Fix & Flip Q&A: Die häufigsten Fragen von Einsteigern & Profis | Seminar Part 1

In diesem Seminar-Mitschnitt beantwortet Johannes die drängendsten Fragen rund um Fix and Flip direkt aus der Praxis. Es geht um Unternehmensstrukturen, Bankfinanzierung, Investorenkapital und die rechtlichen Fallstricke bei gemeinsamen Projekten. Wer mit dem Gedanken spielt, seinen ersten oder nächsten Flip anzugehen, bekommt hier konkrete Antworten ohne Umwege.

GbR oder Einzelunternehmen: Was macht beim Fix and Flip Sinn?

Eine der meistgestellten Fragen bei Einsteigern ist die nach der richtigen Rechtsform. Die kurze Antwort: Eine Einzelperson, die allein handelt, ist ein Einzelunternehmen. Sobald zwei Personen gemeinsam ein Projekt angehen, entsteht automatisch eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts). Auf dem Papier ist das de facto dasselbe Konstrukt, nur mit zwei Beteiligten.

Der entscheidende Vorteil der GbR gegenüber einem gemeinsamen Kauf als Privatpersonen liegt in der sauberen Aufteilung. Eine Immobilie lässt sich nicht physisch fifty-fifty teilen. Eine GbR hingegen kann mit einem klaren 50:50-Anteil im Register eingetragen werden. Dazu kommt ein eigenes Geschäftskonto, auf dem alle Renovierungskosten und Einnahmen getrennt vom privaten Giro laufen. Das schafft Klarheit gegenüber dem Finanzamt, der Bank und potenziellen Partnern.

Wer heute noch alles über dasselbe Girokonto laufen lässt, sollte das so schnell wie möglich ändern. Nicht weil es illegal ist, sondern weil es schlicht unübersichtlich wird. Spätestens beim zweiten oder dritten Flip verliert man sonst den Überblick, welche Ausgaben zu welchem Objekt gehören.

Wichtig zu wissen: Die GbR muss mittlerweile ins Transparenzregister eingetragen werden. Das bedeutet, dass die Eintragung vor dem Notartermin erledigt sein sollte, nicht erst während des Termins. Früher war das anders möglich, heute nicht mehr. Die gute Nachricht: Die Gründung selbst geht schnell. Wer zügig handelt, kann eine GbR in etwa zwei Wochen auf die Beine stellen.

Holding-Struktur: Wann lohnt sich der nächste Schritt?

Wer mehr als ein paar Flips machen möchte und langfristig eine eigene Struktur aufbauen will, kommt irgendwann an den Punkt, wo eine Holding sinnvoll wird. Das Prinzip dahinter ist einfach: Die operative GmbH, in der die Flips laufen, schüttet Gewinne nicht direkt an die Privatperson aus, sondern an die darüber liegende Holding-GmbH. Auf diese Ausschüttung fallen im Prinzip keine Steuern an, da es sich um eine konzerninterne Transaktion handelt.

Was passiert mit dem Geld in der Holding? Du kannst es dort parken, in Gold oder Einzelaktien investieren oder es dir als Darlehen zurückgeben lassen. Das bedeutet, du leihst dir aus deiner eigenen Struktur Geld, zahlst Zinsen nach oben und hast dennoch Liquidität zur Verfügung. Unterm Strich liegt der effektive Steuersatz auf alles, was in diesem Konstrukt passiert, deutlich unter dem normalen Einkommensteuersatz.

Die Holding lohnt sich vor allem dann, wenn du weißt, dass du unternehmerisch breit aufgestellt sein willst, also vielleicht neben Fix and Flip noch andere Projekte oder Beteiligungen planst. Wer jetzt gerade erst seinen ersten Flip abgeschlossen hat, muss da noch nicht dran denken. Aber es schadet nicht, das frühzeitig mit einem Steuerberater zu besprechen, damit du die Struktur aufbaust, bevor das Geld schon auf dem falschen Konto sitzt.

Banken und Bonität: Wie komme ich an Finanzierung für Flips?

