, die optisch und technisch abgewohnt sind, sie gezielt aufwerten und dann mit Gewinn weiterverkaufen. Die Wohnung hatte rund 90 Quadratmeter Wohnfläche, dazu eine Terrasse, und befand sich in einem Zustand, der eine Komplettrenovierung notwendig machte.

Der Begriff "hässliches Endling" ist dabei kein Zufall. Es handelt sich um Wohnungen, die am Ende einer langen Nutzungskette stehen, oft jahrzehntelang nicht modernisiert wurden und deshalb weit unter dem Marktpreis gehandelt werden. Für erfahrene Immobilieninvestoren ist genau das die Chance: Kaufen, wenn andere wegschauen, und verkaufen, wenn die Transformation abgeschlossen ist.

Renovierungskosten und Kennzahlen im Überblick

Ein zentrales Element jedes Fix-and-Flip-Projekts sind die Renovierungskosten. Hier lohnt es sich, genau hinzuschauen:

• Gesamtrenovierungskosten: ca. 37.000 Euro für rund 90 Quadratmeter Wohnfläche (Terrasse nicht eingerechnet)
• Kosten pro Quadratmeter: rund 400 bis 450 Euro, mit ein paar noch ausstehenden Abschlusskosten
• Renovierungsdauer: knappe sechs Monate, inklusive Unterbrechungen durch Urlaub und Handwerkerengpässe
• Gewinn: hoher fünfstelliger Betrag nach Verkauf
• Verhandlungsspielraum beim Verkauf: knappe 8.000 bis 9.000 Euro

Diese Zahlen zeigen, dass eine sorgfältig geplante Renovierung mit Eigenleistung und dem richtigen Handwerkernetzwerk deutlich günstiger sein kann als ein schlüsselfertiger Generalunternehmer. Max hat verschiedene Gewerke einzeln beauftragt und zusätzlich selbst Hand angelegt, vor allem bei Abbrucharbeiten, Organisation und der Koordination der einzelnen Phasen.

Wohnzimmer und offenes Küchenkonzept: Mehrwert durch kluge Umgestaltung

Eine der wichtigsten baulichen Entscheidungen in diesem Projekt war die Schaffung eines offenen Küchenkonzepts. Ursprünglich trennte eine Wand den Wohnbereich von der Küche. Der alte Durchgang wurde geschlossen und stattdessen eine offene Küchennische integriert. Das Ergebnis: ein großzügig wirkender Wohnraum, der Küche und Wohnen vereint und damit dem Zeitgeschmack vieler Käufer und Mieter entspricht.

Der Boden im Wohnzimmer war ein alter Stäbchenparkett aus den 1980er Jahren, gelblich verfärbt und in die Jahre gekommen. Anstatt ihn zu ersetzen, wurde er aufbereitet: abgeschliffen, zwei- bis dreimal eingelassen und an einzelnen Stellen, etwa rund um die Zargen, teilweise erneuert. Das Ergebnis kann sich sehen lassen. Die Aufbereitung kostete rund 3.500 Euro, ohne Fußbodenleisten und Abfasungen. Ein neuer großformatiger Parkettboden wäre die erste Wahl gewesen, aber der alte Stäbchenparkett war so gut erhalten, dass es sich lohnte, ihn zu retten.

Weitere Arbeiten im Wohn- und Küchenbereich:

• Wände komplett neu verputzt
• Elektroinstallation vollständig erneuert, neue Busch-Jäger Steckdosen in klarem Weiß
• Heizkörper beibehalten, Thermostatköpfe erneuert
• Alufenster behalten, da technisch in Ordnung
• Wasseranschlüsse für Küche neu gesetzt, inklusive Eckventile, Starkstromanschluss für die Küchenzeile
• Bodenfliesen im Küchenbereich neu verlegt

Ein wichtiger Grundsatz beim Fix and Flip: Nicht alles muss neu sein. Wer erkennt, welche Bestandselemente sich mit überschaubarem Aufwand retten lassen, spart Kosten und erhält oft einen authentischeren Charakter der Immobilie.

Elektrik modernisieren: unterschätzter Posten bei der Renovierung

In vielen älteren Wohnungen ist die Elektroinstallation ein echter Schwachpunkt. In diesem Objekt waren noch Drehsicherungen verbaut, also F-Schalter, wie sie früher üblich waren. Zudem waren früher oft mehrere Zimmer auf eine einzige Sicherung geklemmt, was heutigen Anforderungen nicht mehr entspricht.

Im Zuge der Renovierung wurde die gesamte Elektrik erneuert: separate Sicherungen für alle relevanten Bereiche, neue Steckdosen in der gesamten Wohnung, Starkstromanschluss in der Küche und eine vollständig überarbeitete Unterverteilung. Das ist kein optisches Thema, sondern ein Sicherheits- und Funktionalitätsthema, das beim Verkauf einen klaren Mehrwert schafft.

Das Badezimmer: Highlight des gesamten Projekts

Johannes ist von diesem Bad begeistert, und das zu Recht. Das Badezimmer ist dezent, hell und hat Stil, ohne überladen zu wirken. Kein zu viel Schwarz, kein zu viel Grau. Die Gestaltung folgt einem klaren Prinzip: weniger ist mehr.

