Wie du dein Fix-&-Flip richtig kalkulierst. Von A bis Z erklärt.

Johannes hat wieder eingekauft, diesmal gleich vier Wohnungen auf einen Schlag. In diesem Video erklärt er Schritt für Schritt, wie du ein Fix-and-Flip-Projekt von Grund auf durchkalkulierst: von den Ankaufsnebenkosten über die Finanzierungsstruktur und Renovierungskosten bis hin zum realistischen Exit-Szenario. Dazu gibt es einen kostenlosen Excel-Rechner, den du direkt herunterladen und für deine eigenen Deals nutzen kannst.

Die Grundformel: So einfach ist Fix and Flip im Kern

Die Grundrechnung beim Immobilienhandel ist denkbar einfach: Du addierst alle Kosten, die anfallen, um eine Immobilie einzukaufen, herzustellen und zu halten. Diese Gesamtkosten ziehst du vom späteren Verkaufspreis ab. Was übrig bleibt, ist dein Gewinn vor Steuern.

Das klingt simpel, und im Prinzip ist es das auch. Der Teufel steckt aber im Detail. Viele Einsteiger vergessen einzelne Kostenpositionen oder setzen den Verkaufspreis zu optimistisch an. Genau das macht den Unterschied zwischen einem profitablen Flip und einem teuren Lernprojekt.

Schritt 1: Die Ankaufskosten

Beim Einkauf einer Immobilie entstehen neben dem reinen Kaufpreis immer weitere Nebenkosten. Diese musst du von Anfang an einplanen:

• Notar und Grundbuch: Hier setzt Johannes pauschal rund 1,5 % des Kaufpreises an. Das deckt die Notargebühren sowie alle Eintragungen im Grundbuch ab.
• Maklerprovision: Der in Deutschland übliche Satz liegt bei 3,57 %, aufgerundet auf 3,6 %, sofern ein Makler beteiligt ist.
• Grunderwerbsteuer: Diese variiert je nach Bundesland erheblich. In Bayern liegt sie bei 3,5 %, in Bundesländern wie Berlin oder Sachsen deutlich über 5 %. Das ist ein Kostenpunkt, der schnell ins Gewicht fällt und unbedingt korrekt angesetzt werden muss.

Zusammengenommen machen diese Nebenkosten oft 8 bis 10 % des Kaufpreises aus. Wer sie unterschätzt, rechnet sich bereits beim Einkauf arm.

Schritt 2: Die Finanzierung beim Fix and Flip

Eine Fix-and-Flip-Finanzierung funktioniert anders als ein klassisches Immobiliendarlehen für Eigennutzer oder langfristige Kapitalanleger. Die wichtigsten Unterschiede:

• Keine Tilgung: Du zahlst während der Projektlaufzeit nur Zinsen, keine monatliche Tilgung. Die vollständige Rückzahlung erfolgt nach dem Verkauf.
• Bearbeitungsgebühr: Banken nehmen beim variablen Kredit in der Regel 1 % auf das Darlehensvolumen als einmalige Bearbeitungsgebühr. Das ist im Fix-and-Flip-Bereich gang und gäbe.
• Keine Vorfälligkeitsentschädigung: Du kannst das Darlehen jederzeit zurückzahlen, ohne dafür bestraft zu werden. Das ist ein entscheidender Vorteil gegenüber langfristigen Finanzierungen.

Bei der Projektdauer kalkuliert Johannes konservativ mit 8 Monaten. Realistisch sollte ein Flip in 6 Monaten abgeschlossen sein, aber Weihnachten, Sommerferien oder verzögerte Handwerker können Projekte schnell nach hinten verschieben. Lieber etwas Puffer einplanen und positiv überrascht werden, als knapp zu kalkulieren und in Stress zu geraten.

Bezüglich des Zinssatzes empfiehlt Johannes bei normaler Bonität derzeit mit etwa 4,5 % p.a. zu rechnen. Wer eine sehr gute Bonität vorweisen kann, kommt eventuell auch günstiger weg. Mit guter Bonität ist es zudem möglich, nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Renovierungskosten mit zu finanzieren.

Ein wichtiger Hinweis zur Reihenfolge: Die Finanzierung sollte kurz vor dem Notartermin, idealerweise 5 bis maximal 10 Tage vorher, abgeschlossen werden. Warum? Weil klassische Darlehensverträge ein 14-tägiges Widerrufsrecht haben. Platzt ein Notartermin, kannst du den Darlehensvertrag innerhalb dieser Frist noch widerrufen. Geht mehr Zeit ins Land, ist dieses Recht bereits verfallen. Gerade aktuell werden laut Johannes einige Notartermine kurzfristig abgesagt, weil Privatpersonen ihre Bonität zu optimistisch einschätzen und erst nach einer Kaufzusage zur Bank gehen.

