Immobilien (Fix & Flip) im Jahr 2023 finanzieren? Die 3 bekanntesten Arten der Immobilienfinanzierung

Ohne Kapital kein Deal. Wer in Fix and Flip einsteigen will, kommt am Thema Finanzierung nicht vorbei. In dieser Folge erklärt Johannes die drei bekanntesten Wege, wie du ein Fix-and-Flip-Projekt in Deutschland finanzieren kannst, welche Variante sich wirklich eignet und worauf du unbedingt achten musst, bevor du unterschreibst.

Warum die Wahl der Finanzierung beim Fix and Flip entscheidend ist

Beim Fix and Flip kaufst du eine Immobilie, renovierst sie und verkaufst sie mit Gewinn weiter. Das klingt simpel, aber die Finanzierung macht dabei den Unterschied zwischen einem profitablen Projekt und einem Verlustgeschäft. Wer das falsche Darlehen wählt, zahlt am Ende drauf, weil Strafgebühren, unflexible Laufzeiten oder steigende Zinsen die Marge auffressen. Deshalb lohnt es sich, die verschiedenen Finanzierungsformen einmal sauber auseinanderzuhalten.

Finanzierungsart 1: Das Annuitätendarlehen (Langzeitdarlehen)

Das Annuitätendarlehen ist die bekannteste Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Es wird auch als klassisches Häuslebauer-Darlehen bezeichnet und ist im Grunde das Standardprodukt jeder Bank. Die Laufzeit liegt typischerweise zwischen 20 und 30 Jahren, die monatliche Rate setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen und bleibt dabei über die Zinsbindungsperiode konstant. Diese beträgt häufig 10 oder 15 Jahre.

Für Eigennutzer ist dieses Modell ideal. Die Kosten werden über viele Jahre gestreckt, die monatliche Belastung bleibt überschaubar und das Risiko für die Bank ist vergleichsweise gering, weil der Kreditnehmer über Jahrzehnte hinweg gleichmäßig zahlt. Die Bank prüft dabei Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten, Familienstand und weitere Faktoren.

Der Zinssatz beim Annuitätendarlehen gehört zu den niedrigsten im gesamten Finanzierungsuniversum. Im Jahr 2023 lagen die Konditionen je nach Bonität und Eigenkapitalanteil grob bei rund 3,5 bis 4 Prozent.

Für Fix and Flip ist das Annuitätendarlehen jedoch ungeeignet. Der entscheidende Grund ist die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Wer ein auf 20 oder 30 Jahre angelegtes Darlehen vorzeitig zurückzahlt, also zum Beispiel nach einem Jahr, weil er die Immobilie verkauft hat, wird von der Bank zur Kasse gebeten. Die Bank hat mit diesem Kredit über die gesamte Laufzeit gerechnet und kompensiert den entgangenen Zinsgewinn durch diese Gebühr. Das kann je nach Restlaufzeit und Darlehenssumme einen erheblichen Betrag ausmachen und das Ergebnis eines Flip-Projekts massiv verschlechtern.

Johannes berichtet, dass manche Einsteiger genau diesen Fehler gemacht haben. Sie haben bei der Bank angegeben, die Wohnung dauerhaft zu behalten, dann aber nach einem Jahr verkauft und mussten anschließend eine empfindliche Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Das ist kein Weg, den man gehen sollte.

Finanzierungsart 2: Das variable Darlehen (Kurzläufer)

Das variable Darlehen ist die Finanzierungsform, die Johannes für Fix and Flip klar empfiehlt. Die Laufzeit liegt üblicherweise zwischen einem und fünf Jahren, in der Praxis läuft ein Flip-Projekt selten länger als ein Jahr, weshalb die Laufzeit häufig auf zwölf Monate ausgelegt wird.

Die wichtigsten Eigenschaften im Überblick:

• Keine Vorfälligkeitsentschädigung: Du kannst das Darlehen jederzeit zurückzahlen, egal ob nach drei, sechs oder elf Monaten. Die Bank hat mit den Bereitstellungskosten und dem vereinbarten Zinssatz bereits ihren Ertrag gesichert, sobald du unterschrieben hast.
• Bereitstellungskosten: Weil die Bank bei einer kurzen Laufzeit weniger Zinserträge einsammelt, verlangt sie eine einmalige Gebühr, die sogenannte Bearbeitungsgebühr oder Bereitstellungsprovision. Diese liegt typischerweise zwischen 1 und 3 Prozent der Darlehenssumme.
• Höherer Zinssatz als beim Annuitätendarlehen: Liegt das klassische Langzeitdarlehen aktuell bei rund 4 Prozent, musst du beim variablen Darlehen eher mit 5 bis 6 Prozent oder mehr rechnen. Das ist der Preis für die Flexibilität.
• Variabler Zinssatz: Hier liegt auch das Risiko. Der Zinssatz beim variablen Darlehen ist nicht für die gesamte Laufzeit fixiert, sondern orientiert sich am Euribor, dem Leitzins, zu dem sich Banken untereinander und bei der Europäischen Zentralbank refinanzieren. Steigt der Euribor, steigt auch dein Zinssatz. Sinkt er, profitierst du davon.

Was bedeutet das konkret? Wenn du einen Flip startest und der Euribor während der Projektlaufzeit um einen halben oder einen Prozentpunkt steigt, erhöht sich dein monatlicher Zinsaufwand entsprechend. Das ist in der Regel kein Drama, solange der Deal ausreichend Puffer hat. Wer seinen Gewinn so eng kalkuliert, dass zwei oder drei Prozentpunkte mehr Zins das gesamte Projekt kippen, hat bei der Kalkulation etwas grundlegend falsch gemacht. Ein solider Flip braucht einen Sicherheitspuffer, der solche Schwankungen auffängt.

