Fix & Flip auf Mallorca: Immobilienhandel Deutschland vs. Mallorca im Vergleich

In dieser Folge geht es mal nicht um den deutschen Markt. Johannes und Mallorca-Experte Sebastian Heiland vergleichen Fix and Flip in Deutschland mit dem Immobilienmarkt auf Mallorca, zeigen wo die Chancen liegen, welche Fallstricke dich erwarten und warum ein Flip auf der Insel deutlich mehr Geduld erfordert als auf dem Festland.

Zwei Märkte, ein Konzept

Fix and Flip funktioniert überall nach demselben Grundprinzip: günstig kaufen, renovieren, teurer verkaufen. Ob das in München, Kempten oder Palma de Mallorca passiert, ändert am Kern der Strategie erstmal nichts. Was sich aber erheblich unterscheidet, sind die Rahmenbedingungen. Sebastian Heiland, der seit sechs Jahren auf Mallorca lebt und dort sein eigenes Immobilienbüro Mallorca Agent betreibt, bringt genau diese Markterfahrung mit. Sein Fokus liegt auf Immobilien ab einer Million Euro im Südwesten der Insel, in Lagen wie Portals, Port Andratx oder Bendinat. Gleichzeitig beobachtet er den gesamten Inselmarkt und bekommt regelmäßig Anfragen von Investoren, die Fix and Flip von Deutschland auf Mallorca ausweiten wollen.

Was beide Märkte eint: Wer ein gutes Produkt zu einem fairen Preis anbietet, wird es verkaufen. Was sie trennt, ist alles drumherum. Und genau das ist es, was du kennen musst, bevor du auf der Insel irgendwas kaufst.

Der Mallorca-Markt: Residenten und Zweitwohnsitz

Auf Mallorca gibt es grundsätzlich zwei Marktsegmente, die man sauber trennen muss.

• Residentenmarkt: Das sind die Menschen, die das ganze Jahr auf der Insel leben. Sie suchen normale Wohnungen, ähnlich wie in Deutschland, mit funktionierender Infrastruktur und vernünftiger Lage. Das Zentrum dieses Marktes ist Palma de Mallorca als Inselhauptstadt.
• Zweitwohnsitz- und Ferienmarkt: Hier sind vor allem Deutsche, Schweizer, Skandinavier, Österreicher und Festlandsspanier aktiv. Die Preise sind in diesem Segment noch einmal deutlich höher, die Ansprüche an Lage, Ausstattung und Meerblick entsprechend größer.

Für Fix and Flip ist der Residentenmarkt in Palma der naheliegendere Einstieg. Hier gibt es noch viele Wohnungen aus den 1970er und 1980er Jahren im klassisch spanischen Stil: Terrakottafliesen, braune Holztüren, veraltete Bäder. Wer dort eine unterbewertete Wohnung findet, sie renoviert und auf modernen Standard bringt, hat grundsätzlich eine Verkaufschance. Das Potenzial ist da, allerdings ist durch Corona etwas Bewegung aus dem Markt gewichen. Sebastian empfiehlt deshalb, den Markt nicht nur kurz zu betrachten, sondern über einen längeren Zeitraum zu beobachten, am besten über das spanische Immobilienportal Idealista.

Nebenkosten beim Kauf: Was du einkalkulieren musst

Wer auf Mallorca kauft, sollte die Kaufnebenkosten von Anfang an realistisch kalkulieren. Sie liegen insgesamt bei rund 11 Prozent des Kaufpreises, je nachdem ob ein Makler involviert ist oder nicht. Wichtig zu wissen: Auf Mallorca zahlt der Verkäufer die Maklerprovision, nicht der Käufer. Das unterscheidet sich von der deutschen Praxis und ist ein echter Vorteil für Käufer.

Die Grunderwerbsteuer ist in Spanien gestaffelt:

• Bis 400.000 Euro: 8 Prozent
• Bis 600.000 Euro: 9 Prozent
• Darüber hinaus: bis zu 11 Prozent

Hinzu kommen Notarkosten, die sich auf rund 2.000 Euro belaufen, und ein Anwalt, der noch einmal ungefähr 1 Prozent des Kaufpreises kostet. Und dieser Anwalt ist keine optionale Ausgabe, sondern Pflicht. Der Grund ist ein entscheidender Unterschied zum deutschen System: Notar und Anwalt sind in Spanien getrennte Funktionen. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, prüft aber nicht die rechtliche Situation der Immobilie. Das ist Aufgabe des Anwalts.

