Fix & Flip Profis im Gespräch: Das Handwerker-Dilemma

Johannes spricht in dieser Folge Flipperino mit Tim Albeck, einem gebürtigen Berliner, der seit 15 Jahren in der Immobilienbranche selbständig ist und bereits in dritter Generation am Berliner Markt tätig ist. Im Gespräch geht es um die echten Herausforderungen im Fix-and-Flip-Alltag: Handwerkermangel, ehrliche Einblicke in Fehlkalkulationen, den veränderten Immobilienmarkt und warum eigene Handwerkertrupps meistens keine gute Idee sind.

Tim Albeck: 15 Jahre Immobilien, dritte Generation, Berliner Altbau

Tim ist 35 Jahre alt, in Berlin aufgewachsen und kommt aus einer Familie, die seit Generationen in der Immobilienbranche aktiv ist. Seit sechs Jahren arbeitet er mit zwei Geschäftspartnern zusammen. Das tägliche Geschäft: sanierungsbedürftige Altbauwohnungen in Berlin kaufen, kernsanieren und verkaufen. Daneben hält er Bestand in Halle an der Saale, macht gelegentlich Maklergeschäft über eine Tochtergesellschaft und investiert in Early-Stage-Startups.

Der Einstieg in das Fix-and-Flip-Geschäft war klassisch. Das erste gemeinsame Projekt war eine Wohnung in Köpenick, 80 bis 90 Quadratmeter, eingekauft für unter 3.000 Euro pro Quadratmeter, verkauft für rund 6.500 Euro. Was damals noch nicht stimmte: Die Möblierung haben sie selbst gemacht, mit eigenem Lager, eigenem Transport, eigener Zeit. Das war das erste große Learning. Wer beim Staging an der falschen Stelle spart oder es selbst übernimmt, verliert Zeit, die er woanders dringend braucht.

Das Produkt: Kernsanierung, Altbauscharm, Eigennutzer-Optik

Tim und sein Team haben über die Jahre eine klare Ausstattungslinie entwickelt. Wer ihre Wohnungen kennt, erkennt das Handschrift sofort. Folgende Grundsätze ziehen sie konsequent durch:

• Lage vor allem anderen. Wenn die Lage nicht stimmt, ist es schwer, das Produkt emotional zu verkaufen, egal wie gut die Sanierung ist.
• Zielgruppe Eigennutzer. Die Wohnung soll so gebaut sein, dass jemand dort gerne selbst einzieht, nicht nur vermietet.
• Altbauscharm wo möglich. Hohe Decken, echtes Holzparkett, Grundrissoptimierung mit Hauswirtschaftsraum vor dem Bad. 60er-Jahre-Bauten mit flachen Decken sind nicht ihr Favorit.
• Komplette Kernsanierung. Bei Tim gibt es kein "die Elektrik sieht noch ganz gut aus, die lassen wir drin". Alles wird gemacht, weil man sonst bei der Gewährleistung am Ende nicht weiß, wer wofür zuständig ist.

Dieser letzte Punkt ist entscheidend. Wer beim Kauf nicht vollständig saniert, spart kurzfristig, trägt aber das volle Risiko für alles, was danach schiefläuft. Wenn die Elektrik neu ist und der Elektriker bekannt ist, kann man ihn auch zur Verantwortung ziehen. Bei alter Bestandselektrik wird das schnell kompliziert.

Das Handwerker-Dilemma: Warum eigene Trupps keine Lösung sind

Auf die Frage, warum Tim und sein Team nach sechs Jahren noch keinen eigenen Handwerkertrupp aufgebaut haben, kommt eine ehrliche Antwort: Es macht keinen Sinn. Nicht weil es nicht auf dem Papier günstiger wäre, sondern weil die Realität eine andere ist.

Wer als Fix-and-Flip-Investor zwischen 5 und 15 Wohnungen im Jahr umsetzt, braucht Flexibilität. Eigene Mitarbeiter bedeuten feste Kosten, Verantwortung, Personalführung und das Risiko von Leerlauf zwischen den Projekten. Tim bringt es auf den Punkt: Er ist kein gelernter Handwerker, kein Architekt, kein Ingenieur. Diese Expertise fehlt, und er will sie auch nicht aufbauen müssen.

