Immobilien (Fix&Flip) im Jahr 2023 finanzieren? Die 3 bekanntesten Arten der Immobilienfinanzierung

Ohne Kapital kein Deal. Wer Fix and Flip betreiben will, kommt um das Thema Finanzierung nicht herum. In dieser Folge erklärt Johannes die drei bekanntesten Wege, wie du eine Immobilie finanzieren kannst, warum das klassische Bankdarlehen für Fix and Flip in der Regel keine gute Wahl ist und welche Finanzierungsform deutlich besser zu einem kurzfristigen Flip passt.

Warum das Thema Finanzierung so entscheidend ist

Ohne Moos nix los, das gilt im Immobiliengeschäft genauso wie überall sonst. Wer eine Immobilie kaufen, renovieren und mit Gewinn verkaufen will, braucht zunächst Kapital. Und das Kapital muss nicht zwingend vollständig aus eigener Tasche kommen. Es gibt verschiedene Wege, eine Immobilienfinanzierung aufzusetzen. Welcher davon sinnvoll ist, hängt vor allem davon ab, was du mit der Immobilie vorhast. Bei einem Fix and Flip, also dem kurzfristigen Kauf, der Renovierung und dem Weiterverkauf, gelten andere Regeln als beim klassischen Eigennutzer-Kauf oder der langfristigen Kapitalanlage.

Johannes stellt in diesem Video drei Finanzierungsformen vor: das klassische Annuitätsdarlehen, das variable Darlehen und das Mezzanine-Kapital. Alle drei haben ihre Eigenheiten, ihre Vor- und Nachteile und passen zu unterschiedlichen Situationen.

Finanzierungsart 1: Das Annuitätsdarlehen

Das Annuitätsdarlehen, im Volksmund auch Häuslebauer-Darlehen genannt, ist die bekannteste Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Eigennutzer, die sich eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen, greifen fast immer auf diese Variante zurück. Der Grundgedanke dahinter ist simpel: Die Gesamtschuld wird über einen langen Zeitraum in gleichbleibende monatliche Raten aufgeteilt, die jeweils einen Zins- und einen Tilgungsanteil enthalten.

Typische Laufzeiten liegen zwischen 20 und 30 Jahren. Der Zinssatz wird dabei für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, häufig 10 oder 15 Jahre. Für die Bank ist dieses Modell vergleichsweise risikoarm, weil die Raten niedrig sind und der Kreditnehmer über viele Jahre regelmäßig zahlt. Deshalb prüft die Bank beim Annuitätsdarlehen genau, wie viel der Antragsteller verdient, welche Schulden er hat und wie seine persönliche Situation aussieht.

Was den Zinssatz betrifft, zählt das Annuitätsdarlehen zu den günstigsten Finanzierungsformen überhaupt. Zum Zeitpunkt des Videos lagen die Zinsen in diesem Segment bei rund 3,5 bis 4 Prozent.

Klingt gut, oder? Für einen Fix and Flip ist dieses Modell trotzdem ungeeignet, und das aus einem einzigen, aber entscheidenden Grund: der Vorfälligkeitsentschädigung.

Wer ein Annuitätsdarlehen aufnimmt und die Immobilie dann früher als geplant wieder verkauft oder den Kredit vorzeitig zurückzahlt, der wird von der Bank zur Kasse gebeten. Die Bank hat mit diesem Kredit über Jahrzehnte hinweg Zinseinnahmen eingeplant. Wer nach einem Jahr sagt, er hat das Geld jetzt zusammen und möchte den Kredit ablösen, der muss eine Entschädigung für die entgangenen Zinseinnahmen zahlen. Das kann die Kalkulation eines Flips empfindlich treffen oder sogar zunichte machen.

Johannes berichtet, dass er schon von Fällen gehört hat, in denen Leute ein Annuitätsdarlehen aufgenommen, de facto aber Fix and Flip betrieben haben. Nach einem Jahr haben sie die Immobilie verkauft und wollten den Kredit zurückzahlen. Die Reaktion der Bank: Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Das ist keine Strafe im eigentlichen Sinne, aber wirtschaftlich kommt es auf dasselbe heraus.

Fazit zum Annuitätsdarlehen: Für Eigennutzer und langfristige Kapitalanleger eine sinnvolle Wahl. Für Fix and Flip in der Regel nicht geeignet.