Schritt 3: Renovierungskosten realistisch ansetzen

Die Renovierung ist das Herzstück des Fix-and-Flip-Modells. Hier entsteht der eigentliche Mehrwert. Johannes unterscheidet grob drei Renovierungsstufen:

• Einfache Renovierung (zum Vermieten): ca. 350 Euro pro Quadratmeter. Solide, funktional, keine besonderen Extras.
• Gehobene Renovierung (mit Parkettboden, hochwertigem Bad etc.): 500 bis 650 Euro pro Quadratmeter, je nach Ausstattung und Anteil der Eigenleistung.
• Individuell je nach Objekt: Der finale Wert hängt stark davon ab, wie groß die Wohnung ist, welche Handwerker zum Einsatz kommen und wie viel Eigenleistung eingebracht wird.

Im Beispiel aus dem Video werden bei einer 60 m² Wohnung rund 35.000 Euro Renovierungskosten angesetzt, entspricht etwa 580 Euro pro Quadratmeter.

Zusätzlich zur eigentlichen Renovierung gibt es weitere Positionen:

• Entrümpelung: Lässt sich oft in Eigenregie erledigen und spart Kosten.
• Küche: Bei einer Eigennutzerimmobilie oft nicht notwendig. Wer für Kapitalanleger oder WG-Konzepte saniert, sollte eine Küche einplanen. Eine einfache Mietküche ist ab ca. 2.000 bis 4.000 Euro zu haben.
• Sicherheitspuffer: Johannes empfiehlt Einsteigern, grundsätzlich 15 % auf die Renovierungskosten als Puffer einzuplanen. Das schützt vor unerwarteten Mehrkosten und gibt auch der Bank das Gefühl, mit einem sorgfältig kalkulierten Projekt zu tun zu haben.
• Sonstiges: Gutachterkosten, Vermarktungskosten ohne Makler (z.B. ein Inserat-Paket für rund 200 Euro) oder andere projektbezogene Ausgaben.

Schritt 4: Laufende monatliche Kosten

Einer der häufigsten Fehler bei der Kalkulation: Die laufenden Kosten während der Projektphase werden vergessen oder unterschätzt. Über eine Projektdauer von 8 Monaten summieren sich diese Posten erheblich:

• Hausgeld: Wer eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kauft, zahlt ab dem Tag der Übergabe monatlich Hausgeld. Davon fließt ein Teil in die Instandhaltungsrücklage. Johannes rechnet mit rund 240 Euro im Monat.
• Strom und Heizung: Pauschal ca. 50 Euro pro Monat während der Renovierungsphase.
• Monatlicher Zins: Bei einem Darlehensvolumen von beispielsweise 200.000 Euro und 4,5 % Zinsen fallen monatlich rund 750 Euro an Zinsen an.

Das ergibt monatliche Gesamtkosten von rund 1.040 bis 1.400 Euro, allein durch Besitz und Finanzierung, noch ohne einen einzigen Nagel eingeschlagen zu haben. Über 8 Monate sind das locker über 8.000 Euro, die in der Kalkulation berücksichtigt werden müssen.

Schritt 5: Das Exit-Szenario und der Verkaufspreis

Der Verkaufspreis ist mit das Wichtigste in der gesamten Kalkulation. Hier darf man sich nicht selbst belügen. Wer einen unrealistischen Preis ansetzt, baut seine gesamte Kalkulation auf Sand.

Johannes empfiehlt, für eine fundierte Einwertung ein professionelles Dossier zu nutzen, zum Beispiel über Tools wie Leverage. Für rund 29 Euro erhält man eine vollständige Marktanalyse mit Vergleichsobjekten, Kauf- und Mietpreisen sowie einer Bewertung des Standorts. Gerade wenn es um Objekte im sechs- oder siebenstelligen Bereich geht, sollten 29 Euro kein Hinderungsgrund sein.

Johannes arbeitet grundsätzlich mit drei Szenarien:

• Gewinn gering: Konservative Annahme, niedriger Verkaufspreis.
• Gewinn goldene Mitte: Realistischer Mittelwert aus dem Marktvergleich.
• Gewinn hoch: Optimistisches Szenario mit höherem Verkaufspreis.

Entscheidend für ihn ist immer die goldene Mitte. Projekte, die nur im besten Szenario eine akzeptable Marge ergeben, sind keine guten Projekte. Im Videobeispiel landen die Gesamtinvestitionskosten bei rund 218.670 Euro. Ein Verkaufspreis von 250.000 Euro ergibt dann rund 30.000 Euro Gewinn vor Steuern, was einer Marge von ungefähr 14 % entspricht. Johannes ist klar: Das ist zu wenig. Bei einem eingesetzten Kapital von über 200.000 Euro braucht man mindestens 20 % Marge, um wirklich von einem tragfähigen Geschäftsmodell zu sprechen. Alles darunter ist riskant, weil schon kleine Abweichungen bei Renovierungskosten oder Verkaufspreis den Gewinn auffressen.