Das größte Risiko: Illegale Bauten

Gerade bei Häusern und Grundstücken auf Mallorca lauert ein Risiko, das im deutschen Markt so gut wie nicht vorkommt: illegale Bauten. Sebastian erklärt das sehr anschaulich. Was früher als Ackerland und kleiner Geräteschuppen angefangen hat, wurde über Jahrzehnte illegal erweitert, erst ein Wohnzimmer, dann Schlafzimmer, dann eine zweite Etage, ohne je eine Baugenehmigung eingeholt zu haben. Wer eine solche Immobilie kauft, kauft auch dieses Problem. Im schlimmsten Fall ordnet die Gemeinde den Abriss an, und du sitzt auf einem leeren Grundstück.

Das bedeutet konkret: Bevor du einen Kaufvertrag unterschreibst, muss dein Anwalt die komplette Baurechtshistorie der Immobilie prüfen. Keine Abkürzungen, kein Vertrauen auf die Aussagen des Verkäufers. Das gilt besonders für Häuser und Grundstücke. Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist das Risiko illegaler Anbauten deutlich geringer und daher für Einsteiger das klar überschaubarere Segment.

Geschwindigkeit: Deutschland vs. Mallorca

Wer in Deutschland flippt, ist Tempo gewohnt. Eine gut aufbereitete Immobilie ist oft innerhalb von zwei Wochen verkauft, manchmal schon nach 72 Stunden. Der Markt läuft, Nachfrage ist da, und wenn Preis und Lage stimmen, geht es schnell.

Auf Mallorca läuft das anders. Wohnungen stehen im Zweitwohnsitzmarkt problemlos vier Wochen und länger online, auch wenn mit dem Objekt eigentlich alles stimmt. Der Grund ist einfach: Die Käufer sind selektiver. Sie wollen genau die richtige Lage, genau die richtige Sonnenausrichtung, genau die richtige Ausstattung. Kommt der passende Käufer nicht, bleibt die Wohnung auf dem Markt.

Auch der Kaufprozess selbst dauert länger. Die Finanzierung ist für Nicht-Residenten ein eigenes Thema: Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien brauchen in der Regel 30 Prozent Eigenkapital, um eine Hypothek zu bekommen. Das zieht die Abwicklung zusätzlich in die Länge. Während ein kompletter Flip in Deutschland, also Kauf, Renovierung und Verkauf, in rund acht Wochen realistisch ist, rechnet Sebastian für Mallorca eher mit sechs bis acht Monaten. Und dabei ist die Saisonalität noch nicht einmal eingerechnet: Wird eine Wohnung im Oktober fertig, beginnt die Wintersaison, in der kaum jemand auf die Insel fliegt, um eine Zweitwohnung zu kaufen. Das Geschäft läuft erst wieder ab Januar oder Februar an.

Handwerker und Qualität: Andere Spielregeln

In Deutschland hast du deine Handwerker, du kennst ihre Qualität, du weißt wann sie kommen und wann sie fertig sind. Auf Mallorca funktioniert das anders. Es passiert, dass ein Handwerker schlicht nicht auftaucht. Oder ankündigt, morgen zu kommen, und dann eine Woche nichts von sich hören lässt. Das ist keine Ausnahme, das ist Teil der Realität auf der Insel.

Viele erfahrene Investoren lösen dieses Problem, indem sie ihre eigenen Handwerker aus Deutschland mitbringen. Ein Flugticket nach Mallorca kostet oft weniger als 50 Euro, und du weißt, was du bekommst. Dieses Modell funktioniert, setzt aber voraus, dass du bereits ein eingespieltes Team hast. Für jemanden, der gerade seinen ersten Flip macht, ist das keine realistische Option.

Auch die Baumaterialien und Standards unterscheiden sich. Terrakottafliesen, spezifische Putzarten, andere Fenster und Türsysteme: Wer in Mallorca renoviert, muss sich auf lokale Materialien einstellen oder sich ganz bewusst für einen modernen, internationalen Stil entscheiden, der für die Zielgruppe aus Deutschland, der Schweiz und Skandinavien attraktiv ist.