Finanzierungsart 2: Das variable Darlehen

Das variable Darlehen, auch flexibles Darlehen genannt, ist die Finanzierungsform, die Johannes für Fix and Flip klar empfiehlt. Der Name sagt es schon: Diese Art des Darlehens ist deutlich flexibler als das Annuitätsdarlehen.

Die typische Laufzeit liegt zwischen einem und fünf Jahren. Im Fix-and-Flip-Kontext wird meist eine Laufzeit von einem Jahr gewählt, weil ein Flip in der Regel nicht länger dauern sollte. Der entscheidende Vorteil gegenüber dem Annuitätsdarlehen: Es gibt keine Vorfälligkeitsentschädigung. Du kannst das Darlehen zurückzahlen, wann immer du fertig bist, nach sechs Monaten, nach elf Monaten oder nach einem Jahr. Die Bank ist flexibel, weil sie ihr Geld de facto schon verdient hat, sobald du unterschreibst.

Wie funktioniert das? Die Bank erhebt zu Beginn eine einmalige Bereitstellungsgebühr oder Bearbeitungsgebühr, die je nach Anbieter und Darlehenssumme zwischen 1 und 3 Prozent liegt. Das ist der Betrag, mit dem die Bank sicherstellt, dass sie auch bei einer kurzen Laufzeit etwas verdient. Eine Laufzeit von 12 Monaten wirft schlicht nicht so viel Zinsen ab wie ein 20-jähriges Darlehen, also kompensiert die Bank das über diese Einmalzahlung.

Der Zinssatz beim variablen Darlehen ist in der Regel höher als beim Annuitätsdarlehen. Wenn ein klassisches Häuslebauer-Darlehen aktuell bei etwa 4 Prozent liegt, kann das flexible Darlehen bei rund 6 Prozent liegen. Das klingt nach mehr, relativiert sich aber, wenn man bedenkt, dass man das Darlehen nur wenige Monate hält und keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlt.

Ein wichtiger Punkt: Der Zinssatz beim variablen Darlehen ist nicht festgeschrieben, er orientiert sich am Euribor, dem Leitzins, zu dem sich Banken bei der Europäischen Zentralbank Geld leihen. Die Bank gibt dieses Geld zu einem höheren Zinssatz weiter, die Differenz ist ihre Marge. Steigt der Euribor, kann auch dein Zinssatz steigen. In der Praxis bedeutet das: Ab Monat sechs könnte der Zinssatz leicht angehoben werden. Johannes gibt dazu einen klaren Rat: Bau dir einen Puffer ein. Wenn ein Flip nur dann funktioniert, wenn der Zinssatz exakt so bleibt, dann ist das kein guter Deal. Eine Schwankung von 2 bis 3 Prozent sollte die Kalkulation nicht kippen.

Vorteile des variablen Darlehens für Fix and Flip zusammengefasst:

• Kurze Laufzeit von einem bis fünf Jahren, ideal für schnelle Projekte
• Keine Vorfälligkeitsentschädigung, Rückzahlung jederzeit möglich
• Einmalige Bereitstellungsgebühr von 1 bis 3 Prozent statt laufender Strafzahlungen
• Zinssatz zwar höher als beim Annuitätsdarlehen, aber kalkulierbar

Nachteile:

• Höherer Zinssatz als beim klassischen Bankdarlehen
• Variabler Zinssatz kann im Verlauf steigen
• Bereitstellungsgebühr fällt unabhängig von der tatsächlichen Laufzeit an

Finanzierungsart 3: Mezzanine-Kapital, auch bekannt als Family and Friends Money

Die dritte Möglichkeit ist das sogenannte Mezzanine-Kapital. Der Begriff klingt sperriger als es ist. Im Kern geht es darum, sich Geld von Privatpersonen zu leihen, die Kapital zur Verfügung stellen wollen. Das kann die Oma mit dem gut gefüllten Sparbuch sein, ein Freund mit Ersparnissen oder ein Bekannter, der sein Geld investieren möchte.

Bei Mezzanine-Kapital steht keine Bank dahinter. Stattdessen wird ein Zinssatz zwischen zwei Privatparteien vereinbart, das Geld wird transferiert und fließt in das Projekt. Der große Clou dabei: Wenn du dieses Geld von einer Privatperson erhältst und es auf dein Bankkonto einzahlst, sieht die Bank dieses Geld als Eigenkapital an. Es ist zwar wirtschaftlich betrachtet Fremdkapital, weil du es zurückzahlen musst, aber aus Sicht der Bank handelt es sich um dein Geld.