Die Verhandlungstabelle: Was muss ich bieten?

Im Excel-Rechner gibt es eine integrierte Verhandlungstabelle. Sie zeigt auf einen Blick, bei welchem Einkaufspreis eine bestimmte Zielmarge erreichbar ist. Konkret: Wenn Johannes ein Objekt angeboten bekommt, das für 150.000 Euro ausgeschrieben ist, er aber eine Zielmarge von 20 % erreichen möchte, muss er seinen Einstiegspreis entsprechend weit darunter ansetzen.

Das Prinzip ist das des Basarhandels. Du gehst rein mit einem Angebot, das noch Luft nach oben lässt, zum Beispiel 124.000 oder 125.000 Euro. So kann man im Verlauf der Verhandlung noch etwas zulegen und landet am Ende vielleicht bei 130.000 bis 132.000 Euro, was immer noch innerhalb der gewünschten Marge liegt.

Wenn nach dem ersten Angebot keine Reaktion kommt, bietet Johannes nach 14 Tagen erneut, dann nach 30 Tagen. So lange, bis er ein klares Nein erhält oder ein anderer Käufer den Zuschlag bekommt. Hartnäckigkeit zahlt sich hier oft aus.

Käuferperspektive: Kann sich dein Käufer das leisten?

Ein oft vernachlässigter Aspekt in der Fix-and-Flip-Kalkulation: Was bedeutet dein Verkaufspreis für den späteren Käufer? Wenn der Kaufpreis so hoch ist, dass kaum jemand ihn finanzieren kann, wird das Objekt lange am Markt liegen, und jeder Monat kostet dich bares Geld.

Johannes zeigt im Video: Bei einem Verkaufspreis von 252.000 Euro, einer Tilgung von 2 % und einem Zinssatz von 3,5 % (also einer Annuität von 5,5 %) muss ein Käufer monatlich rund 1.155 Euro an die Bank überweisen, zuzüglich Hausgeld und Nebenkosten also realistisch 1.400 bis 1.500 Euro pro Monat. Wenn dieser Betrag für den durchschnittlichen Kaufinteressenten am betreffenden Standort schlicht zu hoch ist, wird das Objekt nicht verkauft. Dann nutzt dir der schönste Renovierungsstandard nichts.

Für Kapitalanleger ist zusätzlich die Mietrendite relevant. Wer das Objekt vermieten möchte, braucht eine Rendite von mindestens 4 bis 5 %, um die Investition sinnvoll zu machen. Bei einer zu niedrigen Rendite spricht man zwar noch von einer Eigennutzerimmobilie, nicht aber von einer attraktiven Kapitalanlage.

Fix and Flip ist kein Spekulationsgeschäft

Ein grundlegendes Missverständnis, das Johannes im Video adressiert: Fix and Flip hat nichts mit Spekulation zu tun. Man kauft kein Objekt in der Hoffnung, dass der Standort in drei Monaten teurer wird. Das Beispiel mit der Intel-Fabrik in Brandenburg zeigt, wohin solche Hoffnungen führen können: Viele haben dort zu hohen Preisen gekauft, weil sie auf Standortaufwertung spekulierten, die nie eintrat.

Beim Fix and Flip schaffst du den Mehrwert selbst, durch Entrümpelung, Entkernung, Renovierung und Neugestaltung des Wohnraums. Du kaufst ein heruntergekommenes Objekt zu einem schlechten Marktpreis, wertest es auf und verkaufst es zu einem guten Marktpreis. Der Wertzuwachs entsteht durch deine Arbeit und dein Kapital, nicht durch äußere Marktentwicklungen. Das macht das Modell planbar und reproduzierbar.

Tools und kostenloser Excel-Rechner

Johannes nutzt für seine Kalkulationen einen eigenen Excel-Rechner, den er kostenlos zum Download anbietet. Dieses Tool hat er in den ersten Jahren seiner Flipper-Karriere selbst verwendet, damit ist er auch zur Bank gegangen. Es gibt eine einfache kostenlose Version sowie eine umfangreichere bezahlte Version mit Kaufpreisanschreiben, Kostenübersichten für laufende Projekte und weiteren Funktionen.

Wer eine noch ausgefeiltere, KI-gestützte Lösung sucht, kann auf Leverage zurückgreifen. Das Tool bietet nicht nur die Kalkulation, sondern auch vollständige Marktbewertungen, Vergleichsobjekte und Renditeanalysen, und das in einer Einstiegsversion kostenlos.

Egal welches Tool du nutzt: Die Kalkulation ist dein A und O. Wer sie nicht beherrscht oder sich beim Verkaufspreis selbst belügt, wird früher oder später ein böses Erwachen erleben. Einkaufen kann jeder. Die eigentliche Kunst beim Fix and Flip liegt im Verkaufen.