Wie du dein Fix-&-Flip richtig kalkulierst. Von A bis Z erklärt.

Johannes hat wieder eingekauft, diesmal gleich vier Wohnungen auf einen Schlag. In diesem Video nimmt er dich mit durch die komplette Kalkulation eines Fix-and-Flip-Deals: von den Ankaufsnebenkosten über die Finanzierungsstruktur bis hin zum realistischen Verkaufsszenario. Du lernst, welche Kostenpositionen viele Anfänger vergessen, welche Tools dir dabei helfen und warum der Verkauf am Ende genauso wichtig ist wie der Einkauf.

Das Grundprinzip: Herstellungskosten gegen Verkaufspreis

Die Rechnung hinter einem Fix-and-Flip ist im Kern einfach. Du addierst alle Kosten, die anfallen, um eine Immobilie einzukaufen, herzustellen und zu halten. Von diesem Betrag ziehst du ihn vom erzielten Verkaufspreis ab. Was übrig bleibt, ist dein Gewinn vor Steuern. Klingt simpel, und das ist es auch, solange du konsequent jeden Posten erfasst und nichts unterschlägst.

Johannes arbeitet dafür mit einem Excel-Rechner, den du kostenlos herunterladen kannst. Er hat damit selbst die ersten zwei bis drei Jahre kalkuliert und war damit sogar bei der Bank, die seine Deals anhand dieser Tabellen nachverfolgt hat. Es gibt auch eine kostenpflichtige, deutlich ausführlichere Version mit Kaufpreisschreiben und laufender Projektkostenübersicht, aber für den Einstieg reicht die kostenlose Variante vollkommen.

Schritt 1: Die Ankaufskosten

Bevor du auch nur einen Handwerker beauftragst, entstehen beim Kauf einer Immobilie bereits erhebliche Nebenkosten. Diese teilen sich in drei Hauptblöcke auf:

• Notar und Grundbuch: Hier rechnet Johannes pauschal mit rund 1,5 % des Kaufpreises. Das deckt Eintragungen und alle behördlichen Vorgänge ab.
• Makler: Der gängige deutsche Satz liegt bei 3,57 %, aufgerundet auf 3,6 %. Das ist der übliche Marktstandard, wenn der Verkauf über einen Makler läuft.
• Grunderwerbsteuer: In Bayern sind es 3,5 %, was im Bundesvergleich noch moderat ist. In Berlin, Sachsen oder anderen Bundesländern kann die Steuer deutlich über die 5 %-Marke klettern. Das macht bei großen Kaufpreisen einen spürbaren Unterschied in deiner Kalkulation.

Zusammen können die Ankaufsnebenkosten schnell bei 8 bis 10 % des Kaufpreises liegen. Das ist kein Pappenstiel und muss von Anfang an eingepreist sein, nicht nachträglich als Überraschung auftauchen.

Schritt 2: Die Finanzierung beim Fix and Flip

Eine Fix-and-Flip-Finanzierung funktioniert anders als ein klassisches Annuitätendarlehen für Eigennutzer. Die wesentlichen Unterschiede sind:

• Keine monatliche Tilgung: Du zahlst ausschließlich Zinsen auf das Darlehen. Die Rückzahlung des Kapitals erfolgt erst beim Verkauf.
• Bearbeitungsgebühr: Banken verlangen im variablen Kreditbereich in der Regel 1 % des Darlehensvolumens als einmalige Abschlussgebühr. Das ist marktüblich und muss in die Kalkulation rein.
• Keine Vorfälligkeitsentschädigung: Du kannst jederzeit zurückzahlen, ohne bestraft zu werden. Das ist ein entscheidender Vorteil gegenüber einem klassischen Langzeitdarlehen, bei dem eine frühzeitige Rückzahlung teuer werden kann.

Für die Projektdauer kalkuliert Johannes konservativ mit 8 Monaten. Sechs Monate sind realistisch für eine saubere Renovierung, aber Weihnachten, der Urlaub im August und Verzögerungen bei Handwerkern, Notaren oder Bankern können sich schnell summieren. Lieber einen Monat zu viel einplanen und sich freuen, wenn es schneller geht.

Bei der Finanzierungshöhe sind 100 % des Kaufpreises bei guter Bonität möglich. Mit sehr guter Bonität bekommst du unter Umständen sogar die Renovierungskosten mitfinanziert. Die aktuellen Zinsen liegen laut Johannes bei rund 4,5 % für normale Bonitäten, er selbst hat zuletzt sogar Konditionen unter 3 % erzielt.