Wohnung oder Haus: Was eignet sich besser?

Die Antwort ist klar: Für den Einstieg in Fix and Flip auf Mallorca ist die Wohnung die bessere Wahl. Das Risiko illegaler Bauten ist bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern praktisch nicht vorhanden. Der Aufwand ist überschaubar, die Renovierungskosten kalkulierbar, und die Nachfrage nach modernen, gut aufbereiteten Wohnungen ist da. Besonders wichtig ist dabei das Home Staging: eingerichtete, fotografisch attraktive Wohnungen verkaufen sich auf Mallorca deutlich besser als leere Räume. Das bestätigt auch die Erfahrung aus Johannes eigenem Projekt auf der Insel.

Häuser hingegen bringen mehr Komplexität mit: größere Investitionssummen, höheres Risiko durch mögliche Baumängel oder illegale Erweiterungen, und längere Verkaufszeiten. Das ist nichts, womit man startet. Das ist etwas, womit man weiter macht, wenn man den Markt bereits kennt.

Wie findet man Objekte aus der Ferne?

Eine häufige Frage, die Johannes und Sebastian auf Instagram bekommen haben: Wie akquiriere ich als Investor aus Deutschland heraus Objekte auf Mallorca, ohne jede Woche runterzufliegen?

Die ehrliche Antwort ist: Du kommst am Anfang nicht drum herum, persönlich vor Ort zu sein. Marktkenntnis aufzubauen geht nicht aus der Ferne. Was du aber tun kannst:

• Den Markt über Idealista längere Zeit beobachten, Angebote verfolgen, Preisveränderungen tracken, am besten in einer Excel-Tabelle.
• Verschiedene Stadtviertel in Palma einschätzen lernen und verstehen, wo Potenzial ist und wo nicht.
• Einen lokalen Makler aufbauen, dem du vertraust. Das bedeutet: persönlicher Kontakt, vielleicht gemeinsam einen Kaffee oder ein Bier, echte Beziehung aufbauen. In Spanien läuft vieles über Vertrauen und persönliche Verbindungen. Wichtig dabei: Viele Objekte auf Mallorca sind nicht exklusiv, das heißt ein gut vernetzter Makler kann dir Zugang zu Wohnungen verschaffen, die sonst nicht öffentlich ausgeschrieben sind.
• Einen Anwalt als festen Partner etablieren, bevor du kaufst.

Die Wohnungen, die sich zum Flippen eignen, gehören meistens mallorquinischen oder spanischen Familien. Der Weg zu diesen Objekten führt über das lokale Netzwerk, nicht über Onlineportale allein.

Lohnt sich Fix and Flip auf Mallorca?

Ja, es lohnt sich, aber es ist kein Einsteigermarkt. Sebastian beobachtet regelmäßig Deals, bei denen Investoren eine Wohnung mit Meerblick für 350.000 bis 450.000 Euro kaufen, renovieren und anschließend für 850.000 Euro verkaufen. Die Marge ist da. Aber der Weg dahin ist deutlich länger und aufwendiger als in Deutschland.

Wer Fix and Flip in Deutschland noch nie gemacht hat, sollte damit auch dort anfangen. Wer dagegen bereits Erfahrung gesammelt hat, ein Netzwerk an Handwerkern besitzt und bereit ist, sich auf andere rechtliche und kulturelle Rahmenbedingungen einzulassen, für den kann Mallorca der nächste sinnvolle Schritt sein. Entscheidend ist dabei die Zielgruppe: Wer für deutsche, Schweizer oder skandinavische Käufer renoviert, trifft einen ähnlichen Geschmack und hat bessere Chancen, das Objekt schnell und zum richtigen Preis zu verkaufen.

Das Grundprinzip gilt überall: Markt beobachten, Hausaufgaben machen, Netzwerk aufbauen, dann kaufen. Wer einfach kauft, weil er jetzt was machen will, macht in jedem Markt Fehler. Auf Mallorca können diese Fehler teurer und langwieriger sein als in Deutschland.