Das ist ein wichtiger Unterschied zu einem variablen oder einem anderen Bankdarlehen, das klar als Fremdfinanzierung ausgewiesen ist. Eigenkapital verbessert deine Position gegenüber der Bank, wenn du zusätzlich ein Darlehen benötigst, und gibt dir mehr Spielraum bei der Finanzierungsstruktur.

Innerhalb des Mezzanine-Kapitals gibt es noch weitere Abstufungen und Varianten, aber das würde den Rahmen dieses Videos sprengen. Der wesentliche Punkt ist: Du brauchst keine Bank, um Startkapital aufzutreiben, solange du Menschen in deinem Umfeld hast, die Kapital haben und es verzinst anlegen wollen.

Was du beim Mezzanine-Kapital beachten solltest:

• Zinssatz und Rückzahlungsmodalitäten müssen klar und schriftlich vereinbart werden
• Aus Sicht der Bank gilt das Geld als Eigenkapital, solange es auf deinem Konto liegt
• Keine Bankbürokratie, dafür aber persönliche Verantwortung gegenüber dem Geldgeber
• Geeignet als Ergänzung oder Alternative zu einem Bankdarlehen

Welche Finanzierung passt zu welchem Projekt?

Die Wahl der richtigen Finanzierungsform hängt stark vom Projekt ab. Wer eine Immobilie selbst nutzen oder langfristig als Kapitalanlage halten möchte, für den ist das Annuitätsdarlehen in den meisten Fällen die richtige Wahl. Die langen Laufzeiten, niedrigen Raten und vergleichsweise günstigen Zinssätze machen es für diese Zwecke attraktiv.

Wer dagegen Fix and Flip betreibt, also Immobilien kauft, renoviert und innerhalb von Monaten wieder verkauft, der sollte das variable Darlehen wählen. Die Flexibilität bei der Rückzahlung und das Fehlen einer Vorfälligkeitsentschädigung sind in diesem Kontext entscheidende Vorteile, die den etwas höheren Zinssatz mehr als ausgleichen.

Das Mezzanine-Kapital kann in beiden Szenarien eine sinnvolle Ergänzung sein, vor allem wenn Eigenkapital fehlt oder wenn man die Bankfinanzierung mit privatem Kapital kombinieren will. Es setzt voraus, dass im eigenen Netzwerk entsprechendes Kapital vorhanden ist und dass beide Seiten klare Vereinbarungen treffen.

Johannes betont ausdrücklich: Er ist kein Finanzierungsberater. Die Entscheidung, welche Finanzierungsform die richtige ist, sollte immer in Abstimmung mit einem Banker des Vertrauens oder einem unabhängigen Finanzierungsberater getroffen werden. Jede Situation ist individuell, und was für einen Flip mit einer kleinen Wohnung in Bayern funktioniert, muss nicht für eine Kernsanierung oder ein Bauträgerprojekt in einer anderen Region passen.

Das Wichtigste auf einen Blick

Drei Wege, eine Immobilie zu finanzieren. Drei verschiedene Profile. Welcher passt, hängt vom Vorhaben ab:

• Annuitätsdarlehen: Laufzeit 20 bis 30 Jahre, niedriger Zinssatz, keine vorzeitige Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Ideal für Eigennutzer und langfristige Anleger, ungeeignet für Fix and Flip.
• Variables Darlehen: Laufzeit 1 bis 5 Jahre, höherer Zinssatz, keine Vorfälligkeitsentschädigung, einmalige Bereitstellungsgebühr von 1 bis 3 Prozent, variabler Zinssatz auf Basis des Euribor. Die beste Wahl für Fix and Flip.
• Mezzanine-Kapital: Privates Kapital aus dem Netzwerk, kein Bankinstitut notwendig, gilt bei der Bank als Eigenkapital. Sinnvolle Ergänzung oder Alternative, wenn das Netzwerk entsprechendes Kapital bereithält.

Wer mit Fix and Flip starten will, sollte sich frühzeitig mit diesen Finanzierungsformen auseinandersetzen. Denn wie Johannes sagt: Ohne Moos nix los, und wer seine Finanzierung nicht im Griff hat, wird auch den besten Deal nicht umsetzen können.