Ein wichtiger praktischer Hinweis: Den Darlehensvertrag solltest du 5 bis 10 Tage vor dem Notartermin unterschreiben, nicht früher und keinesfalls erst danach. Der Grund ist das gesetzliche 14-tägige Widerrufsrecht. Platzt der Notartermin, was gerade häufiger vorkommt, weil Privatleute ihre Bonität oft überschätzen, kannst du den Darlehensvertrag innerhalb der Frist noch widerrufen. Gehst du 15 oder mehr Tage vor dem Notar zur Bank, ist dieses Recht schon abgelaufen, wenn der Termin ausfällt.

Schritt 3: Die Renovierungskosten realistisch einschätzen

Die Renovierung ist das Herzstück des Fix and Flip. Hier wird der Mehrwert geschaffen, nicht durch Spekulation auf steigende Marktpreise. Johannes betont das ausdrücklich: Beim Fix and Flip kaufst du ein hässliches, vermülltes Objekt zum entsprechend günstigen Marktpreis, wertest es durch Renovierung auf und verkaufst es zum normalen Marktpreis für ein bezugsfertiges Objekt. Nicht mehr, nicht weniger.

Für die Kalkulation der Renovierungskosten unterscheidet Johannes drei Niveaus:

• Einfache Renovierung: rund 350 Euro pro Quadratmeter. Geeignet für Vermietungsobjekte ohne besonderen Anspruch.
• Gehobene Renovierung: 500 bis 700 Euro pro Quadratmeter. Hier kommen Parkettboden, ein durchdachtes Raumkonzept und ein optisch hochwertiges Bad dazu.
• Sicherheitspuffer: Als Anfänger solltest du 15 % auf die kalkulierten Renovierungskosten draufschlagen. Das schützt dich vor unvorhergesehenen Kosten und macht auch einen guten Eindruck bei der Bank, die konservative Planungen zu schätzen weiß.

Im Beispiel des Videos wird eine 60 Quadratmeter Wohnung mit rund 580 Euro pro Quadratmeter kalkuliert, also etwa 35.000 Euro Renovierungskosten. Dazu kommen gegebenenfalls Entrümpelung, eine Küche (bei Kapitalanlagen eigentlich Pflicht, erreichbar schon ab 2.500 bis 4.000 Euro), Homestaging für den Verkauf (zwischen 3.000 und 7.000 Euro) sowie sonstige Posten wie ein Gutachten oder Vermarktungskosten.

Schritt 4: Die laufenden monatlichen Kosten

Dieser Punkt wird von vielen Einsteigern unterschätzt oder komplett vergessen. Sobald du Eigentümer bist, laufen Kosten, egal ob du gerade renovierst oder nicht.

• Hausgeld: Wenn die Immobilie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist, zahlst du ab dem Tag der Übergabe monatliches Hausgeld. Im Beispiel sind das 240 Euro pro Monat, davon fließt ein Teil in die Instandhaltungsrücklage.
• Strom und Heizung: Pauschal rund 50 Euro pro Monat während der Renovierung.
• Zinszahlung: Im Beispiel rund 750 Euro pro Monat.

Das ergibt monatliche Gesamtkosten von rund 1.040 bis 1.400 Euro, nur um Eigentümer zu sein. Auf 8 Monate hochgerechnet sind das schnell über 8.000 Euro, die in deiner Kalkulation stehen müssen.

Im konkreten Beispiel des Videos ergeben sich Gesamtinvestmentkosten von rund 218.670 Euro bei einer 60 Quadratmeter Wohnung, was etwa 3.600 Euro pro Quadratmeter entspricht.

Schritt 5: Das Exit-Szenario und der realistische Verkaufspreis

Der Verkaufspreis ist die kritischste Variable in der gesamten Kalkulation. Hier ist es entscheidend, sich keine Zahlen zu wünschen, sondern sich Zahlen zu erarbeiten. Johannes empfiehlt dafür Tools wie Leverage, über das man für rund 29 Euro ein vollständiges Bewertungsdossier kaufen kann. Darin sind Vergleichsobjekte, Lageanalyse, Mietpotenzial und Verkaufspreiseinschätzungen enthalten. Wer Hunderttausende Euro investiert, sollte an einer fundierten Einwertung nicht sparen, zumal das Dossier auch der Bank vorgelegt werden kann und das Vertrauen in den Deal stärkt.

Johannes arbeitet mit drei Szenarien:

• Verkaufspreis niedrig (pessimistisches Szenario)
• Verkaufspreis Mitte (goldene Mitte, das Leitszenario)
• Verkaufspreis hoch (optimistisches Szenario)

Im Video liegen diese Werte bei 228.000 Euro (niedrig) und 250.000 Euro (hoch). Die Spanne entspricht einem Preisunterschied von rund 200 Euro pro Quadratmeter nach oben und unten. Wichtig ist, dass der mittlere Wert der realistischste ist und als Planungsgrundlage dient.