Einer der spannendsten Teile des Seminars dreht sich um die Frage, wie man Banken davon überzeugt, Fix-and-Flip-Projekte zu finanzieren. Die ehrliche Antwort lautet: Es ist individuell und hängt stark vom Menschen auf der anderen Seite des Tisches ab.

Banken benötigen in der Regel zwei bis drei Jahresabschlüsse (BWAs), um die Bonität einer GmbH einschätzen zu können. Wer noch am Anfang steht, hat diese Zahlen noch nicht. Trotzdem kann eine Finanzierung möglich sein, wenn andere Faktoren stimmen, zum Beispiel ein hohes Eigenkapital auf dem GmbH-Konto oder eine eingetragene Grundschuld auf dem Objekt.

Ein konkretes Beispiel aus der Praxis: Mit rund 200.000 Euro auf dem GmbH-Konto und einer eingetragenen Grundschuld lassen sich bei manchen Banken Finanzierungen von 300.000 bis 400.000 Euro darstellen. Bei anderen Banken ist das nicht möglich. Das Ergebnis hängt buchstäblich davon ab, welcher Berater an dem Tag Dienst hat.

Eine besonders wichtige Lektion aus dem Seminar: Immobilien ist Kontaktsport. Wer eine gute Beziehung zu einem Bankberater aufbaut, ihn regelmäßig mit Updates versorgt, ihm Exposés, Kalkulationstabellen und Projektbilder schickt und ihn quasi wie einen Newsletter-Abonnenten mitnimmt, der schafft Vertrauen. Und Vertrauen ist die Währung, mit der Finanzierungen laufen, nicht nur die Bonität auf dem Papier.

Wer zum Beispiel einen Flip verkauft, sollte das dem Bankberater sofort mitteilen. Das zeigt, dass das Modell funktioniert, und erhöht die Chance auf die nächste Finanzierungszusage erheblich.

Das überregionale Problem bei Sparkassen und Volksbanken

Ein häufig unterschätztes Hindernis beim Fix and Flip ist die regionale Beschränkung vieler Banken, insbesondere bei Sparkassen. Viele Institute finanzieren nur in ihrem eigenen Geschäftsgebiet. Das bedeutet: Eine Sparkasse in München wird für ein Objekt in Münster in der Regel nicht einspringen, und umgekehrt genauso.

Das kann zu echten Problemen führen, wenn man überregional kauft. Selbst wenn die Bonität stimmt und ausreichend Kapital vorhanden ist, scheitert die Finanzierung manchmal schlicht daran, dass die Bank keine Kundschaft außerhalb des eigenen Bezirks bedienen möchte. Die Lösung: Mehr Banken ansprechen und gezielt die Institute finden, die bereit sind, überregional zu denken. Das ist Aufwand, aber notwendig.

Wer ein sehr großes Portfolio aufbaut, also beispielsweise Objekte im zweistelligen Millionenbereich, verteilt das Volumen ohnehin auf mehrere Banken, weil jede Bank einen eigenen internen Rahmen hat. Eine Bank finanziert vielleicht bis zu 5 Millionen Euro, dann ist sie raus. Das Jonglieren mit verschiedenen Finanzierungspartnern ist bei größerem Volumen Standard und keine Ausnahme.

Variable Finanzierung und Kreditlinien: Was steckt dahinter?

Beim Fix and Flip kommen häufig variable Darlehen zum Einsatz, weil die Haltedauer überschaubar ist und man keine 10-Jahres-Bindung braucht. Variable Darlehen orientieren sich am Euribor, dem Zinssatz, zu dem Banken sich untereinander Geld leihen. Dieser Basiszins wird von der EZB bestimmt. Die Banken geben ihn mit einem Aufschlag von in der Regel rund 2 Prozent an den Kreditnehmer weiter. Aktuell bewegen sich variable Zinsen dadurch grob im Bereich von 5 bis 7 Prozent pro Jahr.