Dazu kommt das alltägliche Problem, das viele Investoren kennen: Du fährst auf die Baustelle und es ist niemand da. Die Leute sind woanders. Du rufst an, du mahnst, du fährst nochmal hin. Selbst mit einem eingespielten Team, das auf Vertrauensbasis arbeitet, ist es laut Tim normal, zwei bis drei Mal pro Woche selbst vorbeizuschauen und zu prüfen, ob alles läuft. Das ist kein Zeichen von Misstrauen, sondern schlicht Realität im Baugewerbe.

Gute Handwerker zu finden, die zuverlässig sind und Lust haben anzupacken, ist eines der schwierigsten Themen im Fix-and-Flip-Geschäft. Tim sagt klar: Der aktuelle Markt ist in dieser Hinsicht sogar noch schwieriger als in der Coronazeit. Wer das unterschätzt, hat ein Problem.

Dealfindung: 80 Prozent über den öffentlichen Markt

Eine Frage, die viele beschäftigt: Woher kommen die Deals? Die ehrliche Antwort von Tim ist ernüchternd für alle, die auf eine Geheimquelle hoffen. Rund 80 Prozent der Ankäufe laufen über die gängigen Portale, also Immobilienscout24 und Co. Der Unterschied zu anderen Suchenden ist nicht der Zugang zu Exklusivdeals, sondern die Geschwindigkeit und Verbindlichkeit.

• Suchprogramme laufen permanent und filtern nach renovierungsbedürftigen Objekten in den richtigen Lagen.
• Sobald etwas online geht, wird sofort gehandelt, der Hörer in die Hand genommen, ein Besichtigungstermin vereinbart.
• Ein verbindliches Kaufpreisangebot, möglichst ohne Finanzierungsvorbehalt, ist ein starkes Argument gegenüber Verkäufern.
• Auch wenn die erste Besichtigung keine sofortige Zusage bringt: Vier bis acht Wochen später rufen manche Verkäufer selbst zurück, weil ihr Wunschpreis am Markt nicht erreichbar war.

Der Rest kommt über Makler, die im Laufe der Jahre gelernt haben, was Tim sucht, und ihm entsprechende Objekte als Erste anbieten. Das ist aber kein Automatismus, sondern das Ergebnis von Jahren der gegenseitigen Verlässlichkeit. Geben und nehmen, wie Tim es nennt. Wer will, dass ein Makler exklusiv zuspielt, muss ihm auch etwas geben, eine Empfehlung, eine Beauftragung, einen Deal aus dem eigenen Bestand.

Fehlkalkulationen und was wirklich schiefgehen kann

Tim ist in dieser Folge bemerkenswert offen über Fehler. In den letzten zwei Jahren, in denen sich die Zinsen deutlich verändert haben, ist es auch bei ihm vorgekommen, dass eine Wohnung mit plus minus null rausgegangen ist. Das heißt konkret: Die geplante Marge ist aufgebraucht, die Zeit war umsonst, die Geschäftspartner haben nichts verdient.

Die Gründe dafür sind meist eine Kombination aus:

• Zinsanstieg, der die Käufernachfrage deutlich reduziert hat.
• Fehleinschätzung der Istsubstanz beim Ankauf.
• Sanierungskosten, die höher ausgefallen sind als kalkuliert.
• Unvorhergesehene Schäden, etwa ein Wasserschaden durch einen vergessenen Hahn am Freitagabend, der übers Wochenende tropft und den Nachbarn betrifft.

Von einem Totalverlust redet Tim dabei nicht. Wer 200.000 Euro Verlust macht, hat in der Kalkulation grundlegend etwas falsch gemacht. Aber 15.000 Euro Gewinn bei einem Volumen von 500.000 Euro ist, wie er sagt, Schmerzensgeld, kein echtes Ergebnis.

Seine Schlussfolgerung: Die Marge muss realistisch zwischen 10 und 25 Prozent liegen, sonst ist das Geschäft nicht tragfähig, vor allem nicht, wenn Partner beteiligt sind und wenn gelegentlich etwas schiefläuft.

Gewährleistung: Damoklesschwert oder überschätztes Risiko?

Gewährleistung ist ein Thema, das viele Einsteiger übermäßig fürchten. Tims Einschätzung: Die Angst ist teilweise berechtigt, aber oft übertrieben, wenn man von Anfang an sauber arbeitet.