Ein Gewinn von 30.000 Euro bei einem Gesamteinsatz von 220.000 Euro klingt viel, entspricht aber nur rund 14 % Marge. Das ist laut Johannes zu wenig für ein nachhaltiges Geschäftsmodell. Zu viele Dinge können schiefgehen, und dann sind aus 14 % schnell 8 % oder weniger geworden. Als Orientierung sollte die mittlere Marge bei mindestens 20 % liegen.

Die Verhandlungstabelle: Was musst du bieten?

Um schnell zu sehen, welcher Einkaufspreis notwendig ist, um auf die gewünschte Marge zu kommen, hat Johannes eine Verhandlungstabelle in seinen Rechner integriert. Das Prinzip: Du definierst deine Zielrendite von mindestens 20 % und leitest daraus ab, wie viel du maximal bieten darfst.

Im Videobeispiel liegt der Angebotspreis des Verkäufers bei 150.000 Euro. Johannes würde mit einem Erstgebot von rund 124.000 bis 125.000 Euro starten, was ihm eine Verhandlungsmarge nach oben lässt. Ziel ist ein finaler Kaufpreis zwischen 130.000 und 132.000 Euro, der eine Marge von rund 20 % im mittleren Szenario sichert.

Die Verhandlungsstrategie ist dabei klar: Erstangebot abgeben, nachhaken nach 14 Tagen, nach 30 Tagen nochmals. Solange bis ein klares Nein kommt oder der Notartermin mit jemandem anderen stattgefunden hat. Hartnäckigkeit zahlt sich hier aus.

Die Käuferperspektive: Ist dein Verkaufspreis auch finanzierbar?

Ein wichtiger, oft vernachlässigter Check ist die Frage: Kann dein potenzieller Käufer den Preis, den du verlangst, überhaupt finanziert bekommen? Johannes rechnet das direkt in seinem Tool durch.

Für eine 60 Quadratmeter Wohnung zum Verkaufspreis von 250.000 Euro ergibt sich bei einem Zinssatz von 3,5 % und einer Tilgung von 2 % (also insgesamt 5,5 % Annuität) eine monatliche Rate von rund 1.155 Euro. Dazu kommen Hausgeld und laufende Nebenkosten, sodass der Käufer am Ende mit rund 1.400 bis 1.500 Euro pro Monat rechnen muss.

Wenn dieser Betrag für die Zielgruppe der Käufer nicht leistbar ist, wird die Immobilie nicht schnell verkauft. Und ein Objekt, das monatelang im Vertrieb hängt ohne Preisanpassung, ist kein Geschäftsmodell, sondern naives Hoffen. Verkaufen ist die Kunst, nicht der Einkauf.

Auch die Mietrendite spielt eine Rolle, besonders wenn du an Kapitalanleger verkaufst. Für Kapitalanleger sollte die Bruttomietrendite bei mindestens 4 bis 5 % liegen. Liegt sie darunter, wird es schwieriger, Investoren als Käufer zu gewinnen. Für Eigennutzer ist die Rechnung etwas entspannter.

Fix and Flip ist kein Spekulationsgeschäft

Ein zentraler Punkt, den Johannes immer wieder betont: Fix and Flip hat nichts mit Spekulation auf Preissteigerungen zu tun. Wer darauf hofft, dass der Standort in den nächsten drei Monaten magisch teurer wird, betreibt kein Geschäftsmodell. Das Beispiel aus dem Video ist Brandenburg, wo viele Investoren auf den angekündigten Intel-Werkbau spekuliert haben, der dann nicht kam. Preise sind dort nicht gestiegen, im Gegenteil.

Beim Fix and Flip wird der Mehrwert aktiv geschaffen: durch Entrümpelung, Entkernung, Renovierung und die Neuschaffung von attraktivem Wohnraum. Das ist die Dienstleistung, für die du am Ende bezahlt wirst. Nicht der Markt arbeitet für dich, du arbeitest am Objekt.

Fazit: Kalkulation ist dein A und O

Eine saubere, konservative und vollständige Kalkulation ist die Grundlage jedes erfolgreichen Fix-and-Flip-Deals. Ankaufskosten, Finanzierungsstruktur, Renovierungsbudget mit Puffer, monatliche Haltekosten, ein realistischer Verkaufspreis und die Perspektive des Käufers, all das muss stimmen, bevor du zum Notar gehst. Den kostenlosen Excel-Rechner von Johannes kannst du direkt herunterladen. Wer eine technisch ausgefeiltere Variante mit KI-Unterstützung möchte, findet das unter www.leverage.de.