Im Detail wurden folgende Entscheidungen getroffen:

• Fliesen: 60x60 cm in Mausgrau mit heller Fuge, durchgängig in Bad, WC und Küche eingesetzt
• Armaturen: Hansgrohe durchgängig verbaut, Regendusche im Bad
• Waschtisch-Unterschrank: vom Schreiner regional in Saarbrücken anfertigen lassen, auf Gehrung gearbeitet, neutrale Farbe, guter Stauraum. Kosten: rund 500 Euro
• Aufsatzwaschbecken als gestalterisches Highlight, passend zur Schreinerarbeit darunter
• Siphon in Schwarz: oft vernachlässigtes Detail, hier konsequent zu den restlichen schwarzen Akzenten passend ausgewählt
• Spiegel: mattschwarz mit Aluminiumrahmen, zweifach indirekt beleuchtet, separat schaltbar
• Decke abgehangen, damit Einbauspots möglich wurden
• Wasseruhren erneuert: Kosten rund 500 bis 600 Euro, ein Posten, der immer ordentlich ins Geld geht
• Fliesenabschlussleisten in gebürstetem Aluminium, flache Ausführung, passend zur Fliesenoptik

Eine technische Herausforderung war die Dusche: Eine ebenerdige Ausführung war wegen der Leitungsführung nicht möglich. Stattdessen wurde ein Podest gemauert, von dem aus das eineinhalb prozentige Gefälle in eine Duschschiene auf voller Breite führt. Eine pragmatische, sauber ausgeführte Lösung, auch wenn die ebenerdige Variante optisch noch eine Spur eleganter gewesen wäre.

WC und Eingangsbereich: Funktion und Optik im Einklang

Das separate WC ist kompakt, aber durchdacht. Das alte Stand-WC wurde durch ein Wand-WC mit Geberit-Vorwandinstallation ersetzt. Das spart Tiefe im Raum und gibt dem kleinen Raum mehr Luft. Ein kurzes WC-Modell wurde gewählt, um den verfügbaren Platz optimal zu nutzen.

Auch hier wurde der Spiegel mit LED-Beleuchtung von Amazon verbaut, eine kosteneffiziente Lösung, die optisch überzeugt. Im Eingangsbereich wurden neue Türen und Zargen eingebaut. Die Empfehlung ist klar: Neue Zargen und neue Türen bringen immer den größten optischen Sprung, außer die bestehende Stahlzarge hat besondere Maße oder einen besonderen Charakter, dann lohnt sich die Aufbereitung.

Die gewählten Innentüren sind schlicht und zeitlos: eine feine Einkerbung statt breitem Rahmen, erhältlich im Baumarkt oder online. Zusammen mit einheitlichen Türdrückern entsteht ein stimmiges Gesamtbild durch die gesamte Wohnung.

Homestaging: die letzte Meile vor dem Verkauf

Nachdem die Handwerker fertig waren, wurde die Wohnung extern home gestaged. Johannes ist ein klarer Fan dieser Methode, und die Zahlen geben ihm recht. Homestaging bedeutet, eine Wohnung mit modernen, ansprechenden Möbeln einzurichten, teilweise zur Nutzung, teilweise rein zur Präsentation, um sie für Kaufinteressenten emotional erlebbar zu machen.

Der Vergleich liegt auf der Hand: Wer sein Auto verkauft, poliert es vorher, wechselt die Reifen und lässt es beim Service durchchecken. Wer das nicht tut, erzielt deutlich weniger Geld. Bei Immobilien ist es genauso. Das Homestaging hat sich in diesem Projekt nachweislich gelohnt und dazu beigetragen, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Eigenleistung als Rendite-Hebel beim Fix and Flip

Was dieses Projekt besonders interessant macht, ist der hohe Anteil an Eigenleistung, den Max eingebracht hat. Neben der klassischen Koordinationsarbeit, also dem Einholen von Angeboten, dem Steuern verschiedener Gewerke und der Bauleitung, hat er auch beim Abbruch selbst angepackt. Das reduziert die Fremdkosten und erhöht am Ende die Marge.

Gleichzeitig zeigt das Projekt, dass Eigenleistung kein Widerspruch zu Qualität ist. Durch den Einsatz verschiedener Fachhandwerker für die jeweiligen Gewerke, statt eines einzigen schlüsselfertigen Generalunternehmers, wurde sowohl bei den Kosten als auch bei der Qualität das Optimum herausgeholt. Für Einsteiger im Fix and Flip ist das ein wichtiger Lernpunkt: Ein gutes Handwerkernetzwerk aufzubauen, zahlt sich langfristig aus.

Max zeigt mit diesem ersten Projekt, dass der Einstieg ins Fix and Flip mit einem klaren Plan, einem realistischen Budget und der Bereitschaft, selbst anzupacken, sehr gut gelingen kann. Er ist bereits wieder auf der Suche nach dem nächsten Objekt, und das ist das beste Zeichen dafür, dass dieses Projekt seinen Zweck erfüllt hat.

Fazit: Was dieses Fix-and-Flip-Projekt so gelungen macht

Die wichtigsten Erkenntnisse aus diesem Projekt zusammengefasst:

• Kaufpreis: Ein hässliches Endling mit klarem Aufwertungspotenzial angekauft
• Renovierungskosten: 37.000 Euro auf 90 Quadratmeter, also rund 400 bis 450 Euro pro Quadratmeter
• Renovierungsdauer: knapp sechs Monate
• Gewinn: hoher fünfstelliger Betrag
• Eigenleistung: Abbruch, Organisation, Koordination der Gewerke
• Homestaging: konsequent eingesetzt, hat sich bezahlt gemacht
• Materialeinsatz: durchgängige Fliese, Hansgrohe-Armaturen, neue Türen und Zargen, Parkett aufbereitet statt erneuert

Wenn du wissen möchtest, wie Fix and Flip mit professioneller Begleitung funktioniert, schau dir die weiteren Videos auf dem Kanal an oder trage dich über den Link in der Videobeschreibung ein.