In der Praxis sieht das bei seinem Team so aus: Sie arbeiten auf Vertrauensbasis mit festen Firmen. Wenn etwas nicht stimmt, ruft man an, und die Firma kommt. Steckdosen, die nicht funktionieren, eine Schiebetür, die aus der Rolle springt, ein Heizkörperverbindungsstück, das gerissen ist und das Parkett aufquellen lässt. Das sind die typischen Fälle. Kosten im Bereich von 2.000 bis 5.000 Euro, die nerven, aber kein Projekt ruinieren.

Teuer wird Gewährleistung dann, wenn man bei der Sanierung an der falschen Stelle gespart hat, den günstigsten Handwerker mit 19 Euro Stundenlohn genommen hat oder billigste Armaturen aus dem Ausland verbaut wurden. Wer so arbeitet, zahlt am Ende das Vielfache.

Der Markt heute: Schwieriger als in der Coronazeit

Tim und Johannes sind sich einig: Der aktuelle Immobilienmarkt ist in mancher Hinsicht sogar anspruchsvoller als während der Coronapandemie. Die Gründe:

• Gestiegene Zinsen haben die Käufernachfrage spürbar reduziert. Wer früher 20 Interessenten beim Öffnen der Tür hatte, arbeitet heute mit deutlich weniger.
• Banken sind vorsichtiger geworden, privates Kapital ebenfalls.
• Das Angebot ist größer geworden, was bedeutet: Qualität und richtiger Preis sind jetzt entscheidend. Wer 0815 saniert oder überteuert anbietet, sitzt auf seiner Wohnung.

Gute Produkte in guten Lagen gehen noch immer. Aber die Zeit, in der man einfach aufgeschlossen hat und irgendjemanden gefunden hat, ist vorbei. Wer heute zu sehr am Wunschpreis festhält, verliert wertvolle Monate, und Zeit ist im Fix-and-Flip-Geschäft teuer.

Tim sagt es klar: Wer gute Kompromisse beim Ankauf vermeidet und sauber kalkuliert, kann auch jetzt gutes Geld verdienen. Viertes Obergeschoss ohne Fahrstuhl, problematische Eigentümergemeinschaft, ausstehendes Dachgeschoss, das sind Kompromisse, die er heute nicht mehr eingeht, auch wenn die Lage stimmt.

Partnerschaften: Lieber 20 Teilungsgeschäfte als ein Alleingang

Ein roter Faden im Gespräch ist das Thema Partnerschaft. Tim würde jederzeit wieder mit Partnern arbeiten. Seine Begründung ist einfach: Niemand kann alles. Wer versucht, alles selbst zu machen, um 100 Prozent zu behalten, kommt am Ende langsamer ans Ziel als jemand, der die Hälfte abgibt, aber mit einem starken Partner doppelt so viel schafft.

Bei Tim ist die Aufgabenteilung klar geregelt. Während er die Akquise macht und das Netzwerk bespielt, kümmert sich Geschäftspartner Dominik um Design, Materialwahl und das visuelle Produkt. Tim redet ihm dabei nicht rein. Das Vertrauen, den anderen in seinem Bereich einfach machen zu lassen, ist laut ihm das A und O jeder funktionierenden Partnerschaft.

Dasselbe gilt für Teilungsgeschäfte mit anderen Investoren: Lieber 20 Deals im Jahr, bei denen jeder seinen Teil hat und Spaß am Ergebnis hat, als ein Deal, an dem man sich die Zähne ausbeißt und am Ende zerstritten ist.

Tims Rat für junge Immobilieninvestoren

Zum Abschluss fragt Johannes, was Tim jungen Leuten mitgeben würde, die in die Immobilienbranche einsteigen wollen. Die Antwort ist klar und ohne Ausschmückung:

Netzwerk aufbauen, Netzwerk pflegen, Netzwerk bespielen. Wer sich nicht connecten kann, wer nicht auf Menschen zugeht, wer nicht überlegt, wie er innerhalb seines Umfelds Synergien schaffen kann, der ist auch mit den besten Abschlüssen alleine. Gerade in unsicheren Marktphasen, wie der aktuellen, ist das Netzwerk der entscheidende Faktor. Man kann voneinander lernen, gemeinsam Deals machen und sich gegenseitig unterstützen. Ellenbogenmentalität führt langfristig zu gar nichts.

Für das laufende Jahr hat Tim keine verrückten Pläne. Solide weiterarbeiten, gute Objekte tiefgehend prüfen, laufende Projekte abschließen und dann neu anfangen. Weniger, aber besser, das ist die Devise, wenn der Markt anspruchsvoller ist.