Eine andere Möglichkeit ist eine Kreditlinie. Das funktioniert so: Die Bank stellt dir einen festen Rahmen zur Verfügung, zum Beispiel 200.000 Euro. Dafür zahlst du einen festgelegten Zinssatz auf das Jahr gerechnet, egal ob du die Linie voll ausschöpfst oder nicht. Das ist der Haken: Wenn du Leerlauf hast, also gerade kein Projekt läuft, zahlst du trotzdem Zinsen auf die gesamte Linie. Wer effizient arbeitet und seine Projekte gut timed, kann eine Linie aber sehr flexibel einsetzen. Du kannst damit den Kaufpreis eines Flips finanzieren, die Renovierung aus Eigenkapital stemmen oder beides mischen.

Investorenkapital als Alternative zur Bank

Wer keine Bankfinanzierung bekommt oder die eigene Eigenkapitalquote schonen will, kann auf privates Investorenkapital zurückgreifen. Das Prinzip ist einfach: Jemand hat zum Beispiel 100.000 Euro auf dem Konto liegen und sucht eine bessere Rendite als das Tagesgeld bietet. Du nimmst das Geld als Darlehen auf und zahlst dem Investor dafür einen Zinssatz zwischen 7 und 10 Prozent pro Jahr. Die Ausschüttung kann quartalsweise erfolgen, damit der Investor auch laufend etwas sieht.

Der entscheidende Unterschied zur Bankfinanzierung: kein aufwendiges Verfahren, kein Bonitätscheck, kein Warten auf Entscheidungen. Es reicht ein sauber aufgesetzter Darlehensvertrag, in dem Zinssatz, Laufzeit und Ausschüttungsmodalitäten geregelt sind.

Was man dabei unbedingt vermeiden sollte: dem Investor eine Gewinnbeteiligung oder Firmenanteile anbieten. Das klingt verlockend, zieht aber eine Menge Komplexität nach sich. Jeder Cent muss dann nachvollziehbar sein. Bei einem Gewährleistungsfall stellt sich die Frage, wer zahlt. Und wenn der Deal schlechter läuft als geplant, kann aus einem freundschaftlichen Verhältnis schnell ein rechtliches Problem werden. Die einfachere und sauberere Variante ist immer: fester Zinssatz, feste Rückzahlung, fertig. Wenn die Zusammenarbeit gut läuft, wird der Investor sein Geld ohnehin nicht abziehen wollen, sondern weiter verzinst liegen lassen.

Nebenkosten im Kaufvertrag: Was die Bank sieht

Eine kurze, aber wichtige Klarstellung aus dem Seminar betrifft die Kaufnebenkosten. Manchmal werden im Rahmen von Verhandlungen Vereinbarungen getroffen, bei denen der Verkäufer die Nebenkosten übernimmt. Das kann in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Was viele vergessen: Die Bank bekommt immer eine Kopie des Kaufvertrags. Auch das Finanzamt. Wer versucht, hier etwas zu verschleiern, indem er der Bank gegenüber behauptet, es gäbe keine Nebenkosten, der fliegt spätestens dann auf. Alles, was notariell beglaubigt wird, geht automatisch an alle relevanten Stellen. Das ist kein Spielraum, das ist Fakt.

Fazit: Fix and Flip braucht Struktur, Beziehungen und Klarheit

Was dieses Seminar besonders gut zeigt, ist die Bandbreite an Themen, die beim Fix and Flip zusammenkommen. Es geht nicht nur darum, eine günstige Immobilie zu finden und zu renovieren. Es geht um die richtige Unternehmensstruktur, um den Aufbau von Bankbeziehungen, um den klugen Einsatz von Investorenkapital und um rechtliche Klarheit beim Umgang mit Partnern.

Wer von Anfang an sauber aufgestellt ist, eine GbR oder GmbH nutzt, ein separates Geschäftskonto führt, transparent mit Banken kommuniziert und Investorendarlehen klar regelt, der schafft die Grundlage für ein skalierbares Modell. Wer das auf dem Privatgiro und per Handschlag regelt, wird früher oder später in Schwierigkeiten geraten.

Die wichtigste Lektion bleibt: Immobilien ist Kontaktsport. Die Beziehung zur Bank, zum Notar, zum Steuerberater und zu Kapitalgebern ist genauso wichtig wie die Kalkulation des nächsten Deals.