Das variable Darlehen gibt dir die Freiheit, dein Projekt ohne künstliche Zeitdruck abzuwickeln. Ob du nach sechs Monaten fertig bist oder erst nach elf, ist der Bank egal. Und genau das macht es für Fix and Flip zur richtigen Wahl.

Finanzierungsart 3: Mezzanine-Kapital und privates Fremdkapital

Die dritte Möglichkeit läuft unter dem Begriff Mezzanine-Kapital oder, etwas bodenständiger ausgedrückt, privates Fremdkapital. Hier ist keine Bank notwendig. Das Geld kommt stattdessen von Privatpersonen, also Familie, Freunde oder andere Investoren, die Kapital zur Verfügung stellen.

Das Prinzip ist einfach: Eine Privatperson leiht dir Geld zu einem vereinbarten Zinssatz. Ihr schließt einen Darlehensvertrag, legst Laufzeit und Konditionen fest, und der Geldgeber bekommt am Ende seine Einlage plus Zinsen zurück. Manche nennen das auch "Family and Friends Money" oder "Other People's Money".

Der entscheidende Unterschied zu einem normalen Bankdarlehen liegt in der Bewertung durch die Bank, falls du zusätzlich noch eine Bankfinanzierung benötigst. Wenn deine Oma dir 100.000 Euro überweist und du diesen Betrag auf dein Konto einzahlst, wertet die Bank dieses Geld als dein Eigenkapital. Sie sieht nicht, dass es geliehenes Geld ist, solange es nicht als Darlehen ausgewiesen ist. Das kann dir helfen, die Eigenkapitalanforderungen der Bank zu erfüllen und damit bessere Konditionen für ein ergänzendes Bankdarlehen zu erhalten.

Das ist der wesentliche Unterschied zum variablen Bankdarlehen: Dieses wird von der Bank klar als Fremdkapital eingestuft und fließt nicht in die Eigenkapitalquote ein. Privat eingezahltes Geld hingegen gilt aus Sicht der Bank als Eigenkapital.

Beim Mezzanine-Kapital gibt es natürlich verschiedene Strukturierungsmöglichkeiten, je nachdem ob es sich um stilles Kapital, ein partiarisches Darlehen oder eine andere Form handelt. Für den Einstieg ins Fix and Flip ist das aber zweitrangig. Wichtig ist, dass alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden, auch wenn der Geldgeber ein enger Freund oder ein Familienmitglied ist.

Welche Finanzierungsart passt zu welcher Situation?

Eine kurze Zusammenfassung, damit du schnell einordnen kannst, was in welcher Situation Sinn ergibt:

• Annuitätendarlehen: Geeignet für Eigennutzer und langfristige Kapitalanleger, die eine Immobilie vermieten und über viele Jahre halten. Für Fix and Flip wegen der Vorfälligkeitsentschädigung nicht geeignet.
• Variables Darlehen: Die erste Wahl für Fix and Flip. Flexibel in der Rückzahlung, keine Vorfälligkeitsentschädigung, aber etwas höhere Zinsen und ein variables Zinsrisiko. Geeignet für Laufzeiten von einem bis fünf Jahren.
• Mezzanine-Kapital/privates Fremdkapital: Gute Ergänzung oder Alternative zur Bankfinanzierung, wenn private Geldgeber zur Verfügung stehen. Kann als Eigenkapital gegenüber der Bank dargestellt werden und verbessert damit die Finanzierungsstruktur.

Was du beim Thema Finanzierung 2023 im Blick behalten solltest

Das Zinsumfeld hat sich seit 2022 deutlich verändert. Lagen die Zinsen lange Zeit auf historisch niedrigem Niveau, sind sie durch die Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank spürbar gestiegen. Das betrifft sowohl Annuitätendarlehen als auch variable Darlehen. Wer jetzt finanziert, muss mit höheren monatlichen Kosten rechnen als noch vor zwei oder drei Jahren.

Das bedeutet aber nicht, dass Fix and Flip generell nicht mehr funktioniert. Es bedeutet, dass die Kalkulationen schärfer sein müssen. Kaufpreis, Renovierungskosten, Finanzierungskosten inklusive Zinsen und Bereitstellungsgebühren, Nebenkosten beim Kauf und Verkauf sowie die realistische Einschätzung des erzielbaren Verkaufspreises müssen sorgfältig durchgerechnet werden. Wer dabei ausreichend Puffer einplant, kann auch im aktuellen Marktumfeld profitable Projekte umsetzen.

Johannes macht es abschließend klar: Er ist kein Finanzierungsberater und gibt keine individuelle Beratung. Die richtige Ansprechstelle ist ein Banker des Vertrauens oder ein unabhängiger Finanzierungsberater, der die eigene Situation kennt und die passende Finanzierungsstruktur zusammenstellt. Was dieses Video liefert, ist ein solider Überblick, damit du weißt, welche Fragen du stellen musst und welche Optionen grundsätzlich auf dem Tisch liegen.

Wenn du tiefer ins Thema Fix and Flip einsteigen willst, schau dir weitere Folgen auf dem Kanal an und wirf einen Blick auf flipperimmo.com für weitere Inhalte rund um Immobilieninvestitionen in Deutschland.